銀行光棍與你做節,債基買錯很快就蝕 #1946

諗Sir你好. 本人將會上12月收息101, 之前已經看了不少個案分享,驚覺走了不少 寃枉路, 希望撥亂反正. 本人正開始計劃收息之路, 感困惑, 希望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人40歲, 算是高管, 年薪150萬 (正職+part-time工作) , 但位置正職不穩, 可能一 至兩年後其中一份高薪正職沒有而只剩餘 part-time工作, 估計此時只餘年薪60萬 . 老公44歲, 也是高管, 年薪100萬, 正職穩定, 有1子1女, 四大長老健在, 每月支出共13萬, (約157萬一年).   支出明細: 1子1女學費12,000 X12 = 144k一年(香港學費); 自住樓供款 = 42,000 x12 = 504k 一年 長老支援費 = 43,000×12 =516k 一年 (已包括長老生病,每月支付 25k ~30K醫藥費) 保險=14,500×12 = 173k 一年 其他支出:20,000×12 = […]

Read more

半億身家怎去理財 #1937

諗Sir你好. 本人剛上完收息101, 課後才驚覺走了不少寃枉路, 希望撥亂反正.期待12月收息103. 本人正開始計劃退休之路, 感困惑, 望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人48歲, 算是高管, 年薪156萬, 但位置不穩, 可能兩年後無人請而只剩 freelance, 估計年入只餘20萬 (此收入現時每年約10萬). 太太47歲, 文職年薪42萬, 因公司有股份10年8載內無被辭風險. 無子女, 四大長老健康, 每月支援費共4萬.   資產/負債: [1] 青衣3房自住樓, 市值1600萬, 欠450萬, 供款20K至2047年10月 [2] 青衣3房本人父母自住樓, 市值1200萬, 欠380萬, 供款15K至2047年10月 [3] 青衣2房A收租, 市值900萬, 欠120萬, 收租18K, 供款10K至2031年1月 [4] 青衣2房B收租, 市值900萬, 欠260萬, 收租19K, 供款10.5K至2047年8月 [5] 珀麗灣2房二收租, 市值700萬, 欠260萬, 收租16K, 供款10.5K至2047年8月 [6] 灣仔商業樓480呎, […]

Read more

當你有16間樓仍說手停口停的時候… #1933

諗sir 你好,   本人為收息103學生(batch DV41),現因投資項目完成,將會有一筆現金不知如何運用,想請教一下你的意見。   本人夫婦2人同是35歲,有4歲及1歲子女,租住$25000新界3房,在香港沒有物業,分別與人合資開公司,本人年收約$240萬(人工及利潤,其中報稅收入佔$72萬);太太年收約$120萬 (報稅收入$60萬),唯2人公司未能甩身,手停口停。另外兩人均在雙方父母的自住樓分別有名。   每月家庭開支:約12萬 (包括太太按揭支出)   資產: 日本樓9間,沒有現金流,只有資產增值(租客幫手供樓),總值1億6千萬日圓 (約1100萬HKD)   英國樓6間, – 2間劏房每月產出現金流合共$15000 HKD,有按揭,若套現可得現金約180萬HKD – 3間位於London的flip,價值合共1650萬HKD,無按揭,有意賣出(有兩間已有buyer offer將可獲約£113萬GBP cash,另一間如未賣出可按俾銀行取出約£380k) – 最後1間正在進行裝修,總額約200萬HKD,   債基,全B餐 – 持貨約350萬,本金150萬 – 每月產出8500現金流,回報只約6.8%   實金+銀條約$400k   以上共約3320萬   負債: 外母自住樓按揭(老婆名)     300萬 日本樓按揭6500萬yen (約450萬HKD),將於2029年全部供完。 英國樓按揭 70萬HKD, interest-only mortage 私人貸款/朋友/親人angel money 550萬   以上負債共約 1370萬   […]

