西九與大圍

衡量一個地區的樓價,最重要應看該地區的商業價值,而不是「好唔好住」。「好住」是很主觀的因素,每個人對好住都可能有不同的定義。   有人鍾意落街有商場,廿四小時有野食 有人鍾意靜,私隱度高唔想樓望樓 有人鍾意養狗要住村屋 有人鍾意搭巴士有位坐,唔介意車程耐d 有人鍾意坐港鐵,準時易就時間 唯獨地區的商業價值,是最客觀的,因為商業價值建基於人流及商戶的聚集,都係真金白銀建立出來的。 上回亦談到,現時買樓,最好係買樓宇質素,環境,交通三方面不俗,同時又具有商業潛力的地區。觀乎bt曾現行的政策和構思,未來三年最重點發展的地區,一定係西九。   中環現時A級商廈的租金,超過$100呎,而且供不應求,放租盤難求。最近投資銀行大摩已決定遷往西九龍SHK環球貿易廣場ICC,將可節省一半以上的租金。 中環金鐘銅鑼灣一帶,雖是傳統商業中心,但實質人流車流早已超負荷,預料西九地區配套陸續成熟,將有越來越多的大企,過海遷往九龍站及附近。 另外,廣深港高速鐵路的總站,亦會定於西九地區,最快2013年通車。屆時由高速鐵路上廣州,車程將會縮減至1小時左右,相信不少位處尖沙咀東部的企業,亦會遷至西九,享受更快速的鐵路服務,現時的慢速直通車相信可以收皮。 因此,可以預計,未來西九北望神州,南繫中環,西接機場,其商業價值,將會急升,假設西九文化區能夠真正落實,更會整個地區,改變為香港新的核心地段。   西九現時的龍頭位係九龍站,亦即SHK環球貿易廣場 ICC的所在。現時的天價樓亦反映出這個預期。接連九龍站的奧運站,樓價亦堅挺,相信未來會持續跑贏大市。 而較為人所忽略的,是八號幹線的通車所帶來的影響,請看下圖。 http://www.hyd.gov.hk/tc/road_and_railway/road_projects/6694th/index.html 八號幹線長沙灣至沙田一帶,於2008年3三月通車。經沙田嶺及尖山隧道由大圍出長沙灣,將會少於10分鐘車程,再經西隧過中環,少於30分鐘。   因此,預計沙田大圍,將成為未來香港核心地段的後花園。 沙田大圍本身的規劃及環境甚佳,可謂新市鎮中的典範,基本因素更勝TKO,市中心商業價值本已極高,加上08年起直接連繫西九,將會使整個地段更上一層樓,話唔埋到時會有地產代理將大圍講做「九龍北」(一如有人將TKO當做九龍東)大圍現時的樓價尚停留在「純住宅區」的水平,預料未來數年應有較突出表現。   P. S. 褰後評述,長實推大圍名城時,真係當係九龍塘下一站咁sell,真係吹脹。站在目前黎睇,大圍未來會接住沙中線,煙駁煙咁可以繼續睇,而西九就唔駛講,個個都係等高鐵。 BY笨發 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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中上環啟示錄

坊間流傳了一個「中環中心論」,呢個理論認為樓價以中環為中心,越接近中環的地價及樓價越貴。呢個理論隨住多個商業區域,好似九龍站、東九龍甚至新界沙田等興起而受到挑戰,不過正如筆者在港島西寓言一文中指出,中環的地位是牢不可破的,就算其他地區樓價追得上中環都好,圍住中環的住宅物業點都係全港最貴的區域之一。   中環有一個特色,就係幾乎沒有住宅,呢個就要追朔番開埠初期,中上環以鴨巴甸街為界,華人係唔可以在鴨巴甸街以東買地起樓,呢個措拖到後來先解禁,不過中環咁旺,有地都用黎起商廈好過。所以住宅都集中在鴨巴甸街以西。 要係中上環置業難度都相當高,因為住宅物業一係太舊,一係太豪,又欠缺大屋苑,稍具規模的只有房協的荷里活華庭同埋市建局重建項目帝后華庭,兩者樓齡都超過十年以上,而區內的重建項目都以單幢物業為主,發展商都以豪宅形式興建,呎價普遍達兩萬以上。 另一難度是單位一係太大,一係太細,要麼就是細至三百呎的開放式或一房單位,要麼就是過千呎的大單位,前者只適合一個起兩個止,後者可以容納一家幾口,不過大單位又會安排在高層以享有海景,結果就是大單位呎價會貴過細單位好多,令到同區缺乏換樓連貫性。    所以在中上環置業就要退一步從舊樓入手,例如中源中心、康城花園等,實用呎價都係一萬多,以現時屯門元朗新樓都要實呎過萬咁計,就顯得相當抵買了,問題係三辣招後買賣兩閒,單幢樓情況更為嚴重,要物色合心水物業難度都頗高。 至於中上環的抗跌力又如何呢?正如前段所講,中上環係商業重心呢個形象已根深蒂固,係商業地上既住宅永遠只會貴買貴賣,就引用少少數據吧,02年5000蚊可以係其他地區租倒間幾四正的洋樓,不過係中上環只能租到間300呎都唔夠的唐樓,這就是分別了。 BY 梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=12559 實地睇樓(3):大西北 (4) 實地睇樓(17):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(2):西九與大圍 (4)

