半億身家理財下步 #1787

你好諗SIR 從2017開始一直有留意諗SIR 你的FB專頁及YOUTUBE,對你的見解心表佩服! 並於2018年底決定報讀101及103收息課程   先介紹一下我自己: 48歲已婚有2名子女,妻子為家庭主婦,2名子女分別18及12歲,2000年小本經營在大陸設廠算是有點成績,08年海嘯後買入3房私樓並享受了快速升值契機, 2011再把3房賣出換入大角咀4房自用到2018年底   2018年頭有感子女成長了不太需要在市區(主要是校網及生活方便)以高價自住,所以18年中買入元朗樓市值1500萬,並把4房賣出套現2500萬   已到中年,大陸的生意亦漸漸走向下行,精神及體力上亦需要適度放慢以換取更優質生活,所以續漸想增加投資方式以錢生錢方法來迎接未來退休生活   以下是我的Portfolio 每月收入約10萬(自僱有交稅) 工廈1400萬2013買入市值2000 (自用欠銀行400) 元朗樓1500萬2018買入 (欠銀行400) 觀塘樓1000萬2018年買入2021年入伙,看好地鐵上蓋潛力作收租及希望升值(已預留了400萬作首付,並二按300及銀行300按掲) 旺角車位2000年買入29萬市值150萬 大陸樓2004買入約120萬人仔/市值500人仔 惠理大中華高收益債券基金/ ISIN KYG9319N1377 (買入時300萬/現值265萬己收息約26萬/手續費1%在買入時已收取,現每月收取固定利息約2萬己扣除管理費) 現金2700萬     以我現在的資產想穩定收入10-20萬/月,有什麼可行提議給我嗎? 我是否應該選用直債? 應用多少佰份比呢?(希望以大部份資產作穏妥收益) 在101課堂上有些10厘以下的收息方案我覺得亦可以現金部份10-15%來投資( 中度風險回報) 在103課堂上有些15-25厘的收息方案我覺得亦可以現金部份2-5%來投資( 因為尚未正式退休亦重有能力產出,希望以小注作高風險回報)   應該留多少現金作定期呢? (公司方面需要留200萬作正常營運開銷週轉) 我這樣的想法是否合理? 當中可以有更穏妥的方法去減輕槓桿的風險嗎? 直債有月月收息的嗎? 2018年尾有感貿易戰,QE量化去到尾段, 美國招攬歐日對華為的針對,相信5G的來臨必需倚重中國的科技,但現階段必先要勞其筋骨,忍受3-10年的拖壓, 2019年極有可能轉角開始轉壞,所以希望重新整理我的資產組合,希望諗SIR 指點迷津!     ANSWER: 筆者相信無論貿易戰與不戰,讀者的生意不見能再大幅增長,年近五十係時候諗保守同歸隱。誠然在港年近五十歲一代,你可以話佢地有半面是幸福的,因在壯年遇內地開放機遇(1990-2000)加上資產價格暴升潮(2008-2018),惟自己都要有料才能搭足成程順風車。無能之人揸錢係手,自有騙徒將佢呃走。故所以年青人勿再花時談太多什麼「世代之爭」,總之留得錢低又長時保持財富,點講都算有料之人。富二代要凑掂老豆又想有自己尊嚴,「份工」唔係易打仲冇得辭職。   讀者現金2700萬,基金265萬、物業暫時賺價(1400-400)+(1500-400)+(150-29)+(500-120)*1.2 = 2660萬,淨資產值約5400萬。第一個要點比大家,係讀者無買股票致富! 呢個blog已答1700個案,絕少人提及買賣股票致富的,當然明白不少股壇高手覺得半億實在錢少,不願意認識我們吧。至於看倌究竟是否再花時間買賣股票諗住2變4再4變8!? […]

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打算年尾不工作,應如何部署好呢? #1769

諗Sir 你好,   新年伊始,祝你豬年順景,身體健康!   我是 收息實習班2018/02 / TEDP36 重讀生,也是Batch 18 舊生,認識 諗Sir 很多年了,感謝你的施教! 女兒去年大學畢業,並踏足社會工作,現時只須負責母親生活,負擔已大大減輕了。考慮到年輕時非常努力工作,身心疲累,有見生活重擔舒緩了,希望能在2019年尾退休,多些陪伴家人之餘,保養身體為實。 現有資產: –    官塘工廈單位A,不用供款,市值约500萬,每月收租 $14,500。   –    官塘工廈單位B,母親與我名下(母親有生之年不賣),不用供款,市值约800萬,每月收租 $17,600。   –   官塘工廈單位C,自用加部份租出 (已分間) ,市值约1,000萬,每月收租 $19,500,銀行按揭每月要供款18,421 (本金還款$11,768,利息還款6,653) ,尚餘3,431,508 供款。   收入: 夫婦工資每月合共約$40,000 收息: 2018年4月及7月分別買入了3隻債基共180萬,槓桿了250萬,其中有基金價格下跌,然而買入至今已11個月,利息確派得不錯,約每月$26,000。 現債基債格跌了打算收下息先,反正不急用,諗Sir 認為正確嗎? 現有支出: 每月約50,000左右,包括如下: –       租樓每月 $20,000 –       家庭恆常生活支出每月約$30,000 請問諗Sir,如真的打算年尾不工作,應如何部署好呢?   希望諗Sir慷慨給些指引,感激! 學生敬上   answer: 首先本BLOG不是鼓勵人唔做野既網站,參與社會及貢獻一分力,對人好對自己更好!     […]

