一年內做好90k月入攪定退休 #1820

諗SIR 你好, 本人是收息101, 103 的學生 (TEDV5509),獲益良多。 本人今年52 歲, 太太45歲,合共月入十萬, 收入和支出:本人同太太月入共$100k, 月儲$70k。 (不包括租金收入 $44,500, 債基利息收入 $28,000) 資產:   自住樓:灣仔單幢樓3房,單名。市價: $8m; 銀行借款餘額: NIL    收租物業: 離島村屋 太太單名 x 3     市價: $2.6 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $6.5K     市價: $4.5 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $23K     市價: $3.5 m; 銀行借款餘額: $400k, 租金收入: $15K 利息: $500   債基 $2.8m, 每月利息收入$ 28.5k  現金$7m 打算投資另一個物業來收租。現時是否適合,那區比較合適?二房定三房?已報讀買樓001 (TELY57) […]

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理財首步、必閱此案 #1818

諗SIR你好!   大學時期已經有閱讀你的文章,  亦報過收息101課程 數年前亦有向你提問意見 #1052 3年過去, 儲蓄計劃大致按如期進行, 投資主要以收息股及優先股為主 (每年7-9% 回報) 現在與家人同住, 但打算將來1-2年上車 (如#1052所計劃, 短期目標: 30歲置業及結婚)   28歲 資產: 30萬現金, 股票/ ETF65萬, 優先股80萬; 黃金20萬 收入: 110K (預計每年升10K) 支出: 每月35K作家用及個人支出, 每年150K供保險及稅 每月可儲約60K 想問諗SIR 置業: 如打算將來在離島/大嶼山居住, 暫時目標600-800萬樓.你會建議 (1)直接購買那裡的物業自住 (2) 先購買市區新盤並放租, 再自己租住大嶼山物業? 鋪路: 打算3-5年後按能力再作第2次置業, 供放租用, 現在開始該如何佈署? 投資: 投資組合中優先股及ETF比例頗重, 惟本人在股市眼光較差, 往往回報不佳; 請問諗SIR有何建議?   當日得諗SIR指點, 盡早開始投資路 現在處於另一交叉點, 還望諗SIR指點, 謝謝! 感激不盡! […]

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如何為投資項目評好壞? #1810

諗sir 您好,   我們兩夫婦48歲,已一同報了收息101 五月班,現想請教問題如下: 我們月收入合共20萬,另每年60-70萬花紅, 希望十年內退休。   資產方面如下:   – 九龍塘聯名自住樓連車位2011年買入1600萬,欠銀行1120萬,曾套了少許資金投資,現市值2600萬 – 英國兩層樓花一連車位,今年底和下年收,仍有六成未付約二百三十萬,會申請樓按,租金收入頭兩年保證6%. -香港石門工商厦一樓花明年收,買入5.88M, 租值約3%, 因有獨立水爐喉厕,位置電梯旁,比同區較高值,現摸貨價 6.8M. – 沙田富豪兩車位,已full pay, 去年買入1.5M, 現微升至1.7M.  租出每個1800蚊,已收全年租。 – 一份2009-2024年月供1萬基金,累積回報率只有16厘,現值一百三十萬,另一份老公月供5千基金2025年完,现值一百萬。   以前拼命工作,尤其找一些項目投資。 – 一份去年投資離岸保本對冲基金15萬美金,年息8%, 隨時可以取回。 –  現金320萬,股票藍籌70萬。 – 另MPF自由行投資了美國及港股基金,現值230萬。退休才可取回,兩年回報30%.   兩夫婦一直專注職場上打拼,只有時間心力放在保守投資項目。可是看了諗sir的訪問和blog之後突然清醒,覺得月產現金流仍然很低,不足以財自,現有問题如下:   我們想換同區二手有花園樓作退休之用,樓價約2600-2700,想先賣現在單位再換,拆名,可以嗎? 怎樣可以提升被動收入?正考慮賣了兩個車位。希望每個月有六至七萬。 其他資產應該怎樣處理?希望十年內可以退休,達到財自。   非常感謝,並十分期待上課。   ANSWER: 計一計現金流產出效率: 富豪兩車位,投入150萬,收租3600,產出效率為2.4% 石門工商厦,雖未收樓未有經市場證明之租值,但講者話3%姑且信 英國兩層樓花一連車位,投入約540萬(當中230萬未付),市場租值不詳,頭兩年租金有(6% of 唔知乜野),因為讀者冇講及收樓時單位市價幾多唔知。我們先簡化,就比佢當產出效率為6%。然而此段已夠出此項投資其中兩項不明朗性。   筆者唔明讀者工作上是否咁鐘意聽人講,好似投資咁佢聽人講石門收樓時有3%,佢就信。英國樓保證6%明白,但當時該英國樓的市值為何又是異數,樓價未知令租值是高或低於6%又不明。如果佢返工個陣都係咁,確實香港就真係太好搵,無決策有人教莧咁返工搵十萬銀一個月,筆者相信當中有些事,或許是筆者單從讀者來信而未明的。   至於「離岸保本對冲基金」,「離岸」指公司冇係香港註冊,或者到時搵人告都查冊唔到既公司。「保本」是指由該可以查唔到冊既公司保本,「對沖」是指投資策略不一定是單邊睇升或跌,是利用市場之暫時失效(inefficient)而落盤為此作單/雙向盤對沖。留意有人為了幫客人賺錢將基金錢買入自己親家姐間公司既股份都在所不惜(虛構情節),故筆者不會投資於規模較少的投資計劃。亦希望讀者投資是在匯豐銀行於開曼群島的離岸公司旗下基金吧,如果咁問題就細了。 […]

