700萬投資方案(答)

>>按此看問題  你好,基於不少讀者發問關於吐現後如何將錢生息,最唔想冒風險之讀者,可以將港幣每天兩萬轉作人民幣,存放在本港銀行收年息約3.0-3.5%。因人民幣是受管制貨幣,現時只可每人每日購入二萬元,如有父婦用聯名戶口購買,另一半亦不可於同日再買。但一間銀行根本沒有辦法查到你同日是否在另一銀行買過人民幣的,心急人可自行用幾個戶口買多些少。至於你可能聽說過有人提及他每天可買入過百萬人民幣,這應是運用公司戶口買入之結果。買入後銀行會查察戶主有否運用該筆人幣作找數貨運用途,如久不見動靜自有專人聯繫。   人有更進一步,可攜錢到內地做定期,利用現時(2013年)比香港多近一至兩厘。筆者覺得都頗為麻煩,如不定經常往返內地者不太建議。首先要在港買足人民幣,再用電匯方法將人民幣轉到國內,每日限八萬大元。即如你有八十萬想轉存到內地,你要花十天才能辦妥。轉到內地,登入網上理財,運指即可完成定期。如有打算將錢匯返香港,請勿將錢由內地之到匯戶口轉向任何其他戶口,或手痕買下樓買股票,會因此不能整筆匯返香港。   服務為先之香港人當然會問錢是我的,我有錢作任何處理,你幹嗎阻我!? 此源於外匯管制規定,除非港人能出示整筆匯回內地款項之證據,否則任何人不得將大筆人民幣用任何形式帶離中國。當然你手持幾千過關絕無問題,巧妙地利用地下錢莊亦是方便之法。不過警察不知道什麼是地下錢莊來的,不要為慳手績費或貪方便令自己全盤盡失。   如不匯錢返內地,亦可在港購買人民幣債券。到期保本,惟發行人風險要小心細閱,亦有港元兌人民幣之兌換風險,詳情要向銷售商問清楚。以下不是報價,是筆者上網查閱後,給予讀者之例子。比亞迪2014年4月28日到期,實回報年息5.6%。出水水泥同年7月22日,春天百貨同年2 月3 日,都有近似回報。至於devil問及之12-13%年息債券,應有多一點風險,只能在私人銀行發售。而devil提及之買入債券,再用債券抵押去開立循環貸款戶口,利息低至1.8%,是private banker常用之法,筆者覺得事無不妥。該類債券應為恆大地產,XY新能源,或其他地產商人債系列,可達至10-12%年息回報。美金而又近10%回報記及有法農銀行、東亞銀行都有但本金要下一世(2059年)先還比你。東亞銀行而又於2020年到期的,利息少一半。   至於讀者問及的和黃債券,應是2017年的。筆者經常想著2009年時替客人買入2015年之和黃債券,回報不錯。但現時是2013年,說有可觀回報的英元債都要2017年或更後之事了。另和黃有永續債券,即永不到期,你會承受價格風險的,除(手續費)後每年利息有5.3%。如果你認為現時債價不高,或有信心於金融海嘯爆發現有信心沽出,買入亦無妨。假設你收足兩年利息及後於2016年遇上金融危機債價輸掉10%,你還可以打和。   另一個近期之作是三兄弟公司,該地產商於上年受官司所擾,令債價有幾個百分比之回落,引致2017/3/8到期債券可予高達7%回報。當然現時風平浪淨,回報已低至2%。買債券都要看時機,不過到期保本,中途沽出要受些少價格上落,比起股海浮沉,更令你有預算吧!  

