工廈分析(上)

簡介     過去,我一直主力寫住宅分析,想來個新嘗試,試試寫一至兩篇工廈分析的文章(即:分層工廈)。不過,在開始前我要強調兩點。第一,筆者目前持有工廈投資,讀者們要獨立思考及分析本文的觀點,以及有必要自行去實地考察及了解實際情況;第二,本文的部份觀點及工廈投資的大方向來自筆者其中一位朋友,首先要多謝朋友的分享,我十分認同他的看法,而我之前亦未曾考慮過這些觀點,筆者只是利用數據去分析及論証他的觀點,以及利用數據去詳細分析各區工廈的情況。     對工廈的看法   <1>  工廈存量負增長   工廈存量負增長,尤其在市區,工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目,以致分層工廈存量不斷下跌。在觀塘區,受政府起動九龍東及遊輪碼頭的刺激,有一定數量的工廈已慢慢活化,以致工廈存量不斷下跌。例如,波叔用5億元購入 V City 附近的屯門有成工業大廈,據聞將會活化至零售項目;新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝至零售消閒項目,並命名為「活@KCC」;荔枝角 D2Place 已是完成工廈活化的零售項目。   <2> 二手呎價 ≦ 建築成本   此外,目前二手傳統工廈成交呎價由屯門最平的 $1,7xx(大單位)- 最貴的$2,xxx(細單位),至九龍東的$5,xxx,普遍成交價$3,xxx元都有交易。目前的普遍建築成本要$3,000/呎的情況下,現在二手成交價連建築成本都未夠或者僅及建築成本,基本上發展商沒有很大誘因大規模去興建全新工廈。   由於受工廈活化影嚮 <1>,以及目前在二手成交呎價與建築成本差不多的情況下 <2>,工廈存量只會持續下跌,詳細存量數據會在下文分析。   <3> 工廈用途多元化,需求正增長   據筆者的實地考察,目前工廈用途十分多元化,例如,貨倉、半倉半寫字樓、迷你倉、mini-office、酒窖、特賣場(夜服、鞋履、食品)、中西式私房菜、洗碗工場、包裝工場、食品工場(砵仔糕、燒味)、教會、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、補習社、粵曲唱戲、band 房、文化創作、化粧攝影 studio、機械工程工作室、住宅劏房等等,簡直多不勝數。   <4> 供不應求,需求向下流   以今天香港的經濟規模及社會需求來看,目前商業及零售物業正面臨供不應求的情況,以致一般零售及商用物業整體租金持續大幅上升。但是,在市場上總會有些較低檔次的行業無法承擔如此高昂租金,而要搬至一些租金相宜的物業(例如:工廈等)繼續經營,以致市場對租金相宜的物業會有較旺盛的需求。在眾多種類的物業當中,工廈差不多已是最平的商用物業。   情況正如現今住宅的情況一樣,今天住宅因供應不足而租金急速上升,租客面對有限的預算,租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業,以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。   由於用途不斷擴闊 <3> 且面對需求向下流的趨勢下<4>,對工廈的需求持續上升,近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%,詳細數據會在下文分析。   綜合上述 <1> – <4> 點的因素,工廈存量負增長(眾多物業種類中,我估計可能只有工廈的存量是負增長),且面對需求正增長,工廈的前景理應可以看高一線。     數據分析 – 整體篇   在數據分析方面,我會兩部份去寫。第一部份為整體工廈的分析;第二部份為各區工廈的情況分析,我會分析各區工廈數據的趨勢,數據如何破解大眾預期的盲點,以及簡述個別區域的基建發展。   工廈存量   正如上文所述,工廈存量負增長,到底具體情況是怎樣?   根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」,截至2012年12月31日,全港各區分層工廈存量為1,714萬平方米(1平方米:10.76平方呎)。由1997年至2012年的16年內,工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米,而累積落成量只有45.5萬平方米,累積凈拆卸量約70.8萬平方米。其中,1997年單一年內,當年落成量已經有18.1萬平方米。即是說,在1997年後的十多年,工廈落成量非常緩慢。詳情可參閱圖一。   圖一   港九新界的當年落成量及拆卸量最早由2004年起開始被統計,詳情如下:     累計拆卸量(平方米) 累計落成量(平方米) 港島區 71,200 […]

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舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處? (答)

->>按此看問題     雖然你用英文問,我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市,原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭,今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬,而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張,但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限,可向新界西及東涌發展,兩房有交易,三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil,可見香港日後全纖二百萬價既樓宇,指日可待。 至於你講舊樓多數回報好,確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊,冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭,令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢,此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓,就算批按揭比你都要搵人驗樓,清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少,幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品,可以係投資品,亦因你點做而成為抵押品,幾方面都會影響樓價。 至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓,爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平,所以除非有時間有經驗,否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既,就係銅鑼灣附近一排唐樓,比人炒貴哂做樓上鋪,已經過哂入市時刻。 解答完你關於新舊樓,五十年,三百萬買邊處既問題,講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資,計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息,可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則,即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓,而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成,往後樓市反彈,終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨),今次你冇提及人工,咩有你自己衡量。 其實買左間樓唔係就咁算,有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野,大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房,其實後者為佳,買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳,其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女,一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應,而家就逼起左細單位價,但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房,客路同保值一般較好。   

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資產配置大轉移(答)

連結->>按此看問題   可見如樓市大跌,「一半(46%)身家係樓市」既Albert實在十分之傷,當然大部份香港業主都一樣。而股票只估3%,定期及cash加埋多及51%。放開Albert關於樓宇既疑問,其實albert真係應多諗股票及債券投資。如果諗樣有呢個朋友,可能會有此對話: 因為cash已多至超過albert 100個月入面要用既家庭開支,所以albert可以將部份cash變做長期而保本的純債券,留意發行人風險。一般和黃、東亞銀行都係4.5%年回報以上之選擇,唯需放約5年年期。以albert大量現金黎講,放二百萬係港紙債券真係濕濕碎。人仔可以定期,其實可以物色更高息人仔債券,6.5%可期。原因係albert以45歲年紀實在可在有風險投資,而佢到中年都買咁少股票可見佢對股票市場興趣不大,或早已戒買。將人仔放係新世界類似既人仔債券,應該冇問題。 多改動後albert有15%總資產係港元債券收約4.5%年息,9%資產變做人仔債券,另15%放係2.15%mortgage link。仲有淨現金8%(38%-15%-15%),可以連同4%(cash allocated for shares)加碼買入股票,完成後股票佔總資產約20%。最終分配為24%債券,20%股票,46%樓房,10%cash,債券為albert提供$190000年派息。樓房不用急加碼,現時有屋住又有cash在手者宜等一下。 Albert確實要買多間樓,咁可以退休後至少一間屋住一間收租,可惜係政府多重加壓下,買樓投資既贏面不見多。當然albert可以有一個諗法,就係工廈投資。冇SSD而又可由現時活化中尋寶。當然由買賣住宅到工廈買賣,確實又另一個學問,希望可以解答到albert疑問。

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