中國銀行。9.5%年回。31.8萬(HKD)本金 #640案庸才

(Google Translate)親愛的諗sir,

 我已經申請你的課程在七月底,我應該如何在七月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。

 

我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2007年買入172萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(0.9M在2001年,和0.8M在於2003年)

 

我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……)

1,1M投資於一些中等風險的投資,預計年回報20%至25%…. 2015尾指望我能拿回所有的錢

2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押….

3,中國永亨銀行人民幣存款700K

      2015年7月有50%到期固定存款率為3.5%

   2016年7月有另50%到期固定存款率為4.125%

4,物業位於屯門(抵押2.7M,H+0.7借出1.2M和H+1.7借出了1.5M)…我和妻子共有。(當時決定錯誤,現不能改回在H+0.7的按揭利率)

5,   港元現金:200K

6,   股票: 380K(主要是港股)

 

事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項:

1,賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入

 2,賣走我上面的資產,將3M作其他投資,買個較便宜的3間及90%按揭上會自用。90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入

3,將3M作投資,出租我屯門樓,在城市另租3房物業自用(猜大約需每月23,000元)

 

事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?

 

「將會是你的學生」上

謝謝

 

ANSWER:

你知筆者都不斷同學生添加些低風險、而又有約20%年回報之投資方案。我在早前舉了其一: 「5年115%保證回報方案」,由某香港上市金融機構保證。本案讀者提及他在2015年取回中等風險的20%年回報投資,此方案係點筆者都好有興趣知道。那現先將自己所知授予,有什麼亮眼的新投資方案還請大家告知。

 

讀者所出六點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.28mil,另加1.0mil中風險年20%回報的項目,而當中1.7mil係由屯門樓加按而來。細心看讀者現有及加按的,得出讀者夫婦自己儲的錢只有50萬(因1.28+1.0-1.7=約0.5mil),在33歲此等收入水平下屬偏低儲蓄率。另外有一點唔明既係,2007年買入既屯門樓為何在2001及2003年可加按? 在2003年一間屯門樓可能80萬都唔使,咁點解可以加按到呢? 筆者相信讀者指的年份為2011及2013年。

 

關於讀者現有的投資,看法是搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(詳解在<樓換樓>一書)。惟現在所做的,均是有年期又或定期之作,買日本樓又不涉借貸,讀者目標同筆者提倡的一致可是做法不妥。應先搞好自己儲蓄率、再在港搞點資產利用借貸產出正現金流,之後有錢剩先去唔借錢咁買日本樓又或搞定期。大家要明白,你就咁打工儲錢永遠係追唔上銀紙的貶值速度。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。

 

將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在70萬人仔放在內地,搬返香港筆錢要除定期外要咩都未做過、同時之前未有在銀行外面流通過才可。另外今年收既利息相信亦受人民幣下跌拖累、好可能成年得個桔。為左4%去放棄筆錢流通性、不值得。到急時才用地下錢莊將筆錢打返香港、更令人擔驚受怕。做定期起碼等到自有10M係手再慢慢做下食息都未遲。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他是適宜運用樓作投資的。之前將錢加按兩次分別係大陸、日本買樓都係錯,現在只寄望佢既2015年年回報20%之投資有斬獲。

 

讀者只要將佢聯名屯門樓轉太太單名,自己即可九成上會。在現今規條收緊下,一個人係好難有兩間自住樓九成上會的。當然仲有另一招,補錢將屯門樓結欠減至5成後出租。可是讀者同時要比新樓首期而原居又要補水、恐怕財力不足以應付兩邊戰線。較好做法是一折二,轉名後太太單人承擔屯門樓借貸,自己「淨身」後九成上會買入600萬三房。留意如入手單位係600萬、首期至少要120萬。如買細一點為500萬,首期只需約50萬(參考現HKMC借貸最高額)。讀者應在轉工前買樓,目標為500萬的。600萬如再冇人幫他可有點吃力。

 

上次提及了11.4%的低風險債券回報方案(>>按此到<<),不過本案讀者銀彈比上次較少,淺談一下另種31.8萬都有得玩的方案:

標的物: 中X國銀行(香港)債券

債券原息口: 5.6%

借貸息口: 3%

入場費: 約港幣32萬

每年所收息口: 44800

每年要支付息口: 14400

回報: (44800-14400)/320000 =9.5%

 

投資物特性詳解見收息課程

回報是降低了。可由於擔保人係中X國銀行,太穩陣。你都唔好意思咁貪心吧! 另外碼數少、只投資港銀32萬,令借貸成本升至年3%,影響了回報。投資於較低一級別的債券加上投入多點資金即可將回報升至10%之上! 係咁既借貸率加上息口之下,點解要買樓呢!? 當然,我都仲係買緊…..

 












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