你好諗Sir，七月時上了收息１０１＆１０２課程，多謝介紹高息低風險產物給大家．將在九月完成１０３課程，希望能學以致用．現困擾於財務安排，希望諗Sir給予意見．   本人剩女一名，３９歲，任職銀行，月薪３２０００．資產如下； * 自住樓市值４２０萬，去年加按套現１２０萬，現欠２８０萬，每月供款＄１０７００．如租出可收＄１２５００租金． * 現金１４０萬　（儲蓄及加按套現 * 基金２０１６到期，約取回２３萬．另股票８萬．   現在想實行課堂所學，有以下構思，希望諗Sir賜教． 1. 放３５萬保險及５０萬買債基（諗Sir回覆時可能己實行）．另外２０萬買實金作投資保值． – 2. 保險及債基方案照樣實行，另利用銀行職員樓貸多買一層三百餘萬收租樓．惟已有樓按在身（現自住樓在外邊銀行按揭），可能要出租自住樓以增加收入才能買入收租樓．未知銀行會否接納薪金以外收入作計算． – 另外，因職員樓貸最長只能借２１年（６０－３９）．怕越遲買樓，供款年期更短，更有可能超越入息一半．但如諗Sir建議，旺市只用借貸力一半，如購入收租樓將用盡借貸力，應如何安排？ – 3. 諗Sir有更專業提議． 祝諗Sir及家人身體健康，生活愉快！ ANSWER: 讀者看上去情況不錯，惟筆者看法是危機四伏，要加倍努力才行。首先手上140現金，絕大部份是由上年加按自住樓120萬所得的。即是人至中年儲蓄只廿幾萬，講真唔係太合格。當然，有間樓係手，令佢起碼仲有野諗。另外筆者已於<樓換樓>說明庸才本身就要搵partner為自己脫困，可是讀者單身，借貸力單計只32000/10000*2.59*50% = 4.14mil。在現今香港買一間樓已「埋單」。那看上人工還不錯的讀者，點可以幫自己番身呢? – 讀者應有在本blog爬文，都知增加自己借貸力為必要，首先將自住樓出租係可以，但讀者上年已「手多多」將自住樓加按至七成，如要轉作收租用途借貸成數需在五成或以下。所以惟有等罰息期過後，再希望到時樓市唔跌，才可將自住樓變出租令租金收入作為借錢證明。如真可搞到借貸力升至(32000+12500*80%)/10000*50%*2.59 = 5.76mil，勉強為買兩間樓提供些少頭緒。如今要再買樓，可找個人擔保，當然唔係求其搵個阿毛都可以擔保你，宜搞清楚後再將身邊未用的借貸力發揮。 – 建議目標係趁呢兩年將手上的自住樓合規轉作出租，要減低該樓樓按結欠至200萬，當然要希望呢年幾樓市唔好跌。那現時要多儲280-210 = 70萬。而讀者得140萬資金，即要增加達50%，點攪呢? – 不少人可能諗筆者會叫讀者買債基，既然債基都有年15%息，那三年之複息效應=(1+15%)^3=賺52%，讀者之目標即達。惟筆者之想法更「怪雞」，既然讀者有份銀行工借錢較易，何不空手入白刃先問大新黎過快應錢，利息支出只2%再入手債基再慢慢還。如此一來，讀者即時多了70萬現金，目標一定達到，問題係借出了的70萬，運用如何? 能否歸還? – 快應錢即私人貸款，借到幾十萬收你2%息都唔算貴，坊間1.81%作招徠的亦大把。近日係電話見到廣告話物業貸款之批核一般比私人貸款快，睇黎而家財務公司為求搵客真係咩都講得出。那借70萬年息2%即$14000，5年借70萬還79萬，就咁簡單計月供為790,000/60 = $13166。那如果我們將借回來的70萬產出月息$13000，那還款即可用月息兩相抵，而5年後完成「空手入白刃」多出70萬係手，發明此計可能對一眾冇樓係手又等首期既後生仔有得著，那筆者只好再寫落去。當一想到70萬要產出$13000月息，即回報要達22%，真是不容易。手上想到超20%而又有保證的債券為人和商業，年回報38%，2016/10/3到期。可是風險真係唔細，有冇些20%上下年回左右的債券呢? 有是有的，惟真係唔係咁易搵到，更要在課堂說明風險才行。考慮到債券息口只每年1-2次，倒不如用債基，每月派息剛好同每月私貸供款兩相抵。 – 債基一般收息15%可做到，那70萬投入後月息只$8750。每月要供齊私貸自己要補貼四千幾。而債基投資物本身波幅為2008年金融海嘯年跌30%，之後幾年只有個位波幅，由此看風險比很多大籃籌更少、但提醒各位不能說是保本保證。幸好讀者有些少現金在身，何不投入多30萬共買100萬債基，輕鬆產出月$12500月息呢? 這樣一來每月自己只補貼幾百蚊即供好私貸、而萬一樓價低即用私貸去填補自住樓債項，讓結欠減低至50%轉做出租。若5年後都冇買樓或補價時機，自己都多70萬係手，又多份買樓首期。 – 讀者因借來70萬而自己添了30萬，仲有110萬係身。建議不買黃金，轉入手ETF。因為她的理財進度實是較慢、而要在投資中放埋股票組合增強回報。而110萬資金亦可兩方作分配。單靠打工不見得有美好將來，老闆從來只想要個聽話既員工。