市民只買睇得到的東西

新樓第二浪終於分出高下,灣仔區代表囍匯第一批四粒鐘就賣晒,第一號籌是一位打工仔,用成千萬買間兩房單位上車,之後發展商加推加價都係即日賣晒。反觀東涌代表,用三人行做廣告主題歌的昇薈就只能賣晒D細單位,大單位就賣唔出。   呢張係筆者上星期影的,可見囍匯周邊都幾迫夾,附近舊樓好多只係廿、三十年樓齡,有排都講唔上拆卸重建。就算有個別舊樓要重建都係零星單幢樓項目。可見眼前所見的,未來十幾廿年都係咁。 但係呢個就正正係賣點,話晒買樓都唔係諗住住三幾年就搬,如果買左之後無耐景觀環境就唔同晒就弊加火。 再加上商業價值作為襯托,因此就折實價萬幾二萬蚊呎都斬下眼就賣晒。   相反昇薈就係買左無耐就要面對景觀三年一小變、五年一大變,好處就係未來社區設施同周邊屋苑陸續入伙之後身價就會三級跳,缺點就係要忍受周邊大小工程幾年到十年不等,據環保觸覺提供,東涌本身空氣都唔係太好,再加埋飛機升降的噪音,除非價錢相宜或lump sum細,否則有錢都寧願買現成野好過。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=9058

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屋苑要夠大,單位要夠細

第四季新盤戰第一浪暫告一段落,可以作下列總結: 1. 細單位lump sum細去貨快仍是主流,The Austin, 觀月樺峰等都係細單位最快賣晒 2. 屋苑(超過一座樓)好賣D,浪澄灣擺到冷氣也黃了,都推幾多去幾多,反而觀月樺峰用料靚都去貨一般。 3. 貼市價推盤才賣得快,如西環、太子、炮台山的單幢盤比二手價高就去貨慢。 話咁快第二浪又殺到,呢一浪矚目的有東涌新填海區大型屋苑昇薈,房協長幼共融概念單幢盤樂融軒,同埋囍歡你讓我下沉的灣仔囍匯。三者中暫時只有樂融軒出咗價單。 以地段計當然係囍匯贏晒,隔離就係商業區,行兩步就係灣仔站,唔鐘意灣仔站仲可以沿皇后大道東行十分鐘到金鐘站,等多幾年,去邊都超級方便。不過發展商呢期興棺材露台,唔好睇又唔好用。   用謝安琪的《囍帖街》加一幅舊照片來懷緬下以前的利東街。 就似這一區 曾經稱得上 美滿甲天下 但霎眼 全街的單位 快要住滿烏鴉 同樣係港島盤,樂融軒就只賣概念,不賣地段,不過跟據上一浪經驗,買樓是買地段的。 港島東未來的地段風險主要係產業、交通、基建西移,東區欠缺新基建之餘仲有能因港島線一開二而令到去中環、金鐘等核心商業區要轉車,所以升值前景一般。 最後就講下東涌樓盤昇薈,樓盤近期的電視廣告話該盤可以遠離都市繁囂,無錯,兩三年內應該係,因為物業前面(西北面)係新鴻基的屋苑地盤,隔離(東北面)係公屋地盤,咁都未算,東涌係規劃咗再填海,並會將東涌市中心轉移過去新填海的東涌東區域。即係,如果諗住搬入東涌會心曠神怡就要停一停,諗一諗了。 不過三者之中,就真係昇薈前景較好,起碼佢屋苑夠大(有10座樓),單位夠細 (第10座大部份單位係一房單位),用黎上車一流。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=8013 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)  

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灣仔唐樓可以賣、30歲擁有兩房有何策?(問)

你好!本人25歲, 現有工作, 收入$20,000, 正考慮轉工提高收入 財政方面: 人民幣定期 100,000 RMB 明年2月到期儲蓄保險  60,000 HKD   明年6月到期現金  50,000 股票  60,000 共約$ 302,000 (可動用時為下年6月) 和細佬住在老豆名下灣仔唐樓….可以賣, 值300萬左右, 如2兄弟分, 可以再買其他樓, 但是親戚反對賣….   請問, 如果本人要在30歲前買到2層200萬的, 是否應該先把現住的物業賣出套現, 再供其他樓?? >>按此看答案

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旺市加碼買樓部署(答)

