一路向西登瓏門(論新界西)

瓏門一期已在年初入伙,在屋苑內四條龍遊走一會,你發覺升降機內主要講國語。反應慢d依然會被神器(拖口急)碌過隻腳。   早在年前筆者已用一路向西論樓市去講新西樓市發展,這在2013年7月出版的<樓換樓>有說明。當然睇好不止筆者一人,常言道本blog資訊只係樓市常識。今年市場再聚焦於屯門樓市,雖知當地呎租及工廈呎價已經倍升。呎租貴既原因可由親身體驗得出答案,這亦是樓市比股市更可愛的地方。你由屯門坐B2到深圳灣關口只係15MIN,基本上快過出荃灣。他日前海經濟區攪起之後,屯門瓏門係區內接近唯一優質樓盤,卓爾始終係較舊。那市中心瓏門與相連地之租金及呎價豈有不升之理? 起碼係呢幾年想住係新西又要15MIN到關口的,元朗暫未布比屯門更好的,而元朗更比屯門遠。加上瓏門勉強有個遠海景,如你買較高層及向南,你會發覺原本比當地人稱為「垃圾河」的屯門運河已變成美好風景之一部份、由瓏門單位露台向南望有友愛村在左、屯門工業區在右同你「左清龍右白虎」、不知不覺呢人個原本逼你會唔去既鬼地方竟然變成風水好加上如詩如畫的風景,大家實在要重新認識一下。   走到下面新開商場VCITY、開張半年已見人流強勁。比荃灣西已開幾年的荃新天地二期及新元朗中心更強。荃新天地二期冇天橋連荃灣西西鐵,明顯解釋敗筆何在。至於元朗始終食唔到內地人過關後「第一啖水」,他日東涌屯門連接橋起好後,屯門市中心的轉站的角色會大為增強。而橋的落腳點已有、大家可去打聽一下。   見下圖是VCITY有直橋去新墟,此為養起新墟的命脈。而當地獲同一地產商收舊樓一事已傳多年。 當你係屯門落西鐵後自己行去入工廠區,你發覺廠廈同西鐵站既距離少於5分鐘。再加上另外原因令屯門工廈供應「天生」較少,所以由呎價$1000-2000買入、防守性很高。至於講返今日主菜,想講講新墟。新墟有不少人都未聽過係邊,當地有間戲院,出面收成百元既戲入去睇只收$60。未有VCITY之前當地只連有一大出口: 去屯門市廣場,現在已變成VCITY及市廣場兩邊通。新墟是西鐵站相連地、更同瓏門零距離。 瓏門兩房月租:約12000 瓏門三房月租:約18000   不敢講此數反映今日市況,因租務頗為活躍。惟比起將軍澳新盤,瓏門收樓後不欠三房月租上到18000已很有交待了!再望一望新墟,雅都花園買個713三房,3.8MIL有可能。打折後租出16000,回報竟超5%。 本文頂圖就係新墟,好舊的。最遠為當地小型屋苑。就當唔講投資,想二百餘萬上車亦可留意當地。起碼有西鐵。 當然雅都$16000/月唔係人人肯比,惟再計及少付大型屋苑的管理費,計落仍然有賺。再唔係入新墟睇下其他單枝樓、更高租務回報可期。講到底就係瓏門拉高當地樓市,地區由無人識到而家外人湧入,對租地方需求是必然的。藥房大軍已在新墟興起。咩係仁政街邊係仁愛堂,值得你花時間去睇睇。  

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點去預備彈藥買樓? (答)

