40歲4間樓400萬理財下步 #1909

諗sir您好,   修畢你的收息101, 103, 104 及買樓003, 獲益良多,而且課堂內容以實際執行為主,完全無廢話,非常值得。最近更報了英國二手樓班,期待上課學習。幾年前已接觸理財投資課程及現金流概念,也不吝花錢上課了解,可是大部份課都只把“窮爸爸、富爸爸” 概念重新包裝,完全無實際執行作用,更恐佈者上課要叫口號、又要分享,像邪教一樣,浪費了我們不少時間 (苦笑)!   很感謝你安排助教Gary及Pan 照顧我們及繼續跟進,已經和他們約見過。現有一些大方向問题想請教再實行。   我和丈夫同是48歲,無小孩,也是屋邨出身,努力讀書上大學及不斷在商界上打拼,現工作已有些成績,可是理财則要請教你們這些專家, 資產如下,請賜教!   薪金: 本人年薪約 2.8 – 3M; 丈夫1.2M 全部有報税。(丈夫其實職位高,能力好,可是入錯行做Trading 接美國客,行業不斷萎缩,薪金已是行內頂點 – 無奈)   房產: 1) 自住樓又一居複式聯名單位,2012年1600萬連車位買入,現值2600萬。欠按揭1100萬,由於想換樓, 暫不考慮轉按,而且硏究過各種方法也很難甩名。明白諗sir建議可租,但妹妹經歷租樓三年半搬五次(業主賣樓趕客), 有點怕怕。 2) 沙田富豪車位兩個無按揭,買了兩年。75萬一個買入,現價跌回80萬一個。月租1800一個 x 2 = 3600月入。 3) 石門新鴻基工商單位樓花,500呎600萬。由於每個單位有獨立去水厕所,潛力較高,已付兩成,明年收樓。 4) 英國曼徹斯特一手新樓,三年前130萬買入一房,今年五月已收樓,發展商保證頭兩年6厘回報,月租6500元。剛獲獅子銀行批七成按揭,息口3.75%。 5) 英國曼徹斯特一手新樓樓花,兩房連一車位,兩年半前買入约180萬,已付四成,明年初收樓。     其他: 1) 一百萬藍籌股票。 2) 15萬美金澳豐銀行保本外幣對沖基金,保本及guarantee 8%一年。 3) 老公有月供3000基金,供20年,只有30%回報,年輕時儲蓄買入,已供15年。 4)MPF […]

