西九與大圍

衡量一個地區的樓價,最重要應看該地區的商業價值,而不是「好唔好住」。「好住」是很主觀的因素,每個人對好住都可能有不同的定義。   有人鍾意落街有商場,廿四小時有野食 有人鍾意靜,私隱度高唔想樓望樓 有人鍾意養狗要住村屋 有人鍾意搭巴士有位坐,唔介意車程耐d 有人鍾意坐港鐵,準時易就時間 唯獨地區的商業價值,是最客觀的,因為商業價值建基於人流及商戶的聚集,都係真金白銀建立出來的。 上回亦談到,現時買樓,最好係買樓宇質素,環境,交通三方面不俗,同時又具有商業潛力的地區。觀乎bt曾現行的政策和構思,未來三年最重點發展的地區,一定係西九。   中環現時A級商廈的租金,超過$100呎,而且供不應求,放租盤難求。最近投資銀行大摩已決定遷往西九龍SHK環球貿易廣場ICC,將可節省一半以上的租金。 中環金鐘銅鑼灣一帶,雖是傳統商業中心,但實質人流車流早已超負荷,預料西九地區配套陸續成熟,將有越來越多的大企,過海遷往九龍站及附近。 另外,廣深港高速鐵路的總站,亦會定於西九地區,最快2013年通車。屆時由高速鐵路上廣州,車程將會縮減至1小時左右,相信不少位處尖沙咀東部的企業,亦會遷至西九,享受更快速的鐵路服務,現時的慢速直通車相信可以收皮。 因此,可以預計,未來西九北望神州,南繫中環,西接機場,其商業價值,將會急升,假設西九文化區能夠真正落實,更會整個地區,改變為香港新的核心地段。   西九現時的龍頭位係九龍站,亦即SHK環球貿易廣場 ICC的所在。現時的天價樓亦反映出這個預期。接連九龍站的奧運站,樓價亦堅挺,相信未來會持續跑贏大市。 而較為人所忽略的,是八號幹線的通車所帶來的影響,請看下圖。 http://www.hyd.gov.hk/tc/road_and_railway/road_projects/6694th/index.html 八號幹線長沙灣至沙田一帶,於2008年3三月通車。經沙田嶺及尖山隧道由大圍出長沙灣,將會少於10分鐘車程,再經西隧過中環,少於30分鐘。   因此,預計沙田大圍,將成為未來香港核心地段的後花園。 沙田大圍本身的規劃及環境甚佳,可謂新市鎮中的典範,基本因素更勝TKO,市中心商業價值本已極高,加上08年起直接連繫西九,將會使整個地段更上一層樓,話唔埋到時會有地產代理將大圍講做「九龍北」(一如有人將TKO當做九龍東)大圍現時的樓價尚停留在「純住宅區」的水平,預料未來數年應有較突出表現。   P. S. 褰後評述,長實推大圍名城時,真係當係九龍塘下一站咁sell,真係吹脹。站在目前黎睇,大圍未來會接住沙中線,煙駁煙咁可以繼續睇,而西九就唔駛講,個個都係等高鐵。 BY笨發 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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土瓜灣嘉景、新城、同興三百萬之選

說到土瓜灣未必人人都會去,一個夾在舊機場與紅磡之間的地方,當然還有九龍塘。對不少港人而言在九龍塘買樓實在是諗都唔敢諗,唯有叫仔女去當地讀下幼兒班彌補一下心靈上的損失。既然殺入又一居是遙不可及,何不考慮下土瓜灣呢?   賣點: 低價位及校網 筆者發現如果新婚想用三百幾萬住九龍樓,土瓜灣是一個好選擇。土瓜灣有幾個大樓盤,欣榮花園、傲雲峰通通開價五百萬樓上,可是沿炮仗街(PAU CHUNG STREET)由新山道街口行到上鄉道,你會發現不少二十年樓齡又未到三十的有LIFT樓房,不少更是三到五幢合成的小屋苑,新城中心、嘉景花園及走到尾的同興都是以細單位主打,售價由二萬百尾至四百萬頭都有,留意! 屋苑一係較舊,一係就較不實用。筆者沒講過幾百萬係九龍會買到又新又實用的三房,不過如要享有點升值潛力,買野食野都方面,當地如又近你公司一點,加上良好校網話土瓜灣實是好選擇! 筆者未查齊以下三個屋苑都是否在34校網,有心人可在homeblogger.com.hk主頁右下角有教育處電話查一查。肴望有時間再去講解埋41網。   其實大家比錢去買間屋之餘,是買個私人空間,一個只屬你同你家人的居所。這個感覺租屋沒有,租劏房要共用走廊加太差隔音亦沒有。相信不少人寧願住細一點,都想在名下全權擁有一個單位。發展商都知市場係咁走,所以不斷推出豪華式獨立套房,即幾百萬的studio flat。那既然用四百幾萬係九龍買個廁廚不齊的studio,那不如平一點買入個二手單位。   嘉景花園 21年、外牆望落較新,交通方便 新城中心 27年、外牆已修葺但望落舊一點 同興花園 17年、比上兩個屋苑偏遠一條街。單位格局較大。不實用。   同興花園貼近土瓜灣道高架橋,注意和大橋的距離頗近,見上圖。   交通: 沙中線將建在土瓜灣已是共知的事,c出口將在嘉景花園附近,另兩個出口在啟德新發展區,仲有一個係太子道,地鐵出口未起成,當然仲有變數,不過建在近土瓜灣市中心,放棄只建出口在舊啟德應是共識。     上圖: 嘉景花園與內地團(在左邊垃圾桶旁燒烤)   搵食: 北帝街大把野食,基本上無飯夫婦可生存。至於交通沿太子道馬頭圍道有大把巴士路線,去尖沙咀或向東到觀塘有不少方法。如要過海可巴士116或先到紅磡站再轉車。由土瓜灣去尖沙咀應會比你由美孚、大圍、大角咀出發快到。唯一要留意是嘉景花園樓下是自由行專賣店,在內地新旅遊法實施後豬仔團已見減少,可以住客要預備落街有時會見到自由團。綜合而言此幾個樓盤合成的區域為280-400萬預算的上車客提供不少選擇。 下個report會講解該區較高預算的樓盤。   上圖: 新城中心門口

