你好 ! 我們會靜候學校安排。 我們有問題 急需想請教諗Sir 可否代為轉交?   諗Sir : 你好! 無意中在youtube 見到你的節目，睇你節目好耐了， 有點相逢恨晚的感覺。我倆是60歲的人士，有一納米公司仔。 我倆已報名參加101收息班，但因疫情的關係尚未上課。有一急切問題，不知可否得到你的指點，現簡述我們的資產負債情況。 資產 : 1)  自住住宅( 42年 )              價值約1800萬       位於堅尼地道，有蓋車位  價值約200萬 2) 自用寫字樓(8年) 2000呎  價值約2000萬      位於觀塘 海濱道 3)  出租寫字樓(8年) 1850呎 價值約1800萬       位於觀塘敬業街，租金48300 4)  個人現金股票 :  100萬 ( 先生)                                   50萬 (本人) 負債 : 1)   三個物業共欠銀行約900萬， 月供10 .2萬 […]

您好 ! 諗 Sir   本人係 上年 9月103 畢業學生, 有感現時市場過於波動，心感不安，懇請 諗 Sir 賜教   本人資產多與家人合資, 全部有收租收入 1, 九龍區 (單棟洋樓)              市值 : 3.3m 貸款 : 500k     回報 : 15.5％ 2, 香港大學站 (單棟洋樓)            市值 : 5m       貸款 : 800k 回報 : […]

諗sir，您好呀，再次可以請教您，感激不盡。上年度報讀了您的課程，獲益良多。   其實我就係你個案 「#1656，38歲八間樓在手，葡萄慎入」個案。現公司主要從事飲食及教育生意，因肺炎關係，中到正一正，每月由平均收入60萬，降至可以勉強打和或微蝕或微賺，幸好我和太太也買落了一些物業，現況更新如下：   市區自住樓：估值 3100萬（欠銀行1150萬）每月供款$45000。 市區三房套單位：估值 1700萬（欠銀行680萬），每月供款$24000，收租$30000。 市區三房單位：估值 1400萬（欠銀行520萬）每月供款$20500，收租$24000。 啟德區一房單位兩個，買入價 700萬、760萬，現估計各值1000萬左右？？各只出租了$13800，生約，但又撞正肺炎，就算沙中線通車都唔敢加租住。 新界區三房單位，入伙半年，現值1150萬（欠按$500萬）每月供$19000，收租$20500。 啟德區地花四房單位，買入價2200萬（欠銀行1130萬頭按，600萬二按），現已上會供款 $40000 + $20000，現收租$31000。估值$2600萬左右。 康城區兩房單位，現值750萬，欠銀行310萬，月供$12500，收租$13800（出租給親人，如市值租金應$15500）。 市區full paid 車位，值250萬，家人自用。 啟德車位一個，買入價310萬，現租出$5800。   我和太太有私人銀行戶口，現金加起PB 大約加起有$1250萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。   現想請教諗sir: 我的資產組合，比兩年前有改進嗎？ 我現時的現金（連PB)水平，你覺得夠防守性渡過這次難關嗎？ 社會運動加上肺炎，我真係有啲驚驚地，我的資產是否因應作出安排，加強自己安全性？ （我現工作能力上佳，還很勤力呢） 是否應該賣部分樓？係就應該賣邊一啲好？ 我嘗試用期權，以儲貨形式買入黃金，目標買入港幣$500萬左右，你贊成嗎？ 我PB主要買債券，多數是內地企業債，買的都是leverage後有8至10%或以上，現時還可行嗎？   諗sir，如能抽空賜教，感激不盡！   answer: 今日已答至個案#2018，而讀者#1656個案接近兩年前問，當年主張仍考慮開拓香港以外另一個資產儲存中心，及提出由買和記黃埔直債開始收息。時至2020年回望，很多人都爭相開立海外戶口，而誠哥對港人的影響已昇華至另一層次，大家都無再問佢既和黃重組後究竟是否穩健。   讀者在大市急跌後仍來信查詢，撰寫詳盡個案，說明了讀者面對困難時除了記得佢阿媽同老婆之外，仍留了一個小小的位置比筆者，收藏在心，用愛溫存。   啟德樓在兩年前已叫佢賣走，因為當時啟德(亦即九龍城區)屬18區供應之首。明白當時可能未過SSD又未收樓，想換都唔係咁易。現時收了樓開牌了，一房760萬租收13800，讀者話佢間樓市值或者值1000萬，不過筆者上美聯網頁睇過，啟德300餘實呎叫價就880萬左右，唔知成交可以幾多。加上約已簽13800估計要收一年，扣埋管理費一個月只收約11K，租務回報只1.8%，同定期差不多。   如同樣880萬加些少達1100萬，可以入兩間大兩房，或到新界東入手(細三房+細兩房)組合，間做宿舍租比人。而家個市差一間房都租成4-5千，三房原則一開五保守計都收20K/月，你話咁做係咪好過坐死間新樓收個萬餘蚊租? 加上新盤要賣唔易，啟德區大量放盤。宿舍有學生要租，返緊工既人都好受歡迎! 筆者有同事陪緊客去睇房，消化之前舊生改建好的一批宿舍，就當而家都有房租得出。   啟德一房唔會KEEP，啟德四房可以，其他都唔急賣。你諗下萬一政府出招幫新世界，比酒店單位改用途或者拆售逐單位賣，免得酒店拍蒼蠅。那市面揸一房既人咪再死多幾錢? 所以打從幾年前筆者在BLOG已講:「想死去啟德一房，無諗法的四小龍三房。」原因有興趣自己搵。   內地企業債要走鬼，今年頭半年都係美國國債天下，何不將內地企債轉債基B餐? 當然如有姆千萬港紙，成條100萬美金既美國國債成條食是可以的。否則用債基B餐入手美國債入場只10-20萬港紙，同樣做到9-10%年息。讀者用PB收左成兩年息，來文開心share之餘唔好忘記筆者伙記都要出糧的啊。   […]