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點解我知債基名去買收唔足40%年息?#1767

諗sir,   本人今年40歳,年薪大約218萬,沒有自住物業,租樓連其他開支大約90000(包括月供股票10000)。資產如下:   1)出租物業市值400萬,尚欠按揭190萬,每月供款9000,租金收入16200 2)基金100萬,每月收息7000 3)建設銀行股票大約180萬,每年收息大約70000 4)日本物業full paid 26萬每月收租2500 5)現金50萬   請問如何投資才能在50歳前退休(假設未來10年也能維持相同收入)? 謝謝   ANSWER: 讀者此案話比我地知:「你搵百幾二百萬個老細,同你一樣都係幾討厭份工,想盡早唔使撈。」既然返工就係討厭,何不趁後生努力出真本事爬高點,收住「百幾萬」黎討厭總好過收「萬零蚊」人工咁去鬧老細呢?   由於讀者年支出約108萬(9萬X12),佢可年儲約100萬,現時手上淨資值為550萬(計埋樓),想10年後獲月入七至九萬被動收入好退休。基於日本樓面額太少,不談。基金100萬收$7000息,年息8.4%,然而筆者十分著重基金內容是什麼。市面一些股債基金在2018年只不跌少許,眾人以為無事,無而當下一次金融海嘯黎到時,到時才發現收息基金可無一半已經太遲。所以基金內容是什麼讀者要研究。   月供建行收息不屬好方法,會在收息101課上計出為何股票不是良好收息物,更會正解股票此投資物應怎麼用。至於筆者常提及的債基,是全債類基金,學生買入更是有人利用於銀行多年經驗,為大家提點有幾隻是長期平穩的。   有早前買了債基A餐的學生,下圖有一張講年息率的,說出市面有些基金確實可年派息10%(圖中是10.75%派息率)。學生用WHATSAPP報告(下圖)過去六個月,9月買入投入100萬,借了400萬(盡借),買入單位525053。收息額分別是($37278, $37803, $36228, $35703, $40429, $40004),共收22萬9息。至於半年的利息支出,由於同學關係好,所以平息,而息究竟可講至幾平我們先隱去。至於街客WALK-IN,就貴息。不少人認為HIBOR在2018年升了令債基方案因息差低了而唔好賺的,只能怪你從外行人收風。你見筆者四天前於星期一文章提及之「皇帝保險plan vs 必殺保險plan」,是2019年1月中出的計劃,筆者在1月尾就已開始提出了。所以本blog的資料,連做銀行同做保險既同行都俾面參考,謝謝。你黎上收息101,有些同學本身自己都係經紀同banker,筆者就將你同banker拉去同一level。   留意咪求其搵隻10%派息的基金粗疏購買,有些派10%的基金是利用很差的資產組成,當然筆者用的A餐都絕不藏很靚資產。A餐買南美債為主,與油價上升沾上邊吧! 另外不少人找對基金,都做唔到30-40%息,因為回報很在乎你需付出的本金及利息成本,金融業人仕為你免費講解完當然要在你身上搜括一筆吧,人之常情。所以再唔好怨為何已有投資物名稱但都無高息效果。當然筆者沒有收40%息而又低風險的方案提出,只有風險合理的債基A-E餐供你選擇。我們在課上亦會教風險點計,散戶點網上睇。 上述紅框為你說明,10.75%年息的債基是有,但再重申: 要小心及槓桿不要用盡。 至於讀者儲蓄能力好,佢只行最盡槓桿之一半,令月收息在15-25%/年,已很足夠。留意債基在2018年的跌幅很克制,我們用最垃圾的JNK 垃圾債ETF同匯豐在2018年股價比較,星期一筆者亦在NOW TV訪問解過一次,已說明JNK在2018年跌了3%左右而2019年1月已升返6%。至於匯豐股價2018年跌了20%,而讀者揸的建行(939)2018年跌了12.94%(SOURCE: YAHOO FINANCE),派息5%都冇,你只係放左100萬比建行大股東洗。相信讀者已明穩定的退休收入怎去建構。答文已過千字,就此作別。

