債券轉股票之時機、買新樓係咪要SEA TO SKY? #2102

諗sir 妳好,本人今年45歲,是收息101、103舊生。太太是全職媽媽,一家3口,女兒10歲。現任某大企業高層,工作算穩定,年薪大約270萬,另加share 分紅每年約180-200萬。 每年總開支連交稅旅行等大約180-200萬,即一年平均可從薪水中儲起二百幾萬。另外每年有被動收入有大約100萬左右,視乎組合回報表現。   本人資產如下: 1)放租物業市值約1400萬,尚欠銀行6百萬,每月收租28k 2)自用車位市值380萬 3)債基400萬,B and E餐,只槓1:1 4) 觀塘工貿樓市值360萬收租11000, 無做mortgage 5)一藍子環球股票,美股如Netflix, Google, Amazon 等和股票加債券基金共約1千萬左右 6)一條內房直債200K USD, 5.5% 7)現金3百萬左右。   現在以租養租,租住一個市區千一呎海景單位,每月交租45000 (已包在上面說的開支內)   本人有打算再買一物業自住例如sea to sky的4房或大圍站的3房,結束以租養租,樓價大約要1800-1900萬。諗sir 看法如果? 有沒有更好的投資選擇和建議給小弟?   answer: 上次同讀者執好左債基部份,唔再揸PIMCO啦,免再歷2008年次按之威脅。同時見讀者個案,說明有能力搵到錢既人,唔需要咁急買樓。窮人才需早買樓拓寬資產等其膨漲,此為庸材唯一向上流通道。搵到銀如讀者租住樓先都唔急,流動資金起碼都過到一千萬。   讀者債基B/E餐派6%息然後1槓1,在現時低息環境下回報為(600萬*6%-300萬*1.5%)/300萬 = 315000/300萬 = 10.5%,一年收31.5萬。   另外內房直債又有20萬美金收5.5%,即年收20萬美金*5.5%/12 = 916美金。上述兩者共加為收40萬利息一年,而投入只460萬。   有資金者棄樓用股,收息用債,主因樓價升幅實不多,講到大圍新岸不難想到最近而又同屬新世界發展的溱岸8號,2015年由實呎$15377升至$19291(下圖),升25%,唔係太多。5年升25%股票大把,債券都可以,買樓只不過勝在有槓桿,然而有資金及年老者不好用槓桿。所以都係個句,買樓趁後生,平樓上住先,慢慢先換大。 5年升25%叫做跑輸了,而大圍新盤開價唔會點平,有1800萬如想住大些四房可選荃灣,又方便又新。想間樓保值又唔介意細些少600-780實呎,可選奧運。想以仔女配套為主通常四小龍開大或何文田開細,我地買樓易地產公司站在買家角度,幫你搵盤睇樓,買樓班舊生有興趣可whatsapp 96991141找陳生,註明你想大約搵邊或者有咩要求就可開波傾。   諗sir較少推介新樓,同意新樓對冇能力儲首期既人吸引,亦同時賣新樓比你附上高Premium。加上現時發展商提早交樓要你早上會又得,遲交樓比你到你無左份工時要上會又得,讀者或有能力架御,但不少人無能力,要小心。另外由於讀者收息都成40萬一年,慢慢租住等有好盤都唔急。   有人問點解SEA TO SKY仲係咁多人入飛? 無他,將軍澳積落大量買新樓贏過錢既買家,AGENT由同區舊客入下飛唔難,一旦中左飛可買樓,又形成同龐大沽壓。只要將軍澳不斷有人願意搬入,就冇事的。 […]