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40鬆歲就唔使撈 #1800

諗SIR, 本人在兄弟幫 BIG BOY CLUB睇咗訪問你既節目, 再到homeblogger睇你既文章, 並已報讀你五月份收息101課程, 但想早些請教諗sir, 希望在上堂前可先安排部署. 本人和太太42歲, 兩名子女. 因十年前創業, 幾年後幸運地以高價賣出業務, 故現在靠收租和收息已退休幾年. 資產如下: 物業 – 5個在油尖旺的舊單位(40-50樓齡), 市值大約3千2佰萬. 1個自住, 4個收租. 租金大約70k 幾個外國單位, 不過租金主要留在當地銀行, 到當地旅遊才用. 現金 – 香港現金太約有3佰萬 以前經常和國內做生意, 故有大約1千2佰萬人仔在國內做定期和收息產品, 4-6厘不定, 不過大部份至少要做5年. 本來靠收租和收息生活已很穩定, 不過近年兩名子女相繼到英國讀書, 支出亦相對大增.   1, 希望請教諗sir如何利用手頭資源最大化, 可收取至少10厘以上穩定低風險回報以增加收入? 2, 相信其中會以樓宇按出以槓桿將收入再放大. 但本人和太太已退休沒薪金收入, 還可以做到這效果嗎?   3, 只利用香港資源便可? 還是建議把陸續把到期的人仔調回香港再利用? 希望諗sir能給予寶貴意見,感激不盡 !   ANSWER: 我地都話40歲前退休既人大有人在,今日個案又有一個。有人話「40幾歲就唔使撈好犀利, 憑咁就要聽佢講個市跌到幾點」…  那只好說大家看的事情高度不一。明白不少剛入職場之年輕人看筆者文章有感離地,只好說「作者文章如何,讀者也就如何」,如你想跟高資產一群中學習而成長,除了筆者的blog及課堂你認為仲有咩地方? 你公司? […]

