諗sir 妳好，本人今年45歲，是收息101、103舊生。太太是全職媽媽，一家3口，女兒10歲。現任某大企業高層，工作算穩定，年薪大約270萬，另加share 分紅每年約180-200萬。 每年總開支連交稅旅行等大約180-200萬，即一年平均可從薪水中儲起二百幾萬。另外每年有被動收入有大約100萬左右，視乎組合回報表現。   本人資產如下： 1）放租物業市值約1400萬，尚欠銀行6百萬，每月收租28k 2）自用車位市值380萬 3）債基400萬，B and E餐，只槓1:1 4) 觀塘工貿樓市值360萬收租11000, 無做mortgage 5）一藍子環球股票，美股如Netflix, Google, Amazon 等和股票加債券基金共約1千萬左右 6）一條內房直債200K USD, 5.5% 7）現金3百萬左右。   現在以租養租，租住一個市區千一呎海景單位，每月交租45000 （已包在上面說的開支內）   本人有打算再買一物業自住例如sea to sky的4房或大圍站的3房，結束以租養租，樓價大約要1800-1900萬。諗sir 看法如果？ 有沒有更好的投資選擇和建議給小弟？   answer: 上次同讀者執好左債基部份，唔再揸PIMCO啦，免再歷2008年次按之威脅。同時見讀者個案，說明有能力搵到錢既人，唔需要咁急買樓。窮人才需早買樓拓寬資產等其膨漲，此為庸材唯一向上流通道。搵到銀如讀者租住樓先都唔急，流動資金起碼都過到一千萬。   讀者債基B/E餐派6%息然後1槓1，在現時低息環境下回報為(600萬*6%-300萬*1.5%)/300萬 = 315000/300萬 = 10.5%，一年收31.5萬。   另外內房直債又有20萬美金收5.5%，即年收20萬美金*5.5%/12 = 916美金。上述兩者共加為收40萬利息一年，而投入只460萬。   有資金者棄樓用股，收息用債，主因樓價升幅實不多，講到大圍新岸不難想到最近而又同屬新世界發展的溱岸8號，2015年由實呎$15377升至$19291(下圖)，升25%，唔係太多。5年升25%股票大把，債券都可以，買樓只不過勝在有槓桿，然而有資金及年老者不好用槓桿。所以都係個句，買樓趁後生，平樓上住先，慢慢先換大。 5年升25%叫做跑輸了，而大圍新盤開價唔會點平，有1800萬如想住大些四房可選荃灣，又方便又新。想間樓保值又唔介意細些少600-780實呎，可選奧運。想以仔女配套為主通常四小龍開大或何文田開細，我地買樓易地產公司站在買家角度，幫你搵盤睇樓，買樓班舊生有興趣可whatsapp 96991141找陳生，註明你想大約搵邊或者有咩要求就可開波傾。   諗sir較少推介新樓，同意新樓對冇能力儲首期既人吸引，亦同時賣新樓比你附上高Premium。加上現時發展商提早交樓要你早上會又得，遲交樓比你到你無左份工時要上會又得，讀者或有能力架御，但不少人無能力，要小心。另外由於讀者收息都成40萬一年，慢慢租住等有好盤都唔急。   有人問點解SEA TO SKY仲係咁多人入飛? 無他，將軍澳積落大量買新樓贏過錢既買家，AGENT由同區舊客入下飛唔難，一旦中左飛可買樓，又形成同龐大沽壓。只要將軍澳不斷有人願意搬入，就冇事的。 […]

你好諗sir,   本人係收息103嘅學生上班想虛心請教關於投資的部署為家人作好安排 現在月入大概HK$130K 家有太太及兩小孩分別7歲及10歲。太太現在是家庭主婦全職照顧孩子。   現有兩個物業在港島分別HK$13M (康怡花園與太太聯名欠銀行HK$6.4M) 及另一個HK$10M （LIME GALA我自己名 欠銀行HK$2.4M) 兩個物業分別收租HK$30k 同 HK$21K。自己則租住將軍澳每月租金支出HK$35K   現在有市值HK$4.8M 的B餐 （LTV 50% 有HK$1.2M 為港紙版 其餘為美金版）   手頭上現金如下： HK$570,000 USD410,000 CAD179,000   本人打算一年後一家四口移民離開香港到加拿大定居，因為未知有沒有工作，希望可以每月產出CAD$8000   想問我是否應該買掉其中一個物業？另外我正在開設離岸戶口想問現在可以點樣分配投資及操作？是否應該買加元版B餐債基？   求指教。謝謝 心急人上   ANSWER: 讀者擺位唔錯，自己樓買係香港東，住就租大些於將軍澳，在香港東的空置率比將軍澳(西貢區)低，加上將軍澳仍有天量供應之下，上述安排既可令物業呎價未致跑輸。