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收高息移居外地? 投資版離岸戶口幫到你 #2080

你好諗sir,   本人係收息103嘅學生上班想虛心請教關於投資的部署為家人作好安排 現在月入大概HK$130K 家有太太及兩小孩分別7歲及10歲。太太現在是家庭主婦全職照顧孩子。   現有兩個物業在港島分別HK$13M (康怡花園與太太聯名欠銀行HK$6.4M) 及另一個HK$10M (LIME GALA我自己名 欠銀行HK$2.4M) 兩個物業分別收租HK$30k 同 HK$21K。自己則租住將軍澳每月租金支出HK$35K   現在有市值HK$4.8M 的B餐 (LTV 50% 有HK$1.2M 為港紙版 其餘為美金版)   手頭上現金如下: HK$570,000 USD410,000 CAD179,000   本人打算一年後一家四口移民離開香港到加拿大定居,因為未知有沒有工作,希望可以每月產出CAD$8000   想問我是否應該買掉其中一個物業?另外我正在開設離岸戶口想問現在可以點樣分配投資及操作?是否應該買加元版B餐債基?   求指教。謝謝 心急人上   ANSWER: 讀者擺位唔錯,自己樓買係香港東,住就租大些於將軍澳,在香港東的空置率比將軍澳(西貢區)低,加上將軍澳仍有天量供應之下,上述安排既可令物業呎價未致跑輸。而35K係將軍澳應租到四房有突,咁就將自住同投資需要兩方兼顧哂。   當然買樓考慮區份是次要,選開則及屋苑為更重要。將軍澳康城在2018年回勇追落後,大圍名城出世入時但入伙十年終跑輸,再次說明睇樓唔係只考慮區份咁簡單。   人材各有自己的意見、政見。但在分散風險及為家人降低不穩定性之考量,則每位相同。相信本blog網友平均收入較高,移居及資金部署為熱門話題。   讀者1100萬資金在手而兩住宅淨值1400萬,諗sir應為適量降低在港物業比重,例如賣走康怡返650萬令隨時可提的現金水平升至1750萬而住宅只750萬,令2/3既錢變成流動資產及妥當。就當有日因加拿大重稅而想重返香港,咁做可預先鋪定轉彎路線。   B餐240萬投入槓1x變成480萬總持貨、其中120萬配置港幣可以。480萬買B餐派5.5%息即264000一年,借了360萬基於HIBOR只1%附近,LIBOR更低,360萬借貸利息支出約在50K,每年淨得214000,以240萬投入計派息9%,債基跌40%先CALL LOAN。此配置合格,進取些少去到1.5X都可以,但槓都3X就不可取,這些調較建議搵收息103助教傾,因為風險接受程度人人唔同。   為配合現況,可將債基投資組合搬去新加坡。我們的sourcing agent為收息學生選取幫新加坡部門打理開強積金的證券行,當地既免利息稅亦有國際認受的法規嚴管,離岸保障港人資產。同坊間大把免費片教你開個外國儲蓄saving唔同,我地行內人做堅野,開投資戶口。如你只開saving擺下錢無息收,落HSBC Premier排隊或者攪什麼英國虛擬銀行都得,仲虛擬到3-5月lockdown個英國個邊無客服。 而我地認識之sourcing agent可幫你係香港簽文件,外地開到個投資戶口,擺債券美股港股都得! 更在註港有專人同你跟進債基或直債組合。選取新加坡中立場比起英資或美資銀行,一旦阿爺唔開心唔知發生咩事,咁做睇黎符合唔少人心水,所以約見要先搵助教預約sourcing agent及排隊。 […]