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一小時生活圈: 新香港,新中環,新市區

一小時生活圈目的是將珠三角結合起來,令到香港往廣州猶如九龍往新界一般便捷,使香港的腹地擴大到珠三角,促進香港與珠三角的人流和物流,並間接推動資金流動,為粵港融合創造條件,強化香港在珠三角都會的角色定位。 跟 據智經資料,當跨境工作及生活隨時間演變成兩地居民的日常生活,香港的市場規模將由現時七百萬人,伸延至超過九千四百萬常住人口的珠三角。珠三角都會於未 來三十年對港澳地區的經濟增長效應,整個珠三角都會的GDP亦將超過2.7萬億美元,足以與紐約都會區的經濟規模匹敵。   而最重要軌道交通是珠三角一小時生活圈的核心交通建設,未來會分三個十年逐步實現。首先是2010年廣珠鐵路及廣深港鐵路建成,實現廣珠澳及廣深港 沿線城市的一小時生活圈;下一個十年是藉港珠澳大橋、深中大橋貫通珠江東西兩岸,實現珠江東西兩岸城市之間的一小時生活圈;到2030年的第三個十年,軌 道交通將連接到珠三角都會各縣,實現縣級以上城鎮的一小時生活圈,標誌著香港與珠三角交通網絡全面貫通。 本文無意講及政治,但係如果一小時生活圈真的成功的話,對香港樓市將會有徹底影響!以下將會論述。 一小時生活圈下的經濟中心,香港的新中環  ____________________________________________________________________________________ 前海地區位於深圳南山半島西部,伶仃洋東側,珠江口東岸,包括南頭半島西部、寶安中心區。前海緊臨香港國際機場和深圳機場兩大空港,深圳-中山跨江通道、深圳西部港區和深圳北站、廣深沿江高速公路貫通其中,未來可在10分鐘內抵達深港兩地機場,半小時內抵達香港中環。是將來中國的“曼哈頓”,預計2020年全面建成。 2 0 1 0 年8 月2 6 日, 國務院批覆《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》。根據該規劃, 前海定位為粵港現代服務業創新合作示範區, 佔地面積約1 5 平方公里, 可開發土地約10 平方公里,主要承擔現代服務業體制機制創新區、現代服務業發展集聚區、香港與內地緊密合作先導區、珠三角地區產業升級引領區等四個方面的功能,沿前海灣將 形成特色鮮明、有機聯繫的商務中心片區、保稅港片區、綜合發展片區、濱海休閑帶的「三片一帶」 產業布局,到2020年成為亞太地區重要的生產性服務業中心 和世界服務貿易重要基地,屆時前海地區本地生產總值將達到1,500億元人民幣,即每平方公里產生10 0億元人民幣的本地生產總值。   ____________________________________________________________________________________ 前海現代服務業合作區的戰略發展重 點,是金融服務業、現代物流業、信息服 務業、科技服務和其他專業服務等四大產 業。 假如前海真的取得成功,而珠三角將會溶合為一個個體,如果以整個珠三角的角度來看,珠三角的金融及貿易中心將會在前海,而不是中環。而中環的定位將會被邊緣化。 龍華住,香港返工? 2011年12月30日,深圳政府把觀瀾、大浪、龍華、民治四個小區,合組成新行政區──龍華新區,可能沒有多少人理解其意義。龍華目前正在規劃,建設,目的是令到香港人乘坐廣深港鐵路客運專線可20分鐘抵達香港九龍、35分鐘抵達廣州、3小時抵達長沙,4小時抵達武漢,龍大高速公路、機荷高速公路、梅觀高速公路、福龍快速路、布龍路、地鐵龍華線、環中線、光明線穿過轄區,與香港、東莞、廣州等珠三角主要城市中心形成便捷的 “半小時生活圈”。 到時香港人就可能係龍華住,香港返工! 零藩籬的生活圈 要實現一小時生活圈,必須從生活上消除兩地之間無形的藩籬,包括建立通用收費平台,簡單的過境手續,或可能將會一關一檢?香港已投入了差不多2000億港元,未來幾年將有多個重大項目陸續啟用,希望打造出粵港的「一小時生活圈」:港深廣高鐵正在加快建設,預計高鐵香港部分 2015年開通;港珠澳大橋進度良好,預計2016年開通;2017年,香港與深圳合作進行的深圳河治理工程將取得重大進展,2018年就能開通一個新的 口岸,深圳與香港將能「東進東出、西進西出」。此外,港深西部快速軌道也進入研究階段,預計明年香港要公佈研究結果。  總結:假如香港將會成為一小時生活圈的一部份,而香港部份人可能移居龍華或一小時生活圈以內的城市,即以往樓市所以供不應求將來解決!而假如香港回內地工作變成普遍,今日的市區將不是將來的市區。而樓市長渣必勝,亦未必成為定律,投資者必須注意。

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