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讓被動收入達100萬 #1799

諗sir: 久聞你的智慧和眼光,現請教閣下我倆夫婦怎可善用現有資產製造被動收入,已報讀5月份收息101班。 背景: 夫婦均是專業人士,perm jobs, both age 42 共收入: 24萬per month 子女: 3 名 (10~14歲)   聯名資產: 港島東 藍灣半島一千呎,買入 750 萬,現值1600 萬 尚欠銀行400萬 用H +0.65, 7成按揭 月供18000   自用車位一个,買入58萬,現值150萬,尚欠銀行30萬 H+0.7, 月供1600   妻子名下: 歐洲物業,買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值100萬歐羅 尚欠私人貸款港幣60萬元。 一直放租,現時租金每月2000歐羅 註: 為取居留權而買,因此要2020年或之後才可出售。 現持有現金400萬港元   支出: 三子女每月學費連興趣班共4萬元 全家連父母家用支出約6萬元 期待你的不吝指教,謝謝你。 M 君上   ANSWER: 數天前倪匡老師在香港電台的訪問被網上炒作,指其早年著作《追龍》,故事說東方有一個城市將會滅亡,原因不是什麼天災,而是因其優點盡失。訪問中老師承認此城市正是香港。      香港之亡,見於本案讀者。讀者都算高收入一群,亦好聽曾特首話要生夠三個。然而讀者已拎歐洲護照,三個仔女究竟會否為香港未來出力? 大家心中有數。香港具視野的一群將往何處? 大家唱唱國歌,想想讀者,就是了。至於淨低什麼人? 筆者不時都會路經尖東,在港晶中心的地庫層,發現不時都會有批同胞在廁所門口開會進行傳銷激勵聚會。一轉眼上到地面,見到中午時份最受歡迎的鋪頭,就係買包點拎走的,一批人將包當午飯食唔知係咪想瘦身? […]

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40萬月入39萬租金收入點理財? #1797

你好,諗sir, 本人也在網上看過了很多關於你的影片, 聽了很多諗sir 的心得和跟你學習,多謝你.   本人38歲, 跟太太同年, 有一個女兒和一個工人姐姐, 現住在阿麻買落的居屋,平均家庭每月支出大約三萬, 從事電子產品零售及批發生意,平均每月收入40萬 (已扣除開支), 現有固定資金大約350萬 , 上年以太太名購入了樓花,價格$9,822,200, 樓花尾數$8,839,980 需在6月付款, 入伙期預計在2021年年中至年尾, 在銀行做一按和二按, 一按批了$488,1000, 二按批一成,   另外我也在恒生買了45萬新興市場債券, 並計劃將按揭的款項做其他投資 ,將投資每月的收益想用來買萬用壽險, 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 定息每年4.8%, 存放3年, 請諗sir 給意見小弟, 這計劃化算嗎? 或還有其他投資意見   另外本人也持有日本大板有七個單位 1.一個 中央區公寓扣雜費每月收入85000日元 2.一棟三個單位地舖租金收入每月75000日元+二樓租金收入每月75000日元 +三樓丟空未成功租出 3.近難波公寓每月收52000日元 4.鶴穚一戶建租了做民宿業務的每月收入143000日元 5.在阿倍野半死場的地舖丟空了,每月支出35000日元的管理費加房產租 我間日本公司已經營了4年,主要用作收租金, 沒有其他, 想做大公司的賬目, 主要想在銀行做容資 請問諗sir 有什麼意見可提點?   ANSWER: 讀者的租金收入為85000 + 75000*2 + 52000 […]

