河畔花園、海怡半島

近來好很多人買樓,亦有朋友對現時的各區樓價表現深感不解。在此淺談一下影響各區屋苑的因素。

 

 

沙田市中心有全香港人流最多的新城市廣場,幾乎做晒成個新界東的生意,定位亦走中高檔路線,因此商業價值奇高。 上水位處新界北,好多人心目中可能係不毛之地,然樓價亦表現突出,遠勝一站之隔的粉嶺,亦主因上水商場,人流極多,吸引了極多單日來回的內地客源。 如此,我們不難理價,何以天水圍,深井等新界西地區自97長期跑輸大市,並不因為交通不便或車費昂貴,而因為該地區缺乏高增值的商業區。 以新界沙田為例(即使是市中心)出中環的時間及車費,都不比天水圍優勝,但單一個新城市廣場,便足以令整個市中心表現突出。而同處沙田,各方質素與新城市相若的帝堡城,離商場有一段距離,呎價便差每呎一千幾百。

 

事實上,香港公共交通超級發達,無論巴士小巴或港鐵,各區出入傳統商業區的交通時間及交通費並不會相差太遠,以上例子說明,交通在衡量樓宇價值時,只佔一個很小比例,該地點是否具有商業價值,才是最最最重要的因素。  

 

 樓宇質素 呢點好易理解,新樓勝舊樓,實用好的勝唔實用的,SHK太古勝小甜甜。值得一提的,是維修後的舊樓(20年以上),是有很高的價值。 又以沙田市中心為例,同樣小甜甜牌頭的好運中心及希爾頓中心,一個做左大修一個未,現時呎價相差近$800。一層四百呎的樓便差50萬以上。而大修時每戶夾錢可能只係三幾萬。 而隔一條河的河畔花園,於大修後,樓價於07年下半年急升近3成,表現突出。 因此,買樓時緊記調查該屋苑的業主立案團,是否已通過或有維修計劃。  

 

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 週邊環境 如海景,山景,人口密度等等。按前述的樓價組成因素,如單位處於/鄰近商業價值高的地區,再附加優質環境,則造價上萬呎,便不令人意外。 如前述的銅鑼灣大廈50年有多樓都成萬蚊呎,貝沙灣於南區,環境極佳,加新樓配套足,點可能唔係萬幾兩萬蚊呎?海怡又點解唔會係成萬蚊呎? 然而,必須一再強調,重點先是商業價值,後環境。同樣風光明媚的新界地區,如東涌的全海景,較諸現時的海怡,並不遜色,但呎價差一倍以上。 而我認為海怡的急升,並不因為單純交通時間的改善,而先決係港鐵南線令原來純住宅區的海怡,搖身一變成為奇貨可居商業價值勁高(近金鐘)的商住區。 記着,每天車程來回慳一個鐘,並不足支持你層樓貴多人300萬。

 

H4海怡半島-338x480

網上討論區,經常見有網民爭吵邊個區方便,地鐵上蓋,返工快之類。 如前文所述,香港公共交通超級方便,各區往來商業區的時間,並不相差太遠,天水及屯門元朗坐巴士經西隧往中上環,計埋等車,一定唔洗45分鐘。東涌東堤灣畔坐港鐵出中環,亦不過30分鐘。 最重點係,香港中上層,好多都係渣車或搭的士返工,根本唔在乎有冇港鐵或直巴。早上返工時間由貝沙灣經香港仔隧道渣車出銅鑼灣,分分鐘塞大半個鐘,然則唔通咁樣會賣平$2,000呎? 因此,我認為交通因素,只佔樓價的一個很小部份。  

 

****** 分析完樓價的組成部份後,作進一步分析,作為一個用家,點揀?事實上,十個九個半人都會話俾你聽自己係用家,睇長線,咁又係多餘,有邊個唔想自己層樓住得黎又有得升? 如現時買樓自住,應盡量唔揀純住宅區的,如東涌。純住宅區但以商業區價出售的盤,更加要避之則吉,如彩虹/長沙灣的單幢新樓。 逆向思維去想,現時最值得買的,一定係具有商業價值潛質,同時於樓宇質素,環境,交通方面表現不錯的盤。 筆者重心推介的地區,乃沙田大圍一帶,以及新界西的天水圍。   P. S. 呢篇文提過的嘉輝花園、河畔花園等,如果果時有錢買,真係發達。不過都係果個窮小子的問題:沒有第一桶金,眼高手低,超可惜,so sad!
想知多D?不如睇埋:

樓市分析(37):區域商業重心區的轉移

樓市分析(12):戰略性選擇區域(1)跨境基建

樓市分析(2):樓市PE的意義

樓市分析(27):人流走向(2)

樓市分析(7):樓價分析的四大要素










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