諗SIR-等待時機再買多一層樓 #794

諗SIR, 您好! 小女子最近兩個月開始睇 諗SIR 的BLOG,及拜讀諗SIR著作《樓換樓》,穫益良多,實在有相逢恨晚之感,已經報名參加11月份的《買樓001》課程,但實在忍不住,所以在上課前先行來信。 自知早年過度消費 (主要是本人),導致現時現金不足,後悔不已。而丈夫早年錯失上車機會,導致儲蓄貶值。現在開始擔心退休的生活,雖然遲了計劃,但希望有得補救,期望可實現一生二/三宅的目標。 – 煩請明燈 諗SIR給予寶貴意見!小女子感謝萬分! 小女子38歲,月入33K (另外有3個月花紅);丈夫40歲,月入42K (另外有1-2個月花紅),未有小朋友,計劃中。我倆只有穩定正職,沒有其他收入。除mortgage外,沒有其他負債。 2010年小女子單名3.06M買入深井樓齡較新的屋苑自住, 9成按揭,按揭保險98K,利率為 H+0.65%,供30年,現欠銀行2.48M。近日的銀行估價為5.2M。 – 夫婦二人合共的資產如下: 現金500K,股票市值250K (主要是匯豐 & 中移動,未返家鄉),基金市值550K (年期餘下22年) (現時沒有回報),MPF市值800K,小女子公司給予P Fund 市值320K (離職時可全數取走),零碎的儲蓄plan 150K (2017年才可提取),人民幣20K 每月開支/儲蓄: 供樓9K,供養雙方父母17K,供基金&儲蓄plan 9K,保險2K,儲蓄現金15K – 方案1: 出售現有自住物業,之後單名(自己 OR丈夫) 購入沙田 under 4M 的細單位自住,9成按揭,供30年。假設以現在銀行估價5.2M賣出,扣除還款、買樓首期、買賣樓宇的所需費用、連新屋裝修費,大約餘下1.7M現金可用作收息 (遲些要報讀諗SIR的收息課程) ,來補貼供樓利息,等待時機再買多一層樓。 方案2: 不出售現有自住物業,只向銀行加按現有物業 (5.2M X 70% – 2.48M) ,吐出現金大約1.16M,用來收息,來補貼增加的供樓利息,等待時機再買多一層樓。 請問諗SIR,那一個方案較好?還是有其他可行的方案?我提出的方案有沒有風險? 現在的家庭借貸力: (33000+42000)/10000*2.59*50%=9.71M,請問employment contract 沒有提及guarantee有幾多花紅,是否不可計算入家庭借貸力? Thank you! Cookie Monster 上   Answer: 花紅及傭金是可計在核實收入之內,增加個人借貸力。這點相信讀者完成11月課堂後已明白。現在要答覆的是,往後個人財務計劃怎開展。讀者家庭收入其實不俗,當然人到四十借貸力將近走下坡,自己亦可能有感故開始著緊趕要發問。筆者之見,深井樓需賣出。該處交通未會改善而地段不屬珍貴,由成交可見價格落後大市,沽走有兩好處: 1. 當然亦必定要換貨。除非一個人工資太低,否則唔好「估市」,至少持有一樓在手。 2. 將所賺金額入數套出。計為5.2-2.48 = 2.7mil   賣樓後運用家庭借貸力一半為妙。(33000+42000)/10000*2.59*50%計為9.71M是正確。不過香港人仲有很多因素影響借貸力。之前文章「買樓之前的幾個準備」已提及,「七卡傍身、借貸不能」、又或家用過數需要小心。種種原因宜在買樓之前搞清楚,不要簽約後才發覺借唔到錢。   關於匯豐及中移動之解救,可用ETF將其升跌幅倍加複製,再騰出資金加強收息。不少人只懂將資金放在大籃籌,貪其穩陣、盼望可穩獲回報,其實股票之發明、唔係為小股東提供回報的! 港交所如再行停枝機制,筆者相信市場越多管制,便不能為上板公司提供高溢價之便利,久而久之就少公司黎香港上市,惡性循環,越縮越細。香港回歸後市場經驗未能提供予內地、更是倒退被陰乾是也。   101plan(相信是讀者提及之基金計劃)不時在本blog提及,計劃內容收費難明,經常有學員問年期太長怎去解決。要知完全毀約要付很高昂退保費,以22年計劃,要比80%基金結存才可清繳。有見不少人仍決堅成份plan唔要,其實在退保與保留之間,有不少方法是經紀未提的。如處理方法不能為經紀提供新生意所需資金,大部份人巧合地被勸保留計劃。如純提供理財意見,先要考慮是否過份投保,再避免長時間被管理費影響回報。計劃繁複在文章未能清楚解說。   債基比101plan之好處: 1. 債基冇年期,隨時可贖回 2. 債基發放之利息如每月出糧。可即用作抵銷租金或供樓支出。杷反101plan要10-20年才可見成效 3. 101plan不比債基,就當比double保險方案之中的計劃,在可抵押性要低及收成期長很多。相反本blog介紹之方案由於經紀傭金低,無人願意講 4. 如果想用101plan之中的無收費轉換好處,不妨用ETF替代   讀者將賣樓資金再予先生九成上會,首期加雜費為50萬。荃灣、大埔、新西都有不少三房在此價碼。淨低2.2mil,用債基月收$25000。如想再換好一點的環境,買細樓而自己再用債基利於津貼租樓。