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公司債E餐落幕,收息劈炮唔撈有新選 #1904

本人拜讀諗sir文章已有段時間,由於近日煩腦太多,希望向您賜教   本人42歲有盤飲食生意,每月收入約20萬,近月生意下滑,生意少之下更覺困身,故想賣走生意(贖身)   有些現金放在獅子尚玉戶,大概90萬美金。希望將此一戶口搬去新加坡,子女已高中快將成人,數年後或隨太太及子女到外國生活,每年放一半時間係外國   由於銀行產品複雜及有輸錢經驗,投資利用工廈及車位為主   自住樓連車位約2600萬而欠銀行1000萬,供樓3萬幾 工廈自用760萬已找清 工廈投資用500萬欠銀行210萬供只係數千 車位三個,當年一次比哂錢買入相鄰,買入價50萬幾,而家成140萬幾。敢講此已是本人最好投資,賺成3倍,早年買股票, 基金全無甜頭   如何利用上述資產令我可優悠生活,真係好似銀行成日講個隻咁? 再次感謝諗sir ,望抽空教     ANSWER: yes成日係銀行分行見到的優閒海報,最尾個客都不能達到,原因你明白的! 隨著樓房在海未來升值存疑,債變成一項易明又提供穩定收入,仲可四圍拎走跟你去外國的投資。當然筆者2012年至今不斷提出: 樓房提升之租金收入可隨通賬上升/跌,是部署退保的最好夥伴,連買債買股都做唔到。即係你買樓今日收租15K,廿年後如大通賬來臨,租金收入能升至25K去抵銷銀紙到時唔值洗的情況。今日人民幣都為了貿易戰,眨了近5%。所以銀行內含值從是虛幻,請緊記。   另一要點是香港人忽略的,就是資產的可攜性,這點反而內地人很重視。那你問為何內地人仲要買香港樓? 何不攜至外國? 要知香港為內地人成立公司較外國易,有了公司又有人幫佢整埋收入,何不問銀行借錢買港樓買個方便? 加上港樓用美金計,脫了人仔,已為內地大戶完成了兩任務之一。至於第二任務,當然到瑞士或英國澳洲開個當地戶,不少金融界人仕已從客中聽到厭: 「拎到去外國既錢,先至係自己既錢。」   拎去外國除了現金,買債或某些基金係方便的。例如你有條渣打債收緊7%年息,由於債是全球性,你下個月將債射去澳洲,收入就跟你去左澳洲了。至於債基亦有獨碼ISIN CODE,要做多個手續問問海外銀行有否代理,有才射去。債基的月月派息,比直債半年先派一次,各有相勝。有資產者應將分散資金到海外儲存中心為主任務、次才是求回報。   若讀者夠膽做大手術,可將自住樓變賣套返1600萬。畢竟市值高既樓近10年都升得慢,因按盡只五成,升左都唔易加按套錢出黎,及承貨者要成過千萬做首期,唔易搵。早年賣50萬的車位,估計都幾偏遠,建議止賺。筆者賣車朋友已講近月在28car想放走車都唔容易,由往時減到價即有人問,到而家偏門車款點賣廣告都冇人應。同一道理,準備跌市最後手上揸都要有大路貨,例如大屋苑兩至三房,例如渣打或大銀行出的直債,而唔好咁偏章買農地博升。   賣左車位同自住樓成2000萬,可將一半錢投入私行,筆者早前為103舊生攪過新加坡私銀聚會,不少人而家再問,但因為講者見香港情況唔想飛過黎,可能要再等一下先攪。一半即1000萬可考慮下方直債   保誠 6.5% @$114 渣打 7%@ $112 東亞 8.5% @$100.6 路勁 7.95% @$92   1000萬分散買上述四直債,唔槓桿,平均收都年7.5%。若私銀提升5成槓桿,買1000萬回報為(750000-100000) / 5000000 = 13%。這世界如你資金夠,係有保住本收十幾厘年息既投資。 […]

