如何製造現金流而達至財務自由?#517案庸才

諗SIR你好, 本人因讀過你的書及BLOG後 ,對有關投資理財增進了不少知識,獲益良多,現就本人個案,希望諗SIR能幫忙提供一些意見,本人31歲,月入$28000,公務員,我先生33歲,月入$33000,每月可儲$15000,因先生父母幫忙下,以先生名下於2009年以$370萬買下一紅磡私人屋苑,現市值$650萬,作自住,無按揭供完,另於2011年3月仍以先生名下於土瓜灣(近歐化傢俬)以$200萬買了一單幢樓,現仲有按揭$180萬,供30年,2.15%, 現作收租$8000。

另外本人父母之私人屋苑物業(2002年以$130萬買下)已轉去與我和父母名下(作我父母一家自住),現市值$350萬,因轉按及加按下,現加按了$120萬,另有$60萬按揭未還,即共欠銀行$180萬,供25年,2.15%,每月約供$7500。現手上一半股票一半現金共$170萬($120+50萬),現應怎樣部署下一個買下第345層樓的計劃或製造現金流,而達至財務自由。

 

現方案如下:

1)50萬買債去以8﹣10﹪年收息作目標

2)另持有之股票繼續作投資,因仲有蟹貨

3)等多幾年約2015﹣2016年(希望下跌)能用約$140萬,一分二,以三成首期,買多兩層約$200萬多之樓仔作收租(近歐化附近,坐享隣近何文田站升值),以我和先生聯名購入

 

希望諗SIR幫忙提供意見,萬分感激!

答案

 

 

  地區 市值 欠款 租金收入
讀者先生單名 紅磡 650萬 0  
讀者先生單名 土瓜灣 現時不詳 180 8000
讀者和家人名下 私人屋苑物業 350 180  
         

 

自住樓冇加按,反而加按自己樓再同屋企人聯名,一是浪費了自己下間九成買樓上會的可能,更大問題是加按了自己人工的42倍後將部份用作自己不熟悉的股票(1200000/28000)投資。看來讀者在借貸力、賺價投資、收息方案幾方面都可用心整理一下。

 

借貸力

另外家庭借貸力不能忽視,家庭借貸力為$(28000+33000)/10000*2.59*50% = 7.8mil。不是差但讀者肯定不是靠高人工去拉高借貸力而完成345間樓之事。不知道讀者的人工會否添加,現已用借貸力約為(180+180)/7.8 = 46%,如要借貸買樓看來不是時候。

 

由於人工方面暫未有很大優勢、讀者買入樓房收租後要想辦法向銀行申明投資用途,令租金收入可作買下間樓時的核實收入證明,這樣才可令借貸力不至在買入兩房後耗盡。

 

筆者同意讀者買銀碼細的樓房作收租,雖大單位在長線必提供更好回報,因讀者幾樣都好,就是在舉債方面能力有限,不宜冒進。另外如真的有2015樓價下跌的盼望,筆者自己就會即刻將紅磡自住樓加按,等跌市多注錢肯定比你信任何股票貼士好。加按出金額可放在靈活信貸戶口,已可減一半利息支出,再唔係將一部份作港元定期,來回要支付的年利息少於1%。

 

收息方案

當然買債收息是可取的,但應小心謹慎為上。讀者原有50萬可作較高風險的債券投資,年回報13%的投資方案。計除成本後每月收5千餘元港幣利息。只建議作最盡50萬金額。

 

如加按自住單位要用低風險債券考慮,利息亦有4-5%年息,應比一間樓收租回報高。

 

賺價方法

賺價不免買股票,當然不只此一方法。筆者經常扮小明咁問堂上同學仔你地憑咩去買股票呢? 得到答案大致有幾個:

  1. 朋友講
  2. 睇報紙
  3. 距離52周高低位多少,高沽低買

 

讀者的股票重組可要另花時間才完成。話哂恆指都在幾年內的高位,為什麼仍成手蟹? 當然要了解過先知咩事。

只好說選股有方法,畢竟係自己血汗錢,為什麼聽朋友講完,又望下高低位,就在彈指之間令份糧消失於無形之中呢(或股票戶口之中,俗稱黑洞戶口)。







[frame id=5


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室