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半億身家怎去理財? #1719

諗 sir 你好,   我們兩夫婦快年屆50, 情況如下 : . 自住樓A- 30M 按揭9.5M, 月供47k . 出租樓B- 16M按揭3.5M, 租30k 月供15k . 出租樓C- 17M按揭5.1M, 租28k 月供 20k . 日本樓D- 約80萬 收租4k . 現金2M, 月薪共18萬, 基本沒有剩餘) . 兩個小孩:2023 至 2027需準備每年額外約100萬升學支出   有見市況及資產過於單一, 不易因時調節, 正考慮賣出一間為將來開支作出準備, 增加現金流及稍為理順資產.   最近修讀收息101 及 103眼界大開。 請問諗sir 以下方案是否適合或應留意及改善的地方:   Step 1 : 賣出B 和D約得1200萬 及80萬 Step 2 […]

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7000萬資產怎買債去避險收息? #1685

諗sir你好! 本人一直係你youtube channel嘅支持者, 最近因為受貿易戰影響,投資策略變得非常迷惘, 希望可以同你傾下計,由你口中得到一啲啟發! 本人資產如下 九龍區一間兩房單位市值1000萬左右, 欠銀行430萬, 現出租18500 大陸有一間屋市值600萬左右, full pay,擺吉! 加拿大溫哥華一間兩房單位, 市值400萬港幣左右, 欠銀行220萬港幣左右, 現出租10000港幣左右! 太太在新界區有一間四房單位, 市值1600萬左右,欠銀行600萬! 現出租29000左右. 一家住喺爸爸間屋,市值2200萬左右…… 媽媽九龍區有一間兩房單位市值950萬左右, 欠銀行370萬, 出租18000. 本人手頭上現金300萬左右, 太太手上現金200萬左右………… 太太公務員月入八萬 本人在大陸開廠月入不穩定[ 見受貿易戰影響生意一落千丈] 想請教下我這個配置,應該怎樣可以產生更多現金流?   ANSWER: 勿忽略借貸力 香港人專注收入金額,但忽略問銀行借到幾錢都屬一種能力。提出只因生意人一般都缺借貸力,讀者宜搞返好自己盤數,就當而家唔用都要好好準備,萬一公司要錢加上銀行對房貸「收遮」,有齊文件者至少可以頂多一陣。讀者起碼識將生意賺得擺落磚頭,已比同儕勝一籌。筆者早十年於銀行工作所見,大把老闆由沙士過後靠自由行變得十分風光,過年封利是要分幾次去打賞小弟(因收超過一千蚊利是要上報,所以要拆),但由於心雄加上錯當盤生意係自己個仔,當金融風暴加上競爭對手多之時仍將自己間樓拎去銀行擔保借錢落盤生意,最尾梗係「葬」埋。   勤力是必然 所以作為老闆,小意見是行動力是必要,決策亦要準及快。很多人問點解我咁勤力為何我仍未成功? 淺見是作為生意舵手那批人,勤力是必然,人人都勤力,就好似呼吸一樣,識呼吸唔係長處。另八成的老闆亦是行動力夠的,所以手腳快亦只係入場券。淨低去決勝負就是sell野技巧(有時要sell人)、決策的正確率高定低,點去處理同事關係、同埋做事是否夠狠。相信這些小道理對於讀者而言只係小菜一碟,估計讀者從商時間比筆者更久,筆者作此番論述只想提醒一些勤力的人,究竟是否你目光太專注而忽略了其他事項?   如何不再迷惘 另一個從讀者身上證實,就是儲到資產仍是不夠,讀者數埋有成六間樓低仍覺迷惘,若投搞他人問理財定必被當作「玩野」! 可幸筆者仍為香港提供一個小天地,可予社會賢達一些長遠而客觀合理的財務意見,課後學生更知點做同去邊執行,五年來不間斷服務有賴大家支持。那儲什麼才叫實在? 有穩定的收入就叫實在。誠然讀者都答左自己,佢話貿易戰令佢月入不穩,所以要搵筆者傾下計咁話。好似Richard Li咁自己做保險生意、屋企又有物業管理同電力生意,月月大把錢由客戶口扣走,有咁既生意老闆生活當然踏實。但問題係「我不是李生」,究竟點做先可以月月有錢執呢?   一間無租收既樓、只空有市值600萬,筆者對此感十分不安。誠然樓的大部份價值從公開市場的租務收入而成(居屋受未比地價關係不能租予公開市場,為其中價格打折之因),無租收既樓在市場好易成為有價無市,一旦附近有跳低式租務成交出現好易令樓價斷崖式下跌。另外香港最受追捧的市場是九龍區三房,因為本地人換樓客想要,大陸人亦對九龍熟悉一點,而讀者恰巧行了相反,新界買大的、九龍買細的。雖每間樓的給欠不過現市價一半,惟收入不穩定讀者加上80k太太月入,咁既Portfolio既人唔應該揸成七千萬市值既樓(1000+600*1.2+400+1600+2200+950~7000),因樓市如跌25%(即2015年9月有近似讀幅),7000萬帳面輸走1750萬,讀者踏入中年可能要三五十年才搵返呢個數。   筆者認為讀者要認識債券投資,起首買些少由大公司行發行的,睇下派息準唔準。收得好先將點份原樓房資產轉為債券,我地收息101課程不會於課後逼人買野,沒基金公司贊助,學生習得資訊後慢慢加碼慢慢試,例如睇呢條保誠出的美元債: 由於早年本blog有提及另外一條保誠直債,之後收到部份同學消息話有保誠的保險經紀話佢地公司有呢條直債賣,仲介紹埋。這不就是持有保險公司牌照的機構跨行去銷售證監規管的證券(債券)嗎? 所以再有人講:「阿諗sir講既野我地有…」先講唔敢話佢一定冇,不過諗sir提及得既都係低佣而銷售過程較長的方法,對客好而sales唔好,大家要好好深思。   上述保誠債息率6.5%,年半年派息,其後是每十年RESET一次利息,所以未來呢8-9年都有成6.5%,很唔錯。賣價亦冇咩溢價,所以回報很貼近6.5%,風險為保誠的倒閉風險。讀者可小試牛刀先放320萬港幣,一年收20萬8千利息,即月為17000。如有槓桿更可達年回報10%。相比讀者用1000萬揸間九龍樓先收18300租,你話邊個好D? 當然樓有其好處,簡單講係股樓皆持互有裨益。詳細解說由於答文已千字,往後再談。