->>按此看問題 相信令你最心煩既,就係用現有購買力未能買入樓齡廿年以下、灣仔區之三房。你係上文所講既五百幾萬三房灣仔單位應該有番咁尚下年紀,而家係灣仔買間新淨灣仔三房要中一次mark six頭獎先有可能。   你已經做左第一步,即老公hold一間樓而家諗老婆係咪go第二間,你提過老婆將會有月入四萬元,請再確定此月入是持久而穩定的,不要失了預算。煩惱人收入22k之一半,已用於供灣仔細細粒間樓。老婆用自己名再買五百萬的灣仔三房,如九成按揭上會即要$16972, 分30年還。留意如果係樓齡超過廿年之樓宇,做到30年按揭不是必然的。要睇是否大屋苑,單幢樓亦令機會大大降低。   即老婆如買了三房成交500萬,你兩位將會冇咩子彈(即全部借貸力近耗盡),手上減去首期雜費仲有約一百二十萬左右係身(雜費廿萬冇走雞,你計下500萬樓要比幾多印花稅都知)。加上你現時手上有兩百萬係手,及有屋住都產生了徬徨感覺,諗樣怕今年車公真係一語成籤,一支下籤令樓市下跌三成,你會沒頂。當然大把人陪你而筆者又唔覺得會對你生活上造成大影響。可以在天水圍一役花了十年賺到了的價,有機一年就賺番出去。   條數係咁計的: 你加左碼買多間五百萬,連同之前間樓3.7mil,即持貨8.7mil,如樓市下跌25%,加碼令你輸錢速度加快,跌25%即輸200萬。之前天水圍用十年賺一倍(100%)既錢有機係灣仔跌25%就令帳面上見蝕。當然就算跌只係帳面而影響心理,係必須先同你講200萬由有變冇對一個香港打工仔而言幾殘忍的。除非你係交十幾萬稅個種啦…   所以結論係一動不如一靜。租間三房而用二百萬買債津貼屋租最簡單而又少野煩,但要個人忍得,有錢唔好身癢。但見你取向進取,如想趁機投資,可考慮買一些區域將會改善之地點,而又有三百幾萬提供既大兩房或三房。香港區已見溢價,相反筆者由一年前叫人買既「一路向西概念」就越叫越有,荃灣西、馬灣、東涌、元朗近西鐵、屯門新墟均有投資概念。我都想有時間實地考察同大家搵多d好既投資機會。   如真係要買,寧願買間大興花園三房,比三成首期租出去,自己手上仲有近百萬現金,灣仔嫌太細亦可租出而自己租間三房住,咁既投資組合有攻亦可退,當然咁樣做令自己一租兩買,未必要花時間。所以你搵到文中所講既石屎綠洲,算是一種福氣啦。  

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旺市加碼買樓部署(問)

諗兄你好, 本腸拜讀諗兄之文章及問答已有年多,箇中獲益良多,在此多謝諗兄之無私指導令一衆庸才有機踏進財務自由之路。 本人年紀將近39, 有一自住三房天水圍遠近馳名大屋苑持貨十年及一灣仔細細粒近半年。 最近見市況稍為暢順,將手持之自住沽出,套現兩球。買出原因實為心灰意冷此屋苑長期租金低水,回報僅有3厘多dd左右,加按都費事,希望另覓更高回報之投資,另一更大藉口為本區能為兩小女將來找到心儀之小學實在有難… 自住放賣期間已遷到灣仔居住,貪其優質12區校網,為兩愛女舖路,本人並不貪圖虛榮誓要闖名校之人,只視品格為首要。但由天水圍5佰幾實用,出到灣仔省城只得3零幾既細細粒共住,人上之人需知忍耐,但作為一家之主,不忍妻女共苦,幸能找到有明顯大折讓之同區租盤,把心一橫毫不猶豫遷往此5佰幾實用之石屎綠洲,再將細細粒出租,以租金抵消租金之餘,衰極都叫做有件細細粒繼續與大市共同進退,  不欲作出沽空賭博之行為。 言歸正傳,以下為本人之當前情況,有待諗兄指教: 家庭總收入: 22k/月 手持現金: 2mil 手持單位:  單名,按七成29年 @ 2.15%, 現銀行估價約3.7mil , net Size 30x’, 樓齡41.(買入為3mil) 手持單位租金: 市價約為$13~14.5k (有待放租) 租用單位租金: 約$14k 本腸太太將有一份月入40k既工,再用其名義再買房以制造現金流, 但現心煩應否用9成按買入可將來自用/出租之灣仔區三房單位(約5球,但按9成收租基本上係冇正現金流,但按7成就會冇左其他投資機會因冇晒cash),or 繼續買d市價約4球既3xx sqf 既港島兩房收租投資…?or莫非真係要揾市區邊沿盤,有剩錢再用黎投資bondfund製造被動月收入? 誠心請諗兄指教,原來揸住兩球都一樣係會徬徨… 心煩人上   ->>按此看答案

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