400萬套現所得處理方案

諗 SIR 您好, 我先生和我今年分別 36歲和31歲,大學畢業。原先有一新界兩房單位作自住,九龍三房居屋作出租。因小朋友快將出世,所以決定收回九龍的單位作自住。我和我先生都是傭才,收入不高,但算是勤奮和節儉。我先生和我正職的收入分別為 33K和27K,我們有幫人教琴和接些 Freelance工作,每月平均可額外增加30K收入左右。這些兼職的收入都算穩定,但是沒有報稅的,故家庭的購買力只可以用60K去計算。 現有流動資產共 (現金+估票+人民幣定期) 2M,上年年底把新界單位成功賣出,因為成交期定為今年的七月中,到時將會有多 2M。可動用的流動資金將增加至 4M。 由於我和我先生計劃會多生一個小朋友,故我亦將會轉為全職媽媽,到時候家庭的購買力會大幅降低到 33K。   財政狀況:1) 九龍三房現估值約4.8M尚欠銀行 2.7M,月供連管理費為 HKD 11,000左右,供30年。2) 每月家庭總開支大約為 HKD 33,000 (當中包括供樓、供養父母、小朋友的所有洗費及家庭開支)。所以如果我決定當個全職媽媽,每月的收入幾乎等於支出。當然兼職的收入還是有的,所以每月還是可以有 30K 的儲蓄能力。3) 除按揭外沒有期他的負責。   根據現時的狀況,我們有以下的想法:1) 在我未當全職媽媽前,先把九龍單位的業權由原先的夫婦二人聯名,轉到我一人名下。由於估值約4.8M,律師樓話未必可以當 4M咁做,如果當 4.8M做的話,半份業權的釐印費就要用2.4M去計,即係要比成 HKD 36,000的釐印費。連同律師費及成本要四萬幾。好處是如果我沒有收入,到時我先生再買第二層樓時還可保持33K的購買力。 2) 收回出租樓後的被動收入減少了。之前的租金收入每月也有三千元的淨收入,加上每月供樓還本金的部份亦有五千元,每月其實可以有八千的幫補。   為將來退休作好準備,我們希望能多買一或兩層樓,增加被動收入。把4M分為3部份,以1.5M先買一層 4M的樓,另外的1.5M作第三層的注碼,1M作家庭後備用現金。但問題是現在樓價已升到一個極高的水平,我和我先生希望樓價稍為回後才買入第二套房。 3) 如果還是決定等下一個時機才買入第二套房前,資金該泊到哪裡比較合適我們的情況?現在部份資金0.6M的人民幣定期、0.2M為估票,其餘為港幣現金。   希望能得到諗 SIR指教。謝謝 小敏 答案 首先多謝小敏千字來文,看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署,及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口,不夠在私人銀行開立帳戶,財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款,年息只係2%左右,逐日計息,平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢,可買入二線在港公司之債券,年期不過3-4年而收息約5%,睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎,借幾日轉數又得,借成年都係稅貸咁既息口,極之方便。   講返小敏,情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考,先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢,淨出先生作「無樓人仕」,即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手,但沒有私人銀行的支援下投資工具有限,可利用澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。     如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓),咁比較客易,你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券,放幾年每年收益率8%應冇問題,本金亦會到期歸還,只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制,小敏有四百萬港元,可將三百萬轉做人仔一年定期收息,在港年息3.75%,即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算,本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債,冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險,收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000,平均$16000(即年回報4.8%)一個月,可幫補小敏離職後之損失。   最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌,如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500,咁你四百萬組合只賺$80000,慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算?  […]

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買樓四大諗法:怕!太危險、是否值得?無乜選擇…(問)