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2020年達成提早退休的願望#1683

諗Sir 您好!我最近上完收息101並已報103課程,期待學習進一步的投資收息技巧。本人目標是在2020年底可達成提早退休的願望,但近日投資氛劇變,希望諗Sir給予意見。 我的資產收支狀況如下:   本人49歲,單身,公務員,月入10萬。 物業: 上環自住單位:銀行估價約8.5M,尚欠0.56M月供7K 西環單棟出租單位:銀行估價約7.5M,尚欠2.06M,月供12K,收租14K 流動資產 : 共約8.6M 包括港元定期和現金存款約6.5M+ 美元掉期定期(等值港元 1M) +股票約值80萬(下跌中) +股票基金共約20萬(下跌中) +外幣等值約10萬港元。 每月平均收入: 100K+14K(收租)+6K(定期利息、股票股息)=120K 平均每月支出 :70K (包括兩層樓供款差管稅25k、老母親的家用跟護理醫療開支18k、預留交稅(16k)跟各種保險費用5k+個人開支6k) 每月可儲蓄:50K。如無意外,希望2020年底時多存1.3 M) 原本的想法為上103後轉按自住樓,贖回收租樓的按揭(因出租時無通知銀行),餘錢加上部分手頭現金逐步投入各種收息方案(等上103),收取每年10%-12%回報達致目標。但發問之時,股樓資產轉勢下跌,此消(資產值)彼長(利息支出),是否應該趁進一步大跌前賣走出租的單位套現,投入更穩定的收息投資。(有此賣樓想法是該層樓在7年前買入時是衝動了,原先是想買另一個盤,心中後悔,但升市時受辣稅所限覺得賣了買不返,現在係驚走吾甩) (p.s.按101建議剛開了戶口,未有入貨,如諗sir所說,職員不斷推介安聯股債混合,好彩上了堂免中伏。想問是否該點都幫襯少少,打好關係方便將來融資? ) 先多謝諗Sir   ANSWER: 想投資成功,先要多作投資。看法是讀者心理承受不到市場波動,近月市場雖跌但同「壞」一詞尚遠,讀者犯不著用劇變一詞形容。雖時刻作更壞打算有好處,不過投資是利用風險去換取回報之過程,現在「正場」還未上演就開始防範非常,不禁想讀者能否在市底時作出理性決定去成功撈底。另想指出筆者不看淡市場,不應因某人或你自己看淡就全數現金等跌或全手hold貨唔理。未來之事大部份人都睇錯,睇跌都可要留2-3成貨在手,或照揸貨不過用槓桿ETF買跌,下圖展示槓桿ETF在6月的跌市價由40餘升至60餘,彌補正股或債類因此損失,收息104有授此對沖物。   賣走樓再買再比印花稅,如冇「人頭」要比15%稅,有人頭都要比約4%,即800萬樓有名額買都要比稅幾十萬,大家勿因報紙講幾句樓市就放走手上樓,嘩眾的報導害人不淺。何況讀者只有樓兩間,現市值8.5+7.5 = 1600萬。對比讀者10萬月入予總借貸力100K/2*2.59 = 1300萬*80% = 1040萬,讀者持貨市值只稍稍偏高,如只揸1200萬內含一大一細會更佳。不過世事無完美,讀者雖單身一份人工惟夠力KEEP兩間夠樓,何況讀者借貸力在50歲會約打八折、55歲打六折,表示佢今時賣左他日未必再可買翻。   雖讀者借貸力在45歲時已過高峰,不過讀者租金收入之70%可計作核實收入,故14K租金可補回部份借貸力損失。早年有些人就是有錢就買樓、供到咁上下就放租、租金收入再補充其借貸力再買,週而復始買完一間又一間。控制好借貸力永不用超70%之下、樓市少調整於20-25%問題不大,當然買樓拓大資產規模致富之風險好難是零。   職員不斷推介安聯股債混合背後之原因在收息101課已說明,讀者應明白收息課不只授予同學究竟買乜,而是教授金融防身術,明白各大推銷人員用咩點字去劏客。買100萬被人劏多1%,就咁白花$10000了。讀者無需買少少去改關係,總之選好心儀的投資物,如是直債就一次過買始終到期會保本,如是債基就起碼分三段買,避免於某一日入買而錯買貴之風險,另外103已授「五粒豆」去決出入市時機。係有投資物加時機下、讀者手上860萬現金收8-10%息可期,制造約80萬年息收入。只要跟五粒豆買入市價肯定比大部份人買平,到時安心收住7萬現金一個月咁就達成提早退休的願望。