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我想要十萬被動收入,點做? #1791

Dear諗sir,   本人為收息001, 003學生, 深覺課程簡單易明, 深入淺出且實用, 感謝踢教。   本人42歲月入85K和太太月入54k. 但幾年前太早放了兩層位於元朗出租物業, 現在一直未有上車機會, 而今年正想趁機買入第一層樓收租, 以租養租並希望再買第二層。現有資產如下:   太太去年與她哥哥合共買入5.8M 樓宇, 8成上會, 每月供10K 給父母住, 無租金收入 本人和太太現金4M   想今年買樓, 買債, 目標每月40-50K被動收入, 加上每月我們工資儲蓄50K可作儲蓄。目標8 年內可以夠資產月產出100K 被動收入, 請問如何處理, 感謝萬分。   answer: 無辦法,睇親呢個blog都係較高收入者,所謂物以類聚,筆者2019會盡力用自己的專業,去引領其他範疇的專業人仕務實前進。讀者早前賣埋自己樓想沽空樓市,及後市場說明佢做錯了,現想補救勉強可以,再過3-4年過45歲就算太遲。留意就當你冇沽空此意圖,在未有居所安排前就賣走自住樓,等於付出租金成本去睇淡樓房。睇淡唔係唔得,不過要睇實力多少。好似你一千萬cash在手定期都有廿萬息一年,如果住偏遠三房就夠18k個類別,咁計下沽空樓是有能力的。然而cash少過上述數目又或心頭唔只要住18k樓既,就請你三思而行。   讀者優勢是很有「人頭」,佢同太太及佢哥都冇樓在手,買樓免付15%重稅但3-4%印花稅要比的。另工資都不俗,家庭月入140k算高了,成就借貸力盡為140k/10000*50%*2.59 = 1800萬。至於現金水平4百萬都不俗。建議是未來8年部署買入三間6-7百萬市值的樓,靠收租產出十萬被動收入。   第一間樓太太名,120萬上會目標6百萬樓。6百萬樓既可用盡八成上會提供400幾萬借貸之槓桿,又可勉強入手大兩房或細三房,此類單位較有可塑性。例如大兩房的兩廳,有人會租埋比人住,變相收3-4個租客,租金達24K-27K/月。當然你買間40年樓齡的舊兩房,係平d同好用,但唔合做分租房的。由於分租單位不用獨立廁,所以裝修錢唔多。至於買三房,基本上可住5個客了,租值為30K-38K/月,講到呢度讀者都明,只要佢攪3間呢類分租房,用埋自己名及老婆家人名就有十萬被動收入。方法同客路及單位選取,在買樓003已說明了。   當然三間樓係要供,正因如此佢而家做都仲係55歲前有機供滿。50幾歲有三間樓仲要收緊十幾萬租都唔算差啦。當然你話將單位分租要煩租客,唔想咁煩…咁筆者係冇人個用錢少而又唔煩但又收十幾萬租既方法。你老哥朝朝仆返公司,好似讀者同佢老婆日日返工,唔計夜晚仲要覆whatsap,都係14萬咋。所以如果本blog提及之方法未到讀者你心水,只好求你原諒本人。   一朝發達不少人都想,可惜地鐵總是迫人。這印證了成功的路上總是行人少,只要你不時review微調自己方法及堅持,5年後比同儕越跑越前可以預期。留意三間樓不要一次過買,每一次係中原城市指數見高位回落至少15-20%先買,再在付20%首期下令樓市下跌至沒頂的機會大減。當然買三間樓當中可只實行兩間,其一間變做利用收息101的債基疊增收10-12%年息產出收入。   與其你計到同肯定退休之後筆錢只可捱到三五七年,不如你好在本blog學習及落實執行方法,改一改未來命運。反正唔試退休都係捱唔住,不如行條前人行得通既路,起碼做完有幾張樓契係手,買債亦有欠單係手。