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樓奴現象揭開經濟長期蕭條的序幕 #2050

  凱思斯主張利用貨幣調控應對經濟週期,簡述為經濟向下就打錢入市場去創造需求,希望大家有錢去買野炒野谷高返個經濟。 – 然而另一派既大師,米爾頓·佛利民 (1976年諾貝爾經濟學獎得主),指出咁做既缺點是引發群眾對未來通賬的預期,結果預先搶哂糧同樓入袋,未見經濟改善已有惡性通賬。最後引發成高通賬加高失業的滯賬。樓價的premium,一部份是由於此等通賬預期。亦解釋了為何2020年3月打後股市反映投資需求大降,假設剛需不變之下,為何香港樓價未大跌。因樓價除了投資需求及剛性需求支撐之外,更有超級通賬預期去承載著。   – 即支撐樓價的三柱為(剛性需求+投資需求+超級通賬預期)   – 留意此預期屬遠期的,一時吉野家外賣減到12蚊吸客,係唔會影響此等遠期想法。   為何會高失業? 因當米價日日升而印出黎既錢只落入富人手上,變相努力打工沒再向上流之吸引性,很多人會放棄打工或只「扮工」,未來依賴國企呃飯食既手段會更多人認同。正如過去10年,不少人已覺得買樓絕望,「比d掙扎」去做樓奴都廢事 ,寧願有錢留去日本玩。 – 今日特首幫人出糧,立心善良。但會否構成依賴開壞先例? 留住一批應「死」但最尾「唔使死」既企業拖長復原週期? 由於阻人派錢尤如燒人Spring pocket,所以筆者口講都係支持政府政策,短視一點有野開心下,咪幾好… – 幫人出糧用僱主做單位,沿用舊管治體制[宗教/皇族>政府>老闆>打工仔]去思考,未免將派走筆錢用得唔盡。筆者預期未來將有網絡邊界。其實中國同北韓已完全貫徹左呢件事,至於hkTVmall用網絡社群為單位,派(賣)口罩亦很得人心。新管治體制可以係[政府>大平台>駭客>個人],雖然大家對將來都得個估字。不過暫時睇維基用幾百萬做條口罩生產線賺聲譽既效果,CP值比政府倒1300億高得多。   佛利民提出凱思斯政策之盲點,09年第一次行量化後已出現。最終點解決? 英國佬身上稍為找到答案。 –   英國1971-1974年行凱思斯個套大幅投放貨幣,M2增速高達20.2%,無風險利率攀升至10%以上(係可以當定期個陣有10%年息),但出現的只是滯賬,即高通賬加上高失業率,工會橫行。今日2020年,各國民粹主義興起,就如當年工會肆意罷工。   留意返,工會呢樣野唔係唔好。不過有政客騎劫了工會提出末完末了的要求,會令輸家成為大多數。民粹主義四起加上疫情誘發去全球化,增加食物貨運成本,有利此蕭條期拉得更長,希望呢次唔係perfect storm… –   最尾都係英雄出場,解決左。當年英國係載卓爾夫人(或者有些人叫柴歇爾吧~)力推國企私有化,叫銀行收番一些無聊既line(借貸),死頂唔同工會妥協,減稅,利用民間集體創意才把經濟二度打上去。英國通貨膨漲由1980年的18%降至1986年的3.4%,福利開支少了2/3,經濟增速從1982年的-2.2%一路回升至1988年的5.9%。 – 當然而家有5G網而當時(1980)仲用緊大東電報局,再推番佛利民個套唔見得可醫好哂。網絡發展令有權有財者更易控制民眾,你唔聽話打開網上錢包乜都冇哂。而人可能還需10-20年才能找到活在網上及現實世界之中的平衡點。踏入新世界,網上社區的價值可能升得比豪宅更高,從而對實體地產造成威脅,我地無話樓永遠只升唔停。 –   朋友們,堅毅卓絕定可應變不驚。 容許我引述載卓爾夫人的名句作結(佢話係佢老豆教),諗sir一路走來,引證後十分同意。   “Watch your thoughts, for they will become actions. Watch your actions, for they’ll become… […]

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投資要有走佬袋,揸樓不宜過三間 #2048

諗sir 你好,本人今年35歳是收息101及103班的學生。現正疫情漸漸過去,想及早為資產增值鋪路。   收入﹕ 本人 46k (公務員) 太太 34k (私人公司) 元朗2房單位租金13k 沙田2房單位租金11k 九龍3房單位租金18.8k   支出﹕ 一般家庭開支 10k 總按揭還款 19k   資產﹕ 現金3.9M(本人)+1.5M(太太) 元朗2房估價 6M 沙田2房估價 6M 九龍3房估價 10M   負債﹕按揭 3.5M 現在見市況漸明,打算進一步買入資產。 我們有計劃再購買元朗的2房單位(現價約6.3M), 也有打算買債基作收息之用,目標收6-8%年息,會跟收息103方法買。 債券也是不錯的選擇,楂到期可100%回本。   若買樓投資,主要是擔心資產過份集中於樓市,有違分散風險之意, 況且現有樓房加按也可用盡借貸力,按3-4M,希望進一步利用通脹環境,但未知資產如何分配才是理想做法。想問問諗sir意見。 謝謝!   answer: 筆者都想疫情早過去,不過依1918年大流感經驗,當時疫情有三波,仲要每波主打死既年齡層都唔同,大家勿因股市反彈而掉以輕心。 債基B餐前一交易日升2.17%,昨日再升2.21%,港紙版已達60蚊,距離未跌前的高位$65,調整少於10%。無論貨多被困要走、或者早前加了注,都應該有唔錯結果啦。強求要日日賺就無可能,但保住絕大部份本金,往後要發圍機會多著。   現時要思考下一步點行,或者你可諗一下: 究竟軍工類行業會否因政治行為而炒上? 究竟反全球化之下快遞行業會否再創高峰? 究竟中國企業在美國幾時退市而香港會否受惠? 南韓中國利用科技控制傳播鏈成效顯著,會否引致網絡管制在全球加強? 樓升到一定水平會令人放棄買樓、失業率升到一定水平會否令人放棄搵工?   由於香港在疫情之前曾成為世界風暴之中心點,所以全幅身家買哂不動產於香港屬不智。   唔係叫你一間香港樓都唔好買,但此時此刻,執定「走佬袋」好重要。   […]

