套現前計清楚。為紀律部隊的庸才解難

你好諗SIR, 本人為你長期讀者, 感謝你一直無私的分享令小弟獲益良多。現小弟快將結婚, 面臨買樓決擇分差點, 還望你指點迷津。   小弟現年28, 為紀律部隊人員, 月入35000, 如無意外, 逐年跳point 女友同年, 為會計師樓核數師, 月入35000, 因心感前途一般, 有轉職打算, 可能選擇其他工作, 人工底線為25000   我倆積蓄應在應付結婚後會接近清袋,小弟母親有兩層為四十年左右私人樓(有lift) 一層為與家人自住,一層給親友住(沒有收取租金),兩層樓階是母親早期一筆過買下 銀行估價: 自住樓約240萬 給親友住的約330萬   問題: 1)應否趁現在容易加按,先用自己名把親友住的舊樓在銀行加按7成?即先提取200萬現金在手(分25年還,利率為2.15%),等下年或2015樓市稍為回調作入市之用?(因小弟打算與女友婚後,先裝修現居,與我的家人暫時同住,以爭取時間儲蓄多一點)     2)加按後那200萬,是否可將全數放回銀行的”mortgage fund” account, 以抵銷加按的息口?有什麼要點我要留意?   3)到將來決定動用這200萬入市時,是否應該只用心水樓的3成入市,再外借7成?剩下的留作其他投資或用女友個人名義買第二層物業??   十字路口的庸才上   答案 讀者原來是月前已發問題予本樣,漏了作答對不起。好彩佢再whatsapp溫馨提示,那將原文再翻,看一看有什麼可以幫忙。   讀者的收入及背景,相信已令不少香港仔羨慕了。起碼自己有份政府工,女友又是專業,屋企人仲有間樓借比人住,即代表屋企人應冇等你養之需要吧! 28歲之年,大把前途。   婚後冇哂儲蓄,大把香港人都係。不少更是婚後一身債。至於婚後先讓太太和母親同住,如能做到實是最好! 這和大樓搬細樓一樣,都是付出的一種,所換到的儲蓄空間或所套的錢在後來可幫你獲更大回報。   由於婚後清袋,加按舊樓套錢在手是同意的,令你時常有錢在手,勿失時機。但母親留下來的都是40歲舊樓,除非是知名屋苑,否則按揭還款年期難攤超過廿年還款。建議你先將地址交予銀行,問問可以做到幾年按揭。如你借200萬,攤15年還,每個月要還$13000,已用去你的借貸力: 13/(35+35)*50%=0.37~37%   假設樓市下跌,因已用37%購買力,用借貸力去求淨餘還款額為(1-0.37)* (35000+35000)*50%=$22000。$22000最大可借入$22000/10000*2.59=5.6mil,假設九成上會,借盡可買入近六百萬樓房(首期+5.6mil)~6.0mil。此為你作二百萬套現後的position,適宜在走去套錢前就計清楚。當然市跌時買入四百萬樓已幾夠住了,宜留有一手,幫阿媽既舊樓再換樓。   至於套有二百萬想減少利息支出,可放予靈活按揭計劃帳戶,最多只能借出的一半,利益等同按揭所收利率,活期儲蓄可隨時提取。如果有兄弟姊妹都有做靈活按揭計劃的,可將錢又放在他們那處,減少利息支出。但由於靈活按揭計劃只予該物業持有人作戶主,你放了錢在他們那處最多做個授權簽名人,可自己簽名提存。但不能和兄弟同作戶主,兄長可隨時不通知你就取消授權簽名人位置。   […]