收息103舊生發問 諗sir 妳好， 本人今年40餘歲，太太是全職媽媽，一家3口，女兒讀小學。 現任某大企業高層，月薪約二十萬，另有年終奬金和分紅大約120-150萬。每月開支連供樓大約九萬。 現有一自住物業市值約1400萬，自用車位市值350萬，樓還欠銀行按揭600萬。其他資產如下： 1）環球基金約400萬 2）本地股票約100萬 3）本地房地產公司直債160萬 4）債基投入450萬另借800萬，然後買入了B餐，E餐和PIMCO GIS Income, leverage 後現收緊10-11% 5）大藍籌股票掛鈎ELI, 300萬收緊9厘 6）觀塘工貿樓單位市值360萬收緊10000租（沒有按揭） 7）現金400萬   請問對於上面的投資組合，有什麼優化建議？   400萬現金打算保留一半放在Mortgage link, 另外一半在找尋新的投資機會，請問有什麼建議？   目標是： 1）4-5年後換入一較大單位自住，預算2000-2400萬（未決定現時單位保留放租收息還是直接賣走） 2）希望10年內做到財務自由, 被動收入足夠維持現在的生活水平, 3）另送女兒出國讀大學。   謝謝   ANSWER: 450萬投入B餐原本盡可借450*3 = 1350萬，即450萬可當接近2000萬去投資。   估計由於讀者被告知B餐的槓桿水平將下降(但留意限期不是很多人說的二月)，借那部份將由1350萬縮減至600萬左右，故讀者跟某些人將部份B餐轉了PIMCO，因PIMCO的槓桿水平無減。但留意PIMCO主買MBS(mortgage back securities)，詳細不解，但像是2008年次按房利美出那些吧。PIMCO的十大持有中，大部份是MBS，相對B餐，大部份是美國國債，下圖展示了兩者的頭十大持有。由於取態不同，筆者對PIMCO有保留。 經過2月尾的跌市，估計讀者的股票掛鈎(ELI)要接貨，不少股票掛鈎的AIR-BAG只係10%-15%，2月尾一役已令很多股票的AIR-BAG穿哂，要接貨。貪那9%年息但只係做得3個月/6個月的年期，為咁少錢而大蝕做乜春? 股票掛勾在靜市等撈底時勉強可用，仲要分注做。但打從2018年開始的單邊跌市，用親ELI究竟是長年期達6個月以至1年的，九死一生。   如用一個月ELI，或者比你博到賺。不過做一個月ELI就當10%年息都只係令你賺雞碎咁多，明顯付出風險大而回報低得不成正比。   下圖展示其中一條本地房地產公司直債，過去一年由96水平升至100水平。由於讀者來文無講係邊一條，所以在該公司眾多條之中找一條之報價在下展示。過去一年價升4%，表現麻麻。加上讀者提的那間公司，有國策扶持但又未能受盡，有負面消息經常要食盡。唔係話差，不過用匯豐或恆大直債，起碼定位清晰，較好控制。至於利用美股系統低成本入手債券，要小心證券商倒閉之風險，百幾萬港幣放在外國券商，要睇下呢筆錢對你黎講多定少? 讀者40歲，應買一樓，或目標兩間。如50歲同情況，壓抑樓的投資，增加直債同債基。   讀者利用買樓收租加債基收息，差出10萬被動收入退休。條數係咁計:   新界三房720萬，借570萬月供22K，間成學生宿舍一開五每間收6.5K，租金共32.5K，正現金流10.5K，付出首期只144萬，現金流產出效率8.75%   債基已用B餐試到收11%年息無問題，可加大債基投入至900萬(即再加碼450萬)，令每月收入增至900萬*12%/12 = […]