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飄泊20年買返原來兩房的人#1661

諗sir您好,   8月剛剛上完收息101(TEDV55),有幸成為你學生,課後如打通任督二脈,頓時開竅。相逢恨晚,人到中年,有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲,請諗Sir指教指教,期望改變下半生,獲得財富自由,退休後與家人安居樂業。   本人43歲,穩定職業,月入 15萬人民幣(~17萬港幣),扣除每月開支和國內入息稅(頗重),每月可儲蓄約8萬港幣。家庭背景簡單,太太為家庭主婦,還有一兒子。自2008年,公司調任我到中國工作和居住,太太兒子一起前往,公司提供內地住房到今。 2010年由於租客麻煩,我們做錯決定把海逸豪園兩房473万賣掉,獲利僅80萬,後悔莫及,自此成為無殼蝸牛。可幸2006年以44萬買入青衣灝景灣車位放租(現市值約200萬),過去12年租金已蓋過購買成本(現租金扣除管理費地租每月實收4000),這車位計劃繼續持有。   無負債,現有約1400萬港幣現金和約200萬債券收息基金,現金利息回報僅1-2%,基金回報約4%。這筆錢是我們所有積蓄,課後打算作更好回報的投資或買樓用。去年開始,太太和我一直想在港置業,準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升,心儀3房單位已越來越貴,又越來越細。   請問:   1) 我應該及早買樓上車,還是用現有1600萬資金做直債或債基收幾年8-10%息,buy time等樓價稍稍回落時再入市買樓? 如買樓,我們的心儀地區為海逸豪園,火炭御龍山或大埔逸瓏灣(或白石角附近新樓盤)3房單位,請問諗sir這些地區覺得怎樣? 如做直債或債基收息,諗sir有什麼好建議?   2) 我們有想過買樓和直債一起做。但買樓目標估計不足買到心儀單位退休後自住。   太太和兒子為了我離港長期漂泊,兒子也換了不少學校,我只想有天退休回港後能衣錦還鄉,有瓦遮頭。不求奢侈生活,但也不想漂泊二十年後也只能用積蓄買回曾經擁有的逸豪兩房單位,或者在那個青衣車位露營。   先多謝諗sir,請賜教。祝身體健康。   ANSWER: 一個北上的奮鬥故事,換來是工資大增也敵不過港樓上升,今時的海逸豪園比佢當時賣走貴近600萬,真係打工賺埋都唔夠買返原本間樓。「無負債」一詞聽落是優點,惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算,就當遇上金融風暴大多可安然無恙。利用負債反成不少人致富之決定點,誠然巴菲特在2017年CNBC訪問都指出「30年按揭」是最好的投資工具。主因是有通賬及供樓可儲本,一陣會解釋。     最困擾筆者比意見的是讀者唔係香港,即係如果佢係香港買樓,個租客有事想搵佢都難。咁不如開個直債加REITs加債基的投資組合。2018年先買直債入手,另些少債基試一試水溫,收番半年利息覺得穩當才加碼。債基無論買多或少,派息及槓桿後效果大致一樣,故可以慢慢添上去。利豐直債賣緊75蚊而年回報近7%,明白利豐近年負面消息不絕,買佢股票真係好很慘情,低債券有定期債及永續債之分,不少選項提供到期保本的特色,在此前設下同學學好買債風險管理後入市,總比在股市磋跎歲月的好! 上星期恆指最盡跌成1200點,唔少人的財富已蒸發(見蟹貨區),但很有可能最差的情況都仲未到。   不少香港或外地之銀行債都有選擇,圖見大華銀行與瑞信都有5-6%選擇,而不少香港本地銀行都有發債,在前文或課上都有講。不少人認為息低的債都冇咩肉食,但留意息低的債不少由高評級的機構發出,而銀行肯為此提供高槓桿。所以利息高不表示好,息低亦可變返息高,大家要明其原理。至於債基為過千隻直債所組成的組合,免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息,與直債不同債基係唔保本的。故讀者可抽200萬買直債收8-10%/年,而債基可行套餐B收15-18%吧! 直債之200萬年派息16萬,債基年派30萬。九月買入,十月就知派息準唔準了。佢將1400萬當中拎400萬出黎試好債基+直債是否合自己,一年收住46萬息,收番1年再看看到時市況決定加碼在債基? 或REITs? 或買樓未遲。 買樓選區份在買樓003有數理化分析,請參加。至於有人問點解諗SIR你由2018年初已在NOW TV講過睇REITs跌,但就冇係2018年初就睇樓跌呢? 主因是REITs在香港零售銀行層面不提供槓桿,所以100萬買REITs收3-4%,而100萬做定期而家都有2-2.5%,咁緊係唔博放棄REITs。因此領展(0823)個價2018年首半年唔係點升,輸比大市。至於買樓不只考慮租務回報,更要考慮有低息及長年期融資(按揭)方案提供,就當500萬樓收租15k而供樓16k,業主因低息而月月可在供按揭去清還大部份本金,即供成16k樓但有11k是清本的,那槓桿後之回報是一年有負1k現金流,但本金按月少11k,來回仍是儲到10k在樓! 這是樓同REITs之分別。明白加息會令清本金之數字降低(因供息部份多了),惟加息多因經濟向上,租金亦可以加! 所以加息除非好急,或實際息率(名義息率-CPI)升至較高水平,否則住在香港的人,買樓收租仍是穩及長遠見效之法。如似鄘美人同早兒,傳媒已披露其樓房數目,咁既資產就無需要復出再撈啦(歡樂滿東華另計)!