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債基、直債、學生宿舍、REITs ? #1895

諗sir   從朋友介紹得知你,智慧及知識在我輩之間流傳,獲益非淺,想請教我倆夫婦如何製造被動收入,已讀8月份收息101班。夫婦都屬專業人士,42歲,月入共16萬/月,有子女三名。現住在和富中心市值1600萬單位,尚欠銀行400萬。享用當年H+0.65%的低息按揭PLAN。   三名子女在8-14歲不等,每月學費連興趣班共3萬元,全家支出約6萬,可儲約6萬/月。在香港主要存現金,有400萬,還有在上收息101課前試買了基金20萬收息6%,及後已知買錯將轉正。打算利用債基製造收入,亦考慮更多方案。   早年用太太名在葡萄牙買了物業,為取護照而買,要幾年後才可出售。買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值80萬歐羅。一直放租現時租金每月1600歐羅。   期待你的指教,感謝!   ANSWER: 製造被動收入與移民經常連在一起,這也難怪。如不用為口奔馳其實長時期旅行都無乜所謂,當然入藉埋外國享教育福利及醫療福利就更好。葡萄牙是歐洲各國中出護照要求算叫易的,移民監較短。由於近日blog中已有不少移民資訊,故本文不談國外,主談點去構建被動收入。   讀者日常支出為月九萬元,想就咁靠手上400萬去年產(9×12)=108萬利息,近乎不可能,所以應將和富加按取更多現金。自住樓超1000萬只可按五成,故可按1600萬*50%-400萬 = 400萬。按後讀者現金增至800萬。   800萬一注買哂債基B債,收12-15%年息就等於九萬蚊被動收入攪定? 當然唔好。投資現除了分散風險,最好更分散地域,讓錢在不同的權力之間游走。800萬留100萬做現金打底,其餘三注錢可做直債(英鎊)、債基(美金)、學生宿舍(留港)。   直債用渣打的,要執大家攬炒,息有近7%。當然20萬美金一條的直債,個價都升至$112。即客要付約22萬美金去收呢7%年息,即14000美金一年,都叫值得。更何況將來減息,利好高評級之國債及企業債。留意渣打除了美金債、亦有英鎊計價的。如有小朋友打算去英國讀書,買定條英鎊渣打債打底有利無害。讀者投入約180萬港元,收息110K一年,即約9K/月。   學生宿舍勁在可將租金回報DOUBLE。今年內地學生來港少了,然而筆者其中一個學生在星期一,都租埋最後兩間房出,6千6及6千8成交,一野收哂租。至於佢早前的床位,由於地點靚,一間大房開的兩個床位各5千租出。咁一間三房將廳改埋,有兩間單人房,兩間雙人房,共6個人,收租: 6600+6800+5000*2*(兩間) = 33400。足足將租值只17-18K的新界三房DOUBLE。而由於呢類樓供只需17K,故正現金流就是33400-17000 ~ 16500。投入只需250萬首期,因樓價700-800萬。   最後用債基,一半放B餐一半放E餐吧。B餐美國國債類,今年利好。E餐美國企業債,評級優秀一些的,低槓桿佐息好。320萬投入平均收息12%,即月月有32K。在收息課更會教授如何槓桿才令CALL LOAN少去出現。及讀者自己都留意到: 自己落銀行買的、同筆者提及之債基,兩者是不同。另外明白筆者已提了多次債基,若你唔想用,轉隻派12%年息的Equity REITs比你: AGNC。下圖有解,但僅為副選,有不少更高息的在下星期開課的收息104再談原理及點買 那三者共行,各自持不同幣值本位(美金、港元、英鎊)投入HK$750萬,被動收入為9K+32K+16.5K = HK$57500,已解讀者不少洗費之難。另外,佢仲有1.6K歐羅收緊租呢…加埋近80K了!