Andy: 諗樣兄,小弟三十五歲,現與女友租樓住,租金12000。女友於2012年購2M樓七成上會供30年,現升值二成及放租八千五。母親現居供完的居屋約值二百五十萬(未補地價價錢)。現打算與女友聯名另購二百四十萬(9成上會)以下樓宇(需於居屋附近,母親不會居住女友物業)讓母親居住,自己與女友住居屋。現只有200000及母親借款200000(要分期還給母親)。本人與女友收入為25000 及32000。請問與母親換樓住是否好方法?現是否買樓時機?或應租幾年樓等跌巿?本人名下並未持有過物業。請賜教(在一月中已答, 再follow up)   多謝諗樣兄解答。小弟還有些問題諗唔通,想求教 1)因本人與女友只有廿萬現金,現時咁高樓價借咁多入巿是否太危險?雖然母親願意不收息借廿萬給我,但都要還的。另新購的單位及居屋的裝修都是由本人與女友負責,二間屋簡單裝修都要十幾廿萬 2)九成上會按揭保險要七萬多,是否值得? 3)居屋附近的私樓,二百幾呎實用,三十八九年樓要二百至二百二十萬。同size 約廿八九年樓大約貴五十萬。(270萬樓兩人也能負擔到首期及供樓,最多居屋吾裝修or 借personal loan裝修)請問應該買平d 舊d, 定貴d新d 好? 4)現二人每月能儲共10000〜12000。諗緊買舊d 的樓,可於五六年後跌巿買間新d大d的樓給母親住(到時應儲到600000〜800000入巿,而舊d那間,銀碼細d,跌巿時都無咁傷),但又怕跌巿時四十幾年樓好難賣得出,租又租唔到好價。真係諗吾通好無俾多五十萬買後生十年的樓。請俾意見 5)依諗樣兄建議,係咪CNY 後可入巿?其實施政報告後之前睇的樓又加價了,而家搞到我好似要盲目追價甘,越遲買越貴,同市場真係無乜選擇 6)女友有七成按揭物業,我跟她合名能否上九成會 萬分感激   ->>按此看答案

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M型社會你攪清楚未?(答)

->>按此看問題   答一: 租樓定買樓實是香港人top5要discuss既hot-topic,今次再撰文討論。先講租樓實是市場必現產品,唔好以為租親樓既人一定冇樓係手,其實大把人因工作實要將新界間樓租比人,自己又走去九龍租樓住既。而家市場多左批新力軍就係越黎越多既大學生,遲下深圳放寬來港簽證,北區會有更多住宅比人租左黎當倉用。比現象解釋點解今年租金升得特別勁。 諗樣之前既庸才文章頗受歡迎,在此謝過各位讀者。今日再用庸才文章既concept為阿俊解難。 香港正進入後發展時代,社會貧富懸殊嚴重。為令自己日後擁有安身立命之所,需要及早認為自己係邊類人,做好準備。以下有五大類,cover到社會上九成既人。 窮人 做窮人唔緊要,最緊要承認自己係懶同埋keep住攞政府福利就得!由細到大學校加上阿爸阿媽教你要進入第二個族群即「打工仔」既行列。亦即上任特首成日講既「向上流」。 打工仔 呢個行列係最xx既! 搵既錢又唔係多,稅又打得重。政府同學校都不斷灌輸打工仔既生活模式,而資質平庸既大部份人都難免進入呢個行列。政府同阿媽都教你為左尊嚴,寧願打工都唔好做窮人等人養,可惜而家香港人為左保住份工,有人尊嚴已盡失、有人要偷呃渡日,咁不如簡單些少做窮人好過。 打工皇帝 諗樣原本想歸類為搵到錢既打工仔,不過係物價越來越貴之下,一個月入七萬,家庭總收入十萬既「搵到錢」打工仔其實同大部份既人(包括諗樣)冇咩分別。該月入十萬既家庭交稅約二十萬一年,買間4.50mil既兩房昇悅居都要月供18,000一個月,一年洗費220,000,假設每人要用$4000/月 供養父母,高收入既人交稅好易計,因扣稅項目金額變得太渺少,就咁用17% standard rate計都可以! 究竟每年可以儲起幾多呢?   項目 年支出 供樓($18000/月) $216,000 交稅(17%) $204,000 供養父母(每人$4000/月) $96000 自己洗費(每人$10000/月) $240000 養日本車 $48000 一年去一次歐洲/美洲 $50000 Total $854,000   你睇下@!!一日得三百蚊用,住假毫宅昇悅居(有怪莫怪…),揸架二手日本車聽落都唔係型既profile,但係相信大部份係香港既讀者家庭月入都冇十萬! 而上述個案每月淨低既錢只有$(1.2mil – $0.854mil)=$0.346mil。又假設佢地三十歲做到五十歲將呢舊錢儲起,而人工又可以隨通賬上升,佢地到五十歲就約有$0.346mil * 20= 等於今日6.92mil既購買力! 如果好辛苦咁「慳慳地」養一個小朋友,用四百萬既一半,得番4.92mil,夠買多間樓收租。就係得咁多! 多謝哂! 以上假設,係該夫婦冇係股場損過手先有約五百萬加MPF揸手早少少退休(可能係被迫)。高人工既打工仔通常都做唔到六十歲。買股票賺錢定蝕錢多,閣下自決。所以結論為叫得打工皇帝,你要家庭月入去到二十萬先會有大把錢洗同埋「買番間house」住既感覺。搵得呢個收入你通常兩公婆都係專科醫生,或大brand入面既regional manager。 老闆 大部份既人創業都係失敗,做得老闆又搵到錢應該係個專才: 即識搵客又睇得住下面班伙計。老闆其實可歸類為資本家,因公司錢銀既流向,點樣運用有限既錢(或人)做多幾轉生意係成功要素。諗樣唔係個合適既老闆,不過見成功既公司董事都係懂得運用手上資源之仕。 有錢佬 有父蔭,或無需再為錢而工作既為有錢佬。打工皇帝及老闆無不以此為重大目標。打工皇帝要去到有錢層次,好似穿梭機擺脫地球既地心吸力咁,要用好多能量(即係要去到好高人工)先做到。老闆係順景時確實有錢湧入黎既感覺,加上生意多是自己同少數partner一齊創立,有錢之餘亦有成功感,行步路都挺直D! 做咩解決阿俊既問題要講到咁遠呢? 因為買樓係人生planning既一部份。以阿俊呢個歲數同呢個人工,睇黎呢世去到廿萬月入近乎冇可能(除非到時老麥平均賣三百蚊個餐)。諗樣無得罪之意,為左認真咁答讀者先講真說話。至於你問點解冇咩可能到廿萬? 就好似睇奧運百米飛人保特咁,真係「跑得出」既去到廿幾三十歲已經知道。阿俊可以比多幾年時間自己,等踏足社會工作十餘年已大概有結果。真係大器晚成既人無幾多個。 攪清楚未? 攪清楚自己未係打工皇帝亦都退唔到落窮人呢一步,阿俊可以早一點開始運用資本去幫自己加快累積財富。跟住自己咁諗用九成買樓再偷雞放租,最好用單名(即阿俊自己),博兩年後樓價升一至兩成阿俊已經可以將第一間樓轉七成按揭,銀行好少番check呢類case自住定租。幾年後結婚買另一間樓比老婆揸手,用老婆名又做九成上會而阿俊自己做擔保,到時三十出樓有兩間二百餘萬既樓,希望用年複年既通賬貶去爭銀行既借貸。三十餘歲極多錢洗,只望淨番些少又等手上兩間樓升值,等時機加按錢出黎買埋第三間,如此附合一間自住兩間收租既策略,四十歲就算比人裁左出黎都仲有收入來源。 […]