而35K係將軍澳應租到四房有突，咁就將自住同投資需要兩方兼顧哂。   當然買樓考慮區份是次要，選開則及屋苑為更重要。將軍澳康城在2018年回勇追落後，大圍名城出世入時但入伙十年終跑輸，再次說明睇樓唔係只考慮區份咁簡單。   人材各有自己的意見、政見。但在分散風險及為家人降低不穩定性之考量，則每位相同。相信本blog網友平均收入較高，移居及資金部署為熱門話題。   讀者1100萬資金在手而兩住宅淨值1400萬，諗sir應為適量降低在港物業比重，例如賣走康怡返650萬令隨時可提的現金水平升至1750萬而住宅只750萬，令2/3既錢變成流動資產及妥當。就當有日因加拿大重稅而想重返香港，咁做可預先鋪定轉彎路線。   B餐240萬投入槓1x變成480萬總持貨、其中120萬配置港幣可以。480萬買B餐派5.5%息即264000一年，借了360萬基於HIBOR只1%附近，LIBOR更低，360萬借貸利息支出約在50K，每年淨得214000，以240萬投入計派息9%，債基跌40%先CALL LOAN。此配置合格，進取些少去到1.5X都可以，但槓都3X就不可取，這些調較建議搵收息103助教傾，因為風險接受程度人人唔同。   為配合現況，可將債基投資組合搬去新加坡。我們的sourcing agent為收息學生選取幫新加坡部門打理開強積金的證券行，當地既免利息稅亦有國際認受的法規嚴管，離岸保障港人資產。同坊間大把免費片教你開個外國儲蓄saving唔同，我地行內人做堅野，開投資戶口。如你只開saving擺下錢無息收，落HSBC Premier排隊或者攪什麼英國虛擬銀行都得，仲虛擬到3-5月lockdown個英國個邊無客服。 而我地認識之sourcing agent可幫你係香港簽文件，外地開到個投資戶口，擺債券美股港股都得! 更在註港有專人同你跟進債基或直債組合。選取新加坡中立場比起英資或美資銀行，一旦阿爺唔開心唔知發生咩事，咁做睇黎符合唔少人心水，所以約見要先搵助教預約sourcing agent及排隊。 […]

  凱思斯主張利用貨幣調控應對經濟週期，簡述為經濟向下就打錢入市場去創造需求，希望大家有錢去買野炒野谷高返個經濟。 – 然而另一派既大師，米爾頓·佛利民 (1976年諾貝爾經濟學獎得主)，指出咁做既缺點是引發群眾對未來通賬的預期，結果預先搶哂糧同樓入袋，未見經濟改善已有惡性通賬。最後引發成高通賬加高失業的滯賬。樓價的premium，一部份是由於此等通賬預期。亦解釋了為何2020年3月打後股市反映投資需求大降，假設剛需不變之下，為何香港樓價未大跌。因樓價除了投資需求及剛性需求支撐之外，更有超級通賬預期去承載著。   – 即支撐樓價的三柱為(剛性需求+投資需求+超級通賬預期)   – 留意此預期屬遠期的，一時吉野家外賣減到12蚊吸客，係唔會影響此等遠期想法。   為何會高失業? 因當米價日日升而印出黎既錢只落入富人手上，變相努力打工沒再向上流之吸引性，很多人會放棄打工或只「扮工」，未來依賴國企呃飯食既手段會更多人認同。正如過去10年，不少人已覺得買樓絕望，「比d掙扎」去做樓奴都廢事 ，寧願有錢留去日本玩。 – 今日特首幫人出糧，立心善良。但會否構成依賴開壞先例? 留住一批應「死」但最尾「唔使死」既企業拖長復原週期? 由於阻人派錢尤如燒人Spring pocket，所以筆者口講都係支持政府政策，短視一點有野開心下，咪幾好… – 幫人出糧用僱主做單位，沿用舊管治體制[宗教/皇族>政府>老闆>打工仔]去思考，未免將派走筆錢用得唔盡。筆者預期未來將有網絡邊界。其實中國同北韓已完全貫徹左呢件事，至於hkTVmall用網絡社群為單位，派(賣)口罩亦很得人心。新管治體制可以係[政府>大平台>駭客>個人]，雖然大家對將來都得個估字。不過暫時睇維基用幾百萬做條口罩生產線賺聲譽既效果，CP值比政府倒1300億高得多。   佛利民提出凱思斯政策之盲點，09年第一次行量化後已出現。最終點解決? 英國佬身上稍為找到答案。 –   英國1971-1974年行凱思斯個套大幅投放貨幣，M2增速高達20.2%，無風險利率攀升至10%以上(係可以當定期個陣有10%年息)，但出現的只是滯賬，即高通賬加上高失業率，工會橫行。今日2020年，各國民粹主義興起，就如當年工會肆意罷工。   留意返，工會呢樣野唔係唔好。不過有政客騎劫了工會提出末完末了的要求，會令輸家成為大多數。