昔日文章

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不知所措的父親怎為孩子打算? #1947

諗sir, 你好!   我係收息101和買樓003的學生,上完堂覺得與諗sir相逢恨晚,而家企喺人生交叉點,唔知點行落去先好,來信懇請諗sir指點   本人39歲太太37歲,沒自住樓,最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間,租住市區一3房單位   希望將來有樓收租, 供兩名子女去外國讀大學,有錢退休,但我兩夫婦均是月光族。     本人月入100k, 交稅約10k, 家用比太太20k, 父母家用10k 太太月入50k, 搬了出九龍後無錢儲 手頭股票100萬 現金120萬   現住於父母的屋估價600萬,在我們搬出後會出租,父母願意加按我們買樓作首期用,或可加按放入債基收息。加按後應該買樓抑或收息,行那一步利我達成退休買樓升學理想?   小弟不才,勿怪我沒錢儲,社會運動下父親實在難撐 不知所措的人上   ANSWER: 太善待你的孩子只會令問題延後,讀者年到四十開始要當家作主,手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共150k,借貸力為150000/10000*50%*2.59 = 1940萬,旺市下宜用50-60%借貸力,計及現時1000萬樓可高成數八成上會,故應放眼800-1000萬市價樓房收租。   由於讀者儲唔到錢,才更應買樓擴大資產去脅有租客加快儲蓄。你自己打工儲100-200萬,唔買住宅何來銀行肯借多近800萬比你,令個人資產達1000萬呢? 有1000萬,才有賺幾百萬既可能。有一間樓,才有脅有租客要佢交租令自己加快儲蓄之可以。更可以逼儲唔到錢既人供樓。當然你會想,如果買後樓價跌,我咪被追CALL LOAN到破產? 看法是你如看到未來生活儲唔到錢,又冇錢或冇贍移民,其實你唔行買樓呢步未來生活同破產無異,那何不買樓成為「業主共同體」之一?   至於有錢者,筆者已不止一次撰文寫「窮人先要買樓」此思維。你有錢可以利用私人銀行低融資成本槓埋保本收10-15%利息。你有3千萬做定期都收5萬蚊一個月,都叫頂得下。你有千幾萬都可撥500萬作債基買B餐收息500萬投入每月都收5萬,如唔「太大洗」買樓去博都多餘。淨係唔上唔落先要利用住宅去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難,趁45歲借貸力下降前買樓要鼓勵。   筆者認為讀者可將父母樓加按,按出現金買些債基,補充自己租九龍三房所增支出。至於800-1000的三房在新界選擇後多,早幾個月前係新界東我們為買樓003用9XX萬買左間四房半添。即係四房加1工人房。本BLOG打從2016年尾提出三房最有投資價值之說,主因政府為跑數狂谷1房單位,發展商又起埋些騎呢STUDIO,然而市民換樓係要四正三房,舊都冇問題。絕不要因新樓因為「新」就有投資價值。留意新樓個價係MARKUP左唔少比你。就當現時元朗新樓盤開價唔使10000/呎,仍是MARKUP了不少。諗sir打算,本星期就去郊遊一下探鱷魚之餘看看山水盈。   債基入場只需10萬就可,由於買樓收租後估計讀者100萬cash+100萬股票會用掉,要將父母樓按出300萬補充現金,引致300/259*10000 ~ 8500/月的新按揭供款。300萬當中可用其中150萬,分三注入手債基B餐,年收息12-15%之下月入增了15K-18K,夠抵銷按揭供款亦令自己儲蓄多了。至於買的收租樓可利用買樓003的案例考慮轉做學生宿舍,租值由18K-20K提升至36K-38K/月。做好呢兩件事,才為下步退休或讀者部署吧。

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