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700萬投資方案

諗Sir, 感謝諗樣兄分享所見所聞和看法,小弟獲益良多. 小弟過去幾年投資商鋪略有收穫,在上年覺得樓市將盡吐現部份物業. 小弟剛為人父,不想像過去般承受太大投資風險. 現手頭上有600-700萬投資資金,正在申請private banking account. banker 介紹可將資金投資於債劵,用margin 的方式借美元利息大概1.3厘,可借7成. 債卷coupon rate 大概6%-7%.債卷價格大概是106.總投資回報大概為12-15厘. 請問諗Sir有沒有相關資信和心得可與小弟分享. 謝謝!  DEVIL 答案   你好,基於不少讀者發問關於吐現後如何將錢生息,最唔想冒風險之讀者,可以將港幣每天兩萬轉作人民幣,存放在本港銀行收年息約3.0-3.5%。因人民幣是受管制貨幣,現時只可每人每日購入二萬元,如有父婦用聯名戶口購買,另一半亦不可於同日再買。但一間銀行根本沒有辦法查到你同日是否在另一銀行買過人民幣的,心急人可自行用幾個戶口買多些少。至於你可能聽說過有人提及他每天可買入過百萬人民幣,這應是運用公司戶口買入之結果。買入後銀行會查察戶主有否運用該筆人幣作找數貨運用途,如久不見動靜自有專人聯繫。   人有更進一步,可攜錢到內地做定期,利用現時(2013年)比香港多近一至兩厘。筆者覺得都頗為麻煩,如不定經常往返內地者不太建議。首先要在港買足人民幣,再用電匯方法將人民幣轉到國內,每日限八萬大元。即如你有八十萬想轉存到內地,你要花十天才能辦妥。轉到內地,登入網上理財,運指即可完成定期。如有打算將錢匯返香港,請勿將錢由內地之到匯戶口轉向任何其他戶口,或手痕買下樓買股票,會因此不能整筆匯返香港。   服務為先之香港人當然會問錢是我的,我有錢作任何處理,你幹嗎阻我!? 此源於外匯管制規定,除非港人能出示整筆匯回內地款項之證據,否則任何人不得將大筆人民幣用任何形式帶離中國。當然你手持幾千過關絕無問題,巧妙地利用地下錢莊亦是方便之法。不過警察不知道什麼是地下錢莊來的,不要為慳手績費或貪方便令自己全盤盡失。   如不匯錢返內地,亦可在港購買人民幣債券。到期保本,惟發行人風險要小心細閱,亦有港元兌人民幣之兌換風險,詳情要向銷售商問清楚。以下不是報價,是筆者上網查閱後,給予讀者之例子。比亞迪2014年4月28日到期,實回報年息5.6%。出水水泥同年7月22日,春天百貨同年2 月3 日,都有近似回報。至於devil問及之12-13%年息債券,應有多一點風險,只能在私人銀行發售。而devil提及之買入債券,再用債券抵押去開立循環貸款戶口,利息低至1.8%,是private banker常用之法,筆者覺得事無不妥。該類債券應為恆大地產,XY新能源,或其他地產商人債系列,可達至10-12%年息回報。美金而又近10%回報記及有法農銀行、東亞銀行都有但本金要下一世(2059年)先還比你。東亞銀行而又於2020年到期的,利息少一半。   至於讀者問及的和黃債券,應是2017年的。筆者經常想著2009年時替客人買入2015年之和黃債券,回報不錯。但現時是2013年,說有可觀回報的英元債都要2017年或更後之事了。另和黃有永續債券,即永不到期,你會承受價格風險的,除(手續費)後每年利息有5.3%。如果你認為現時債價不高,或有信心於金融海嘯爆發現有信心沽出,買入亦無妨。假設你收足兩年利息及後於2016年遇上金融危機債價輸掉10%,你還可以打和。   另一個近期之作是三兄弟公司,該地產商於上年受官司所擾,令債價有幾個百分比之回落,引致2017/3/8到期債券可予高達7%回報。當然現時風平浪淨,回報已低至2%。買債券都要看時機,不過到期保本,中途沽出要受些少價格上落,比起股海浮沉,更令你有預算吧!

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剛為人父、賣走物業後套現之部署(答)