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若要100萬年被動收入,要幾錢係手? #1658

你好,諗sir 本人賣物業後有1800萬現金,應該點投資?   說說本人經濟狀況,本人30歲是家庭主婦有100萬積蓄,老公每月收入35000 ,一直住在我家人送的物業,今年已賣出物業,有1800萬,想買細單位自住,但因樓市價格太高,本人跟老公暫時租屋住,在1年內都不計劃買樓,本人跟老公除左買小小保險公司基金,就無其他投資   請問諗sir,我的1800萬應該如何理財?本人還有一子一女要養,諗sir,麻煩你教教我如何用1800萬理財,萬分感激   ANSWER:   不少人予意見話本BLOG來信的讀者多是有錢人或高薪者,這個筆者都控制不到,所謂吸引力法則,你怎拋球出去自然有近同形式之回彈。BLOG中大部份方法由一百幾十萬港幣開始都得,請看倌自行scale down貼近自身情況。另一件事係近日同傳媒朋友談及財務自己,佢地想制作一個理財入門節目,由討論「財務自由」開始。不少人將唔使撈同財務自由連在一起,這點筆者同意一半,更想提出若要人生自由不再受財務問題困擾,除了搵夠錢,亦要懂怎麼保存錢,缺一不可。   當你有錢就會有賊出現,所以保存功夫好緊要。好多人試過「彈起」,但瞬間又爆破,就係有賺錢機遇而唔識保存。筆者文章不只授予賺錢之法、更分享保存之心路歷程。     利用低波幅的投資物用債收息,是其一保存之法。留意買股票希望從生意冒升中獲利,是搵錢之法。不少人被誤導認為買股票是「保存之法」又或是「保存與賺錢皆好之法」,只好說網上的贊助節目或SALES太多,你見大部份上市公司老闆都出入名門,你就知將錢保存在佢地公司,交由人地決定是什麼一回事。   講講用債保存,上星期有人留言問:「若要100萬年被動收入,要幾錢係手?」我們用現今3個回報假設代表不同投資人願冒之風險: 先是不願冒風險的,只可用定期或美國國債,而美金定存或10年期國債孳息率為3%,此等人要食息唔食本咁產出100萬年收入需港幣100萬/3% = 3300萬。可能你心諗:「我唔打算留錢比後人,咁何需食息唔食本? 我想將3300萬臨死前用埋佢。」筆者看法是用20-30年計通賬累疊下很可怕,即而家香港通賬年約4%,你將1.04平方20次,就知係一個大數目了。所以你3300萬用到臨尾,很可能要拎埋本金出黎津貼貼買力損失的。   當然靠打工難儲3300萬,咁有咩方法? 若用BBB評級債為主的債基加A級之直債,債基可產出10%年回報而直債例如渣打或工商可產出5-7%,咁平均9%年回報可預期。那需要資金=100萬/9% = 1100萬。誠然近萬不少收息101同學行套餐B,運用AA評級的美國國債類別加上用美金本位再加適度槓桿,年息可增至18%,需550萬作投資。若果閣下直拎唔出550萬,咁就Scale down只收50萬件年收入,其實月月4萬餘係香港都夠用了。若真唔夠,那就間唔中去台灣住下吧! 香港廿蚊一杯珍珠奶茶,台中廿蚊都唔使就一杯珍珠奶茶,仲要係廿蚊台幣。   下圖解釋玩到成10-18%,會不會好高風險? 圖表描述一個債券基金組合的performance backtest,如買入後不進出,投放26年可升500%(10000升至50000)。描述價格波幅之標準差顯示只3.42%,等於匯豐股票股價標準差的1/5(匯豐達15-20%)。由於股票、債、同黃金都是有價格波幅之投資物,在投資人全盤之考慮而言將股票同債價一併比較是沒問題的。若果我們要找出香港游水最快的人應集中考慮其速度,而不應考慮究竟佢係少年組定係老年組。當然如目標是找出明日之星,咁就梗係分組睇。 另一個量度風險的方法是睇其最高跌幅,即Max drawdown,為投資物見下一新高時需先經歷的最大跌幅。上債券基金組合的Max drawdown為13.69%,呢個係有策略咁time the market的結果。而長放就-4.47%。另外不時在課上面談之sharpe ratio,最高有1.58。希望就此圖解說若用評級達BBB或高至A的債,上圖或不少研究都顯示遇上海嘯式大跌市要忍受跌幅為10-15%之間,用債基組合收息過活風險應為大多數人能接受。如果唔想冒風險,自己就要有更多錢。金額需由500萬提升至1100萬或更要達至3300萬。   讀者手上資金應用直債加優先股理財。直債原因是對有資金的人而言,買直債完全可取締保險之理財用途(當然保險的保額需要未能取締,但可用定期壽險及買醫療對應)。直債係之前文章講過,渣打、東亞或長江基建的,派7%左右,係收息101課程搞好直債特性及點慳支出去買才入場吧! 同時點去分配資金去分段入才是重點,不少人以為就咁搵到個投資物CODE去買就完事,其實資金點分配及投資期間點應對才是主要學習目的。另外優先股舉出一個例子,巴克萊銀行的,8.125%息。匯豐有發行近同的優先債,在收息104有授。 明天再談談讀者貼去做好「賺錢」同「保存」去達致財務自由。