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片，不吹水有步驟，我認為你是實戰型blogger既典範。   本人38才太太近同 有仔有女，上年買了新樓1200萬三房在元朗，八成上會車出車入 早年的幸運加上努力，現時生意能月產20萬月入，當然近半年社會不穩定，月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平 工作原故，在亞洲居都有買樓，英國亦有一間，打算第時小朋友讀書用 現金近500萬 希望得到意見怎執好下列投資: HK青衣已補價居屋一間，市值500萬約可隨時租比人，而家暫時比家人不時返去住 日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空，投入約267萬港元 泰國樓90萬，在asok市中心，唔租比人自用 英國樓300萬，Leeds，收租折返hkd成10000蚊每月 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍，可唔可以買? 用債基取代一些物業是否化算? answer: 讀者收入不俗，可以考慮用直債。有直債，可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息，然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債，那何不自己買入直債?   當然不少學生無買，主因直債入場門檻一般20萬美金，要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低，10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。   讀者提供保險擺三年平均年回報約10%，五年共78%約年14%，條數係咁計: 份計劃一筆過投500萬，銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。   其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭，因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。 借了450萬，利息2.575%，年支付利息成本106875元。3年後如退保，取回5473407元，減去3年利息支出及還返450萬，實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金，淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782，回報約30%，好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到，有時更要貸款介紹費，因為抵押保險去銀行借錢，只係客有利而銀行煩，落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。   雖現時加息風險低，但由於保險3年間放唔到，不少人考慮直債槓桿，一樣做到10%年回報 CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60% 進取者更可用墨西哥石油公取，6.83%，LTV=60%   假設用瑞信(CREDIT SUISSE)，六成上會，年息2.5%，回報為(9560-3000)/80000 = 8.2% 可隨時買賣，唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算，坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂，可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。   由於讀者資產現淨資產計有約1000萬，3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹，對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心，俄羅斯人首選英國，次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國，行動總比言語有說服力。至於債基，派息達年12-15%，由於讀者唔使太買樓擴大資產規模，用債基收息絕對可考慮。   經源自武漢的「新冠病毒」一疫後，鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定，香港咁多人撈保險開賓館賺錢，找數既日子將會來臨，有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打，已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國，被勸退，已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租，一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家，你問下香港班專同內地人移民英美既中介，佢地熟。   由於已有共值600萬既海外樓，加上自住樓已有，往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人，宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸，因為居屋本身住客及配套次等，而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份，這在買樓003課程有解，可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野，唔睇好青衣既。