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買債係指呂小姐恆大被斬倉個種? #2041

你好 ! 我們會靜候學校安排。 我們有問題 急需想請教諗Sir 可否代為轉交?   諗Sir : 你好! 無意中在youtube 見到你的節目,睇你節目好耐了, 有點相逢恨晚的感覺。我倆是60歲的人士,有一納米公司仔。 我倆已報名參加101收息班,但因疫情的關係尚未上課。有一急切問題,不知可否得到你的指點,現簡述我們的資產負債情況。 資產 : 1)  自住住宅( 42年 )              價值約1800萬       位於堅尼地道,有蓋車位  價值約200萬 2) 自用寫字樓(8年) 2000呎  價值約2000萬      位於觀塘 海濱道 3)  出租寫字樓(8年) 1850呎 價值約1800萬       位於觀塘敬業街,租金48300 4)  個人現金股票 :  100萬 ( 先生)                                   50萬 (本人) 負債 : 1)   三個物業共欠銀行約900萬, 月供10 .2萬 […]

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12層樓揸手點解要逆市對沖? #2029

您好 ! 諗 Sir   本人係 上年 9月103 畢業學生, 有感現時市場過於波動,心感不安,懇請 諗 Sir 賜教   本人資產多與家人合資, 全部有收租收入 1, 九龍區 (單棟洋樓)              市值 : 3.3m 貸款 : 500k     回報 : 15.5% 2, 香港大學站 (單棟洋樓)            市值 : 5m       貸款 : 800k 回報 : […]

