西區一帶置業

Hi Lum sir,

本人40歲,有兩個小朋友。大女明年讀小一,所以有需要到西區一帶置業。

 

現在與太太未有穩定收入。太太是家庭主婦。我預計三個月內轉到工。手持四百萬現金。想在西區買個三房大約20年物業自住,同時在其他地區買個收租單位用以補貼生活開支。這是否可能?Lum sir可否提供高見?收租的單位應是那區那屋苑會有好回報?

 

謝謝

 

ANSWER:
計算置業能力,主要考慮首期、有效收入,以及年期。讀者持有的400萬現金,假定將其中的350萬作為首期,理論上是可以用六成按揭買875萬物業,因為金管局已經收緊了按揭的成數,普通情況下買樓要預留四成首期。坊間及傳媒還有很多人口口聲聲說三成首期,似乎就不算得上跟得貼。

 

使用二按又如何呢?無論讀者有沒有買過樓,雖然可以將首期降到一兩成,但按揭證券公司將最高可以用二按購買的物業局限在600萬以下。以讀者心儀的西區三房20年物業,現時實用呎價超過1.6萬,600萬只可以買到375呎,又何來有三房呢?

 

若果要超出二按對銀碼的局限,就只可以借六成,一除之下得出546呎,似乎就有機會符合讀者的條件,但最大問題是讀者夫婦未有穩定收入,銀行在審核按揭時就難以過到壓力測試,要待讀者三個月後轉到新工,銀行又要等有3-6個月的糧單才能進行審核。讀者也要留意,過了40歲之後,部份銀行已經不會批出30年的按揭,錢不可拖長來還,每月的供款又不能盡量壓低,亦都更難過到壓力測試。

 

讀者想在西區買個三房20年樓齡單位,是可以做得到的,但代價就是會耗自己手頭大部份的資金以至借貸力,莫說買多一間樓收租以作幫補家計,買了Dream House之後,就甚麼都做不了。分析之下,讀者應計劃一下怎樣增加自己的有效收入,所指的是銀行承認,可以用作壓力測驗的收入,以便增加自我的借貸能力。其次,讀者最大的籌碼是手上的400萬現金,就算去買一些高息的房產信託基金,現時都有5-7%的免稅股息收入,已想當於每月平均1.6-2.3萬的免稅收入。讀者有需要在西區置業,倒不如以此收入去補貼租金支出。到有足夠的收入證明,再去規劃怎樣用按揭借錢購買收租物業。

 

坊間一些人的想法是用二按借錢買樓,以便得到10-20倍的槓桿,可是二按是明文規定只可以用作自住之用,放租的話已經犯法,並不值得鼓勵。而方今金管局已經將收租物業的按揭成數壓低到五成,一倍槓桿已經令到買樓創富的威力大減。關於那類物業收租回報較高,影嚮租金回報的因素中,地區並不特別明顯,反而是單幢舊樓的回報往較屋苑為高,主要原因除了資訊不平衡之外,舊樓也要預留資金作為維修之用,是否值得真的見人見智。

 

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