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除住宅以外的投資心得

Dear Lum Sir,  你好! 本人近來看到lum sir的網頁後, 有一種相逢恨晚的感覺, 深知將來唯有以物業資產才能有一個安穩的生活, 所以希望 lum sir你能賜教!  本人2012以410萬買了荃灣舊屋苑以作自住用途, 9成按揭及以個人名義持有, 希望能在不久將來增加物業數目以作收租用途  本人月入約10-15萬, 現金約80萬, 股票約150萬, 及太太於政府工作, 月入大概4.5萬  未知將來應怎樣配置資產會比較穩妥?  Cheers  心急人上   答案 我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣,都經常有令人相逢恨晚的感覺。又或女仕們發覺舊愛飛黃騰達,一樣是令人有點酸。當然只要說笑而矣,而讀者就算無諗樣襄助,照樣做對了不少安排。單名買入荃灣舊屋苑作自住是對的,當然是由2013年回望,發覺2012企對邊了。原因是早前二月政府會將第二套房之買家徵收DOUBLE從價印花稅,如買家本身沒物業可豁免。不知太太會否有房屋資助? 筆者聞說沙士之後入職的公務員福利比之前的少很多,房屋津貼及長俸均欠奉,如太太令家庭在住房支出減少,更令讀者位置走得更前。   借貸力先計一計,將讀者收入拉作平均,即月入12.5萬,家庭借貸力為(12.5+4.5)/2/10000*2.59=22MIL   由於購買力較好,儲錢易而令資金較多,可以考慮暫時只能做五成按揭的工廈。香港是一個工商混雜的地方,商廈在工廈的旁邊,中間有個商場,而住宅又在對面。當中有不少地方,先是商廈成功搞旺了,由於不知大財團或政府有心搞旺邊條街,所以小投資者通常錯失該步。但之後商廈租金炒貴了,自然附近廠廈都變得「有米」,最明顯係留意有冇餐廳開,有冇新小巴線,代表該區人流正盛中。有得食肆又有車到,該區零售生意向好已成事實,先會商場鋪被搶租,有些人是睇準時機,和商場大業主長租幾排鋪,再諗計搞旺d個場,然後高價租比其他商戶,由當中差價「搵食」的。   上段所講的後延效應未完結,當商場鋪已搶貴,附近的工廈都會受惠。地廠更會有價有市。現在政府已落實推行活化工廈,其實你只要深思當中效應,做下功課,不難搵到勁易租出且有升值潛力之工商廈。為何工廈都可以做「鋪」呢? 雖知樓上鋪日益增多,而部份商品根本不需要地鋪靚門面,租個工廈一樣可以打開們做生意,惟呎租由$50/呎減至$20/呎,慳返唔少。當然工商廈點都唔可以同地鋪比,因為絕大部份係夜晚7點後要落閘,入內要抄身份證的,惟工商區晚上都人跡罕至,如果租客盤生意不大機會由放工shopping而引致的,佢地會寧願少10-20%生意而平50%以上租金。做生意計諗條數自然就郁。   講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能,除非係政府或財團內任要職,成為insider。只好醒些少行街密d,香港還有不少地方有此現象。至於住宅由於SSD長達三年,你可以運用樓市平均成本法去部署投資方畧。在下午筆者會貼文再講平均之法。當然讀者在投資方面的可塑性很高,真是要見面多了解才可做到深入一點的planning。網上解答暫時幫大家止上痕,解救燃眉之急。

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手頭資金較充裕者既置業要點(上會方法、買樓策略)(問)

  本人年齡62, 為公務員, 將近退休之齡. 估計退休金+長俸足以應付基本開支. 現兩子每月共有1.8萬作家用(但未有動用, 替他們儲起). 現居於沙田新城巿廣場3房單位(己供斷), 原擁一物業於將軍澳(己供斷)收租以應付將來退休支出, 但年初因發現伴侶得病, 將它賣出套現4.5m.幸好最後只是虛驚一場, 故現有現金4.5m. 雖有接觸股市, 但現風高浪急, 不敢貿然入市. 眼見現金不斷偏值, 故考慮買樓作投資, 增加退休現金流及作為父母希望為子女將來作準備. (一子/年齡28/月薪約3萬, 二子/年齡25/月薪約2.5萬). 請問應如何發揮4.5m現金? *本人對沙田樓盤較為熟悉. 期待你的答覆,不勝感激! 健叔上 ->> 按此看答案