民粹主義四起加上疫情誘發去全球化，增加食物貨運成本，有利此蕭條期拉得更長，希望呢次唔係perfect storm… –   最尾都係英雄出場，解決左。當年英國係載卓爾夫人(或者有些人叫柴歇爾吧~)力推國企私有化，叫銀行收番一些無聊既line(借貸)，死頂唔同工會妥協，減稅，利用民間集體創意才把經濟二度打上去。英國通貨膨漲由1980年的18%降至1986年的3.4%，福利開支少了2/3，經濟增速從1982年的-2.2%一路回升至1988年的5.9%。 – 當然而家有5G網而當時(1980)仲用緊大東電報局，再推番佛利民個套唔見得可醫好哂。網絡發展令有權有財者更易控制民眾，你唔聽話打開網上錢包乜都冇哂。而人可能還需10-20年才能找到活在網上及現實世界之中的平衡點。踏入新世界，網上社區的價值可能升得比豪宅更高，從而對實體地產造成威脅，我地無話樓永遠只升唔停。 –   朋友們，堅毅卓絕定可應變不驚。 容許我引述載卓爾夫人的名句作結(佢話係佢老豆教)，諗sir一路走來，引證後十分同意。   “Watch your thoughts, for they will become actions. Watch your actions, for they’ll become… […]

諗sir 你好，本人今年35歳是收息101及103班的學生。現正疫情漸漸過去，想及早為資產增值鋪路。   收入﹕ 本人 46k (公務員) 太太 34k (私人公司) 元朗2房單位租金13k 沙田2房單位租金11k 九龍3房單位租金18.8k   支出﹕ 一般家庭開支 10k 總按揭還款 19k   資產﹕ 現金3.9M(本人)+1.5M(太太) 元朗2房估價 6M 沙田2房估價 6M 九龍3房估價 10M   負債﹕按揭 3.5M 現在見市況漸明，打算進一步買入資產。 我們有計劃再購買元朗的2房單位(現價約6.3M)， 也有打算買債基作收息之用，目標收6-8%年息，會跟收息103方法買。 債券也是不錯的選擇，楂到期可100%回本。   若買樓投資，主要是擔心資產過份集中於樓市，有違分散風險之意， 況且現有樓房加按也可用盡借貸力，按3-4M，希望進一步利用通脹環境，但未知資產如何分配才是理想做法。想問問諗sir意見。 謝謝!   answer: 筆者都想疫情早過去，不過依1918年大流感經驗，當時疫情有三波，仲要每波主打死既年齡層都唔同，大家勿因股市反彈而掉以輕心。 債基B餐前一交易日升2.17%，昨日再升2.21%，港紙版已達60蚊，距離未跌前的高位$65，調整少於10%。無論貨多被困要走、或者早前加了注，都應該有唔錯結果啦。強求要日日賺就無可能，但保住絕大部份本金，往後要發圍機會多著。   現時要思考下一步點行，或者你可諗一下: 究竟軍工類行業會否因政治行為而炒上? 究竟反全球化之下快遞行業會否再創高峰? 究竟中國企業在美國幾時退市而香港會否受惠? 南韓中國利用科技控制傳播鏈成效顯著，會否引致網絡管制在全球加強? 樓升到一定水平會令人放棄買樓、失業率升到一定水平會否令人放棄搵工?   由於香港在疫情之前曾成為世界風暴之中心點，所以全幅身家買哂不動產於香港屬不智。   唔係叫你一間香港樓都唔好買，但此時此刻，執定「走佬袋」好重要。   […]

你好 ! 我們會靜候學校安排。 我們有問題 急需想請教諗Sir 可否代為轉交?   諗Sir : 你好! 無意中在youtube 見到你的節目，睇你節目好耐了， 有點相逢恨晚的感覺。我倆是60歲的人士，有一納米公司仔。 我倆已報名參加101收息班，但因疫情的關係尚未上課。有一急切問題，不知可否得到你的指點，現簡述我們的資產負債情況。 資產 : 1)  自住住宅( 42年 )              價值約1800萬       位於堅尼地道，有蓋車位  價值約200萬 2) 自用寫字樓(8年) 2000呎  價值約2000萬      位於觀塘 海濱道 3)  出租寫字樓(8年) 1850呎 價值約1800萬       位於觀塘敬業街，租金48300 4)  個人現金股票 :  100萬 ( 先生)                                   50萬 (本人) 負債 : 1)   三個物業共欠銀行約900萬， 月供10 .2萬 […]

