中產先生「淨身」方案(答)

>>按此看問題 答: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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中產先生「淨身」方案

中年中產:  你好,諗樣兄,我和太太和11歲兒子現居於三房單位,兩公婆現年40,人工分別為5萬多和4萬多,現金50萬。自住樓現估值630萬,欠120萬,加按後可得320萬。現在想買入兩層400萬樓作收租用途,目標係60歲前有三層FULL PAID樓(包括現在的自住樓)作退休用途,有以下想法:1)現在先買一層,等樓市再下跌30%以上再買第二層 (風險比較高)2) 幾年內等樓市下跌20%買一層,再跌才買第二層,如再跌而有餘錢或再入第三層(風險低,但損失幾年租金收入)  如果選擇2,我會將一半新按揭做mortgage-link,其餘一半可以做什麼保本的投資來抵消按揭的利息?   答案: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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M型社會你攪清楚未?(答)

->>按此看問題   答一: 租樓定買樓實是香港人top5要discuss既hot-topic,今次再撰文討論。先講租樓實是市場必現產品,唔好以為租親樓既人一定冇樓係手,其實大把人因工作實要將新界間樓租比人,自己又走去九龍租樓住既。而家市場多左批新力軍就係越黎越多既大學生,遲下深圳放寬來港簽證,北區會有更多住宅比人租左黎當倉用。比現象解釋點解今年租金升得特別勁。 諗樣之前既庸才文章頗受歡迎,在此謝過各位讀者。今日再用庸才文章既concept為阿俊解難。 香港正進入後發展時代,社會貧富懸殊嚴重。為令自己日後擁有安身立命之所,需要及早認為自己係邊類人,做好準備。以下有五大類,cover到社會上九成既人。 窮人 做窮人唔緊要,最緊要承認自己係懶同埋keep住攞政府福利就得!由細到大學校加上阿爸阿媽教你要進入第二個族群即「打工仔」既行列。亦即上任特首成日講既「向上流」。 打工仔 呢個行列係最xx既! 搵既錢又唔係多,稅又打得重。政府同學校都不斷灌輸打工仔既生活模式,而資質平庸既大部份人都難免進入呢個行列。政府同阿媽都教你為左尊嚴,寧願打工都唔好做窮人等人養,可惜而家香港人為左保住份工,有人尊嚴已盡失、有人要偷呃渡日,咁不如簡單些少做窮人好過。 打工皇帝 諗樣原本想歸類為搵到錢既打工仔,不過係物價越來越貴之下,一個月入七萬,家庭總收入十萬既「搵到錢」打工仔其實同大部份既人(包括諗樣)冇咩分別。該月入十萬既家庭交稅約二十萬一年,買間4.50mil既兩房昇悅居都要月供18,000一個月,一年洗費220,000,假設每人要用$4000/月 供養父母,高收入既人交稅好易計,因扣稅項目金額變得太渺少,就咁用17% standard rate計都可以! 究竟每年可以儲起幾多呢?   項目 年支出 供樓($18000/月) $216,000 交稅(17%) $204,000 供養父母(每人$4000/月) $96000 自己洗費(每人$10000/月) $240000 養日本車 $48000 一年去一次歐洲/美洲 $50000 Total $854,000   你睇下@!!一日得三百蚊用,住假毫宅昇悅居(有怪莫怪…),揸架二手日本車聽落都唔係型既profile,但係相信大部份係香港既讀者家庭月入都冇十萬! 而上述個案每月淨低既錢只有$(1.2mil – $0.854mil)=$0.346mil。又假設佢地三十歲做到五十歲將呢舊錢儲起,而人工又可以隨通賬上升,佢地到五十歲就約有$0.346mil * 20= 等於今日6.92mil既購買力! 如果好辛苦咁「慳慳地」養一個小朋友,用四百萬既一半,得番4.92mil,夠買多間樓收租。就係得咁多! 多謝哂! 以上假設,係該夫婦冇係股場損過手先有約五百萬加MPF揸手早少少退休(可能係被迫)。高人工既打工仔通常都做唔到六十歲。買股票賺錢定蝕錢多,閣下自決。所以結論為叫得打工皇帝,你要家庭月入去到二十萬先會有大把錢洗同埋「買番間house」住既感覺。搵得呢個收入你通常兩公婆都係專科醫生,或大brand入面既regional manager。 老闆 大部份既人創業都係失敗,做得老闆又搵到錢應該係個專才: 即識搵客又睇得住下面班伙計。老闆其實可歸類為資本家,因公司錢銀既流向,點樣運用有限既錢(或人)做多幾轉生意係成功要素。諗樣唔係個合適既老闆,不過見成功既公司董事都係懂得運用手上資源之仕。 有錢佬 有父蔭,或無需再為錢而工作既為有錢佬。打工皇帝及老闆無不以此為重大目標。打工皇帝要去到有錢層次,好似穿梭機擺脫地球既地心吸力咁,要用好多能量(即係要去到好高人工)先做到。老闆係順景時確實有錢湧入黎既感覺,加上生意多是自己同少數partner一齊創立,有錢之餘亦有成功感,行步路都挺直D! 做咩解決阿俊既問題要講到咁遠呢? 因為買樓係人生planning既一部份。以阿俊呢個歲數同呢個人工,睇黎呢世去到廿萬月入近乎冇可能(除非到時老麥平均賣三百蚊個餐)。諗樣無得罪之意,為左認真咁答讀者先講真說話。至於你問點解冇咩可能到廿萬? 就好似睇奧運百米飛人保特咁,真係「跑得出」既去到廿幾三十歲已經知道。阿俊可以比多幾年時間自己,等踏足社會工作十餘年已大概有結果。真係大器晚成既人無幾多個。 攪清楚未? 攪清楚自己未係打工皇帝亦都退唔到落窮人呢一步,阿俊可以早一點開始運用資本去幫自己加快累積財富。跟住自己咁諗用九成買樓再偷雞放租,最好用單名(即阿俊自己),博兩年後樓價升一至兩成阿俊已經可以將第一間樓轉七成按揭,銀行好少番check呢類case自住定租。幾年後結婚買另一間樓比老婆揸手,用老婆名又做九成上會而阿俊自己做擔保,到時三十出樓有兩間二百餘萬既樓,希望用年複年既通賬貶去爭銀行既借貸。三十餘歲極多錢洗,只望淨番些少又等手上兩間樓升值,等時機加按錢出黎買埋第三間,如此附合一間自住兩間收租既策略,四十歲就算比人裁左出黎都仲有收入來源。 […]

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