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如何為將來移居作今天準備? #1892

諗Sir 你好, 本人剛上完收息101 (債券)和買樓003宿舍課程,並已報讀9月份的收息103 (報名電話號碼為90XXXXXX)。   有以下問題想向諗Sir 請教:   本人今年4X歲,大學碩士畢業並完成名校EMBA的課程,在一跨國企業任職管理層,年薪約二百六十萬另加每年大約一百萬的股票分紅。太太為全職家庭主婦,照顧讀小學的女兒。   本人資產如下: 1)九龍區一千呎建築面積的自住物業,本人單名持有,市值約1500萬尚欠銀行650萬,每月還款26000。 2)自用車位市值350萬,沒有按揭。 3)觀塘一工商單位市值380萬,沒有按揭,現收租每月10600。 4)直債/債基,股票和定期約1300萬, 比例為60/20/20,另手頭上有現金約400餘萬。不計現金部分,過去每年投資回報大約5至6厘。 5) ORSO 約現值240萬。 5)用了銀行的credit line 信用貸款約450萬,比緊2.3厘息。 本人每月家庭總開支連供樓和給父母約8萬,另外每年旅遊費用大約10萬。   本人希望5-8年後達到財務自由(不一定是退休) 現有三個想法,希望可以提升投資整體回報: 1)以太太名義買入一個市值約800萬的3房單位作學生宿舍,希望可以每月收租30000-32000左右。(以自己名作擔保人,最多按5成計) 2)用350萬現金,做杆桿買入直債加債基的組合,年收9-10厘息。 3)一和二同時進行(但要動用额外三百餘萬的信用額,非常接近銀行給予自己的信貸上限)   想問以上三個方案哪個比較可取? 有沒有更合適本人的建議?   謝謝   ANSWER: 大多數學生宿舍承租的時間是8月、12月、3-4月。8月最易明,因9月開學。12月因有客想「執位」,即換間更靚的房。最後3-4月學生剛拎到offer,有班心急L會簽約。如現在做學生宿舍,唔會趕到8月,雖宿舍施工期短同冇乜野執,2星期搞好,但問題是現在做有點做。到10月先諗開始睇樓應該更可配合,減少空租時間。   另外學生宿舍唔一定租比學生,大學職員會租,或者香港年青人都會租。由於讀者只有住宅一間,加上已40幾歲,同意再買一間住宅。留意工廈及車位投資不可取締住宅,始終債券、住宅及房託是主幹、車位同工廈是綠葉。當然如閣下盤生意經常接觸工商廈,你將工商轉為主軸可以。但本BLOG的受眾是一般人,工商廈一旦遇上經濟逆境可空租好耐,你留意尖咀加連威老道就知,工廈同境,而收租養老最慘是抵不過長空租期。相反住宅只要減些少租,大屋苑樓無話租唔出。   現時可先買債基,由E餐開始,試上B餐,再槓一倍去試收息是否可達10-15%。今年目標為做出比讀者原本9%派更高息,但用評級更高違約率低之債基。由於現金充沛不妨開首試150萬,再其後100+100萬咁加注達到350萬投入額。350萬收息平均12.5%,一個月有成36K息收。加埋學生宿舍有+18K現金流,完成此兩事讀者即有50K+正現金流係手,退休財務安排近完成。債基或直債可隨時射走去外國,起首時買美金版就得! 那5-8年不時去第度嘆亦可! 讀者之後再有錢儲,盡放定期及保本直債就可。例如早前提及了2028年CALL的保誠直債,派6.5%,我地初介紹個陣只104元左右,而家唔知是否關本BLOG事,由110再升至113。打從年中不少港人都打穩守,債券受青睞合理。   留意讀者反而應多做定期及保本直債、債基限在300-500萬而樓再添一間就可,因錢比較多唔使咁博。點都好,將有剩錢就買股票之行為,幾時都反對。股票市場風險高得同回報不成正比。   另外建議考慮將錢存到海外及為小朋友讀書打算。一旦香港資金被人凍結,武功盡失。何不將錢存在新加坡瑞士或英國,那就好似李超人咁笑傲江湖? 之後有錢剩可逐條直債咁買,保誠渣打恆大慢慢儲,夠800-1000萬可開私人銀行戶口去壓低借貸成本,收息101已授槓桿直債之技。如有一日真係要離開香港,將自住樓賣走套一千或幾百萬,連埋直債,估計就當英國,都夠錢移民。如唔想睇波或嫌歐洲好悶,拎個PASSPORT然後身在香港都可以。同時有時間亦可透過槓桿ETF去參與市場,小注怡情。好似上圖黃金礦商的ETF,由一季就由$35升至$73,比起買黃金本身好很多。另外也有派高息達20%的REITs,扣埋稅也可賺不少。明白原本派22%的mortgage REITs因事不能買,但市場上有兩個替代品,下圖為其一。我們收息104就談ETF及REITs。  

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財務上如何防災及做好保障? #1880

我是你的忠實讀者,剛上完收息101 。  本人和太太皆43歲,兩人底薪月共13萬(我9萬,太太4萬)。本人打工多年,一直想嘗試自立門戶做小生意。想請教諗Sir,  如何利用現時資產產出更多被動收入,即使將來生意不好,也不用擔心生活。 現時收入   我:月入9萬 太太:月入4萬 每月儲蓄 : 4萬 資產,全為聯名擁有 物業 買入年份 買入價 現時估值 未還按揭 月供 租金 九龍三房 2016 1250萬 1450萬 600萬 24000 自住 港島東兩房 2012 250萬 520萬 180萬 7000 12000 港島東一房 2014 250萬 380萬 150萬 6000 9000 新界村屋 2015 320萬 380萬 140萬 6000 13000 合共 2070萬 2730萬 1070萬 43000 34000   股票:100萬煤氣100萬其他股票 […]