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38歲八間樓在手、葡萄慎入 #1656

諗sir,您好。 本人拜讀您文章多年,但近日煩腦太多,終於忍不住寫email 向您賜教。   本人38歲、太太32歲,有兩名讀小學兒子,從事飲食生意十多年,每月平均收入50萬左右,但工作十分辛苦,近年更覺員工極難管理,有點意興闌珊。幸好我和太太也買落了一些物業:   市區自住樓:估值 3100萬(欠銀行980萬)每月供款$41500,現申請轉按,如成功可套現210萬 + 現金回贈。 市區三房套單位:估值 1700萬(欠銀行680萬),每月供款$24000,收租$27000。 市區三房單位:估值 1400萬(欠銀行490萬),每月供款$19000,收租$24000。 啟德區一房單位樓花兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值900萬左右,年尾收樓應供款大約各 $16000。估計初期一年出租$15000-16000/月。 新界區三房單位,入伙半年,現值1150萬(欠頭按$460萬,二按185萬)每月供$17000(頭按)+$12000(二按),收租$20500。 啟德區地花四房單位,買入價2200萬(欠銀行1130萬頭按,600萬二按),現已上會供款 $40000 + $20000,收樓後收幾多租好難估。 康城區兩房單位,現值730萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$12000(出租給親人,如市值租金應$15500)。 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。   我和太太有私人銀行戶口,但都不太懂投資金融產品,各銀行(包括私銀)現金大約加起有800萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。   現想問問諗sir以下問題:   如我和太太想提早退休,大概三年內,生意如做不下去便賣了算,應把資產如何部署? 我物業整體結構可以嗎? 人到了一個階段,資產也有一點點,怎可令自己立於不敗之地,富裕地活到終老(我自己不大洗的)?   希望諗sir 能抽空教,感激不盡!   ANSWER: 是的,做飲食生意實在辛苦,工作時間長,就當計過數唔做早市都要由12點做到深夜,工作時間經常要企,堆貨(野食)又唔點擺得,加上員工經常當炒散賺兩日就走,老闆真係隨時捱到嘖血而死。筆者主用網上經營生意,應該請既人少過讀者,但盈利賺得更多。懇請讀者要眼看廣闊天空,只要留到現金加上係跌市避免做「浸死」一個,往後拎錢轉行或做埋併購,再創高鋒絕有可能,不需意興闌珊。   講起老闆,其實「75仔」老細之前都同筆者所服務之銀行打過交道,詳細事無謂講,不過有人攪零食生意之前,即係摺線圈檔野之後,已將不少身家打入信託基金。好處是筆錢如夠大,可以不斷出糧比後人,另一個好處亦很重要的,就是如信託內的條文立得好,信託的資產同老闆的資產成功分拆。即係如老闆萬一生意有差池又或不幸要負上董事責任,被罰錢或抄家後仲可以有些少野淨比屋企人。   讀者的「物業整體結構」係唔可以既。九龍城區係18區供應之首,一房單位亦屬咁多種之中最不應揸的類型。萬一樓市真調整很有可能大幅劈價才可租出,恐怕讀者唔開心。做生意人亦要知道他們屬銀行首選CALL LOAN一族,即一旦單位變成負資產,老闆收到銀行電話要補錢或找全數的機率遠比打工仔高。