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半億身家理財下步 #1787

你好諗SIR 從2017開始一直有留意諗SIR 你的FB專頁及YOUTUBE,對你的見解心表佩服! 並於2018年底決定報讀101及103收息課程   先介紹一下我自己: 48歲已婚有2名子女,妻子為家庭主婦,2名子女分別18及12歲,2000年小本經營在大陸設廠算是有點成績,08年海嘯後買入3房私樓並享受了快速升值契機, 2011再把3房賣出換入大角咀4房自用到2018年底   2018年頭有感子女成長了不太需要在市區(主要是校網及生活方便)以高價自住,所以18年中買入元朗樓市值1500萬,並把4房賣出套現2500萬   已到中年,大陸的生意亦漸漸走向下行,精神及體力上亦需要適度放慢以換取更優質生活,所以續漸想增加投資方式以錢生錢方法來迎接未來退休生活   以下是我的Portfolio 每月收入約10萬(自僱有交稅) 工廈1400萬2013買入市值2000 (自用欠銀行400) 元朗樓1500萬2018買入 (欠銀行400) 觀塘樓1000萬2018年買入2021年入伙,看好地鐵上蓋潛力作收租及希望升值(已預留了400萬作首付,並二按300及銀行300按掲) 旺角車位2000年買入29萬市值150萬 大陸樓2004買入約120萬人仔/市值500人仔 惠理大中華高收益債券基金/ ISIN KYG9319N1377 (買入時300萬/現值265萬己收息約26萬/手續費1%在買入時已收取,現每月收取固定利息約2萬己扣除管理費) 現金2700萬     以我現在的資產想穩定收入10-20萬/月,有什麼可行提議給我嗎? 我是否應該選用直債? 應用多少佰份比呢?(希望以大部份資產作穏妥收益) 在101課堂上有些10厘以下的收息方案我覺得亦可以現金部份10-15%來投資( 中度風險回報) 在103課堂上有些15-25厘的收息方案我覺得亦可以現金部份2-5%來投資( 因為尚未正式退休亦重有能力產出,希望以小注作高風險回報)   應該留多少現金作定期呢? (公司方面需要留200萬作正常營運開銷週轉) 我這樣的想法是否合理? 當中可以有更穏妥的方法去減輕槓桿的風險嗎? 直債有月月收息的嗎? 2018年尾有感貿易戰,QE量化去到尾段, 美國招攬歐日對華為的針對,相信5G的來臨必需倚重中國的科技,但現階段必先要勞其筋骨,忍受3-10年的拖壓, 2019年極有可能轉角開始轉壞,所以希望重新整理我的資產組合,希望諗SIR 指點迷津!     ANSWER: 筆者相信無論貿易戰與不戰,讀者的生意不見能再大幅增長,年近五十係時候諗保守同歸隱。誠然在港年近五十歲一代,你可以話佢地有半面是幸福的,因在壯年遇內地開放機遇(1990-2000)加上資產價格暴升潮(2008-2018),惟自己都要有料才能搭足成程順風車。無能之人揸錢係手,自有騙徒將佢呃走。故所以年青人勿再花時談太多什麼「世代之爭」,總之留得錢低又長時保持財富,點講都算有料之人。富二代要凑掂老豆又想有自己尊嚴,「份工」唔係易打仲冇得辭職。   讀者現金2700萬,基金265萬、物業暫時賺價(1400-400)+(1500-400)+(150-29)+(500-120)*1.2 = 2660萬,淨資產值約5400萬。第一個要點比大家,係讀者無買股票致富! 呢個blog已答1700個案,絕少人提及買賣股票致富的,當然明白不少股壇高手覺得半億實在錢少,不願意認識我們吧。至於看倌究竟是否再花時間買賣股票諗住2變4再4變8!? […]

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打算年尾不工作,應如何部署好呢? #1769

諗Sir 你好,   新年伊始,祝你豬年順景,身體健康!   我是 收息實習班2018/02 / TEDP36 重讀生,也是Batch 18 舊生,認識 諗Sir 很多年了,感謝你的施教! 女兒去年大學畢業,並踏足社會工作,現時只須負責母親生活,負擔已大大減輕了。考慮到年輕時非常努力工作,身心疲累,有見生活重擔舒緩了,希望能在2019年尾退休,多些陪伴家人之餘,保養身體為實。 現有資產: –    官塘工廈單位A,不用供款,市值约500萬,每月收租 $14,500。   –    官塘工廈單位B,母親與我名下(母親有生之年不賣),不用供款,市值约800萬,每月收租 $17,600。   –   官塘工廈單位C,自用加部份租出 (已分間) ,市值约1,000萬,每月收租 $19,500,銀行按揭每月要供款18,421 (本金還款$11,768,利息還款6,653) ,尚餘3,431,508 供款。   收入: 夫婦工資每月合共約$40,000 收息: 2018年4月及7月分別買入了3隻債基共180萬,槓桿了250萬,其中有基金價格下跌,然而買入至今已11個月,利息確派得不錯,約每月$26,000。 現債基債格跌了打算收下息先,反正不急用,諗Sir 認為正確嗎? 現有支出: 每月約50,000左右,包括如下: –       租樓每月 $20,000 –       家庭恆常生活支出每月約$30,000 請問諗Sir,如真的打算年尾不工作,應如何部署好呢?   希望諗Sir慷慨給些指引,感激! 學生敬上   answer: 首先本BLOG不是鼓勵人唔做野既網站,參與社會及貢獻一分力,對人好對自己更好!     […]