Read more

保護個人資產、留條後路怎辦? #1923

前幾年經 homeblogger 介紹下於香港私人銀行開設戶口,  投入100萬美金收息略超10萬美元一年,已大大超出本人預期。謹此來信讚賞,現在香港人諗走資諗移民,又係時間搵諗sir你    本人為中上管理層,工作年薪港元144萬 還有500萬港元未動用,這幾年多買債少買股票,靠諗sir助我避了現時不明朗市況 住係九龍東三房,估值約1100萬,月供20k,還剩400幾萬 有間學生宿舍,月供13k收租近30k 太太為家庭主婦,仔女準備海外升學   請教: 應不應賣東九龍這層樓?應該用嚟盡按作投資買第二層及租出去? 如何再提升個人現金流? 將轉去外地私銀那處好? 想返英國置業作投資用。但英國樓已普遍貴。係咪索性買REIT好過? 另外加碼直債有何想法?   再一次感謝諗 sir 成立 homeblogger   ANSWER: 現時示威已蔓延至傳統豪宅區,參與人群結構複雜,如果某富豪的單位被查冊及起底,除時被毀於一旦。所以用公司名買樓、又或租樓有說不出的好處。既然再示威都不能為廣大人民爭取多點,倒不如退一步大家海闊天空,免得有心人混入為私謀利。再重申1500萬市值以上樓房睇淡,新一輪政策令資金加速逃亡。有錢人總是比別人想得快,只不過不露於形色而矣。500-1000萬市值樓不用太擔心,經濟差就好似現時,中上價餐廳少人而茶記生意仲好左! 當然最貴價的飯店一如以往,沒有影響。   香港的問題從Starbuck被爆加上NBA球隊被禁咀,鬧上國際。不少中國人在twitter留言”stand with Laden(拉登)”,還擊美國人。這樣會加快中國為香港問題作出決定,避免香港事情再發酵,究竟最尾開大定細? 確實是一念之差,筆者再提醒大家「估」可以,但要係做好準備之後。就如當年點解希特勒會係敦克爾克放十幾萬英國兵返老家,養下盟軍反抗之力,都係一念之差,至今仍是不解。   將資金分散別國是國際市民慣例,只不過港人過份享受穩定金融系統,早前忽略此事。讀者可將私人銀行服務選在新加坡或瑞士、就當時暫避一下也值得。直債是國際通認,不用將收緊10萬美金息的直債變現,就咁成條射倉去外國就可。至於直債派超10%年息,只不過用收息101之法買條5-6%息的債再槓桿就有此效果。然而此法一般入銀行佢都唔會幫你做,因客如穩定收了息,日後如何叫佢出入賺佣? 所以有人識都唔會教你咁做,始終自己份工要緊。你唔信呢個blog講既野,你自己落銀行/證券行試下就知。至於去匯豐/星展開個戶口打錢去外國呢d野,兩個月前已開始排長龍,你而家落去筆者唔知你駛唔駛排半年…   就知延期年金個5年回本plan一樣,去匯豐/星展開個戶口打錢走,只要一上主要報章,就等於條路封左。你想係艱難時間搭路,確實行難上難。尋日文章已講過,香港開立而新加坡總部的證券行,或者可以幫到你在港開戶,但筆者重申我地要comply with金管,唔可以叫人打錢走。   東九龍樓市值在安全區,筆者認為唔好賣更最好加按盡,將套出的港幣轉美金。一旦港幣對美金保唔住7.8,你揸美金一野可cover到是次危機對你之損失。即係你供樓如月月14k港幣,一旦美金可換9港元,你揸美金就相對賺。上年銀行同證券行盡sell你買股票,及後證明上年買股錯足九成。今時銀行唔想批你按揭,證明你利用銀行方便做相反方向,亦是可取的。至於如你手上保單賠港元的,長期單不應斷,短期單應結算。樓重申1000萬左右市值或更低的,唔駛賣,但最好按。 如果身家清白,點燒都燒唔到你,將錢買外國REITs可以。筆者的收息104主講用美金買REITs,如下圖派息15-22%年息,難怪在上月的課那麼人要黎。至於讀者除了直債,可把組合加入REITs(20.08%年息)或債基B餐(約15%年息)。若你有擔心,錢還是打去外地再提現金去買樓好,因為提了現金後很難查到置業點何在。所以記帳未完全電子化的房地產,比起全數碼的股票及房託更有好處。英國樓你看筆者舊生ada,佢實地同我講不少英國樓仍有5-10%收租回報,當然唔係一手樓或倫敦曼市個種。

