賣樓能增11倍儲蓄,本人如何是好?(答)

>>按此看問題 自置居所計劃於1999年翻新再推出,原意為政府借六十或八十萬預受資助人,要分十三或二十年清還。如有記錯,有請指正,不過都無大所謂了,因為已是之前的事,現時房屋政策已大不同。讀者情況,需樓房早年前買入升值近4倍,但因受計劃所限他是不能將樓房加按,用套現了的錢找清尚欠銀行之0.7mil,將樓契贖回手上。    自置居所計劃受惠人大多是公屋戶,受無息借貸後要放棄公屋,及一段時間內不能再受政府任何形式之房屋資助,如有深知政策者請幫手解答,以上為筆者憶及所知。當然董伯伯時代記得以抽獎形式惠及少眾人仕,如當年買下樓房至今仍未出售,應享有讀者大賺四倍之景況。但以讀者現時情況,能否放棄自置居所計劃,將現樓賣出找數?    雖讀者未有提供年齡,但放近十年前買樓應幾可肯定。如年過35是時侯為自己人生下半場打算。由他來文描述之財務成績表,儲錢能力不強。筆者當然知養小朋友養工人令每月人工淨下不多,但小朋友的洗費只會日漸增多,看不出讀者儲蓄能力會在未來幾年有突然增強之可能性,所以務必把握今次「掉下來」的財富,為財務自由打拚。就算你將手持現金努力儲多一倍,都不及你善用現有樓房得出之效果。    現時樓房賣出,可賺3.3mil,已是他手持現金的11倍,更不用說是他每年淨儲蓄之幾多倍了,所以樓是應賣的。幾百萬對讀者而言不是「散紙」,請認真看待。套回3.3mil就不能享政府任何房屋福利,有得必有所失了。由於讀者提及他加上太太只能借多百餘萬,我不知他是否有額外未提及之財務負擔,往後一眾發問朋友如方便請言明。家庭月入是$42000而總借貸力為$42000*50%-5600*2.59=3.98mil。讀者如提供已賣樓之證明,在買入新房時是可以不計入舊樓$5600之供款的,即再借多些少仲得! 另因換樓所以在6個月內買入是不用繳付雙倍從價印花稅。    *因新按加息0.25%,原本每月一萬元還款可借入2.65百萬已減至2.59百萬  讀者應到新界、九池灣、黃大仙、大角咀找尋三房單位,如要住市區又旺又新的三房單位,以他們月入是不能兼享居住及安穩晚年之兩項需要的。買入三房四百萬元,上繳三成首期,在上文已計過借貸力可付擔。但如借貸力真不足可上繳二百萬餘首期,只借一百五十萬。假設付三成首期買入四百萬單位,每月供$11000,計及首期雜費裝修動用了1.5mil。淨下3.3-1.5mil=1.8mil,可將他放諸遠期債券,2020年到期一種,給予4.0%年息冇難度。每月提供1.8mil*4%/12=$6000月入,當然債券是每半年/年派息的,自己習慣一下。    買入三房房之position:  供樓$11000-債券收息$6000=$5000月支出。其實比你之前供間兩房差不多,生活都係咁過。但你十幾年後供款間三房(筆者估你不出三十年就可提早清還)同你只有兩房有很大十分別。一來你可以等仔大由三房換回兩房,套多筆錢收息。二來手上一筆$1.80mil之款項,唔狼死都可以等機會買入多一間樓收租,比起你庸庸碌碌成世只有一百幾十萬加間兩房完成跑步,趁高套現對你很有價值。此亦本blog成立之目的,希望大家為居住問題煩少一陣子,更可為荷包添多一點點,做自己喜歡的事。

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中產先生「淨身」方案(答)

>>按此看問題 答: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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買樓四大諗法:怕!太危險、是否值得?無乜選擇…(答)

->>按此看問題 Andy, 多謝你的來文,看見你followup question用字有(太危險、是否值得?怕! 無乜選擇)。簡直就道出左時下買家的四大諗法。雖然筆者未同你見過面,不過似係腳踏實地形,在上篇回信筆者建議你買樓,因如你收入不向上出現突破(在35之齡發生機會比前10年低,請勿見怪),即唔會出現大額流動現金去等終極大跌,咁情況下不如乖乖地買多間,減省租金支出,又可同時間做朋友,用時間將債務貶抑,早日供滿樓享受生活(同女友聯名一間,女友單名一間,第時阿媽可能留落一間),實現退休淨落三層樓之格局。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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買樓收租過埋下半世?(答)