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產出五萬被動收入退隱 #1876

諗sir 您好,本人巳報7月買樓001,003和收息101,十分認同要及早理財達至財務自由,唯現在有幾個情況希望能給予些意見。   本人29 歲,自己和太太做生意做銷售業,收入為主平均約100K 至500K月入兩人,現兩人住新界西洋樓約每月供7k (自己名),   在2013年210萬買入現估價400萬尚欠120萬,在2018年12月買入元朗park yoho價值744萬2房(太太名)因小朋友給媽媽照顧,媽媽住天水圍為了方便見面所以買入park yoho,但上101之後十分後悔,但無辦法為有過3年再賣出,現金只有300萬故需要更強正現金流及資產配置,另姐姐可借出名字可以幫忙買樓投資, 現考慮白石角新盤一房,想3年後即放,因為旁邊呎價18000起跳 應為有水位   如果抽不到白石角新盤另外考慮緊8月荃灣映日灣新盤一房18000呎因為地理上荃灣很不錯,收租容易升幅有保正,本來想跟諗sir同事做學生宿舍收租,但在資金缺乏下做不到   問題一.我想35歲前財務自由,本人和太太十分節儉月入5萬被動收入已可達到自由,我應該如何改變我手上的爛牌 達到財務自由呢? 問題二.白石角和映日灣兩新盤值不值得買,和應該如何選擇? 問題三.如果買二手樓應該買什麼區份做投資? 有朋友因等錢應急想放一個荃灣花園兩房高層單位480萬現估價500至550萬,但因為無車直接到地鐵所以怕難放租,所以考慮當中… 問題四.如果買洋樓做劏房應該找什麼區份? 因本人自小讀書不多,所以文筆較差請勿見怪 希望諗sir同各同事身體健康,生意興隆 我的「課程編號」「收費專欄編號」:TELY57TELY58   ANSWER: 如果讀者仲成日諗買樓有冇水位呢? 佢應該好快再後悔一次。投資如想靠水位賺錢,要買股票,主賺價的。買樓買債是照顧投資中保守的一部份,主賺息的。留意沒有一投資物是賺價賺息皆宜,你成日搵一項價息齊賺既野,是銷售人員為你做的前設。你成日諗而家是否好時機及有否水位? 是銷售常用語。為何銷售人員不和你討論呢間樓或呢隻股是否合符你個人需要? 為什麼經常帶你睇水位這些客觀因素而唔為你度身考慮? 這亦是筆者堅持每天回應個案之原因。我們不敢說和廣大SALES對抗,我們只是為你選些好的,有人做緊(的投資)而感開心的,及真因應你情況而提及的。   映日灣我地唔想表示太多,但留意隔離的柏傲灣即供那批業主,年底就過3年SSD了,會令區內放盤急增。至於18000蚊呎係咪抵? 那又勞煩大家search爵悅庭2003年發生什麼是? 剛好又是映日灣另一邊屋苑。至於讀者個人能否是否可負擔到一買之後樓價下跌的情況? 手上只300萬現金,不算少,但1000萬樓跌3成已無左。所以看一些500-700萬的樓,既可高成數上會亦較易負擔,讀者請明白: 買樓最後看自己能否負擔,而唔係呎價或後市。施老闆都大方承認過佢睇錯後市,中環中心幾億就買到一層有人都認為好抵,但咁既分析,能否在亂世而立呢? 荃灣花園樓齡已過40,加上是荃灣內計次選區域,應到該區了解一二。     10-50萬月入下暫只儲到300萬,那收入上升仍是近來的事,讀者更不可太急進,小心經濟真倒行就先殺一批冒進人仕。二手樓又是大屋苑,租出率很有保證,當上已提什麼屋苑較可取,但更要緊是選取良好單位,買樓001已授。讀者借貸力如佣金可證明到七成,借貸力可達3000萬之上。可繼PARK YOHO後,再用自己冇樓的優勢上間大屋苑樓。預算600-700萬合適了,然而讀者收入波動加上銀行借錢不太利佣金為主者,讀者預買樓不能成其理財主軸。   另一端,是高薪公務員,佢都就應集中儲樓,利用易借優勢讓買樓成理財主軸。讀者如打工應想辦法將收入變成自己公司收入,從而改善借貸力。若已有自己公司就用買樓003借貸力由無變有之法,執靚盤數。   樓隔2-3年買一間就是,至於想求急成35歲退休,可用債基。若讀者要5萬元被動收入: 買公司債為主E餐,派10-12%年息,需500萬本金產出5萬月入 買美國國債為主B餐,派15-18%年息,需400萬本金產出5萬月入 買非美金為主新興國債的A餐,有點博,20-25%年息,需230萬本金產出5萬月入   當然A-E餐可混合便用,筆者收息103舊生討論區會講解最新對每類型債的睇法。   至於學生宿舍可將租金DOUBLE,裝修費不高,暫不明白讀者說唔夠錢做,係咪佢自己理解錯。或需詳細了解各投資物的詳情。