>>按此看問題 你好,基於不少讀者發問關於套現後如何將錢生息,最唔想冒風險之讀者,可以將港幣每天兩萬轉作人民幣,存放在本港銀行收年息約3.0-3.5%。因人民幣是受管制貨幣,現時只可每人每日購入二萬元,如有父婦用聯名戶口購買,另一半亦不可於同日再買。但一間銀行根本沒有辦法查到你同日是否在另一銀行買過人民幣的,心急人可自行用幾個戶口買多些少。至於你可能聽說過有人提及他每天可買入過百萬人民幣,這應是運用公司戶口買入之結果。買入後銀行會查察戶主有否運用該筆人幣作找數貨運用途,如久不見動靜自有專人聯繫。   人有更進一步,可攜錢到內地做定期,利用現時(2013年)比香港多近一至兩厘。筆者覺得都頗為麻煩,如不定經常往返內地者不太建議。首先要在港買足人民幣,再用電匯方法將人民幣轉到國內,每日限八萬大元。即如你有八十萬想轉存到內地,你要花十天才能辦妥。轉到內地,登入網上理財,運指即可完成定期。如有打算將錢匯返香港,請勿將錢由內地之到匯戶口轉向任何其他戶口,或手痕買下樓買股票,會因此不能整筆匯返香港。   服務為先之香港人當然會問錢是我的,我有錢作任何處理,你幹嗎阻我!? 此源於外匯管制規定,除非港人能出示整筆匯回內地款項之證據,否則任何人不得將大筆人民幣用任何形式帶離中國。當然你手持幾千過關絕無問題,巧妙地利用地下錢莊亦是方便之法。不過警察不知道什麼是地下錢莊來的,不要為慳手績費或貪方便令自己全盤盡失。   如不匯錢返內地,亦可在港購買人民幣債券。到期保本,惟發行人風險要小心細閱,亦有港元兌人民幣之兌換風險,詳情要向銷售商問清楚。以下不是報價,是筆者上網查閱後,給予讀者之例子。(人民幣)比亞迪2014年4月28日到期,實回報年息5.6%。出水水泥同年7月22日,春天百貨同年2 月3 日,都有近似回報。至於devil問及之12-13%年息債券,應有多一點風險,只能在私人銀行發售。而devil提及之買入債券,再用債券抵押去開立循環貸款戶口,利息低至1.8%,是private banker常用之法,筆者覺得事無不妥。該類債券應為恆大地產,XY新能源,或其他地產商人民幣債系列,可達至10-12%年息回報。美金而又近10%回報記及有法農銀行、東亞銀行都有但本金要下一世(2059年)先還比你。東亞銀行而又於2020年到期的,利息少一半。   至於讀者問及的和黃債券,應是2017年的。筆者經常想著2009年時替客人買入2015年之和黃債券,回報不錯。但現時是2013年,說有可觀回報的英元債都要2017年或更後之事了。另和黃有永續債券,即永不到期,你會承受價格風險的,除(手續費)後每年利息有5.3%。如果你認為現時債價不高,或有信心於金融海嘯爆發現有信心沽出,買入亦無妨。假設你收足兩年利息及後於2016年遇上金融危機債價輸掉10%,你還可以打和。   另一個近期之作是三兄弟公司,該地產商於上年受官司所擾,令債價有幾個百分比之回落,引致2017/3/8到期債券可予高達7%回報。當然現時風平浪淨,回報已低至2%。買債券都要看時機,不過到期保本,中途沽出要受些少價格上落,比起股海浮沉,更令你有預算吧! 一般買債都要五十萬,一百萬一手。美元是十萬元美金起手。如資金較少可買債券基金,回報近似。  

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剛為人父、賣走物業後套現之部署(問)

諗Sir, 感謝諗樣兄分享所見所聞和看法,小弟獲益良多. 小弟過去幾年投資商鋪略有收穫,在上年覺得樓市將盡吐現部份物業. 小弟剛為人父,不想像過去般承受太大投資風險. 現手頭上有600-700萬投資資金,正在申請private banking account. banker 介紹可將資金投資於債券,用margin 的方式借美元利息大概1.3厘,可借7成. 債券coupon rate 大概6%-7%.債卷價格大概是106.總投資回報大概為12-15厘. 請問諗Sir有沒有相關資信和心得可與小弟分享. 謝謝! Devil   另: 剛發覺戶口於3月5日有一筆$200元之募集捐款未有讀者電郵提及,對唔到數。在此多謝有心人。 >>今次我答案寫既字終於多過讀者啦!!按此看答案

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400萬套現所得處理方案(答)

>>按此回問題 首先多謝小敏千字來文,看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署,及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口,不夠在私人銀行開立帳戶,財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款,年息只係2%左右,逐日計息,平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢,可買入二線在港公司之債券,年期不過3-4年而收息約5%,睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎,借幾日轉數又得,借成年都係稅貸咁既息口,極之方便。   講返小敏,情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考,先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢,淨出先生作「無樓人仕」,即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手,但沒有私人銀行的支援下投資工具有限,可利用澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。     如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓),咁比較客易,你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券,放幾年每年收益率8%應冇問題,本金亦會到期歸還,只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制,小敏有四百萬港元,可將三百萬轉做人仔一年定期收息,在港年息3.75%,即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算,本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債,冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險,收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000,平均$16000(即年回報4.8%)一個月,可幫補小敏離職後之損失。   最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌,如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500,咁你四百萬組合只賺$80000,慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算? 或者我唔想買咩澳洲紙銀行債比人「縛」幾年呢? 由於答文已達千字,bookmark homebloggerhk或facebook聽日會比埋下半部方法,明天再談。