您好 ! 諗 Sir   本人係 上年 9月103 畢業學生, 有感現時市場過於波動，心感不安，懇請 諗 Sir 賜教   本人資產多與家人合資, 全部有收租收入 1, 九龍區 (單棟洋樓)              市值 : 3.3m 貸款 : 500k     回報 : 15.5％ 2, 香港大學站 (單棟洋樓)            市值 : 5m       貸款 : 800k 回報 : […]

諗sir，您好呀，再次可以請教您，感激不盡。上年度報讀了您的課程，獲益良多。   其實我就係你個案 「#1656，38歲八間樓在手，葡萄慎入」個案。現公司主要從事飲食及教育生意，因肺炎關係，中到正一正，每月由平均收入60萬，降至可以勉強打和或微蝕或微賺，幸好我和太太也買落了一些物業，現況更新如下：   市區自住樓：估值 3100萬（欠銀行1150萬）每月供款$45000。 市區三房套單位：估值 1700萬（欠銀行680萬），每月供款$24000，收租$30000。 市區三房單位：估值 1400萬（欠銀行520萬）每月供款$20500，收租$24000。 啟德區一房單位兩個，買入價 700萬、760萬，現估計各值1000萬左右？？各只出租了$13800，生約，但又撞正肺炎，就算沙中線通車都唔敢加租住。 新界區三房單位，入伙半年，現值1150萬（欠按$500萬）每月供$19000，收租$20500。 啟德區地花四房單位，買入價2200萬（欠銀行1130萬頭按，600萬二按），現已上會供款 $40000 + $20000，現收租$31000。估值$2600萬左右。 康城區兩房單位，現值750萬，欠銀行310萬，月供$12500，收租$13800（出租給親人，如市值租金應$15500）。 市區full paid 車位，值250萬，家人自用。 啟德車位一個，買入價310萬，現租出$5800。   我和太太有私人銀行戶口，現金加起PB 大約加起有$1250萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。   現想請教諗sir: 我的資產組合，比兩年前有改進嗎？ 我現時的現金（連PB)水平，你覺得夠防守性渡過這次難關嗎？ 社會運動加上肺炎，我真係有啲驚驚地，我的資產是否因應作出安排，加強自己安全性？ （我現工作能力上佳，還很勤力呢） 是否應該賣部分樓？係就應該賣邊一啲好？ 我嘗試用期權，以儲貨形式買入黃金，目標買入港幣$500萬左右，你贊成嗎？ 我PB主要買債券，多數是內地企業債，買的都是leverage後有8至10%或以上，現時還可行嗎？   諗sir，如能抽空賜教，感激不盡！   answer: 今日已答至個案#2018，而讀者#1656個案接近兩年前問，當年主張仍考慮開拓香港以外另一個資產儲存中心，及提出由買和記黃埔直債開始收息。時至2020年回望，很多人都爭相開立海外戶口，而誠哥對港人的影響已昇華至另一層次，大家都無再問佢既和黃重組後究竟是否穩健。   讀者在大市急跌後仍來信查詢，撰寫詳盡個案，說明了讀者面對困難時除了記得佢阿媽同老婆之外，仍留了一個小小的位置比筆者，收藏在心，用愛溫存。   啟德樓在兩年前已叫佢賣走，因為當時啟德(亦即九龍城區)屬18區供應之首。明白當時可能未過SSD又未收樓，想換都唔係咁易。現時收了樓開牌了，一房760萬租收13800，讀者話佢間樓市值或者值1000萬，不過筆者上美聯網頁睇過，啟德300餘實呎叫價就880萬左右，唔知成交可以幾多。加上約已簽13800估計要收一年，扣埋管理費一個月只收約11K，租務回報只1.8%，同定期差不多。   如同樣880萬加些少達1100萬，可以入兩間大兩房，或到新界東入手(細三房+細兩房)組合，間做宿舍租比人。而家個市差一間房都租成4-5千，三房原則一開五保守計都收20K/月，你話咁做係咪好過坐死間新樓收個萬餘蚊租? 加上新盤要賣唔易，啟德區大量放盤。宿舍有學生要租，返緊工既人都好受歡迎! 筆者有同事陪緊客去睇房，消化之前舊生改建好的一批宿舍，就當而家都有房租得出。   啟德一房唔會KEEP，啟德四房可以，其他都唔急賣。你諗下萬一政府出招幫新世界，比酒店單位改用途或者拆售逐單位賣，免得酒店拍蒼蠅。那市面揸一房既人咪再死多幾錢? 所以打從幾年前筆者在BLOG已講:「想死去啟德一房，無諗法的四小龍三房。」原因有興趣自己搵。   內地企業債要走鬼，今年頭半年都係美國國債天下，何不將內地企債轉債基B餐? 當然如有姆千萬港紙，成條100萬美金既美國國債成條食是可以的。否則用債基B餐入手美國債入場只10-20萬港紙，同樣做到9-10%年息。讀者用PB收左成兩年息，來文開心share之餘唔好忘記筆者伙記都要出糧的啊。   […]