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花1000萬搬出九龍好嗎? #1873

諗sir 您好!   本人34歲,從事金融業,底薪剛升至15萬(其實是工作了11年才到這水平,第一份工月薪只有1萬),過去3年平均每年花紅約50萬。太太35歲,鋼琴老師,私人與琴行也有(私人為主),平均每月3萬收入。暫時未有小朋友。   資產:   淨流動資產約390萬,當中包括: – 債基E餐,現值48萬 (2018年8月購入,原投入50萬,已收息11個月,每月收息2,700,收息至今29萬),即回報2.5%。(其實自1年前已開始留意你解答的理財個案,從你建議給讀者的方法學到一些理財及投資知識,自行瀏覽基金比較網站選取了這隻債基購買,最後報讀了收息班DV60,進一步確認自己選擇的基金正確,先謝謝諗sir) – 240萬現金放在mortgage link。 – 其餘現金放在普通儲蓄戶口。   現有新界區地鐵上蓋物業作自住(2014年聯名購入,2018年以600萬市值轉按8成及轉歸太太單一名下,由本人作擔保),按揭貸款剩餘約470萬。銀行現估價610萬。樓齡24年。   10萬投資於初創公司。   短期目標:   希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住(目標市價1000萬內),現有新界區物業作出租,預期市值租金每月約1.6萬,供款每月1.8萬。   因本人已為太太作擔保,如不能解除本人擔保,只能申請50%按揭,貸款上限400萬,因此首期連雜費約為640萬。保守估計每年可儲100萬計,可能需時三年才能買多一間。(假設樓價不再上升)   問題:   如何合法有效地增加太太認可入息達致新界區樓可解除本人擔保,希望能善用本人收入較高的優點。   有考慮過債基疊増方式,加大利息回報,從而加快儲蓄,但計算下槓桿後雖然回報加倍但對本金風險亦加倍,假若筆錢沒有特別用途其實這個投資方法是不錯的,因為只要控制槓桿水至不會輕易被銀行call loan 便可, 但如果好似我處境甘,本金在可見將來有特別用途,如市況不似預期槓桿對本金影響亦相對加倍,如是者我該如何投資?   畢業一直以來也有紀錄每日支出,因此方便就此數據製作退休計劃,發現如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年,約42歲可退休,但若購買多一間九龍區樓,便需工作多10年才能退休。結果令人很掙扎,不知諗sir 對此的看法是?   謝謝。不勝感激!   ANSWER: 簡單而言就係為左搬出九龍,好糾結,對嗎? 試試下列方法: 太太的借貸力同意要做好,簡單黎講就是要開立公司自己出糧比自己,然而應提供什麼證明去說服銀行,令他們確認此聘任屬常情,更不涉入騙貸? 提供公司信證明自己人工可以嗎? 你問銀行,佢地一定答你有幫助,但任職銀行的人,絕不會好似上星期六的買樓003咁,筆者同學生量度邊類文件令銀行之批核滿足度去到幾成。   太太有收入,讀者自可甩擔保。甩擔保要成份按揭去銀行重新做過的,好好處理罰息期。收入幾多先可甩到讀者? 470萬貸款月供470/259*10000 ~ 14K,若太太零借貸需收入至少28K,不過一般預鬆要35K。至於太太開公司出糧比自己,最基本唔應該搵自己做director,公司做網上買賣較易提證讓銀行開立公司戶口。   讀者自己,幾可肯定讀者有了小朋友後,又認為九龍兩房不太怎樣。點都好,用新界樓黎做學生宿舍,將一間18K租金收入之三房打大成36K,回報對佢很有吸引。同你計下   […]

