32萬。ETF。年20% #639案庸才

>>>按此回答案上部(今早答覆) Dear Lum Sir, 今年39歲,在政府工作,月入 65000。太太36歲,在政府工作,月入 45000,有兩小孩 (4歲+ 0歲) ,如無意外,可做到60歲,雖然很希望50歲退休。 股票現值270萬,原值300萬 (85%為藍籌,15%為二三線股) 。  在大陸定期的RMB現值150萬港元,年息3.3%。  我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺),現自住,04年200萬買入,現值700萬,租值有2萬,按揭欠90萬,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。 1.      其實我和太太想在2016頭,多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ,因想全家人有多點空間和工人房,但現在價錢全部要1100 – 1200萬,很貴,怕摸頂。同時,我不想賣掉現住的樓,因我曾租過出去,租值有2萬,回報很好,又有重建價值。不過,我的股票可放,希望2016前可返家鄉!依我的情況,究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位?  2.      我又聽過可在銀行開戶買債券,如我不買九龍市區的大單位,我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎? Mr. A  VIDEO ANSWER:

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32萬。年11.4%。低風險 #638案窮中產

Dear Lum Sir, I am Mr. A. 傭才一名,請賜教! 今年39歲,在政府工作,月入 65000。太太36歲,在政府工作,月入 45000,有兩小孩 (4歲+ 0歲) ,如無意外,可做到60歲,雖然很希望50歲退休。   股票現值270萬,原值300萬 (85%為藍籌,15%為二三線股) 。   在大陸定期的RMB現值150萬港元,年息3.3%。   我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺),現自住,04年200萬買入,現值700萬,租值有2萬,按揭欠90萬,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。   我和太太生活節儉,收入減去日常開支、保險、交税、工人各項費用,每年可儲70萬以上。2015尾,保守有140萬現金。   問題如下,請賜教: 1.      由於工作忙,又太用心教仔,早年不知H按的好處,錯過了靚rate,現在怎辦?現在才轉H按加套現,值得嗎? 如套現,應套多少才是安全水平?   2.      其實我和太太想在2016頭,多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ,因想全家人有多點空間和工人房,但現在價錢全部要1100 – 1200萬,很貴,怕摸頂。同時,我不想賣掉現住的樓,因我曾租過出去,租值有2萬,回報很好,又有重建價值。不過,我的股票可放,希望2016前可返家鄉!依我的情況,究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位?   3.      我又聽過可在銀行開戶買債券,如我不買九龍市區的大單位,我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎?   Thank you very much! Mr. A    ANSWER: 即係如果你要由羅湖去尖沙咀購物,錯過左可以有位坐又快到點的直通巴士(公車),唔通真係唔搭東鐵嗎? 讀者早年錯過左最低息既hibor plan,莫非真係要等足十幾年到下個息口低位,即企足成個鐘等下班直通巴士? 當然唔會! 最緊要係你清楚目的地係要到尖沙咀卓悅掃貨真價實的日用品,成箱貨運返內地既價差,已足夠彌補你由直通巴轉搭東鐵的「(感觀及時間上)損失」。     留意筆者文中所舉例子都「大陸化」了。先聲明筆者同意香港保有獨立的司法制度及(較)高人權水平,這也是為何內地人要走到香港買包包而唔係上海LV買包。今天生果新聞有講,內地人在香港的消費金額下跌,原因係人均消費金額下跌,而家來港的同胞唔再買名錶、只係去藥房掃貨了事。咁原本買錶既「大陸人」去左邊? 美國、澳洲、加拿大是也。林奮強在2012年1月在報章提及:「2010 至2014 年會是「黃金5 年」,本港將迎來千載難逢的一段高增長期。若能把握機會,本港可望成為繼紐約、倫敦之後全球第三大國際都會。」可是臭坑出臭草、物以類聚。有怎樣的香港人、就類積了怎樣的遊客。香港人、大多是將槍口指向人而從不是自己。     7.1過後,大幫香港人遊完行又坐係office食花生,不知深省後有否增加自己在家庭及公司的貢獻。其實廿年過後,有質素的內地人增長了不少、英文好智慧高,當然我明白他們的錢可能是從別人搾壓出來,惟你又有將家中的菲傭平等對待嗎? 這批「高質共產」在沙士後來港,筆者在銀行工作時見住佢地一班「o急神(Gibson)」拖銀入行、說實話如果無佢地今日筆者完全唔係呢回事、而當年作為我mentor的幾位師兄,今日都司機出入幾個小朋友,有著美滿的家庭生活。有感電視(或FB上)對不少內地人是錯誤描述或有意識地誇張了,其實當中不少人是有質素、有見地、禮儀比港人更好的。而此批人將不復再來港。     那讀者怎樣回應香港的「走低」?首先此走低是用40-50年去完成,你買間樓都只揸十年八載,此時香港作為亞洲資產儲存中心的角色未變。現在宜先把樓房盡加按套現,夫婦夾埋(65000+45000)政府工而唔買樓作投資保障,根本係浪費左自己呢個社會角色。公務員唔會有意外之財,咪旨意一年可突進帳百萬。可是銀行好願意借錢比呢類人(當然其他工作穩定者亦可),在計算到家庭借貸力為(65000+45000)/10000*2.59*50% = […]