收息103舊生發問 諗sir 妳好， 本人今年40餘歲，太太是全職媽媽，一家3口，女兒讀小學。 現任某大企業高層，月薪約二十萬，另有年終奬金和分紅大約120-150萬。每月開支連供樓大約九萬。 現有一自住物業市值約1400萬，自用車位市值350萬，樓還欠銀行按揭600萬。其他資產如下： 1）環球基金約400萬 2）本地股票約100萬 3）本地房地產公司直債160萬 4）債基投入450萬另借800萬，然後買入了B餐，E餐和PIMCO GIS Income, leverage 後現收緊10-11% 5）大藍籌股票掛鈎ELI, 300萬收緊9厘 6）觀塘工貿樓單位市值360萬收緊10000租（沒有按揭） 7）現金400萬   請問對於上面的投資組合，有什麼優化建議？   400萬現金打算保留一半放在Mortgage link, 另外一半在找尋新的投資機會，請問有什麼建議？   目標是： 1）4-5年後換入一較大單位自住，預算2000-2400萬（未決定現時單位保留放租收息還是直接賣走） 2）希望10年內做到財務自由, 被動收入足夠維持現在的生活水平, 3）另送女兒出國讀大學。   謝謝   ANSWER: 450萬投入B餐原本盡可借450*3 = 1350萬，即450萬可當接近2000萬去投資。   估計由於讀者被告知B餐的槓桿水平將下降(但留意限期不是很多人說的二月)，借那部份將由1350萬縮減至600萬左右，故讀者跟某些人將部份B餐轉了PIMCO，因PIMCO的槓桿水平無減。但留意PIMCO主買MBS(mortgage back securities)，詳細不解，但像是2008年次按房利美出那些吧。PIMCO的十大持有中，大部份是MBS，相對B餐，大部份是美國國債，下圖展示了兩者的頭十大持有。由於取態不同，筆者對PIMCO有保留。 經過2月尾的跌市，估計讀者的股票掛鈎(ELI)要接貨，不少股票掛鈎的AIR-BAG只係10%-15%，2月尾一役已令很多股票的AIR-BAG穿哂，要接貨。貪那9%年息但只係做得3個月/6個月的年期，為咁少錢而大蝕做乜春? 股票掛勾在靜市等撈底時勉強可用，仲要分注做。但打從2018年開始的單邊跌市，用親ELI究竟是長年期達6個月以至1年的，九死一生。   如用一個月ELI，或者比你博到賺。不過做一個月ELI就當10%年息都只係令你賺雞碎咁多，明顯付出風險大而回報低得不成正比。   下圖展示其中一條本地房地產公司直債，過去一年由96水平升至100水平。由於讀者來文無講係邊一條，所以在該公司眾多條之中找一條之報價在下展示。過去一年價升4%，表現麻麻。加上讀者提的那間公司，有國策扶持但又未能受盡，有負面消息經常要食盡。唔係話差，不過用匯豐或恆大直債，起碼定位清晰，較好控制。至於利用美股系統低成本入手債券，要小心證券商倒閉之風險，百幾萬港幣放在外國券商，要睇下呢筆錢對你黎講多定少? 讀者40歲，應買一樓，或目標兩間。如50歲同情況，壓抑樓的投資，增加直債同債基。   讀者利用買樓收租加債基收息，差出10萬被動收入退休。條數係咁計:   新界三房720萬，借570萬月供22K，間成學生宿舍一開五每間收6.5K，租金共32.5K，正現金流10.5K，付出首期只144萬，現金流產出效率8.75%   債基已用B餐試到收11%年息無問題，可加大債基投入至900萬(即再加碼450萬)，令每月收入增至900萬*12%/12 = […]

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片，不吹水有步驟，我認為你是實戰型blogger既典範。   本人38才太太近同 有仔有女，上年買了新樓1200萬三房在元朗，八成上會車出車入 早年的幸運加上努力，現時生意能月產20萬月入，當然近半年社會不穩定，月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平 工作原故，在亞洲居都有買樓，英國亦有一間，打算第時小朋友讀書用 現金近500萬 希望得到意見怎執好下列投資: HK青衣已補價居屋一間，市值500萬約可隨時租比人，而家暫時比家人不時返去住 日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空，投入約267萬港元 泰國樓90萬，在asok市中心，唔租比人自用 英國樓300萬，Leeds，收租折返hkd成10000蚊每月 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍，可唔可以買? 