解救公居仔一生困局。換三房免供樓有得揀!#662

諗SIR你好,

 

小弟單打直入講下自己個CASE,希望有點指引.
小弟34歲,太太相約,結婚時與太太幾近用了所有積蓄買樓(2房)並籌備婚禮.
如今育有一子,約兩歲,開始要為其學習經費及起居地方煩惱,因居住空間不夠打算換3房,但係開支很大,似乎進入困局.最近發現這個BLOG,覺得例子實用,故想參考大家意見

本人與太太約34歲,月入共60000,供樓8500,扣除洗費,4大長老的生活費,等等,每月約有10000-15000元可儲, 唯現金不多約10萬,股票及其他投資也只有10萬多
居住房屋市值約500萬,欠銀行200萬

 

 

現考慮換3房方便兒女生活及以備下一個小朋友(加工人)的來臨,因現金不多,將樓加按再換樓以作周轉用,但一出此舉,我們一家便將再身負重債,因為加按再換樓(即再借多D),計數好似應付到,但一直”月月光”下,很難得到更好的生活條件,亦不能為退休部署.

每每想到此,便覺一生困局,雖有妻有兒有樓,但係原來好似冇得揀,退休亦未見有保障.

 

 

閱過數篇參考, 有一點方案.
1) 加按至1.5M, MORTGAGE-LINK抵消利息,等待時機買入出租樓,再借多5成,買入市值200萬樓, 留50萬現金周轉 (本人其實亦未有實質目標樓盤,及收支數據作參考),假設按息與現借貸一樣, 每月需多還款10000元,出租後7000-8000元,是負收入的, 故不知此舉會否多餘??
2) 加按至1M, 買債券生息, 等多10年(扣除按息,保守3%純回報),購40萬,連10年積蓄,再向銀行借貨買出租樓,但係識計數,覺得又冇乜可能, 一來時間長,10年後200萬都未必可以用來作5成首期, 二來對債市不熟,存在風險,三來資金責死了.
3) 加按至1M, 買兩個車位, 息每年還30000元, 但應可以有35000-40000收入,增加現金流,望大市一直向上,車位若干時間後,放賣後再尋 1)或2)方案
4) 出租現樓 15000元, 租12000元(因近外母家,方便煦應), 現金流3000元, 但扣除TAX,雜費,出租樓維修費,搬遷費用,及面對麻煩租客,為了每月1000-2000元的現金流又好像不值.

雖然有方案,但又不可行似的, 怎辦?

 

司徒拔(Stupid)

 

answer: 

司徒生的經驗,先告訴未婚年輕人三件事:

  1. 結婚時唔好將自己洗到一個都無剩
  2. 知你會鬧我、不過有能力一開波買三房會減省日後煩惱
  3. 如果兩公婆人工夾埋成世無望超四萬,先好用錢去買公居屋

 

司徒先生睇完,掉番轉諗都應該知道自己行錯邊幾步啦。好在人工六萬,雖儲蓄率低,唯筆者勉力想想,仍有解救之法。以下三個細節需記:

  1. 居屋從來唔係好既投資物。如果唔使補地價買居屋、可讓低收入人仕生活安穩、惟不能(或極難)加按。如連地價買居屋,此項買賣不文不類。說至此當然有人話:「知唔知居屋都可以七百萬一間,咪唱衰居屋喎!」同意現時居屋都賣得頗貴,此乃白居二加上細價樓潮雙重推升而成。筆者小見是當政府減辣加重訂借貸規則後,呢幾年的細價樓風潮即完結。大價樓升幅重新主導。不過別墅式豪宅應不復早年價高,因為此類房的潛在客戶不再在港買樓。正所謂有咩既人、就吸咩既人黎。一些高端受良好教育的國人不會在港再現。或只係有個香港passport,住就美加或英國。
  2. 如果賣樓有十年儲蓄所得(留意係saving, 不是salary),你又是已婚者,go ahead!
  3. 買車位要買九龍站。因為九龍站既居民唔會搭地鐵。等閒搭的士問下司機近月邊度成日塞車,你會有啟發。當然樓都未搞好既人,唔好貪價平去搞車位。

 

建議讀者的方案,係賣樓,買兩房,再租三房。餘額聰明投資,抵銷居住支出令儲蓄率得以上升。聽落好完美,呢位月入六萬將養六個人既司徒生,究竟點做到呢? 由於時間有限、在公開版只授「直接買三房、餘額小聰明投資」的法門。

 

賣走兩房套300萬,居屋不屬於中產。除非你想成世做個窮中產或低下層(重申: 筆者的blog及課堂是充滿階級歧視的,不喜勿看勿參)。之後兩公婆冇樓係手、可以盡用槓桿搵一個單名九成上會。可以住偏遠一點如大埔荃灣、430萬有屋苑三房入手,付43萬首期,借390萬供30年月供$14596。由於係換樓,要先比雙倍印花稅再證明後回退一半,即交稅24萬後回12萬。

 

由於本身月光及樓屬居屋,不建議將原樓房加按後出租。那讀者賣樓後再買剩300-42 = 258萬在手,先袋108萬現金傍下身。由於後生兼冇銀士、宣用債基方案而不好買債券。兩者屬性分別在收息課堂再談。惟債基方案可隨時停止,可撥150萬其中20萬入手收費低之ETF,三倍於中國MSCI指數見圖由2014年4月由20元升至現價36元,4個月升60%有突。所以ETF都可以錄得不俗升幅,亦可以幫大家將香港股票買唔到既投資概念收歸己有。ETF比窩輪好既係,佢冇期限冇打耙。除非上證綜指成世唔再超越2200點(今天報價),否則你筆錢都只會係贏或打和。ETF的每年expense ratio較低、更冇供股攤薄效應。買佢總好過你入隻和黃,比人趁高配售攡薄你股權做水魚吧!

 

上段的設置係進取的,那讀者都需有保守的收息法門。150萬用了20萬ETF,淨130萬投放債基,收息11-13%,買一些低些少波幅之投資物。那130萬收息為$14083-12000。此數即可抵銷$14596之85%供樓支出。如大市下跌,有108萬CASH加上自己儲蓄在手相救。加上讀者作此法後變相「唔使供樓咁滯」,儲蓄金額應可提升為每月$20000,即一年過後又儲到24萬在手。對樓市防守力每年上升。惟此舉約只可應付2年內30%之樓、債市下跌。若真係預感樓市兩年大跌50%,應買少些少。惟樓市真的大跌,對於讀者而言是個千載難逢的翻身好機會。因到時就算係債基輸20%都應放部份,利用老婆未有樓係手的名額,盡借再九成買樓! 全力出擊。

 









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