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被肺炎抽到應受傷的舊生 #2018

諗sir,您好呀,再次可以請教您,感激不盡。上年度報讀了您的課程,獲益良多。   其實我就係你個案 「#1656,38歲八間樓在手,葡萄慎入」個案。現公司主要從事飲食及教育生意,因肺炎關係,中到正一正,每月由平均收入60萬,降至可以勉強打和或微蝕或微賺,幸好我和太太也買落了一些物業,現況更新如下:   市區自住樓:估值 3100萬(欠銀行1150萬)每月供款$45000。 市區三房套單位:估值 1700萬(欠銀行680萬),每月供款$24000,收租$30000。 市區三房單位:估值 1400萬(欠銀行520萬)每月供款$20500,收租$24000。 啟德區一房單位兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值1000萬左右??各只出租了$13800,生約,但又撞正肺炎,就算沙中線通車都唔敢加租住。 新界區三房單位,入伙半年,現值1150萬(欠按$500萬)每月供$19000,收租$20500。 啟德區地花四房單位,買入價2200萬(欠銀行1130萬頭按,600萬二按),現已上會供款 $40000 + $20000,現收租$31000。估值$2600萬左右。 康城區兩房單位,現值750萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$13800(出租給親人,如市值租金應$15500)。 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。 啟德車位一個,買入價310萬,現租出$5800。   我和太太有私人銀行戶口,現金加起PB 大約加起有$1250萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。   現想請教諗sir: 我的資產組合,比兩年前有改進嗎? 我現時的現金(連PB)水平,你覺得夠防守性渡過這次難關嗎? 社會運動加上肺炎,我真係有啲驚驚地,我的資產是否因應作出安排,加強自己安全性? (我現工作能力上佳,還很勤力呢) 是否應該賣部分樓?係就應該賣邊一啲好? 我嘗試用期權,以儲貨形式買入黃金,目標買入港幣$500萬左右,你贊成嗎? 我PB主要買債券,多數是內地企業債,買的都是leverage後有8至10%或以上,現時還可行嗎?   諗sir,如能抽空賜教,感激不盡!   answer: 今日已答至個案#2018,而讀者#1656個案接近兩年前問,當年主張仍考慮開拓香港以外另一個資產儲存中心,及提出由買和記黃埔直債開始收息。時至2020年回望,很多人都爭相開立海外戶口,而誠哥對港人的影響已昇華至另一層次,大家都無再問佢既和黃重組後究竟是否穩健。   讀者在大市急跌後仍來信查詢,撰寫詳盡個案,說明了讀者面對困難時除了記得佢阿媽同老婆之外,仍留了一個小小的位置比筆者,收藏在心,用愛溫存。   啟德樓在兩年前已叫佢賣走,因為當時啟德(亦即九龍城區)屬18區供應之首。明白當時可能未過SSD又未收樓,想換都唔係咁易。現時收了樓開牌了,一房760萬租收13800,讀者話佢間樓市值或者值1000萬,不過筆者上美聯網頁睇過,啟德300餘實呎叫價就880萬左右,唔知成交可以幾多。加上約已簽13800估計要收一年,扣埋管理費一個月只收約11K,租務回報只1.8%,同定期差不多。   如同樣880萬加些少達1100萬,可以入兩間大兩房,或到新界東入手(細三房+細兩房)組合,間做宿舍租比人。而家個市差一間房都租成4-5千,三房原則一開五保守計都收20K/月,你話咁做係咪好過坐死間新樓收個萬餘蚊租? 加上新盤要賣唔易,啟德區大量放盤。宿舍有學生要租,返緊工既人都好受歡迎! 筆者有同事陪緊客去睇房,消化之前舊生改建好的一批宿舍,就當而家都有房租得出。   啟德一房唔會KEEP,啟德四房可以,其他都唔急賣。你諗下萬一政府出招幫新世界,比酒店單位改用途或者拆售逐單位賣,免得酒店拍蒼蠅。那市面揸一房既人咪再死多幾錢? 所以打從幾年前筆者在BLOG已講:「想死去啟德一房,無諗法的四小龍三房。」原因有興趣自己搵。   內地企業債要走鬼,今年頭半年都係美國國債天下,何不將內地企債轉債基B餐? 當然如有姆千萬港紙,成條100萬美金既美國國債成條食是可以的。否則用債基B餐入手美國債入場只10-20萬港紙,同樣做到9-10%年息。讀者用PB收左成兩年息,來文開心share之餘唔好忘記筆者伙記都要出糧的啊。   […]