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跌市買樓既準備

現今大部份既人,都話要等個樓市跌先買,咁你有冇諗住跌到幾時先買? 答唔出既人你好可能係貪心既人,一心諗住跌得越多越好,睇戲食花生諗住全香港既業主x街死你先入市。根據本樣所見,呢類人有八成以上都係未買過樓既,對買賣流程、交易所需、上會必備都未諗齊而到真係跌時又未必買。對地產agent哥哥而言,呢班人真係齋諗唔買,確實係「諗樣」一個,避之則吉。   香港樓市行順水已經近九年啦,近一代既人可能唔知沙士個陣問銀行借錢有幾難。就等我地講下跌市買樓有咩分別。   買樓要講金,總括而言你要係跌市時買間三百萬既樓自住,最少都要有樓價既四成錢先有得諗。先比條數你睇: 當你係後生仔想買間新淨D既兩房上車,現市價為HKD3.0mil,例如荃灣爵悅庭細兩房咁。係樓市大跌三成之後該樓跌價至2.1mil,你要需準備3成首期,銀行再比個九折估價你,你要上會既首期係2.1mil-2.1mil*0.9*70%=0.78mil 你可能問唔係呀! 78萬我儲n年都未有,你玩我咩? 乜自住樓唔係有九成上會既咩?本文列出以下因素,為上段觀點提出理據。   特種職業免問 唔好以為銀行淨係唔想借錢比低下階層,就講2008年既金額海嘯,咩i-banker,證券分析員全部借錢免問。連銀行一個普通員工都唔想點借比你,因為電視上面日日播住獅子錢莊點「送人出門口」既情景。專業人仕會唔會最穩陣? 如果你係一個事務律師,銀行都唔會借咁多比你。因樓市一差冇人買樓,做樓契生意自然少而事務律師首當其衝。會計師唔荒有啖好食,你可以番睇08年四大會計師行點炒人點安排人放冇薪價。連律師咩師都攪成咁,你都係時候問下自己有幾多cash係手先敢係跌市買樓。千祈唔好諗都唔諗就劈頭同人講句:「我等跌市先買!」如果條友識野兼唔俾面再問落去,冇planning既你可能顯得傻仔兼低能。   醫生或警察 如果樓市已大跌三成,手上真係得幾十萬既你要問下自己肯唔肯冒借九成既風險。如果你唔係醫生或警察(or公務員),你行入銀行借九成都已經比職員「西」面,因為申請九成要比更多文件,仲有就係攪一大輪你都未必批到。如果你年過廿八都仲係諗自己可以等出面跌到x街而自己可以施施然咁上會,你需要醫生或警察。幹麼醫好自己,一係叫警察一槍了結自己。   佔價嚴重不足 樓市大跌同股災一樣,成個market既人都係「死老豆既樣」。建行(0939.HK)股票會有人同你講$3.6唔好買,等兩蚊先。樓市一樣,銀行聘請班「產業測量師」已經將佢心中過份悲觀既情緒反映係估價上面,個業主開價三百萬,可能銀行估得二百六十,好似知道樓市黎緊仲會跌兩三成咁! 銀行估2.6mil就算佢肯乖乖地借七成比你你都要比$(3.0-2.6*0.7)=$1.18mil先上到會! 聽到呢度,希望你知道做沙士撈底而成功沽樓大賺既人一D都唔容易,學簡炳墀咁話:「有食力先係最重要!」 你想買都冇盤 呢幾年樓價升幅已鉅,係2010年前置業既業主至少有兩三成水位。股市又唔生性引唔到人用孖展炒,即係唔能夠用三四千點股指跌幅引發業主套樓救股。要得業主用大舊錢買股然後走投無路賤賣間樓比你,恆指起碼要升番二萬五再倒插去萬六先有人「死比你睇」。咁即係股樓兩邊都見唔到熱熾既炒風,好難逼到人劈價賣樓。諗樣相信呢兩年樓價就算跌,都未必有大把樓盤比你睇! 冇盤,買左都係一般貨色,價錢冇水位單位又唔矜貴。對此點有疑問可以學新特首落下區、睇下樓。你就知而家睇黎睇去都係幾個盤,講5-10%價都好困難。 總括而言,跌市買樓要準備好證明比銀行同埋三成以上既首期。 準備好證明比銀行見:買樓之前既幾個準備  仲有,78萬係唔夠的! 經紀傭兩萬幾、印花稅為樓價1.5%,再加十幾萬裝修家電,你冇九十幾萬都唔掂。請及早作出準備,庸才需找份穩定工作(見另文「庸才免費有屋住」)。筆者最唔想見到人齋等而咩都唔諗,如果你話工作忙唔得閒諗,請再問自己心水樓盤既1-2%升跌,抵得過你成個月人工嗎?

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