有一百萬係手點辦?(答)

->>按此看問題   答: 首先大家可能唔太慣睇平方米,你可以大約將做39平方米當做390呎。 本天第二度貼文,靖 按下方like/login以看全文及支持    

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舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處? (答)

->>按此看問題     雖然你用英文問,我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市,原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭,今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬,而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張,但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限,可向新界西及東涌發展,兩房有交易,三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil,可見香港日後全纖二百萬價既樓宇,指日可待。 至於你講舊樓多數回報好,確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊,冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭,令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢,此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓,就算批按揭比你都要搵人驗樓,清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少,幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品,可以係投資品,亦因你點做而成為抵押品,幾方面都會影響樓價。 至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓,爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平,所以除非有時間有經驗,否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既,就係銅鑼灣附近一排唐樓,比人炒貴哂做樓上鋪,已經過哂入市時刻。 解答完你關於新舊樓,五十年,三百萬買邊處既問題,講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資,計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息,可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則,即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓,而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成,往後樓市反彈,終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨),今次你冇提及人工,咩有你自己衡量。 其實買左間樓唔係就咁算,有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野,大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房,其實後者為佳,買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳,其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女,一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應,而家就逼起左細單位價,但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房,客路同保值一般較好。   

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收息用債券、賺價靠股票(答)

->>按此看問題 其實靠大笨象股票收息真係唔妥,有幾慘烈問下大笨象既投資者就知,內銀股亦唔係隻隻派得疏爽。唔用感觀判斷,係數字上5號仔beta值唔係高,息只係比較吸引,投資人應可搵更佳投資工具取代靠5號仔收息。 你買大笨象可能因佢信譽超卓加上透明度較高既派息政策,可惜派幾多息根本任佢講,到不如買入幾隻房託加上ETF收息,免除大笨象之公司風險,或唔講5號總括而言,你買一隻股票去收息,要受公司之風險,有消息令你大升固然好,但係一日跌10%你收成年息都補唔返。所以要有股票般買賣既方便,又唔想掣錢大上大落只要收息,咁買交易所買賣基金、房託比利用單一公司既股票收息好。 另外都有基金做呢類野,佢地買一堆同地區或同國家既股票而每月或季派息比你。買該種基金幫你去除大部份公司風險更可每月收息,已知市場上有年息六厘選擇提供(每月派出)。最後梗係要講下諗樣成日提既債券,因你想筆錢收息,其實債券就係不二既理想公司。股票係幫你賺價既,應該利用股票對消息既敏感性去爆作從而炒作。 講左咁耐,建議S先生再審視現有portfolio,係總流動資金入面幾多錢想用黎收息,幾多錢願意用去追逐股票30%既上落。如果你答案係一半半,well,咁你咪一半放入債券收息,一半用黎趁低就入下建設銀行,咁分比較好。如果買股票資金願意接受更大波幅,買下中國建材係好選擇! 切記唔好再打電話上電台話自己買中建材係長線,自己係長線投資者! 最差既心態就係貪心想博短線,自己又唔認。 S先生係穩當投資人,不是諗樣上段個種。只要理順自己股債分佈後,耐心等待時機入市買樓。由於S先生有宿舍,所以不會正面受樓市大升打擊,比人猛加租。頂多出面既野貴哂,受通賬所累而銀紙冇咁好使而矣。入市區域宜參考諗樣前文: 一路向西論樓市,荃灣東涌一帶將受新基建而跑贏大市。將軍澳供應太多而灣仔區大多數舊樓,按揭未必做得長。但係舊樓尋寶係不少樓市老手既玩意,宜等經驗累積後而作之。 不計你現時所擁有投資及現金,保守去估你的借貸力約為9.65mil,在淡市出擊買兩間優質屋苑貨都可以了。現在你適宜得閒去睇下樓,除非個市跌到零三年咁反艇,否則筍貨係要靠自己先預備同勤力先搵到出黎。估計樓市像一個搖擺的鐘,2003年由特首加力向跌一方擺,到曾時代自然大力升向另一邊。往後波幅均不會超出2003年及往後高位所創的升跌百分比幅度。 另外請勿一注獨贏,有子彈都拆幾間樓買。因為之前住開宿舍,可能你要比人多睇樓先了解到座向、交通及居民質素對一個屋苑呎價走勢上影響。

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有一百萬係手點辦?(問)

問: Facebook專頁個案(內容稍稍作了改動): 一路都有睇下呢個網,希望可以比d意見。       舊樓(自住,25年樓,39平方米,2房) – 按了去銀行,借了70萬,利率2.75,分10年還,5/2011為第一期供款,現每月還款額為5408.72,現時每月還款本金$3869.94.現時每月還款利息$1538.75,尚欠還款額$654966.82       新買樓(出租於8/2012開始出租$4800,16年樓,49平方米,2房) – 購入時為$2,528,000,問銀行借了195萬,利率P-2.85=2.4,分25年還,6/2011為第一期供款,現每月還款額為8627.25,現時每月還款本金4904.24,現時每月還款利息3723.01,尚欠$1,882,453.83       有一架車: 購入$173,800的車,問銀行借了110,000,利率3.5%分5年還, 7/2012為第一期供款,每月還款額為$2154.17       一家三口,每月收入約4萬, 總存款額為約20萬,預計8/2013會收回新買的樓裝修自住,需重新裝修新買的樓,「間」多一間房變成三房。但舊樓已多年沒有進行裝修,樓內都是明線明喉。想問下有無d意見比我,以現時這樣的情況下,8/2012時舊樓應(1)賣出而現價約150萬(2)出租價約$3500至4000(3)裝修再出租?同時應該將資金資產點分配先好? ->>按此看答案     

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