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希望10年內做到財務自由 #2015

收息103舊生發問 諗sir 妳好, 本人今年40餘歲,太太是全職媽媽,一家3口,女兒讀小學。 現任某大企業高層,月薪約二十萬,另有年終奬金和分紅大約120-150萬。每月開支連供樓大約九萬。 現有一自住物業市值約1400萬,自用車位市值350萬,樓還欠銀行按揭600萬。其他資產如下: 1)環球基金約400萬 2)本地股票約100萬 3)本地房地產公司直債160萬 4)債基投入450萬另借800萬,然後買入了B餐,E餐和PIMCO GIS Income, leverage 後現收緊10-11% 5)大藍籌股票掛鈎ELI, 300萬收緊9厘 6)觀塘工貿樓單位市值360萬收緊10000租(沒有按揭) 7)現金400萬   請問對於上面的投資組合,有什麼優化建議?   400萬現金打算保留一半放在Mortgage link, 另外一半在找尋新的投資機會,請問有什麼建議?   目標是: 1)4-5年後換入一較大單位自住,預算2000-2400萬(未決定現時單位保留放租收息還是直接賣走) 2)希望10年內做到財務自由, 被動收入足夠維持現在的生活水平, 3)另送女兒出國讀大學。   謝謝   ANSWER: 450萬投入B餐原本盡可借450*3 = 1350萬,即450萬可當接近2000萬去投資。   估計由於讀者被告知B餐的槓桿水平將下降(但留意限期不是很多人說的二月),借那部份將由1350萬縮減至600萬左右,故讀者跟某些人將部份B餐轉了PIMCO,因PIMCO的槓桿水平無減。但留意PIMCO主買MBS(mortgage back securities),詳細不解,但像是2008年次按房利美出那些吧。PIMCO的十大持有中,大部份是MBS,相對B餐,大部份是美國國債,下圖展示了兩者的頭十大持有。由於取態不同,筆者對PIMCO有保留。 經過2月尾的跌市,估計讀者的股票掛鈎(ELI)要接貨,不少股票掛鈎的AIR-BAG只係10%-15%,2月尾一役已令很多股票的AIR-BAG穿哂,要接貨。貪那9%年息但只係做得3個月/6個月的年期,為咁少錢而大蝕做乜春? 股票掛勾在靜市等撈底時勉強可用,仲要分注做。但打從2018年開始的單邊跌市,用親ELI究竟是長年期達6個月以至1年的,九死一生。   如用一個月ELI,或者比你博到賺。不過做一個月ELI就當10%年息都只係令你賺雞碎咁多,明顯付出風險大而回報低得不成正比。   下圖展示其中一條本地房地產公司直債,過去一年由96水平升至100水平。由於讀者來文無講係邊一條,所以在該公司眾多條之中找一條之報價在下展示。過去一年價升4%,表現麻麻。加上讀者提的那間公司,有國策扶持但又未能受盡,有負面消息經常要食盡。唔係話差,不過用匯豐或恆大直債,起碼定位清晰,較好控制。至於利用美股系統低成本入手債券,要小心證券商倒閉之風險,百幾萬港幣放在外國券商,要睇下呢筆錢對你黎講多定少? 讀者40歲,應買一樓,或目標兩間。如50歲同情況,壓抑樓的投資,增加直債同債基。   讀者利用買樓收租加債基收息,差出10萬被動收入退休。條數係咁計:   新界三房720萬,借570萬月供22K,間成學生宿舍一開五每間收6.5K,租金共32.5K,正現金流10.5K,付出首期只144萬,現金流產出效率8.75%   債基已用B餐試到收11%年息無問題,可加大債基投入至900萬(即再加碼450萬),令每月收入增至900萬*12%/12 = […]

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300至1000萬淨值投資選擇 #2006

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片,不吹水有步驟,我認為你是實戰型blogger既典範。   本人38才太太近同 有仔有女,上年買了新樓1200萬三房在元朗,八成上會車出車入 早年的幸運加上努力,現時生意能月產20萬月入,當然近半年社會不穩定,月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平 工作原故,在亞洲居都有買樓,英國亦有一間,打算第時小朋友讀書用 現金近500萬 希望得到意見怎執好下列投資: HK青衣已補價居屋一間,市值500萬約可隨時租比人,而家暫時比家人不時返去住 日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空,投入約267萬港元 泰國樓90萬,在asok市中心,唔租比人自用 英國樓300萬,Leeds,收租折返hkd成10000蚊每月 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍,可唔可以買? 用債基取代一些物業是否化算? answer: 讀者收入不俗,可以考慮用直債。有直債,可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息,然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債,那何不自己買入直債?   當然不少學生無買,主因直債入場門檻一般20萬美金,要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低,10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。   讀者提供保險擺三年平均年回報約10%,五年共78%約年14%,條數係咁計: 份計劃一筆過投500萬,銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。   其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭,因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。 借了450萬,利息2.575%,年支付利息成本106875元。3年後如退保,取回5473407元,減去3年利息支出及還返450萬,實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金,淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782,回報約30%,好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到,有時更要貸款介紹費,因為抵押保險去銀行借錢,只係客有利而銀行煩,落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。   雖現時加息風險低,但由於保險3年間放唔到,不少人考慮直債槓桿,一樣做到10%年回報 CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60% 進取者更可用墨西哥石油公取,6.83%,LTV=60%   假設用瑞信(CREDIT SUISSE),六成上會,年息2.5%,回報為(9560-3000)/80000 = 8.2% 可隨時買賣,唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算,坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂,可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。   由於讀者資產現淨資產計有約1000萬,3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹,對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心,俄羅斯人首選英國,次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國,行動總比言語有說服力。至於債基,派息達年12-15%,由於讀者唔使太買樓擴大資產規模,用債基收息絕對可考慮。   經源自武漢的「新冠病毒」一疫後,鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定,香港咁多人撈保險開賓館賺錢,找數既日子將會來臨,有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打,已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國,被勸退,已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租,一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家,你問下香港班專同內地人移民英美既中介,佢地熟。   由於已有共值600萬既海外樓,加上自住樓已有,往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人,宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸,因為居屋本身住客及配套次等,而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份,這在買樓003課程有解,可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野,唔睇好青衣既。