你好諗sir，   本人為你收息101(DV69XX)的學生，阿sir幽默風趣，令我本來很抗拒讀書的人，都能清醒完成課程，現在想學以致用，向你請教。   早年因家父欠債，很早投身社會。現在從事電子行業生意，略有小成，更騰出時間讀返大學，完成心願。於2007年買了樓之後再買，資產收入如下:   個人收入90K(有證明的收入約35K)，太太閒工20K，有一子一女 年齡: 42 沙田三房1280萬，自住，已供滿 大圍三房1600萬，出租，欠下600萬 直債年息9.25%，投入26萬美金 英國樓劏房計劃，投入20萬鎊，收£600-700左右   希望有效產出被動收入，望諗sir明言   祝生意興隆 ANSWER: 沙田三房開始舊，可決定是否賣走換債。   進取 讀者如行進取可賣走沙田樓，將有1280萬返錢，拎300萬去做首期買1000萬樓，借比親戚住，而自己租樓。工作多年40-50k月租讀者有能力比得起，去九龍站住下無妨。再加些少錢可去紅磡海名軒，或跑馬地小別墅都可! 當然筆者只提出讀者有條件去嘆一下呢點，明白要同時尊重讀者生活模式。300萬首期間樓要供700/259*10000 ~ 27K，計現時1000萬估計租出收22K左右，現金流為負5K。剩餘700萬可分段投入收息101教授的債基收息，2020年用B餐40%加C餐60%較好，去到一月由於股幣都升，有人提出B餐升得比市慢。   大家留意買債就是升市時會跑輸，但B餐用美國國債為主，一進入跌市會提供很好防守力，槓桿後提供12%-15%年息回報。280萬投入收購$35000月息。至於420萬投C餐，投入C餐收10%-12%左右。C餐派息小一點但提供價位上升之可能。暫不提價升定跌，420萬派息36K-40K/月。B及C餐合共70K-75K左右，夠哂讀者津貼那5K多付的租或住更大的屋。   保守 行保守的不把自住樓賣，只將1280萬的樓其中六成錢加按，得768萬。讀者如工資不夠，可用買樓003的「借貸力由無變有之法」將人工重組。768萬其中一半投入B餐，唔好預賺價，380萬買B餐收息約$42000月，債基不保本但波幅低。至於另一半淨錢380萬可投入直債，直債是到期保本的。筆者早前在債市心電圖明言及於12月6日免費文章暗示提一隻直債:路勁，一開波IPO個陣都提過，寫文時最低$93，成個12月都約$100蚊報價，而家$107。用$100入貨計，買20萬美金的學生賺8%(2019年12月6日至今2020年1月中)，即賺左16000美金(成13萬港紙)，等於讀25次收息101學費，這個筆者樂於見到，亦唔駛佢請返我飲茶，這是精明又肯付出時間及金錢去學習者，應得之回報。未買既人可利用下圖幫手買債接貨。 12月6日文章 https://homebloggerhk.com/96718/   明白有些人唔會係93蚊最低價買，但如你是100蚊入個批，年尾賺唔少，派利是都起碼100蚊一封吧。   筆者發覺收息103群組提出的債，很多時提出後都獲一定升幅，故此在債市心電圖節目會更為慎言。而讀者將380萬投入直債收息5-7%左右，380萬都收19萬-26萬年息，月月都有約20K返。那768萬產出62K月息，有一半錢仲要保本，交易不俗。 當本文刊出之時，收息103同學在舊生群，應會看到新一集債市心電圖，會講一隻知名銀行的債券，派息5%，2023年會再變。若當時息口比而家高，派息會提。反而，派息會減。最令人留意的，是踏入2020年只15日，佢個價很走好(見上圖)。買入後如不賣走可獲到期保本之保證。   心電圖有上有落，但債市心電圖的債價經常只升不落，難怪咁多人鐘意睇。債基及直債由收息101課程開始研習。

諗sir你好！本人已修畢收息101、收息103，並已報讀買樓001課程。   本人現年46歲，現為全職家庭主婦。過去努力工作和儲蓄，可恨並未有好好投資，白白浪費了黃金資產增長期。若現在不努力追趕，恐現金被迅速蠶食，生活質素將不斷倒退，故希望諗sir可以給我一些意見。   家庭狀況：丈夫49歲，育有兩名兒子分別17和15歲。夫婦二人向來財政獨立，從未過問先生財政狀況。離職後，家庭支出全部由先生負責，每月約四萬。先生收入每年120萬，不過他投資意識更薄弱。他的資產部份，暫且不作討論。   本人持有資產： -保險公司產品 渣打保誠理想人生/雋陞 $120萬 -渣打智富八年保險計劃 $100萬 -中人壽盈豐寶 $100萬 （由於投資傾向保守，以往保險顧問常說用時間換回報，所以不知不覺買落唔少長年期保險儲蓄產品⋯） -強積金$30萬 -債基B餐 $100萬 未摃 -債基E餐 $100萬 未摃 -JPM老竇之選人民幣 $80萬 未摃 （2019年11月於上完103後買） -現金$550萬 -九龍區三房市值$1,200萬，已供滿，我單獨名持有，丈夫已甩名 以往一直持有現金因為買股票蝕多賺少，個人膽小，另想於樓市回落時，再買物業。現在持有之物業是於2003年買入，因為係超低價買入，之後睇物業所有價錢都覺得貴，一次又一次錯過入市時機⋯絶對應驗左”what got you here won’t get you there”!     目標: 1)一生三宅；2)製造被動收入每年$70萬為兩孩子海外升學做準備   求教: -第二注債基，想再買$200萬，摃多$600萬。連原來持有的，扞摃比例約1.2x, B餐與E餐比例70:30。什麼時候為買入時機？計劃第三注再摃$500萬，建議什麼時候買入？ -應否買直債及個人推介 -打算按現有物業取首期，用先生名買第二、三個物業出租。因為年紀大，估計按揭年期未能做太長，故有點心急但又怕摸頂⋯想請教入貨時機。   感謝賜教 一位努力的媽媽上   answer: 香港人很多所謂「智慧」，例如「努力工作」、「最緊要有著數」，如理解只在字面上，很害人。   讀者錯在沙士用低價買入一間樓，之後或覺得幾時買都係貴，無著數，最終錯失資產膨漲潮，現時再返做效果只減半。留意這是想法同性格害左佢，而唔係讀書小害左佢。誠哥讀書，小過佢成堆員工。老闆難在，要先應承大家月底有糧出，自己才看看搵返黎條數多唔多過出糧。先付出，後得到，控制風險，唔先講著數。   所以，論投資:「平買、貴買、中平價買，平均而言仍是少平。」論財富:「做人、做事、留有餘地，次次唔會你最著數。」 […]

