錯誤理財示範 #1859

你好諗sir,    我係報讀咗你TEDV66嘅學生,已留位:TEDV6619 而家係人生交叉點,希望諗sir 可以畀啲意見   我先講下我個background: 我44歲, 月入$69,000,  年尾bonus可能有兩個月 老公51歲, 做銀行月入$40,000, bonus大概一至兩個月 冇小孩   每月洗費: 供樓$30,000 (如果減左mortgage-link,實質供樓大概$24000) 供養父母, 保險, 管理雜費$20,000 自己同老公夾埋每月使$20,000 Total $70,000   共有資產: 自住樓三房,九龍區,市值1100萬   出租物業兩個,兩個都over 32年 荃灣區兩房市值$600萬 租金$14800  九龍區一房市值$510萬 租金$12500 住宅物業市值共2210萬   車位三個及一劏工廈,total 市值700萬, 全數出租   所有租金收入夾埋每月係$42500   現金 今年6月轉按 按出780萬 所以现在有現金有八百萬左右。 其實夠錢還曬啲按揭。   不過因為我諗緊好唔好退休,所以就轉定按先,我怕將來冇入息證明不能夠轉按。亦都順便拉長返去30年。   呢八百萬現金: 我買咗半條恆大直債10萬蚊美金 100萬放咗喺人民幣定期(N年前做落) 另外400萬就放喺mortgage link戶口 […]

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4萬人工、40歲4間樓、仲有3間黎緊 #1844

(編按: 本文頗長,心急勿看) 諗Sir你好,本人已拜讀閣下之【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息101, 103, 將會上收息104及買樓003,本人早年只偏重於投資物業及股票,因為以前覺得其他投資物太深奧,坊間五花八門的投資書籍看到頭昏腦脹,在一知半解情況底下買又怕輸錢惟有選擇放棄(其實股票都輸唔少,因為以為識…還有接收很多人聲稱的【內幕消息】,殊不知經常中伏….苦笑)。自上你堂後及讀完你的書後,方明白坊間還有其他投資物也未至於太複雜,希望日後累積實戰經驗後可以駕馭例如債基及嬰債等工具…惟現階段仍處於迷茫狀態,本人收入主要靠佣金,收入不穩定,近年有走下坡趨勢,父母開始年長,女兒開始長大,相信開支會持續增加,所以對前景有所擔憂,請諗Sir指點迷津   本人 41歲 (固定底薪收入12K,其餘佣金收入不定,年收入有360K-500K) 太太 34歲 月入約18K 兩個女兒,9歲及11歲 父母已退休 本人持有流動資產 本人 太太 股票 10萬 股票 1萬 基金 4萬 現金 30萬 現金 140萬     父母持有流動資產 父 母 現金 40萬 現金 50萬 本人持有物業 #1. 新界西唐樓,樓齡44,已做套房(銀行估價3.5M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款1M,按揭借款人我太太) 當年未有辣招,貪得意用了我加太太兩個人名持有 #2. 新界西唐樓,樓齡40,已做套房(銀行估價2.6M,我100%業權,按揭欠款0.53M,按揭借款人我自己)我自己名持有 #3. 九龍東洋樓,樓齡46,已做套房(銀行估價4.3M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款3.08M,按揭借款人我朋友)用我朋友名持有 #4. 新界西私人屋苑2房,樓齡44,自住(銀行估價5M,我100%業權,按揭欠款1.87M,按揭借款人我舅仔及我名做擔保)用我家人名持有 #5. 元朗車位,自用(銀行估價1.4M,我100%業權,按揭欠款0.27M,按揭借款人我自己)我自己名持有   父母持有物業 #6. 美孚3房,樓齡45,父母與外婆及工人自住(市值10M,已供滿)父母聯名持有 #7. 港島東車位(市值2M,已供滿)父母聯名持有 #8. […]