2003年不少打工仔感負資產冇乜事,只要照供就無問題,但其間不少老闆沒頂只係傳媒無講。當時社會氣氛低沉,報紙已經報到唔想再講自殺或死人案件。   當然明白讀者大部份樓的結欠都在現市價50%之下,即樓市跌一半都未致CALL LOAN。惟不趁今時早將樓房加按套現,恐怕財來財去一場空。另外讀者沒提供單位的準確區份、樓齡、屋苑,所以單位好定唔好睇唔到。亦不用再補交資料了,筆者招呼唔黎。同時新買樓做高息二按,例如啟德那600萬二按,筆者建議要盡快找數。就當收樓後只收你P,都5%一年,600萬數即30萬息一年,係市差既時候留幾萬蚊一個月現金流後身邊都好重要。大致是啟德新樓夠三年會摸走,其餘單位加按至50%套錢,好似自己間自住樓應可加3100萬*50%-980 = 520萬出黎。另外兩間市區樓加新界樓加合共按到300萬出黎。按出後先現金持有,分段慢慢入債收息。由於康城已在2017爆升左一浸(原因在今年頭已拍片解了),加上該區點睇有跟開就明! 筆者會連同兩間啟德賣走。樓房數目由8間減至5間,才有位令自己萬一遇上跌市時有位走。   至於投資,可利用保本之直債為主,債基反而讀者不用考慮。因資金充裕者,買入直債再槓桿達年息10-15%可以做到。只不過門檻高,直債20萬美金入手而一般筆者提倡冇500-800萬現金者唔好入直債。輕身上路10萬咁做債基月月派息算了。我們先比些驚嚇例子大家,委內端拉國家債係香港有售,50%一年,兩年就回本有突,當然風險很大吧! 至於和記黃埔,誠哥從富商黃埔先生(胡璇澤)間接接手的,風險少而利少只3%回報一年。列出旨在話比大家聽直債選擇多的是! 而收息101課堂中會給予3-50%年息之間的直債,例如派5-10%的有什麼好選擇。 […]

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100萬收息每月13000 #1636

您好,諗SIR 之前上了收息101(TEDV48) 及 12月 103課堂,獲益良多, 計劃上104 之前向你請教過,聽你意見把兩層樓加按套現400萬出來。希望分享我的情況望給些意見   情況 本人42歲,太太家庭主婦,一個小朋友九歲,我月入平均HKD40,000,2009年買了兩間樓, 自住及家人住,如下   樓A 粉嶺私人屋苑 買入價: 130萬 貸款餘額: 70萬 中銀現估價: 500萬 用途: 自主   樓B 大圍居屋 買入價: 120萬 貸款餘額 69萬 中銀現估價: 560萬 用途: 家人住   剛加按以上樓A及B套現金:400萬 (月供1.4萭) 現金:港幣300萬 股票:280萬 債基方案:100萬,月息1.3萬   請指教以下: 請建議,總體來講,應該怎麽來重新佈局最好? 買直債? 債基? 還是投資其他? 買保險融資計劃? 如果買直債應在哪裡買較好? 應否開私人銀行入直債槓桿方案? 如果開入門版私人銀行戶口,哪一家比較好?   萬分感激 重新佈局的人上   ANSWER: 上一星期恆指跌穿28000,三個月來跌足3000點。相比E餐債基見下圖用aastock睇的報價,三個月價格微升仲有息派。在過去一季同意少輸已經當贏,想在不同時間都贏錢,未免是太過苛求或不切實際。上星期賺錢的人先別孩子氣,注意本文說的是長賺,而短時間市逆市大賺不少人都試過。本blog主述一個長而穩又萬全之投資方案。 […]

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