Read more

40歲4間樓400萬理財下步 #1909

諗sir您好,   修畢你的收息101, 103, 104 及買樓003, 獲益良多,而且課堂內容以實際執行為主,完全無廢話,非常值得。最近更報了英國二手樓班,期待上課學習。幾年前已接觸理財投資課程及現金流概念,也不吝花錢上課了解,可是大部份課都只把“窮爸爸、富爸爸” 概念重新包裝,完全無實際執行作用,更恐佈者上課要叫口號、又要分享,像邪教一樣,浪費了我們不少時間 (苦笑)!   很感謝你安排助教Gary及Pan 照顧我們及繼續跟進,已經和他們約見過。現有一些大方向問题想請教再實行。   我和丈夫同是48歲,無小孩,也是屋邨出身,努力讀書上大學及不斷在商界上打拼,現工作已有些成績,可是理财則要請教你們這些專家, 資產如下,請賜教!   薪金: 本人年薪約 2.8 – 3M; 丈夫1.2M 全部有報税。(丈夫其實職位高,能力好,可是入錯行做Trading 接美國客,行業不斷萎缩,薪金已是行內頂點 – 無奈)   房產: 1) 自住樓又一居複式聯名單位,2012年1600萬連車位買入,現值2600萬。欠按揭1100萬,由於想換樓, 暫不考慮轉按,而且硏究過各種方法也很難甩名。明白諗sir建議可租,但妹妹經歷租樓三年半搬五次(業主賣樓趕客), 有點怕怕。 2) 沙田富豪車位兩個無按揭,買了兩年。75萬一個買入,現價跌回80萬一個。月租1800一個 x 2 = 3600月入。 3) 石門新鴻基工商單位樓花,500呎600萬。由於每個單位有獨立去水厕所,潛力較高,已付兩成,明年收樓。 4) 英國曼徹斯特一手新樓,三年前130萬買入一房,今年五月已收樓,發展商保證頭兩年6厘回報,月租6500元。剛獲獅子銀行批七成按揭,息口3.75%。 5) 英國曼徹斯特一手新樓樓花,兩房連一車位,兩年半前買入约180萬,已付四成,明年初收樓。     其他: 1) 一百萬藍籌股票。 2) 15萬美金澳豐銀行保本外幣對沖基金,保本及guarantee 8%一年。 3) 老公有月供3000基金,供20年,只有30%回報,年輕時儲蓄買入,已供15年。 4)MPF […]