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中九龍寓言:能把握究極進化機遇的便是強者

筆者曾在東九寓言中引用過究極進化一詞,用黎形容觀塘同埋油塘。究極進化到底是甚麼一回事? 究極進化一詞原自一隻手機遊戲,意思是把已進化的怪獸再進化,將經驗值進一步提升或加入新的技能。放在地區發展上,就用黎形容一個好旺的地段價值再提高,將人流質素提升同埋為商用地段擴容或增值。 要究極進化,需要兩個元素: 元素1. 新的人流 主要靠交通改善同埋社區重建帶動,重點係引入外來人流。 交通改善唔係講緊多左條巴士線咁小兒科,好明顯係講緊有鐵路覆蓋,一班巴士頂多載百幾人黎,但係一班港鐵理論上可載千幾二千人黎,你話爭幾遠。 社區重建都係一樣,將舊樓拆卸重建可以吸引外區人前來居住,整體人口會上升,不過效益就唔夠多左條鐵路咁犀利。 元素2.新的消費空間 新的消費空間係指增加商業用地,方法有三:擴建商場、改裝住宅做樓上舖,同埋舊樓重建。 擴建商場如將停車場改建,例子有屯門市廣場。 改裝住宅做樓上舖,例如油尖旺已有成幢唐樓都係樓上舖。 舊樓重建除左多左住宅單位外,商用面積都會增加的,因為舊樓只有街舖,而新的單幢樓通常都會預兩至三層樓做商舖,即係話越多樓重建,就越多商舖。 兩者都能兼備,就可以究極進化。 九龍中係一個成熟社區,區域都被定型,如何文田,九龍塘為豪宅區,黃大仙、鑽石山、彩虹為公屋之城,紅磡、土瓜灣、九龍城為商住區域。想究極進化嗎?看似不可能吧。 不過,觀塘延線同埋沙中線陸續通車,就帶來了九龍中究極進化的機遇! 筆者曾睇過雜誌講過黃埔花園的地積比係未用盡的,如果用盡地積比將現時黃埔號同埋黃埔美食坊重建為一大型商場,再加埋觀塘延線通車帶來的龐大人流,就有條件究極進化為超級購物區域。 九龍城、土瓜灣就有大量舊樓等緊重建,再加埋沙中線通車,人流、空間兼備,亦都可以究極進化! 鑽石山、新蒲崗雖然受惠沙中線覆蓋增加人流,可惜商用地用晒去起公屋,白白失去進化的機遇。 啟德發展區是新發展的地方,日日都有唔同版本,所以唔討論了,落實才說吧。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=8092   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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買樓攻略:校網尷尬位

校網係好多家長揀樓的條件之一,所以四大校網有部份地區又無港鐵又無大商場價錢都比鐵路沿線的物業貴。可見剛性需求的威力遠勝於投資價值。 除左教育局網頁之外,這裡的讀者可以按右欄的各區校網地圖banner,就可以到政府地圖網站搜尋各校網的範圍。 大部份校網以區域作分界,所以住係心儀學校附近,都好大機會係住係該校網內。     問題係校網始終有條界,而呢條界有陣時係用一條街作分界,可以抵死到同一條街一面係A校網,對面係B校網,又或者上半截同下半截唔同校網都得,呢D尷尬位就要小心。 除四大校網外,也有部份校網都有不少名校,筆者就再揀多三個校網出黎列舉出尷尬位,俾大家一個快捷參考。     11校網:摩星嶺道北面物業如御海園、翠海別墅等仍然是11校網,對面福利別墅、碧海閣等就是18校網了。 12校網:銅鑼灣道一旁的物業,皇仁書院對面的一列物業全屬於東區的14校網,過了禮賢里後的一段銅鑼灣道所有物業仍然是12校網。     34校網:漆咸道北以西,佛光街至新柳街的地段是屬於35校網,其餘漆咸道北以西的物業都是34校網。 41校網:尷尬位有三個,一個是不位於「筆」架山道的畢架山峰,是隸屬40校網;另一個是「九龍塘」又一村花園和又一居,屬於40校網;最慘的是位於沙浦道的豪門及御.豪門,偏偏就是座落賈炳達道以北,所以就落入了43校網。     除此之外,仲有 14校網:尷尬位除前述銅鑼灣道一帶外,東邊以西灣河為界,不過位於西灣河的逸濤灣、太安樓屬於16校網,而嘉亨灣、鯉景灣屬於14校網。 31校網:大家個商場都叫奧海城,同樣住係奧運站,不過柏景灣、帝柏海灣都仲係31校網,而維港灣、海桃灣已經同聖母瑪利亞絕緣;另外紅磡國際都會以一街之隔飲恨,被編排入35校網內。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=2622 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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