->>按此看問題     大西北瓏門都萬幾蚊呎?  首先你聽見報紙成日講新盤過萬呎價出售,其實只係冰山一角。有幾個特色單位索價過萬唔出色,但以瓏門兩房四百幾萬大把選擇。三百幾仲有一兩個單位。而向南三房套做價六至七百萬,約八千幾蚊一呎。比起同區卓爾居二手都要六千幾,瓏門開價十分合理。  至於你話建築業唔夠人手確有聽聞! 九七年大牛市過後令人手在十年後斷層已在2008-2010年見底,現時人手應該開始多番。若梁特首既大西北,擴機場同西佢個九開得到車,建造業仲會搶人都唔奇。至於十年河東,必見河西,IT界係2000年科網爆破後行業萎縮,而家IT人個價都升緊,仲有加埋iphone app,相信該行會有第二春。故係建築同IT界都發生過此情況。   再講細樓,確實會跌得甘過大樓。因為有能力既業主,早就換左三房或更大。如果淨係用房比,兩房業主通常防守力較低,加上你住得三房較大機會有小朋友,如非必要都唔想搬走影響小朋友。結果係你睇咁多年既樓,較大呎數單位數價多數跑贏細,只有近排細單位確實升過了籠,原因為??   都係因為大單位拉升細單位,香港人口袋有錢紮實了,逐漸接受冇番幾百萬都買唔到樓既諗法。諗樣已經係早前提及,二百萬樓全滅係今輪升浪必會發生既事。當幾年後供應增加,如再遇上個經濟不景,確實細樓會比人先沽售。而家買樓、宜選轉手率較低既屋苑,用家多希望防守性增強。最尾你問點樣睇用家多?係SSD行之前該屋苑轉手宗數可知一二,而家唯有要睇返兩年前數據,加上行內人仕口傳之智了!   至於讀者安全系數算高,起碼有層就供完既樓。其實早應係年前將間樓套錢,完成買兩間方案了。現時時機已失。如果你每月月入強勁,可以就咁儲錢當彈藥等跌買。反之如果真係儲極都係幾十萬數,倒不如先將間樓用黎套錢,放定舊錢係度收下息先(可選人仔債券或做3.25%半年人仔定期)。加上用靈活按揭貸款有一半錢可以放返係銀行享受等同按揭利息,風險有限。咁做好過你等到跌市發覺自己唔夠CASH,想用張樓契問銀行借發覺只借得三成咁無奈。

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淺談三個物業投資概念(答)

->>按此看問題   其實首期好緊就唔好係呢個時候夾硬黎,所謂樓日日有得買,何況買入後有一堆洗費令你失預算。再唔係儲更多現金,係淡市時承間連租約既樓可獲更大折讓。如果在新界西尋寶,請以屯門新墟大逆轉或荃灣西工業區再起錨為思考。   屯門新墟有間巴黎倫敦紐約戲院,睇戲一流! 平至五十及唔使爭位。可見該區現時都係老舊住宅區一個。可以當下年區內瓏門入伙後,有二條天僑駁落新墟,有一條去時代廣場,話唔定會令該區有改變。起碼多左人係附近租樓,再推至惠及食肆民生行業。該處樓房較舊,如果你有錢身痕就去該區睇下樓,止一止痕睇而唔買住卮。   另外荃灣西站開通八年,加上信和同新鴻基旗下商場大發功,吸埋附近酒店既大陸客,逐區商場已成功大番新,更傳聞會快引入西武。如果你星期六、日去會發現車場車龍明顯比舊時長,除反映該區由住宅改為商住區後未有增加時租車位引致資源錯配,令車位僧多粥少外,更顯示了荃灣西區商場正慢慢由街坊+大陸場upgrade做區域場。即除了做到荃灣街坊生意外,正壯大至做到鄰近如青衣、葵青及元朗區市民之生意。此改善為各商場之目標,其一好例子為沙田新城市。所以諗樣成日講羅湖指出左沙田,深圳瀛可以指完屯門再指荃灣西。   而重點後荃灣西區鄰近之工廈(即有線大廈附近),正大興土木。九倉及億京將會有商廈落成,嘉華又係另一面打緊地基起商廈。西鐵效應加上近年經濟澎脹加深大財團對附近工業區投資起動之興趣。而該區鄰近有幾個屋苑,有興趣可上網找尋,呎價都唔比疊茵庭貴好多。   最後一提係九七年「萬人坑」愉景新城,所持集團新世界正計劃番新商場。2015年完工,正所謂大孖沙無寶不落,你唔買都要去附近睇下(不包括愉景新城)!

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M型社會你攪清楚未?(問)

問一: LumYeung兄 本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000 我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。 看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓, 雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。 而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。 我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教 問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣, 對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢? ->>按此看答案    

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