Read more

公司債E餐落幕,收息劈炮唔撈有新選 #1904

本人拜讀諗sir文章已有段時間,由於近日煩腦太多,希望向您賜教   本人42歲有盤飲食生意,每月收入約20萬,近月生意下滑,生意少之下更覺困身,故想賣走生意(贖身)   有些現金放在獅子尚玉戶,大概90萬美金。希望將此一戶口搬去新加坡,子女已高中快將成人,數年後或隨太太及子女到外國生活,每年放一半時間係外國   由於銀行產品複雜及有輸錢經驗,投資利用工廈及車位為主   自住樓連車位約2600萬而欠銀行1000萬,供樓3萬幾 工廈自用760萬已找清 工廈投資用500萬欠銀行210萬供只係數千 車位三個,當年一次比哂錢買入相鄰,買入價50萬幾,而家成140萬幾。敢講此已是本人最好投資,賺成3倍,早年買股票, 基金全無甜頭   如何利用上述資產令我可優悠生活,真係好似銀行成日講個隻咁? 再次感謝諗sir ,望抽空教     ANSWER: yes成日係銀行分行見到的優閒海報,最尾個客都不能達到,原因你明白的! 隨著樓房在海未來升值存疑,債變成一項易明又提供穩定收入,仲可四圍拎走跟你去外國的投資。當然筆者2012年至今不斷提出: 樓房提升之租金收入可隨通賬上升/跌,是部署退保的最好夥伴,連買債買股都做唔到。即係你買樓今日收租15K,廿年後如大通賬來臨,租金收入能升至25K去抵銷銀紙到時唔值洗的情況。今日人民幣都為了貿易戰,眨了近5%。所以銀行內含值從是虛幻,請緊記。   另一要點是香港人忽略的,就是資產的可攜性,這點反而內地人很重視。那你問為何內地人仲要買香港樓? 何不攜至外國? 要知香港為內地人成立公司較外國易,有了公司又有人幫佢整埋收入,何不問銀行借錢買港樓買個方便? 加上港樓用美金計,脫了人仔,已為內地大戶完成了兩任務之一。至於第二任務,當然到瑞士或英國澳洲開個當地戶,不少金融界人仕已從客中聽到厭: 「拎到去外國既錢,先至係自己既錢。」   拎去外國除了現金,買債或某些基金係方便的。例如你有條渣打債收緊7%年息,由於債是全球性,你下個月將債射去澳洲,收入就跟你去左澳洲了。至於債基亦有獨碼ISIN CODE,要做多個手續問問海外銀行有否代理,有才射去。債基的月月派息,比直債半年先派一次,各有相勝。有資產者應將分散資金到海外儲存中心為主任務、次才是求回報。   若讀者夠膽做大手術,可將自住樓變賣套返1600萬。畢竟市值高既樓近10年都升得慢,因按盡只五成,升左都唔易加按套錢出黎,及承貨者要成過千萬做首期,唔易搵。早年賣50萬的車位,估計都幾偏遠,建議止賺。筆者賣車朋友已講近月在28car想放走車都唔容易,由往時減到價即有人問,到而家偏門車款點賣廣告都冇人應。同一道理,準備跌市最後手上揸都要有大路貨,例如大屋苑兩至三房,例如渣打或大銀行出的直債,而唔好咁偏章買農地博升。   賣左車位同自住樓成2000萬,可將一半錢投入私行,筆者早前為103舊生攪過新加坡私銀聚會,不少人而家再問,但因為講者見香港情況唔想飛過黎,可能要再等一下先攪。一半即1000萬可考慮下方直債   保誠 6.5% @$114 渣打 7%@ $112 東亞 8.5% @$100.6 路勁 7.95% @$92   1000萬分散買上述四直債,唔槓桿,平均收都年7.5%。若私銀提升5成槓桿,買1000萬回報為(750000-100000) / 5000000 = 13%。這世界如你資金夠,係有保住本收十幾厘年息既投資。 […]

Read more

債基、直債、學生宿舍、REITs ? #1895