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400萬套現所得處理方案

諗 SIR 您好, 我先生和我今年分別 36歲和31歲,大學畢業。原先有一新界兩房單位作自住,九龍三房居屋作出租。因小朋友快將出世,所以決定收回九龍的單位作自住。我和我先生都是傭才,收入不高,但算是勤奮和節儉。我先生和我正職的收入分別為 33K和27K,我們有幫人教琴和接些 Freelance工作,每月平均可額外增加30K收入左右。這些兼職的收入都算穩定,但是沒有報稅的,故家庭的購買力只可以用60K去計算。 現有流動資產共 (現金+估票+人民幣定期) 2M,上年年底把新界單位成功賣出,因為成交期定為今年的七月中,到時將會有多 2M。可動用的流動資金將增加至 4M。 由於我和我先生計劃會多生一個小朋友,故我亦將會轉為全職媽媽,到時候家庭的購買力會大幅降低到 33K。   財政狀況:1) 九龍三房現估值約4.8M尚欠銀行 2.7M,月供連管理費為 HKD 11,000左右,供30年。2) 每月家庭總開支大約為 HKD 33,000 (當中包括供樓、供養父母、小朋友的所有洗費及家庭開支)。所以如果我決定當個全職媽媽,每月的收入幾乎等於支出。當然兼職的收入還是有的,所以每月還是可以有 30K 的儲蓄能力。3) 除按揭外沒有期他的負責。   根據現時的狀況,我們有以下的想法:1) 在我未當全職媽媽前,先把九龍單位的業權由原先的夫婦二人聯名,轉到我一人名下。由於估值約4.8M,律師樓話未必可以當 4M咁做,如果當 4.8M做的話,半份業權的釐印費就要用2.4M去計,即係要比成 HKD 36,000的釐印費。連同律師費及成本要四萬幾。好處是如果我沒有收入,到時我先生再買第二層樓時還可保持33K的購買力。 2) 收回出租樓後的被動收入減少了。之前的租金收入每月也有三千元的淨收入,加上每月供樓還本金的部份亦有五千元,每月其實可以有八千的幫補。   為將來退休作好準備,我們希望能多買一或兩層樓,增加被動收入。把4M分為3部份,以1.5M先買一層 4M的樓,另外的1.5M作第三層的注碼,1M作家庭後備用現金。但問題是現在樓價已升到一個極高的水平,我和我先生希望樓價稍為回後才買入第二套房。 3) 如果還是決定等下一個時機才買入第二套房前,資金該泊到哪裡比較合適我們的情況?現在部份資金0.6M的人民幣定期、0.2M為估票,其餘為港幣現金。   希望能得到諗 SIR指教。謝謝 小敏 答案 首先多謝小敏千字來文,看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署,及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口,不夠在私人銀行開立帳戶,財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款,年息只係2%左右,逐日計息,平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢,可買入二線在港公司之債券,年期不過3-4年而收息約5%,睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎,借幾日轉數又得,借成年都係稅貸咁既息口,極之方便。   講返小敏,情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考,先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢,淨出先生作「無樓人仕」,即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手,但沒有私人銀行的支援下投資工具有限,可利用澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。     如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓),咁比較客易,你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券,放幾年每年收益率8%應冇問題,本金亦會到期歸還,只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制,小敏有四百萬港元,可將三百萬轉做人仔一年定期收息,在港年息3.75%,即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算,本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債,冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險,收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000,平均$16000(即年回報4.8%)一個月,可幫補小敏離職後之損失。   最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌,如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500,咁你四百萬組合只賺$80000,慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算?  […]

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中產先生「淨身」方案

中年中產:  你好,諗樣兄,我和太太和11歲兒子現居於三房單位,兩公婆現年40,人工分別為5萬多和4萬多,現金50萬。自住樓現估值630萬,欠120萬,加按後可得320萬。現在想買入兩層400萬樓作收租用途,目標係60歲前有三層FULL PAID樓(包括現在的自住樓)作退休用途,有以下想法:1)現在先買一層,等樓市再下跌30%以上再買第二層 (風險比較高)2) 幾年內等樓市下跌20%買一層,再跌才買第二層,如再跌而有餘錢或再入第三層(風險低,但損失幾年租金收入)  如果選擇2,我會將一半新按揭做mortgage-link,其餘一半可以做什麼保本的投資來抵消按揭的利息?   答案: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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成功為什麼與努力工作無關?(答)

