如何避免因買樓而恨錯難返?#817

諗Sir你好,

小女子是你的忠實粉絲。已經上了你的收息101和102,獲益良多。

現與男友自住細二房。一直努力工作不斷儲蓄。先更新一下現況,小女子現時工資約3.5萬 ,可儲2.8萬。男友入息2.4萬 ,可儲9千。未來會在事業上繼續尋求上升空間。因家人需要令我倆在未來2-3年內需要搬到元朗區,以方便照顧。但在部署上不想有太大的出錯,希望諗Sir給予意見。

 

現居市值3.1M欠款2.3M,有望七成轉按(或需補些少資金)出租。若沒有換區的需要,小女子其實有意在荃灣同區再買一較大物業自住(600建尺現價近5M),為未來4年內婚後有小朋友做好準備。小女子持有550K基金平均13%年回報,男友則用貸款持有350K基金。小女子另有貸款現金500K。

 

現有以下想法(優先順序):
1)多置一個同區物業出租,租出現居,再租元朗自住
2)買入元朗自住,租出現居
3)租出現居再租元朗自住

小女子認為此是重要的一步,不希望10年後回望有任何恨錯難返的感受。再一次希望諗Sir給予寶貴意見。

 

ANSWER:

同學既問題當然排快隊作答,那先看一看同學的借貸力,為(35000+24000)*50%/10000*2.59 = 7.64mil。當然若真用7.64作買樓之評估顯然是錯的,同學在買樓001已知道有什麼事情可加大或減少個人借貸力。另外相信是見到課程提及之債基方案吸引,男女朋友都用私人貸款借返幾十萬作12-15%作收息投資,吸收借錢成本年2%及收息12-15%當中之息差。若用同學550k收13%年回報計,收息$5958/月而利息支出為550k*2%/12 = $916/月,每月套現5958-916 = $5041。即每月有多五千蚊傍身,已比買個車位收租更勝一籌。

 

當然胡亂借錢會打亂往後買樓部署,因私貸極影響個人借貸力,私貸借走的幾十萬要係60-96個月內攤還,比起按揭可攤30年還實為不及。用好手法可以用某類貸款可不傷借貸力,變相無損可借金額而每月收多幾千至萬餘元不等。

 

另一點是有感讀者之理財太集中係買樓同收息、需很配合筆者講的課程但要令生活安穩應為自己增添點賺價項目。<<收息論>>一書已有提及,收息同賺價其實同等重要,尤以年紀較輕的讀者,宜用ETF或股票去為自己開拓賺價投資,始終收息物回報限在10-30%/年,中短期為自己爭取些正現金流係有用,但對一個廿幾歲仲要打工真係有耐都未上岸既人計,做點賺價投資可令佢行得快一點。當然如看倌是45-60歲人仕,應重收息而賺價。

 

最可惜的是筆者發覺、大部份人都係40幾歲先黎積極投資,一個不慎或唔曉地攪即將成幅身家輸走大半。原因不外乎年青時太專注事業、認為有錢個陣再去投資都未遲。筆者建議是人應該趁後生無錢個陣去「學」投資、到老個陣去利用投資賺錢。

 

至於讀者已有一房,欠2.3mil。如有同區再買5.0mil住宅假設借七成,欠款比率即攀升至(3.5+2.3)/7.64 = 76%,仲有讀者自己及男友都有私貸係身,在旺市中不宜將借貸力用爆額。較可取是行「以租養租」,將荃灣樓租出自己再租元朗,滿足自己消費需求。至於日後買樓,可避免一些區域,在003已展示了各區之優劣看法及數據如何反映可為何一區會跑贏另一區。Homeblogger為讀者提供(buy-side)用家角度出發的理財資訊,解釋多配合數據為證,一步一步幫各位累積資產及產出每月正現金流。讀者已有個好開始,收取了現金流亦為下一步作適當部署。

 











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