->>按此看問題   答:  大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。 可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。 套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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Debt burden would be inflated away by inflation 退休而毋憂(答)

->>按此看問題 *請按like/login看全文   答: 首先睇cliff既行文而言,同前文健叔簡直係兩碼子的事。畢竟時代在進步,行動智能電話改變左好多人書信以至生活既模式,後生一輩又有其靈活出色之處。相信今次個案既主角阿cliff好不令其他讀者羨慕,起碼父母有幾間樓等收租。正正中左早前紀惠集團行政總裁湯文亮所言:「如一個人退休時有三層已供完的樓,一層自住,兩層收租,那退休以後,便可過上不用憂慮的生活,退休而毋憂。」   Cliff既父母未必係一個偉人,佢好可能只係比許多人早知左一樣野:「Debt burden in house would be inflated away by inflation」。   諗樣反而唔想著墨講阿cliff點樣去再買多間樓,要討論既係cliff父母早年為自己買樓作退休打算既模式,黎緊cliff仲可以番做一次嗎?   退休為長遠既打算加上更長既洗費,而當中最大既敵人莫過於通賬(inflation)。你而家「儲樓」為自己洗費鋪路定係「儲錢」著數D? 我地比較香港、日本、新加坡及英國係幾十年來總通賬vs樓價總升幅(全以當地貨幣計算)     香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 數據來源: 各國政府統計處、Thmoson Reuters […]

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無奈的香港人(答)

連結->>按此看問題   諗樣相信你地係勸奮慳儉之人,努力工作,努力儲保險,努力MPF,努力養老豆老母,但係自己就連生仔都冇時間。不論你想生定唔想生,現時香港已畸形到市民想生仔都「唔得」! 當然你有能力生,但係外在環境如錢銀、地方、工作穩定性都令人冇意欲成就此「人生大事」。將來可見政府又要搞d老人亙助會去解決「老野冇人理」既問題,成班老人家就係處婉惜當年因財政問題而不作生育此決定。呢個係香港既發展方向嗎?     而係香港連些少既物質需求都未可享受到。比筆者都會幾沮喪,但諗樣同你地一樣,係人生中踼過逆境波,會搵出路行出去。 對於買樓一事,如你地現時財政未見十分寬鬆,正所謂:「能力若不及,只有等時勢,急不得」。同埋如果樓價再升,你既問題再成為更多人既問題,到時政府會更快幫你。所以唔駛急,你唔會呢世都上唔到車。     另一點係就算佢地買左樓,佢只不過係將「努力工作,努力儲保險,努力MPF」之後加多一項,「努力供樓」而矣。你每日朝九晚六既工作,生命中三份之一既時間正經營著一堆臨老都唔想回億起既經歷。希望你現時找到既人生目標,而唔係漫無目的咁跑。     ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

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Debt burden would be inflated away by inflation 退休而毋憂(問)

cliff問: 你好, 小弟32, 人工2.6萬 (再加秘撈5千) = 收入3.1萬 , 有流動資產約60萬 小弟自住樓大約370萬左右,借咗銀行200萬,月供7100元(H+0.7)。 父母已退休, 有流動資產約5百萬, 物業3層(父母名)共約2千2百萬 (已供滿), 佢地自住1層, 兩層收租 可否買多層? (because money’s purchasing power is decreasing if all money is cash now) 父母反對(話我人工低+接火棒) 點睇車位? 還晒mortgage = give up 靚plan (H+0.7) –> what should i do then? many thanks!! ->> 按此看答案

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手頭資金較充裕者既置業要點(上會方法、買樓策略)(問)

  本人年齡62, 為公務員, 將近退休之齡. 估計退休金+長俸足以應付基本開支. 現兩子每月共有1.8萬作家用(但未有動用, 替他們儲起). 現居於沙田新城巿廣場3房單位(己供斷), 原擁一物業於將軍澳(己供斷)收租以應付將來退休支出, 但年初因發現伴侶得病, 將它賣出套現4.5m.幸好最後只是虛驚一場, 故現有現金4.5m. 雖有接觸股市, 但現風高浪急, 不敢貿然入市. 眼見現金不斷偏值, 故考慮買樓作投資, 增加退休現金流及作為父母希望為子女將來作準備. (一子/年齡28/月薪約3萬, 二子/年齡25/月薪約2.5萬). 請問應如何發揮4.5m現金? *本人對沙田樓盤較為熟悉. 期待你的答覆,不勝感激! 健叔上 ->> 按此看答案

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