諗Sir,   您好！本人四十出頭，屋村妹冇父幹，從不理財，是高收入的月清族，僅靠幸運而非才智擁有現時的資產。但知幸運之神不會常在，且不想亦冇資格再過揮霍無度生活。希望現在開始好好學理財，多謝賜教！   月入150k + 約3個月bonus + share option (我的幸運快車） 2013年買九龍市區樓13.3mil自住，用自己名，現估價約18mil-20mil，剛轉按，outstanding 6mil，另draw多2mil睇下點投資。total outstanding 8 mil。每月還42k。 2018年用親人名持有full paid 7.5mil九龍市區新樓300 sq ft studio flat, 剛收樓，已出租每月13.5k 2019年自己名full paid GB290k mil買英國樓two suites出租, 每月收GB1350。如香港淪陷，當買個保險。 Exercised shares option 現市值5mil ，冇息收，應該冇再爆升空間 Cash 4mil (包括轉按2mil) MPF + Provident Fund市值大約2mil 剛開始月供股票基金10k，人買我買之類 冇personal loan, 冇持任何其他股票，冇private banking  已拎第二國藉 現在打算每月儲蓄約50k + all bonus and incentives。   […]

諗Sir你好. 本人將會上12月收息101, 之前已經看了不少個案分享,驚覺走了不少 寃枉路, 希望撥亂反正. 本人正開始計劃收息之路, 感困惑, 希望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人40歲, 算是高管, 年薪150萬 (正職+part-time工作) , 但位置正職不穩, 可能一 至兩年後其中一份高薪正職沒有而只剩餘 part-time工作, 估計此時只餘年薪60萬 . 老公44歲, 也是高管,　年薪100萬, 正職穩定, 有1子1女, 四大長老健在, 每月支出共13萬, (約157萬一年).   支出明細: 1子1女學費12,000 X12 = 144k一年（香港學費）； 自住樓供款 = 42,000 x12 = 504k 一年 長老支援費 = 43,000×12 =516k 一年 (已包括長老生病，每月支付 25k ~30K醫藥費) 保險=14,500×12 = 173k 一年 其他支出：20,000×12 = […]

諗Sir你好. 本人剛上完收息101, 課後才驚覺走了不少寃枉路, 希望撥亂反正.期待12月收息103. 本人正開始計劃退休之路, 感困惑, 望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人48歲, 算是高管, 年薪156萬, 但位置不穩, 可能兩年後無人請而只剩 freelance, 估計年入只餘20萬 (此收入現時每年約10萬). 太太47歲, 文職年薪42萬, 因公司有股份10年8載內無被辭風險. 無子女, 四大長老健康, 每月支援費共4萬.   資產/負債: [1] 青衣3房自住樓, 市值1600萬, 欠450萬, 供款20K至2047年10月 [2] 青衣3房本人父母自住樓, 市值1200萬, 欠380萬, 供款15K至2047年10月 [3] 青衣2房A收租, 市值900萬, 欠120萬, 收租18K, 供款10K至2031年1月 [4] 青衣2房B收租, 市值900萬, 欠260萬, 收租19K, 供款10.5K至2047年8月 [5] 珀麗灣2房二收租, 市值700萬, 欠260萬, 收租16K, 供款10.5K至2047年8月 [6] 灣仔商業樓480呎, […]