諗sir   從朋友介紹得知你,智慧及知識在我輩之間流傳,獲益非淺,想請教我倆夫婦如何製造被動收入,已讀8月份收息101班。夫婦都屬專業人士,42歲,月入共16萬/月,有子女三名。現住在和富中心市值1600萬單位,尚欠銀行400萬。享用當年H+0.65%的低息按揭PLAN。   三名子女在8-14歲不等,每月學費連興趣班共3萬元,全家支出約6萬,可儲約6萬/月。在香港主要存現金,有400萬,還有在上收息101課前試買了基金20萬收息6%,及後已知買錯將轉正。打算利用債基製造收入,亦考慮更多方案。   早年用太太名在葡萄牙買了物業,為取護照而買,要幾年後才可出售。買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值80萬歐羅。一直放租現時租金每月1600歐羅。   期待你的指教,感謝!   ANSWER: 製造被動收入與移民經常連在一起,這也難怪。如不用為口奔馳其實長時期旅行都無乜所謂,當然入藉埋外國享教育福利及醫療福利就更好。葡萄牙是歐洲各國中出護照要求算叫易的,移民監較短。由於近日blog中已有不少移民資訊,故本文不談國外,主談點去構建被動收入。   讀者日常支出為月九萬元,想就咁靠手上400萬去年產(9×12)=108萬利息,近乎不可能,所以應將和富加按取更多現金。自住樓超1000萬只可按五成,故可按1600萬*50%-400萬 = 400萬。按後讀者現金增至800萬。   800萬一注買哂債基B債,收12-15%年息就等於九萬蚊被動收入攪定? 當然唔好。投資現除了分散風險,最好更分散地域,讓錢在不同的權力之間游走。800萬留100萬做現金打底,其餘三注錢可做直債(英鎊)、債基(美金)、學生宿舍(留港)。   直債用渣打的,要執大家攬炒,息有近7%。當然20萬美金一條的直債,個價都升至$112。即客要付約22萬美金去收呢7%年息,即14000美金一年,都叫值得。更何況將來減息,利好高評級之國債及企業債。留意渣打除了美金債、亦有英鎊計價的。如有小朋友打算去英國讀書,買定條英鎊渣打債打底有利無害。讀者投入約180萬港元,收息110K一年,即約9K/月。   學生宿舍勁在可將租金回報DOUBLE。今年內地學生來港少了,然而筆者其中一個學生在星期一,都租埋最後兩間房出,6千6及6千8成交,一野收哂租。至於佢早前的床位,由於地點靚,一間大房開的兩個床位各5千租出。咁一間三房將廳改埋,有兩間單人房,兩間雙人房,共6個人,收租: 6600+6800+5000*2*(兩間) = 33400。足足將租值只17-18K的新界三房DOUBLE。而由於呢類樓供只需17K,故正現金流就是33400-17000 ~ 16500。投入只需250萬首期,因樓價700-800萬。   最後用債基,一半放B餐一半放E餐吧。B餐美國國債類,今年利好。E餐美國企業債,評級優秀一些的,低槓桿佐息好。320萬投入平均收息12%,即月月有32K。在收息課更會教授如何槓桿才令CALL LOAN少去出現。及讀者自己都留意到: 自己落銀行買的、同筆者提及之債基,兩者是不同。另外明白筆者已提了多次債基,若你唔想用,轉隻派12%年息的Equity REITs比你: AGNC。下圖有解,但僅為副選,有不少更高息的在下星期開課的收息104再談原理及點買 那三者共行,各自持不同幣值本位(美金、港元、英鎊)投入HK$750萬,被動收入為9K+32K+16.5K = HK$57500,已解讀者不少洗費之難。另外,佢仲有1.6K歐羅收緊租呢…加埋近80K了!