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中九龍寓言:能把握究極進化機遇的便是強者

筆者曾在東九寓言中引用過究極進化一詞,用黎形容觀塘同埋油塘。究極進化到底是甚麼一回事? 究極進化一詞原自一隻手機遊戲,意思是把已進化的怪獸再進化,將經驗值進一步提升或加入新的技能。放在地區發展上,就用黎形容一個好旺的地段價值再提高,將人流質素提升同埋為商用地段擴容或增值。 要究極進化,需要兩個元素: 元素1. 新的人流 主要靠交通改善同埋社區重建帶動,重點係引入外來人流。 交通改善唔係講緊多左條巴士線咁小兒科,好明顯係講緊有鐵路覆蓋,一班巴士頂多載百幾人黎,但係一班港鐵理論上可載千幾二千人黎,你話爭幾遠。 社區重建都係一樣,將舊樓拆卸重建可以吸引外區人前來居住,整體人口會上升,不過效益就唔夠多左條鐵路咁犀利。 元素2.新的消費空間 新的消費空間係指增加商業用地,方法有三:擴建商場、改裝住宅做樓上舖,同埋舊樓重建。 擴建商場如將停車場改建,例子有屯門市廣場。 改裝住宅做樓上舖,例如油尖旺已有成幢唐樓都係樓上舖。 舊樓重建除左多左住宅單位外,商用面積都會增加的,因為舊樓只有街舖,而新的單幢樓通常都會預兩至三層樓做商舖,即係話越多樓重建,就越多商舖。 兩者都能兼備,就可以究極進化。 九龍中係一個成熟社區,區域都被定型,如何文田,九龍塘為豪宅區,黃大仙、鑽石山、彩虹為公屋之城,紅磡、土瓜灣、九龍城為商住區域。想究極進化嗎?看似不可能吧。 不過,觀塘延線同埋沙中線陸續通車,就帶來了九龍中究極進化的機遇! 筆者曾睇過雜誌講過黃埔花園的地積比係未用盡的,如果用盡地積比將現時黃埔號同埋黃埔美食坊重建為一大型商場,再加埋觀塘延線通車帶來的龐大人流,就有條件究極進化為超級購物區域。 九龍城、土瓜灣就有大量舊樓等緊重建,再加埋沙中線通車,人流、空間兼備,亦都可以究極進化! 鑽石山、新蒲崗雖然受惠沙中線覆蓋增加人流,可惜商用地用晒去起公屋,白白失去進化的機遇。 啟德發展區是新發展的地方,日日都有唔同版本,所以唔討論了,落實才說吧。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=8092   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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樓換樓要注意既地方

文章約在2013年由諗sir寫成 本星期都係逐一解答blog中讀者問題,按此處見更多文章及問問題   P先生問:   剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見. 小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約$2,000,000. 本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了. 想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教   答: 買左樓但係出唔到貨? 老實說在一開首就做錯了,P先生在問題中都講已太遲。如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬cash,應該先買樓後賣番。你會問如果買左樓但係出唔到貨點辦? 以你$33000月入計,你借到盡應可借到四百萬。因借$4.0mil分30年還每月供款不超過月入的一半。所以你應加按幾十萬出黎,連同自己近百萬既cash比三成首期上間三房,然後將舊居賣出。如果真係同時hold兩間樓批唔出按揭,你可以將賣出舊居既成交合約交比銀行,只要成交期不遠佢可以將舊居供款剔除於計新樓上會既每月支出條數上。仲有懷疑可以係買新樓時做個預先批核先買樓。   另外有兩樣野可以幫到你,延長成交期同埋過渡性貸款。過渡性貸款就銀行幫新舊樓交替而要週轉所提供既貸款,利息會高些少,不過幾個月貴息就豪比佢啦。但睇P先生既case,佢有既cash應該唔使搞咁多野,用自己錢比左首期再快快手沽出就攪掂。當然你會話舊居沽唔出點算? 所以又係個句: 最好第一間樓都係買大屋苑,如果想換樓就咪攪村屋、單幢、唐樓呢D難度野。     加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓 回到現實,P先生小朋友長大要換樓好平常,沽完金獅先去睇樓發覺而家冇盤係手實在無奈。不過佢而家有一個strength就係冇樓係手,做九成上會都仲可以。(但勁貴按揭保險費,成十萬!)筆者建議佢都係上返車先,你真係唔知振英會攪成點。諗樣係七月早期就提過5000個白表居屋資格只會推升全港樓價,精於計算既港人已極速「再」推起了居屋價,講到錢香港人真係冇面俾,令香港市場極有效率。 P先生而家要問自己一個問題: 究竟買大間D住好些少而冒高D風險? 定係住番同樣大但新淨D既樓當換件靚貨(樓)算數? 諗樣選第一個choice! 只不過在加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓。畢竟在此樓貴之際,買個好地方住又留多些少cash,等下round再出擊方為上策。     由大圍upgrade到何文田 筆者帶大家到何文田俊民苑。你一聽可能就話三十年樓點住人? […]

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