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享褔利,等時機,盡舉債之購房策略#424

你好,諗Sir,   知道你每天也必定會有很多來信查問,本人也閱讀了你的blog一段時間,今次本人有一些問題,很煩惱,想請求幫忙!   本人今年30歲,與女友(29歲)將於年底結婚,女友2年前以外婆公屋(綠表)資格購入了粉嶺一居屋(購入時110萬,2房,515尺),月供約4000元,今個月剛已供了2年。同類型單位現已升值為158萬(綠表成交價)。   我正與女友希望計劃婚後的換樓計劃。我們短期目標是希望住近一些沙田或大圍區,長遠目標為自住一層,另多買一層作收租。3年內也不生小孩。 本人與女友希望於婚後搬回沙田或大圍區,因粉嶺確實不方便上班,(我們同在港島區上班),較接近父母方便照應,本人母親於大圍有一私人樓,2房,約460尺,已供滿,市場價約320萬,與弟弟同住。   本人收入27,女友23k,婚後估計約剩餘合共儲蓄只餘10萬,我們並沒有任何其餘投資。(預計婚後兩人每月儲蓄合共2萬5千)   你認為我們應該怎樣部署?(本人從未以自己名義置業,居屋綠表是女友家人名義,但按揭是女友供) 1)      將居屋綠表賣出,再加母親私人借貸50萬,以本人名義9成上會買約300萬大圍私人樓,即時滿足回到大圍居住的心願。 2)  不賣居屋綠表,婚後暫住2-3年,一邊儲錢一邊等樓價回落一點,以3成首期購入大圍私樓。 3)      有親戚建議我們將母親私人樓重按,將一拆二,為最大效益。問過交X、建X、X新銀行,母親現樓估價約390萬,最高可按280萬。親戚建議將按得之280萬用3成首期購入一300萬私人樓,其餘再作人民幣定期投資。本人對財技可說全無概念,諗sir可否幫幫小弟拆解疑惑?究竟這樣一拆二做法重按是否一個比較好(大效益)的方法? 母親說也不介意我們重按她的私人樓,但這始終是她的物業,我想考慮研究清楚才作決定,想請我們應該如何運用這家人供滿了的私人樓才是最大效益? 感激指點!   ANSWER: 如果你問筆者意見,雙方家長都有為你們日後置業打下良好根基。粉嶺樓可提供極好現金流,在按揭只供四千之下,收租再供樓後有每月至少有四千落袋。當然未補價居屋係唔比租出,要有朋友或其他方法才可成事。另外男方母親有供滿樓房,套出3.9mil之七成=2.8mil有可能。在雙方收入加起等於50000的情況下,買入三百萬的樓房是可行亦在負擔內的,而粉嶺居屋一係搵人租,再唔係叫外婆母親住係粉嶺,反租出大圍樓,相信仲可以每月多5000~7000洗用,常然要顧及老人家肯唔肯。   如果人工未來加幅不多(兩人合共困在70000)之下,筆者建議是享褔利,等時機,盡舉債之購房策略。     享褔利即係建議讀者絕對唔好輕易放棄公居屋。其實未補價又放棄將單位收租實在常見,因租客只消去房署check一下,業主有否補價已即知了。,你而好多丟空公居屋就知。而比著筆者同樣會將居屋丟空亦不會賣出。首要是公、居屋福利一經補價套現或租出等同放棄所予政府褔利,六十五歲前都冇得再享。而讀者將樓租出現時平均租金收入為樓價之3.8%,計及每月利息支出加雜費一年實收樓價約3%,但補價要一次過支付樓價30-50%,。所以價還是等市跌,租金回報高些時去補。   而等時機,都要有條件先可等。讀者現有住所就建議年尾再行。補價都不是適合時機。惟收入高者而低負債就可不理市況慢慢加碼。緊記人地的時機未必係自己時機。況且留有居屋是為慘淡時間準備,因為按揭只還四千,供息部份只是每月千餘元,留間樓係度等於留條後路比自己,日後都可用此廉價解決在港居住問題。     盡舉債不是指即時借錢,要計好自己借貸力,亦可先套現存在收息工具。  