用債基取代一些物業是否化算? answer: 讀者收入不俗，可以考慮用直債。有直債，可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息，然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債，那何不自己買入直債?   當然不少學生無買，主因直債入場門檻一般20萬美金，要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低，10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。   讀者提供保險擺三年平均年回報約10%，五年共78%約年14%，條數係咁計: 份計劃一筆過投500萬，銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。   其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭，因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。 借了450萬，利息2.575%，年支付利息成本106875元。3年後如退保，取回5473407元，減去3年利息支出及還返450萬，實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金，淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782，回報約30%，好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到，有時更要貸款介紹費，因為抵押保險去銀行借錢，只係客有利而銀行煩，落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。   雖現時加息風險低，但由於保險3年間放唔到，不少人考慮直債槓桿，一樣做到10%年回報 CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60% 進取者更可用墨西哥石油公取，6.83%，LTV=60%   假設用瑞信(CREDIT SUISSE)，六成上會，年息2.5%，回報為(9560-3000)/80000 = 8.2% 可隨時買賣，唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算，坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂，可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。   由於讀者資產現淨資產計有約1000萬，3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹，對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心，俄羅斯人首選英國，次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國，行動總比言語有說服力。至於債基，派息達年12-15%，由於讀者唔使太買樓擴大資產規模，用債基收息絕對可考慮。   經源自武漢的「新冠病毒」一疫後，鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定，香港咁多人撈保險開賓館賺錢，找數既日子將會來臨，有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打，已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國，被勸退，已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租，一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家，你問下香港班專同內地人移民英美既中介，佢地熟。   