41歲無殼蝸牛點上岸? #688

sir你好,
本人自問對理財一竅不通,現已四十一歲也是無學蝸牛,已婚,先生五十一歲,兒子十六歲正於外國留學,女兒十四歲留港。在九七年買樓後,立即做負資產,所以對賣樓有恐懼,十多年一直租樓(現時租金三萬元),不敢置業。眼見樓市不停升值,加上租金昂貴,現有欲置業又怕負擔不起。


我文職月入二萬七千元
先生公司因加租關係結業 沒有收入已經一年多
人民幣定期一百萬
港元定期 六百萬
股票 一百萬
現金 六十萬


每月支出 
租金 三萬
生活費 一萬五千
保險 三千
兒子留學 二萬
每月入不敷支,銀行做定期太少,請教諗sir應該怎辦?
我在西貢看中實用840呎,連天台的單位950萬,以我的經濟狀況,現時購買是否適合?

請指教,謝謝!

ANSWER:

此個案是好例子予一眾唔理財或有買樓恐懼症的人。讀者支出(30000+15000+3000+20000) = $68000,而女兒相信未來幾年將去留學,家中長子應未開始搵錢,洗費恐怕仍在上升中。讀者只現金沒資產,究竟成世人夠唔夠洗呢? 現在總資金860萬,即手上筆錢夠洗(860/6.8) = 126個月,即十年後讀者五十歲而仔女只2426歲時就用完。當然讀者自己係有收入的,或再幫手延長幾年。可惜讀者先生在早年博命搵錢,冇為自己搵定後路。而家盤生意暫停,正現金流即停又未有資產係手,對一個51歲男人而言,講真只可以望往後仔女生性,呢場波「挨住完場」,真係唔happy。如將手上資金用作東山再起,萬一失手即沒錢沒樓成沒路。咁太太點可以支持丈夫呢?

記得收息堂時問過同學,究竟你咁辛苦打工理財,目標係點?

同學答:「想儲多d錢。」

諗蛇:「咁,你要儲幾多?

同學答:「三億。」

Well, 三億呢個數得罪講句,大部份人都要仔女燒比佢個陣先有。其實你若是打工仔成世人搵幾錢已定,你將閣下既人工乘以360即成。就當比你加人工,你將個數自行double又如何? 上方同學有此想法,原因係同學都知通脹猛於虎,加上自己又鬼咁長命,自己每月用淨人工又唔夠一半,咁點可以係你20-50歲打工時儲落既錢,養活你50-80歲時的生活呢? 要出路,一定不以儲錢為目標,要以儲現金流為力作之處。樓點解係一個好投資,因為佢提供的正現金流,係可以隨通脹升值。的士小巴牌都約有此特性,可惜的士價格同牌價及通賬關係未找到官方數據,不妨先睇下樓:

 

 

香港

日本

英國

新加坡

數據時期

1978-2011

1975-2010

1989-2012

1981-2012

總通賬

435%

79.4%

85.35%

77.2%

年平均通賬

13%

2.27%

3.71%

2.49%

樓價名義升幅

714%

67.43%

164.53%

348.56%

樓價減去通賬後的實質每年升幅

6.56%

1.48%

4.32%

4.9%

數據來源: 各國政府統計處、Thmoson Reuters

 –

 

引用<樓換樓>當中數據,香港通賬在1978-201133年升435%,而樓價升7倍,那租金呢? 根據差餉物業估價處,1980C類單位指數為30.620146月同類單位指數報141.0,即30年升4.7倍。

的士再找了一找,根據政府統計處1975年市區的士起錶2.0(兩蚊),到而家$22,近40年升11倍,大家不感意外。反而最驚青係2008年起錶係$15到而家$22,即在近6年起錶加幅近46%。再一次證明樓只係因為價貴,所以每次升令你嘩嘩聲。其實你周遭的物件,的士、幼稚園學費、腸仔五香肉丁咁,原來都井噴咁升緊。你再唔幫自己收入掛於通賬,你好快手移民。西班牙好似50萬歐羅搞掂,有專業意見提供乎?

樓房租金同通賬,升幅大致近同。樓近30年搶貴到7倍,原因再明白不過: 可槓桿九成(即1賭10)、低息借貸(2%)、攤30年還。你話: 「仲有冇其他投資物有此特性呢?」所以樓係貴,是當然的。其他除了樓、真係有投資物有此特性,筆者在銀行工作了段時間,用既係銀行人自己既投資方法,而唔係銀行人sell比你既。plan~

當然,亦見有銀行人投資變成空中飛人的。所以投資係心態為主。目標、心態都唔清晰,就當你十大武器摺凳在手都無用。

講左成千字,都未講返佢個case,因為對於一個唔讀書既人,你同佢多做習作係無用的。關於現時家庭支出大於收入既情況,筆者看法是先買一樓對沖樓市再升風險,同時為自己爭取更多正現金流。對於想買西貢屋,讀者有冇諗過自己借到幾錢呢? 首先村屋只借樓價一半,佢自己取四百萬出黎買樓乎? 另外自己借貸力點計? 800萬現金真係可以作強力的買樓證明? 佢可以搵個識既問問,費事叫佢迫係買樓教學課程再問啦。

對沖樓市再升風險,可入手300-400萬的樓付50%首期即175萬。計350萬樓收租$11000,月供只1.75/2.59*$10000 = $6700,每月正現金流當九折除稅收租金後都有10000-6700 = $3200。而將來更有樓贈予小朋友,自己收番又得。另外再用200萬作債基投資,12-15%年回報即可收月$20000-$25000,等於讀者大部份人工。原來識收息根本佢自己一早唔使撈。其實人仔有9%收息物、而直債法門都仲未出。當你實現了多種收息物在手而月入又跟通賬升,你洗費有保證,借錢有證明,生活絕對輕鬆自在。買樓有期、借錢都有期、如明白好快學習將失去年投資年份追回。

手上800萬絕對唔係香港人「上岸價」,亦唔需要諗住house別墅。筆者當年press enter後見到個客有7000個(in HKD only)係貴行,轉頭咪一樣大快活緊。當然佢係街上行路既姿態係挺起身的,所以你每日作的小行為,都反映了你的種種,筆者明左呢件事,及後無再花時間研究「吸引力法則」。










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