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M型社會你攪清楚未?(問)

問一: LumYeung兄 本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000 我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。 看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓, 雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。 而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。 我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教 問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣, 對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢? ->>按此看答案    

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租樓定買樓?

 *此文撰寫日期約在2013年。表達意旨不因時間過去而改變。 Ms. Florence 係一個accountant,佢係2010初結婚,未曾置業。在2009至2010年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。 Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000 老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000 同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買,只不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$5.0million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$16000蚊租。即係業主有4%租金回報。     如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此講述。 佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓,房價跌幅。 Florence都叫一個後生女。係以下假設,Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2.5%。計算中不把新居裝修費用加在內。 Florence一年後的買樓得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月   假如Florence買番而家住緊同樣市值5.0million既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.25m + 16000*12 -9688*12 = -$174256 可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租 假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.15m + 16000*12 -5813*12 = -$27756 可見樓價只要降到3.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金  假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.10m + 16000*12 -3875*12 = $45500 第一次正數。樓價降到2.0mil,連埋你慳返既租金可見防守力  假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左20% 一年後的買樓得益 = -0.40m + 16000*12 -3875*12 = -$254500 間樓跌左兩成計埋慳到既租金都要蝕廿萬? 是的! 對於Florence黎講廿萬約是四個月的family income。佢一年儲到既cash絕對抵消到樓價跌幅,Florence唔會變成負資產。如果再過一年,樓價再跌20%,即係20%又20%,Florence係咪會蝕到無眼睇?     […]

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