Read more

如何為將來移居作今天準備? #1892

諗Sir 你好, 本人剛上完收息101 (債券)和買樓003宿舍課程,並已報讀9月份的收息103 (報名電話號碼為90XXXXXX)。   有以下問題想向諗Sir 請教:   本人今年4X歲,大學碩士畢業並完成名校EMBA的課程,在一跨國企業任職管理層,年薪約二百六十萬另加每年大約一百萬的股票分紅。太太為全職家庭主婦,照顧讀小學的女兒。   本人資產如下: 1)九龍區一千呎建築面積的自住物業,本人單名持有,市值約1500萬尚欠銀行650萬,每月還款26000。 2)自用車位市值350萬,沒有按揭。 3)觀塘一工商單位市值380萬,沒有按揭,現收租每月10600。 4)直債/債基,股票和定期約1300萬, 比例為60/20/20,另手頭上有現金約400餘萬。不計現金部分,過去每年投資回報大約5至6厘。 5) ORSO 約現值240萬。 5)用了銀行的credit line 信用貸款約450萬,比緊2.3厘息。 本人每月家庭總開支連供樓和給父母約8萬,另外每年旅遊費用大約10萬。   本人希望5-8年後達到財務自由(不一定是退休) 現有三個想法,希望可以提升投資整體回報: 1)以太太名義買入一個市值約800萬的3房單位作學生宿舍,希望可以每月收租30000-32000左右。(以自己名作擔保人,最多按5成計) 2)用350萬現金,做杆桿買入直債加債基的組合,年收9-10厘息。 3)一和二同時進行(但要動用额外三百餘萬的信用額,非常接近銀行給予自己的信貸上限)   想問以上三個方案哪個比較可取? 有沒有更合適本人的建議?   謝謝   ANSWER: 大多數學生宿舍承租的時間是8月、12月、3-4月。8月最易明,因9月開學。12月因有客想「執位」,即換間更靚的房。最後3-4月學生剛拎到offer,有班心急L會簽約。如現在做學生宿舍,唔會趕到8月,雖宿舍施工期短同冇乜野執,2星期搞好,但問題是現在做有點做。到10月先諗開始睇樓應該更可配合,減少空租時間。   另外學生宿舍唔一定租比學生,大學職員會租,或者香港年青人都會租。由於讀者只有住宅一間,加上已40幾歲,同意再買一間住宅。留意工廈及車位投資不可取締住宅,始終債券、住宅及房託是主幹、車位同工廈是綠葉。當然如閣下盤生意經常接觸工商廈,你將工商轉為主軸可以。但本BLOG的受眾是一般人,工商廈一旦遇上經濟逆境可空租好耐,你留意尖咀加連威老道就知,工廈同境,而收租養老最慘是抵不過長空租期。相反住宅只要減些少租,大屋苑樓無話租唔出。   現時可先買債基,由E餐開始,試上B餐,再槓一倍去試收息是否可達10-15%。今年目標為做出比讀者原本9%派更高息,但用評級更高違約率低之債基。由於現金充沛不妨開首試150萬,再其後100+100萬咁加注達到350萬投入額。350萬收息平均12.5%,一個月有成36K息收。加埋學生宿舍有+18K現金流,完成此兩事讀者即有50K+正現金流係手,退休財務安排近完成。債基或直債可隨時射走去外國,起首時買美金版就得! 那5-8年不時去第度嘆亦可! 讀者之後再有錢儲,盡放定期及保本直債就可。例如早前提及了2028年CALL的保誠直債,派6.5%,我地初介紹個陣只104元左右,而家唔知是否關本BLOG事,由110再升至113。打從年中不少港人都打穩守,債券受青睞合理。   留意讀者反而應多做定期及保本直債、債基限在300-500萬而樓再添一間就可,因錢比較多唔使咁博。點都好,將有剩錢就買股票之行為,幾時都反對。股票市場風險高得同回報不成正比。   另外建議考慮將錢存到海外及為小朋友讀書打算。一旦香港資金被人凍結,武功盡失。何不將錢存在新加坡瑞士或英國,那就好似李超人咁笑傲江湖? 之後有錢剩可逐條直債咁買,保誠渣打恆大慢慢儲,夠800-1000萬可開私人銀行戶口去壓低借貸成本,收息101已授槓桿直債之技。如有一日真係要離開香港,將自住樓賣走套一千或幾百萬,連埋直債,估計就當英國,都夠錢移民。如唔想睇波或嫌歐洲好悶,拎個PASSPORT然後身在香港都可以。同時有時間亦可透過槓桿ETF去參與市場,小注怡情。好似上圖黃金礦商的ETF,由一季就由$35升至$73,比起買黃金本身好很多。另外也有派高息達20%的REITs,扣埋稅也可賺不少。明白原本派22%的mortgage REITs因事不能買,但市場上有兩個替代品,下圖為其一。我們收息104就談ETF及REITs。  

Read more

財務上如何防災及做好保障? #1880

我是你的忠實讀者,剛上完收息101 。  本人和太太皆43歲,兩人底薪月共13萬(我9萬,太太4萬)。本人打工多年,一直想嘗試自立門戶做小生意。想請教諗Sir,  如何利用現時資產產出更多被動收入,即使將來生意不好,也不用擔心生活。 現時收入   我:月入9萬 太太:月入4萬 每月儲蓄 : 4萬 資產,全為聯名擁有 物業 買入年份 買入價 現時估值 未還按揭 月供 租金 九龍三房 2016 1250萬 1450萬 600萬 24000 自住 港島東兩房 2012 250萬 520萬 180萬 7000 12000 港島東一房 2014 250萬 380萬 150萬 6000 9000 新界村屋 2015 320萬 380萬 140萬 6000 13000 合共 2070萬 2730萬 1070萬 43000 34000   股票:100萬煤氣100萬其他股票 […]