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港人之苦: 產生被動月入一萬的例子

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間,但一直做CD-Rom,現對於新措施既雙倍印花稅有些疑問, 望諗sir指點一下小 妹,兩夫婦為80後,將會增添一名家庭成員, 家庭月入連收租約共$48k, 兩夫婦收入穩定, 每月連供樓支出約28-35k, 本人現每月收入22k,但來年收入將提升至約25k-26k. 現每月能儲蓄約 : HK$15k-20k,但小朋友出世後應會儲蓄很少.     兩人資產如下-流動資金: HK$200,000 RMB定期: 值HK$25,000 IBOND: HK$20,000     兩層未供完物業: a) 自住居屋兩房已補地價:聯名, 2010年前買入165萬, 9成按,H+0.7plan,30年,現每月供約$4800. 現銀估值320萬. 已過罰息期. b) 大埔收租唐樓, 小妹單名, 2012年買入186萬, 2.75厘,20年,現收租$10950, 月供$5042. 銀行估值約190萬,市場可放售類同單位約$260萬,3年罰息期 對現有物業都不希望放售.     問題如下:由於家人有購買綠表資格及居住港島需要,現想將自住樓加按同將老公除名以協助家人購買物業.已向HXBC了解,原則上我要重新再做購買按揭.以確保契約完整. 但問題係如可以銀行估值320萬,由我單名購買,我仲可唔可做9成按自住呢? 同埋我需要付DSD係幾多呢? 會以我購入老公既5成來計雙倍稅抑或用320萬來計? 諗樣sir有否更好的建議係財策上既安排?   多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案 香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭,只要第二套房都是自住的,就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓,是可以在第二套房九成上會,當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策,即將現居屋由聯名轉單名,DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。     還有一點就是,同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓),如在港購買多一間住宅,是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問,惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之政策,未必有好多人有類同經驗。     家庭總收入為$48000,已假設所收租金為可核實收入,租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL,剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯,買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL),最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點,現時估價都係1.9MIL,但市場做緊2.6MIL附近,此為讀者活生生提供的例子,說明唐樓有其投資好處,但在首期上,及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計,回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%,不過不失。   […]

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