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錯誤理財示範 #1859

你好諗sir,    我係報讀咗你TEDV66嘅學生,已留位:TEDV6619 而家係人生交叉點,希望諗sir 可以畀啲意見   我先講下我個background: 我44歲, 月入$69,000,  年尾bonus可能有兩個月 老公51歲, 做銀行月入$40,000, bonus大概一至兩個月 冇小孩   每月洗費: 供樓$30,000 (如果減左mortgage-link,實質供樓大概$24000) 供養父母, 保險, 管理雜費$20,000 自己同老公夾埋每月使$20,000 Total $70,000   共有資產: 自住樓三房,九龍區,市值1100萬   出租物業兩個,兩個都over 32年 荃灣區兩房市值$600萬 租金$14800  九龍區一房市值$510萬 租金$12500 住宅物業市值共2210萬   車位三個及一劏工廈,total 市值700萬, 全數出租   所有租金收入夾埋每月係$42500   現金 今年6月轉按 按出780萬 所以现在有現金有八百萬左右。 其實夠錢還曬啲按揭。   不過因為我諗緊好唔好退休,所以就轉定按先,我怕將來冇入息證明不能夠轉按。亦都順便拉長返去30年。   呢八百萬現金: 我買咗半條恆大直債10萬蚊美金 100萬放咗喺人民幣定期(N年前做落) 另外400萬就放喺mortgage link戶口 […]

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4萬人工、40歲4間樓、仲有3間黎緊 #1844

(編按: 本文頗長,心急勿看) 諗Sir你好,本人已拜讀閣下之【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息101, 103, 將會上收息104及買樓003,本人早年只偏重於投資物業及股票,因為以前覺得其他投資物太深奧,坊間五花八門的投資書籍看到頭昏腦脹,在一知半解情況底下買又怕輸錢惟有選擇放棄(其實股票都輸唔少,因為以為識…還有接收很多人聲稱的【內幕消息】,殊不知經常中伏….苦笑)。自上你堂後及讀完你的書後,方明白坊間還有其他投資物也未至於太複雜,希望日後累積實戰經驗後可以駕馭例如債基及嬰債等工具…惟現階段仍處於迷茫狀態,本人收入主要靠佣金,收入不穩定,近年有走下坡趨勢,父母開始年長,女兒開始長大,相信開支會持續增加,所以對前景有所擔憂,請諗Sir指點迷津   本人 41歲 (固定底薪收入12K,其餘佣金收入不定,年收入有360K-500K) 太太 34歲 月入約18K 兩個女兒,9歲及11歲 父母已退休 本人持有流動資產 本人 太太 股票 10萬 股票 1萬 基金 4萬 現金 30萬 現金 140萬     父母持有流動資產 父 母 現金 40萬 現金 50萬 本人持有物業 #1. 新界西唐樓,樓齡44,已做套房(銀行估價3.5M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款1M,按揭借款人我太太) 當年未有辣招,貪得意用了我加太太兩個人名持有 #2. 新界西唐樓,樓齡40,已做套房(銀行估價2.6M,我100%業權,按揭欠款0.53M,按揭借款人我自己)我自己名持有 #3. 九龍東洋樓,樓齡46,已做套房(銀行估價4.3M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款3.08M,按揭借款人我朋友)用我朋友名持有 #4. 新界西私人屋苑2房,樓齡44,自住(銀行估價5M,我100%業權,按揭欠款1.87M,按揭借款人我舅仔及我名做擔保)用我家人名持有 #5. 元朗車位,自用(銀行估價1.4M,我100%業權,按揭欠款0.27M,按揭借款人我自己)我自己名持有   父母持有物業 #6. 美孚3房,樓齡45,父母與外婆及工人自住(市值10M,已供滿)父母聯名持有 #7. 港島東車位(市值2M,已供滿)父母聯名持有 #8. […]