由於已有共值600萬既海外樓，加上自住樓已有，往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人，宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸，因為居屋本身住客及配套次等，而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份，這在買樓003課程有解，可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野，唔睇好青衣既。

你好諗sir，   本人為你收息101(DV69XX)的學生，阿sir幽默風趣，令我本來很抗拒讀書的人，都能清醒完成課程，現在想學以致用，向你請教。   早年因家父欠債，很早投身社會。現在從事電子行業生意，略有小成，更騰出時間讀返大學，完成心願。於2007年買了樓之後再買，資產收入如下:   個人收入90K(有證明的收入約35K)，太太閒工20K，有一子一女 年齡: 42 沙田三房1280萬，自住，已供滿 大圍三房1600萬，出租，欠下600萬 直債年息9.25%，投入26萬美金 英國樓劏房計劃，投入20萬鎊，收£600-700左右   希望有效產出被動收入，望諗sir明言   祝生意興隆 ANSWER: 沙田三房開始舊，可決定是否賣走換債。   進取 讀者如行進取可賣走沙田樓，將有1280萬返錢，拎300萬去做首期買1000萬樓，借比親戚住，而自己租樓。工作多年40-50k月租讀者有能力比得起，去九龍站住下無妨。再加些少錢可去紅磡海名軒，或跑馬地小別墅都可! 當然筆者只提出讀者有條件去嘆一下呢點，明白要同時尊重讀者生活模式。300萬首期間樓要供700/259*10000 ~ 27K，計現時1000萬估計租出收22K左右，現金流為負5K。剩餘700萬可分段投入收息101教授的債基收息，2020年用B餐40%加C餐60%較好，去到一月由於股幣都升，有人提出B餐升得比市慢。   大家留意買債就是升市時會跑輸，但B餐用美國國債為主，一進入跌市會提供很好防守力，槓桿後提供12%-15%年息回報。280萬投入收購$35000月息。至於420萬投C餐，投入C餐收10%-12%左右。C餐派息小一點但提供價位上升之可能。暫不提價升定跌，420萬派息36K-40K/月。B及C餐合共70K-75K左右，夠哂讀者津貼那5K多付的租或住更大的屋。   保守 行保守的不把自住樓賣，只將1280萬的樓其中六成錢加按，得768萬。讀者如工資不夠，可用買樓003的「借貸力由無變有之法」將人工重組。768萬其中一半投入B餐，唔好預賺價，380萬買B餐收息約$42000月，債基不保本但波幅低。至於另一半淨錢380萬可投入直債，直債是到期保本的。筆者早前在債市心電圖明言及於12月6日免費文章暗示提一隻直債:路勁，一開波IPO個陣都提過，寫文時最低$93，成個12月都約$100蚊報價，而家$107。用$100入貨計，買20萬美金的學生賺8%(2019年12月6日至今2020年1月中)，即賺左16000美金(成13萬港紙)，等於讀25次收息101學費，這個筆者樂於見到，亦唔駛佢請返我飲茶，這是精明又肯付出時間及金錢去學習者，應得之回報。未買既人可利用下圖幫手買債接貨。 12月6日文章 https://homebloggerhk.com/96718/   明白有些人唔會係93蚊最低價買，但如你是100蚊入個批，年尾賺唔少，派利是都起碼100蚊一封吧。   筆者發覺收息103群組提出的債，很多時提出後都獲一定升幅，故此在債市心電圖節目會更為慎言。而讀者將380萬投入直債收息5-7%左右，380萬都收19萬-26萬年息，月月都有約20K返。那768萬產出62K月息，有一半錢仲要保本，交易不俗。 當本文刊出之時，收息103同學在舊生群，應會看到新一集債市心電圖，會講一隻知名銀行的債券，派息5%，2023年會再變。若當時息口比而家高，派息會提。反而，派息會減。最令人留意的，是踏入2020年只15日，佢個價很走好(見上圖)。買入後如不賣走可獲到期保本之保證。   心電圖有上有落，但債市心電圖的債價經常只升不落，難怪咁多人鐘意睇。債基及直債由收息101課程開始研習。