爾巒提供另類選擇

http://www.28hse.com/news/20140214/21055/   筆者上星期親自體驗由錦上路站行去爾巒,再由爾巒行去元朗市,眼見爾巒四大鄰居-高壓電纜、西鐵高架橋、淤泥滿佈的河同埋高速公路,於是向同行友人講呢度起碼劈到七千蚊啦,點知真係開口中。   報章形容今次爾巒係大劈價,因為同去年標價相比劈了最多45%,呢個價同元朗遠少少既二手屋苑差唔多價錢,理應有一定競爭力,問題來了,咁應該買元朗市二手屋苑,定係買錦田近郊全新屋苑好呢? 元朗過去十幾年搬進了十幾萬人,但係買野地方無多到,守候多時的YOHO MALL又未開,結果就係元朗大馬路日日好似行維園花市咁迫人,係雞地連搵食都難過人,假如諗住搬入新界住得舒服點,行街少人點,未免會失望。   現時元朗南部的住宅群開始形成,雖然每個屋苑樓層不高,但係都起得幾密下,好似蝶翠峰向東單邊單位由開揚景變成近望尚悅的樓景,再過少少原築南邊都起了溱柏,再加埋隔離地盤隨時開工,原本四周無樓變成四面環樓,變成新界樓價錢,市區樓感覺。 爾巒附近發展暫只有河對岸的爾巒二期動工中,附近多個項目如南生圍屢次被城規會否決,相信一段時間內都唔會有新項目在附近,如此一來,入住爾巒仍然得到長期的開揚景,人流亦唔會大量擴散至該範圍,重新得到元朗的平靜,無形中都令人得到無形的優越感,憑此點都足以值回若干溢價,所以爾巒劈到咁盡,似係發展商推少少出黎益街坊之舉,假若反應良好的話應好快會加番去發展商的目標價。   by 梁隼 想知多D?不如睇埋 樓市短打(7):市場告訴你樓市轉角位 (4) 樓市短打(16):出年邊度有新樓賣 (4) 樓市短打(22):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 (4)  

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屯門市廣場、錦華、時代

在上星期聽施老闆比既tips,搭西鐵去屯門睇樓。十年前西鐵通車方便了屯門交通、深圳灣通道帶來了大陸人流,信和亦正更新附近商場。現時香港快通行的鐵路有: 1.港島西延及南通行於2015 2觀塘延至黃埔通行於2015, 3.至於沙中線快都2020攪掂。立法會剛通過沙中線的撥款。」 現正咨詢中,對新界西especially屯門極有震撼力既鐵路有三條,借他人圖一用: 1)北環線錦上路至上水: 最大機會會起動,配合梁特首開發北方土地之建議 2)機場連線至深圳機場: 最令人爭辯一處反而係香港機場連接屯門大橋在屯門一方的落橋位。一個建議在大欖附近,可令荃灣及深井更受惠。如採用在青山灣一帶,則會有屯門南站之配套,所有行橋既車都會引到屯門,港鐵又多一個南站賺錢。 3)荃屯線荃灣到屯門: 會令青山公路荃屯段既居民大大受惠,但基於地理問題,建站要先行填海,建成後可供新發展既土地又唔係多,港鐵無著數,市民唔使諗。你而家仲可以上網對咨詢發表意見的! 再睇返屯門樓盤,究竟有咩投資機會呢?佢發覺係屯門市中心一帶(泛指屯門市廣場、錦華、時代廣場三個屋苑)極少三房單位供應,原因是早年搬入屯門都係經濟條件差既家庭,買唔起三房。而家該區飛黃騰達,呎價由兩年前三千鬆勁升至七千,三房單位變得渴求。究竟仲有冇見到水位既三房? 食盡物以罕為貴同低水既優勢呢? 屯門機遇 三房只有屯門市廣場第6、7、8座,時代廣場向南590呎以上單位有供應(見圖二)。由於市中心最旺一帶係屯順街,有齊西鐵巴士站加上紅綠的士配套,行過天橋就有B3巴士去深圳灣口岸,所以呎價冇五千都冇得傾。相反屯門市廣場第7、8座偏離最旺地段,有三房都平成千蚊一呎。打開旺區附近既成交記錄,發覺三房連放盤都少。 結論是市中心附近的三房單位短缺造成業主任叫價的現象,有心人可在此找機遇。當然放盤量極少,要agent肯快速告知才成事。

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再談三十歲擁有兩間樓

按此到第一篇: 三十歲擁有兩間樓 你好!!我叫阿勇, 早前有幸睇到你係homebloggerhk 入面既文章, 希望向你請教多一點關於買樓既事!!我今年26歲沒有任何物業資產包括股票,     只有現金約近四十萬, 每月收入約$25k, 月儲約$10k, 其實早幾年已想買樓收租, 但係當時冇乜決心… 我自己都認為樓市係有循環, 只係個樓市既循環幾時完結。當然以我簡單既腦袋係唔知將來既發展, 但係我要請教一下好似我咁既年齡, 是否應該選擇樓齡較新(25年內的樓?)的樓呢??地區方面有冇好選擇呢? 我家住錦上路附近村屋,     只對元朗盤有多少少了解而已…我自己對樓價升幅既期望不太高, 有升既係bonus, 可以第日加按之類, 我最希望有個穩定既租客幫手供樓, 等第時可以有多d被動收入! 因為而家現金放係到都係比通脤食返轉頭, 有諗過放上大陸做人民幣定期但驚d $好難過返黎香港…有時間麻煩你解答一下我:) 答案   其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。   

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