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一個月賺13萬的債券投資(即8%月息) #1988

你好諗sir,   本人為你收息101(DV69XX)的學生,阿sir幽默風趣,令我本來很抗拒讀書的人,都能清醒完成課程,現在想學以致用,向你請教。   早年因家父欠債,很早投身社會。現在從事電子行業生意,略有小成,更騰出時間讀返大學,完成心願。於2007年買了樓之後再買,資產收入如下:   個人收入90K(有證明的收入約35K),太太閒工20K,有一子一女 年齡: 42 沙田三房1280萬,自住,已供滿 大圍三房1600萬,出租,欠下600萬 直債年息9.25%,投入26萬美金 英國樓劏房計劃,投入20萬鎊,收£600-700左右   希望有效產出被動收入,望諗sir明言   祝生意興隆 ANSWER: 沙田三房開始舊,可決定是否賣走換債。   進取 讀者如行進取可賣走沙田樓,將有1280萬返錢,拎300萬去做首期買1000萬樓,借比親戚住,而自己租樓。工作多年40-50k月租讀者有能力比得起,去九龍站住下無妨。再加些少錢可去紅磡海名軒,或跑馬地小別墅都可! 當然筆者只提出讀者有條件去嘆一下呢點,明白要同時尊重讀者生活模式。300萬首期間樓要供700/259*10000 ~ 27K,計現時1000萬估計租出收22K左右,現金流為負5K。剩餘700萬可分段投入收息101教授的債基收息,2020年用B餐40%加C餐60%較好,去到一月由於股幣都升,有人提出B餐升得比市慢。   大家留意買債就是升市時會跑輸,但B餐用美國國債為主,一進入跌市會提供很好防守力,槓桿後提供12%-15%年息回報。280萬投入收購$35000月息。至於420萬投C餐,投入C餐收10%-12%左右。C餐派息小一點但提供價位上升之可能。暫不提價升定跌,420萬派息36K-40K/月。B及C餐合共70K-75K左右,夠哂讀者津貼那5K多付的租或住更大的屋。   保守 行保守的不把自住樓賣,只將1280萬的樓其中六成錢加按,得768萬。讀者如工資不夠,可用買樓003的「借貸力由無變有之法」將人工重組。768萬其中一半投入B餐,唔好預賺價,380萬買B餐收息約$42000月,債基不保本但波幅低。至於另一半淨錢380萬可投入直債,直債是到期保本的。筆者早前在債市心電圖明言及於12月6日免費文章暗示提一隻直債:路勁,一開波IPO個陣都提過,寫文時最低$93,成個12月都約$100蚊報價,而家$107。用$100入貨計,買20萬美金的學生賺8%(2019年12月6日至今2020年1月中),即賺左16000美金(成13萬港紙),等於讀25次收息101學費,這個筆者樂於見到,亦唔駛佢請返我飲茶,這是精明又肯付出時間及金錢去學習者,應得之回報。未買既人可利用下圖幫手買債接貨。 12月6日文章 https://homebloggerhk.com/96718/   明白有些人唔會係93蚊最低價買,但如你是100蚊入個批,年尾賺唔少,派利是都起碼100蚊一封吧。   筆者發覺收息103群組提出的債,很多時提出後都獲一定升幅,故此在債市心電圖節目會更為慎言。而讀者將380萬投入直債收息5-7%左右,380萬都收19萬-26萬年息,月月都有約20K返。那768萬產出62K月息,有一半錢仲要保本,交易不俗。 當本文刊出之時,收息103同學在舊生群,應會看到新一集債市心電圖,會講一隻知名銀行的債券,派息5%,2023年會再變。若當時息口比而家高,派息會提。反而,派息會減。最令人留意的,是踏入2020年只15日,佢個價很走好(見上圖)。買入後如不賣走可獲到期保本之保證。   心電圖有上有落,但債市心電圖的債價經常只升不落,難怪咁多人鐘意睇。債基及直債由收息101課程開始研習。

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