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無一千萬現金你唔應該睇既CASE #1843

諗sir你好,   本人剛剛讀咗收息101課程(TEDV63), 獲益良多,對收息開始有些認識。亦已經報咗諗sir其他課程:買樓101、103和收息103,希望讀後可以掌握更多投資知識/技巧。   本人今年55歲,預料會在一年半載內「被」退休。老公60歲,已退休。我們財政獨立。兩個兒子已長大成人,可以獨立。   現時本人和家人沒有物業,租住港島海景三房單位(月租33k)。大部份家庭開支由我老公負責。本人月入168k, 個人每月開支及供養父母約60k.   現有兩個問題請諗sir指教: (1)如何可以有月入100k? 以維持退休後生活。債基/直債如何分布? (2)是否應該買樓投資或自住?本人是否已無法取得銀行貸款買樓?   本人現有資產如下: 港元存款 800萬 美元存款 630k 英鎊存款 200k 英鎊債基 100k, 月收4% (一年前買入) 港股+實金+黃金ETF = 港元150萬 人壽保險+危疾 = 港元350萬 多謝諗sir指教!   answer: 讀者人工當然高,但用人工追資產膨漲幅度,終歸都係輸,此點由讀者自白見到,否則就唔會有今天來信,筆者亦唔可以用四堂課共廿幾小時課程將十六萬月入者困起。看倌如認為本個案現金過千萬又話離地,大可close本browser或將內含方案金額自行scale down。   買樓一事未到絕望,但預銀行只批到十五至二十年按揭比讀者,做唔到三十年,除非佢係公務員及有長俸。住宅拉20年還都見到些功用,你保持15K八成上會供間600萬樓,供得15年你發覺15K買唔到好多野,當時人工及租金都升左但供款不大變,這就是買樓將通賬拉到自己一邊幫手的威力。還未計大屋苑住宅之空租期,一般比車位同工廈短。   老美又再減息放寬銀根,再次證明政權一旦慣用加印貨幣去解決問題,終其滅亡之前都戒唔走呢鋪癮。從古至今,最低消費都要北宋轉南宋去彌補濫發貨幣之後果,重則全集團被滅而最慘係平民。然而有人用此等遠因(例如美帝崩潰、減息最終引致大衰退)去解釋今年恆指升跌,註定出錯。留意筆者是用遠因,同你解釋你供十幾廿年樓之後的好處,遠因只解遠果,近果不應用遠因解,做分析要留意。   港島樓不要買,港島比九龍同新界樓跑輸,都唔係筆者第一個講啦。無心水就四小龍、想再平就沙田圍繞市中心之大兩房,雖佢地未算最好但四平八穩。上述屋苑由500萬入手至1000萬都有,可高成數首期上會後再借返比朋友住,讀者在買樓001會更明白點去做好降低風險及更細緻選屋苑及間格。由於只簡單買後租出,讀者只能預供租相抵現金流為零。至於近排買樓003增補內容有關將屋板間轉做學生宿舍去提升一倍租值的,筆者認為讀者未需咁做,搞好第一間收租樓再算。部署第二間樓就有正現金流。   人壽買得太多,為何兩個仔已出身都要花錢供呢350萬人壽呢? 至於醫療夠就得,醫療做得好,危疾可以零。留意到每每筆者走出黎話有人保險買得太多,梗會惹到一批人惡意留言。至於英鎊買債基,是否因讀者有移居英國之打算? 如否,可能又中招。在未上堂前係銀行安排到低績效之債基唔在講,仲要30萬英鎊被食匯水,1%已經係300磅,3000蚊港紙,而呢個唔係叫收費。你明白你不斷係銀行買債基之前問有冇收費? 其實債基唔收你費又點話呀? 大把野可將你上檯。   黃金筆者前日(#1839)文章講左,有用但唔表示而家用,天都未黑你咁快拎個電筒出黎做乜? 較好的鋪排是63萬美金當中抽13萬轉做港銀成100萬去買樓,暫忍受零現金流,當賺個經驗。睇重結果既人常一無所獲,常重經驗檢討得失者最終能勝,此點筆者都貫徹著。淨63-13 = 50萬美金即近400萬港紙,照用美金投入直債同債基, 直債: […]

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