Read more

產出五萬被動收入退隱 #1876

諗sir 您好,本人巳報7月買樓001,003和收息101,十分認同要及早理財達至財務自由,唯現在有幾個情況希望能給予些意見。   本人29 歲,自己和太太做生意做銷售業,收入為主平均約100K 至500K月入兩人,現兩人住新界西洋樓約每月供7k (自己名),   在2013年210萬買入現估價400萬尚欠120萬,在2018年12月買入元朗park yoho價值744萬2房(太太名)因小朋友給媽媽照顧,媽媽住天水圍為了方便見面所以買入park yoho,但上101之後十分後悔,但無辦法為有過3年再賣出,現金只有300萬故需要更強正現金流及資產配置,另姐姐可借出名字可以幫忙買樓投資, 現考慮白石角新盤一房,想3年後即放,因為旁邊呎價18000起跳 應為有水位   如果抽不到白石角新盤另外考慮緊8月荃灣映日灣新盤一房18000呎因為地理上荃灣很不錯,收租容易升幅有保正,本來想跟諗sir同事做學生宿舍收租,但在資金缺乏下做不到   問題一.我想35歲前財務自由,本人和太太十分節儉月入5萬被動收入已可達到自由,我應該如何改變我手上的爛牌 達到財務自由呢? 問題二.白石角和映日灣兩新盤值不值得買,和應該如何選擇? 問題三.如果買二手樓應該買什麼區份做投資? 有朋友因等錢應急想放一個荃灣花園兩房高層單位480萬現估價500至550萬,但因為無車直接到地鐵所以怕難放租,所以考慮當中… 問題四.如果買洋樓做劏房應該找什麼區份? 因本人自小讀書不多,所以文筆較差請勿見怪 希望諗sir同各同事身體健康,生意興隆 我的「課程編號」「收費專欄編號」:TELY57TELY58   ANSWER: 如果讀者仲成日諗買樓有冇水位呢? 佢應該好快再後悔一次。投資如想靠水位賺錢,要買股票,主賺價的。買樓買債是照顧投資中保守的一部份,主賺息的。留意沒有一投資物是賺價賺息皆宜,你成日搵一項價息齊賺既野,是銷售人員為你做的前設。你成日諗而家是否好時機及有否水位? 是銷售常用語。為何銷售人員不和你討論呢間樓或呢隻股是否合符你個人需要? 為什麼經常帶你睇水位這些客觀因素而唔為你度身考慮? 這亦是筆者堅持每天回應個案之原因。我們不敢說和廣大SALES對抗,我們只是為你選些好的,有人做緊(的投資)而感開心的,及真因應你情況而提及的。   映日灣我地唔想表示太多,但留意隔離的柏傲灣即供那批業主,年底就過3年SSD了,會令區內放盤急增。至於18000蚊呎係咪抵? 那又勞煩大家search爵悅庭2003年發生什麼是? 剛好又是映日灣另一邊屋苑。至於讀者個人能否是否可負擔到一買之後樓價下跌的情況? 手上只300萬現金,不算少,但1000萬樓跌3成已無左。所以看一些500-700萬的樓,既可高成數上會亦較易負擔,讀者請明白: 買樓最後看自己能否負擔,而唔係呎價或後市。施老闆都大方承認過佢睇錯後市,中環中心幾億就買到一層有人都認為好抵,但咁既分析,能否在亂世而立呢? 荃灣花園樓齡已過40,加上是荃灣內計次選區域,應到該區了解一二。     10-50萬月入下暫只儲到300萬,那收入上升仍是近來的事,讀者更不可太急進,小心經濟真倒行就先殺一批冒進人仕。二手樓又是大屋苑,租出率很有保證,當上已提什麼屋苑較可取,但更要緊是選取良好單位,買樓001已授。讀者借貸力如佣金可證明到七成,借貸力可達3000萬之上。可繼PARK YOHO後,再用自己冇樓的優勢上間大屋苑樓。預算600-700萬合適了,然而讀者收入波動加上銀行借錢不太利佣金為主者,讀者預買樓不能成其理財主軸。   另一端,是高薪公務員,佢都就應集中儲樓,利用易借優勢讓買樓成理財主軸。讀者如打工應想辦法將收入變成自己公司收入,從而改善借貸力。若已有自己公司就用買樓003借貸力由無變有之法,執靚盤數。   樓隔2-3年買一間就是,至於想求急成35歲退休,可用債基。若讀者要5萬元被動收入: 買公司債為主E餐,派10-12%年息,需500萬本金產出5萬月入 買美國國債為主B餐,派15-18%年息,需400萬本金產出5萬月入 買非美金為主新興國債的A餐,有點博,20-25%年息,需230萬本金產出5萬月入   當然A-E餐可混合便用,筆者收息103舊生討論區會講解最新對每類型債的睇法。   至於學生宿舍可將租金DOUBLE,裝修費不高,暫不明白讀者說唔夠錢做,係咪佢自己理解錯。或需詳細了解各投資物的詳情。

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室