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點解我知債基名去買收唔足40%年息?#1767

諗sir,   本人今年40歳,年薪大約218萬,沒有自住物業,租樓連其他開支大約90000(包括月供股票10000)。資產如下:   1)出租物業市值400萬,尚欠按揭190萬,每月供款9000,租金收入16200 2)基金100萬,每月收息7000 3)建設銀行股票大約180萬,每年收息大約70000 4)日本物業full paid 26萬每月收租2500 5)現金50萬   請問如何投資才能在50歳前退休(假設未來10年也能維持相同收入)? 謝謝   ANSWER: 讀者此案話比我地知:「你搵百幾二百萬個老細,同你一樣都係幾討厭份工,想盡早唔使撈。」既然返工就係討厭,何不趁後生努力出真本事爬高點,收住「百幾萬」黎討厭總好過收「萬零蚊」人工咁去鬧老細呢?   由於讀者年支出約108萬(9萬X12),佢可年儲約100萬,現時手上淨資值為550萬(計埋樓),想10年後獲月入七至九萬被動收入好退休。基於日本樓面額太少,不談。基金100萬收$7000息,年息8.4%,然而筆者十分著重基金內容是什麼。市面一些股債基金在2018年只不跌少許,眾人以為無事,無而當下一次金融海嘯黎到時,到時才發現收息基金可無一半已經太遲。所以基金內容是什麼讀者要研究。   月供建行收息不屬好方法,會在收息101課上計出為何股票不是良好收息物,更會正解股票此投資物應怎麼用。至於筆者常提及的債基,是全債類基金,學生買入更是有人利用於銀行多年經驗,為大家提點有幾隻是長期平穩的。   有早前買了債基A餐的學生,下圖有一張講年息率的,說出市面有些基金確實可年派息10%(圖中是10.75%派息率)。學生用WHATSAPP報告(下圖)過去六個月,9月買入投入100萬,借了400萬(盡借),買入單位525053。收息額分別是($37278, $37803, $36228, $35703, $40429, $40004),共收22萬9息。至於半年的利息支出,由於同學關係好,所以平息,而息究竟可講至幾平我們先隱去。至於街客WALK-IN,就貴息。不少人認為HIBOR在2018年升了令債基方案因息差低了而唔好賺的,只能怪你從外行人收風。你見筆者四天前於星期一文章提及之「皇帝保險plan vs 必殺保險plan」,是2019年1月中出的計劃,筆者在1月尾就已開始提出了。所以本blog的資料,連做銀行同做保險既同行都俾面參考,謝謝。你黎上收息101,有些同學本身自己都係經紀同banker,筆者就將你同banker拉去同一level。   留意咪求其搵隻10%派息的基金粗疏購買,有些派10%的基金是利用很差的資產組成,當然筆者用的A餐都絕不藏很靚資產。A餐買南美債為主,與油價上升沾上邊吧! 另外不少人找對基金,都做唔到30-40%息,因為回報很在乎你需付出的本金及利息成本,金融業人仕為你免費講解完當然要在你身上搜括一筆吧,人之常情。所以再唔好怨為何已有投資物名稱但都無高息效果。當然筆者沒有收40%息而又低風險的方案提出,只有風險合理的債基A-E餐供你選擇。我們在課上亦會教風險點計,散戶點網上睇。 上述紅框為你說明,10.75%年息的債基是有,但再重申: 要小心及槓桿不要用盡。 至於讀者儲蓄能力好,佢只行最盡槓桿之一半,令月收息在15-25%/年,已很足夠。留意債基在2018年的跌幅很克制,我們用最垃圾的JNK 垃圾債ETF同匯豐在2018年股價比較,星期一筆者亦在NOW TV訪問解過一次,已說明JNK在2018年跌了3%左右而2019年1月已升返6%。至於匯豐股價2018年跌了20%,而讀者揸的建行(939)2018年跌了12.94%(SOURCE: YAHOO FINANCE),派息5%都冇,你只係放左100萬比建行大股東洗。相信讀者已明穩定的退休收入怎去建構。答文已過千字,就此作別。

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