->>按此看問題   今次讀者宜將父母手上樓宇加按套現,為自己第時結婚買樓做準備,等樓市有變才買入。23歲根本就係一個本錢,等得。以廿歲來說,如果兩年後有38K收入是不錯了,但有冇諗住趁後生未有家庭負擔時多作準備,及利用本身才幹,將兩年後感覺secured既38k人工先提升到50k呢?   眾所周知,新畢業加入四大行既會計生工作頗為艱苦,在公司掉盡年青歲月而老黎孤家寡人既女仕更比比皆是,月薪只是一萬幾千,時薪計仲低過老麥。相反,每日工作六小時既地區總監卻年薪百萬為起步,坊間究竟有冇文章,為此現象作出歸納及總結呢?   三個層面論搵錢 從事專門或極厭惡工作令人可獲取更多報酬,此乃第一層面,亦是最易明解。專門知識加上予人方便又可得另一重報酬,生意人也! 而要更有效取得報酬,需要將自己從事的工作所發揮既影響力提升至第三層。即係如果你係強國海關做野,你係一個決定全關貨品出入口既官員,你既報酬隨時多過省長。權力貴乎在可影響資源分配或成件事既結果,各位年青一輩要努力加上把握時機由第一爭上第三層。第三層既madam簽個名就有錢落袋,麻甩佬紮成世鐵都搵唔到!   當然諗樣唔係歧視紮鐵工人,睇而家香港走勢建築業人工調升可期。但係希望此文幫到成十點仲係公司捱緊既你,好好思考未來去路。仲有最後但係最重要既係, 點解人幾廿歲仲係停留係低效工作,性格使然也!   希望讀者參考本文心法,在工作上更上一層樓。誠信、工作投入感這些量度唔到既素質,才是老闆在晉升時最為看重的! 至於2012年可去銀行搞個靈活按揭戶口,將父母間樓套100萬出黎,一半可以存係靈活按揭戶口而收番同按揭息口等同既息。另一半可買入一些港元存款證或換做人仔做三個月3%年息定期,再過幾年先低吸自住樓吧! 如果你比心機儲錢同埋工作順利,2015/2016每年買一層都冇問題,樓市係唔會只升不跌的。   至於置安心同居屋近似,投資價值稍低。除非免五成地價而自己又想住係該屋十幾廿年,否則有能力者都不建議買入。   按此like超筍樓盤表支持!

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賣樓套現好唔好?(答)

->>按此看問題     答:  因天水圍單位尚欠1.75mil,就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月,其中一半還本。由你上文所述方法一,如你再購入一三百萬九龍灣單位自住,你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%,恐怕較難獲批,相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交,證明今次係換樓同埋已賣出舊居,咁先有得傾。所以方法一近乎行不通,除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍,同埋又合時係交吉前送走好租客,咁先乜都唔會上身。 方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%,此乃現時換樓之不便。 見你行文估你都好想賣樓,當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實,今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大,建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓,保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢,咁就放心去做啦,要跌的樓終有一日要跌。 由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好,故在此簡短重覆,應先將自住樓放賣,睇下人地肯出幾錢,你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數,買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙,請自行再就時間,一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌,試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。 諗樣認為讀者投資都屬保守型,兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少,月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期,一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還,減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長,令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富,因收入有限而要養家,投資亦不想進取,唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。 講左咁耐,其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見,頗為堅決。

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趁高套現出多份糧(方​法由讀者提供) (答)

  ->>按此看問題   總括而言小業主想趁樓升套現,將錢放入澳元計的債券基金收取年息十厘,用十厘收息對比套現資金要付的二厘年息,計落都有賺。  問題就係「澳元計的債券基金」究竟要面對咩風險呢? 一是貨幣風險,二是基金自己價格變動。 其實債券基金是集合投資人本金,放於數十至數百隻債券換取穩定利潤收入,而百隻債券出於不同發行人,更可減低倒閉風險。如果債券基金內公司或低評級債券較多,用美元/港元買可達至年息7厘,每月發放。即一百萬每月約派5800。如債券基金內政府或高評級債多,息率降至三厘附近而一般風險相對低。即一百萬每月派2500。由於基金形式買債, ……….已隱其餘內容   (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

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