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無一千萬現金你唔應該睇既CASE #1843

諗sir你好,   本人剛剛讀咗收息101課程(TEDV63), 獲益良多,對收息開始有些認識。亦已經報咗諗sir其他課程:買樓101、103和收息103,希望讀後可以掌握更多投資知識/技巧。   本人今年55歲,預料會在一年半載內「被」退休。老公60歲,已退休。我們財政獨立。兩個兒子已長大成人,可以獨立。   現時本人和家人沒有物業,租住港島海景三房單位(月租33k)。大部份家庭開支由我老公負責。本人月入168k, 個人每月開支及供養父母約60k.   現有兩個問題請諗sir指教: (1)如何可以有月入100k? 以維持退休後生活。債基/直債如何分布? (2)是否應該買樓投資或自住?本人是否已無法取得銀行貸款買樓?   本人現有資產如下: 港元存款 800萬 美元存款 630k 英鎊存款 200k 英鎊債基 100k, 月收4% (一年前買入) 港股+實金+黃金ETF = 港元150萬 人壽保險+危疾 = 港元350萬 多謝諗sir指教!   answer: 讀者人工當然高,但用人工追資產膨漲幅度,終歸都係輸,此點由讀者自白見到,否則就唔會有今天來信,筆者亦唔可以用四堂課共廿幾小時課程將十六萬月入者困起。看倌如認為本個案現金過千萬又話離地,大可close本browser或將內含方案金額自行scale down。   買樓一事未到絕望,但預銀行只批到十五至二十年按揭比讀者,做唔到三十年,除非佢係公務員及有長俸。住宅拉20年還都見到些功用,你保持15K八成上會供間600萬樓,供得15年你發覺15K買唔到好多野,當時人工及租金都升左但供款不大變,這就是買樓將通賬拉到自己一邊幫手的威力。還未計大屋苑住宅之空租期,一般比車位同工廈短。   老美又再減息放寬銀根,再次證明政權一旦慣用加印貨幣去解決問題,終其滅亡之前都戒唔走呢鋪癮。從古至今,最低消費都要北宋轉南宋去彌補濫發貨幣之後果,重則全集團被滅而最慘係平民。然而有人用此等遠因(例如美帝崩潰、減息最終引致大衰退)去解釋今年恆指升跌,註定出錯。留意筆者是用遠因,同你解釋你供十幾廿年樓之後的好處,遠因只解遠果,近果不應用遠因解,做分析要留意。   港島樓不要買,港島比九龍同新界樓跑輸,都唔係筆者第一個講啦。無心水就四小龍、想再平就沙田圍繞市中心之大兩房,雖佢地未算最好但四平八穩。上述屋苑由500萬入手至1000萬都有,可高成數首期上會後再借返比朋友住,讀者在買樓001會更明白點去做好降低風險及更細緻選屋苑及間格。由於只簡單買後租出,讀者只能預供租相抵現金流為零。至於近排買樓003增補內容有關將屋板間轉做學生宿舍去提升一倍租值的,筆者認為讀者未需咁做,搞好第一間收租樓再算。部署第二間樓就有正現金流。   人壽買得太多,為何兩個仔已出身都要花錢供呢350萬人壽呢? 至於醫療夠就得,醫療做得好,危疾可以零。留意到每每筆者走出黎話有人保險買得太多,梗會惹到一批人惡意留言。至於英鎊買債基,是否因讀者有移居英國之打算? 如否,可能又中招。在未上堂前係銀行安排到低績效之債基唔在講,仲要30萬英鎊被食匯水,1%已經係300磅,3000蚊港紙,而呢個唔係叫收費。你明白你不斷係銀行買債基之前問有冇收費? 其實債基唔收你費又點話呀? 大把野可將你上檯。   黃金筆者前日(#1839)文章講左,有用但唔表示而家用,天都未黑你咁快拎個電筒出黎做乜? 較好的鋪排是63萬美金當中抽13萬轉做港銀成100萬去買樓,暫忍受零現金流,當賺個經驗。睇重結果既人常一無所獲,常重經驗檢討得失者最終能勝,此點筆者都貫徹著。淨63-13 = 50萬美金即近400萬港紙,照用美金投入直債同債基, 直債: […]

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四十歲做自己喜歡的工作 #1829

諗sir,你好!本人現時是收息101學生(tedv63),一路都有留意你的blog及欣賞你的務實投資見解,本人沒有太多投資/理財經驗,現在想請教你如何部署可達到月入100k的被動收入,多謝指教。   * 本人40歲,月入80k (7月後會離職,轉行做自己一路好想歸回社會的工作但先要守兩年冇入息) * 太太38歲,是housewife *兩位小朋友入讀IS   7月後合共每月收入=65k – 租金#1 – 16k – 租金#2 – 45k(會租出自住物業) – 定期入息 – 4m @3% avg = 10k(7月會全部到期)   合共每月支出:120k ,以包括 – 另租房子30k, 兩層樓按揭支出36k   現金6.5m 樓#1: 1房市值6.2m, outstanding 2.4m 樓#2: 3房市值21m, outstanding 6.5m Investment objective: 希望可做到有月入100k達到每月收支平衡及可爭取額外穩定回報   自己初步計劃分配如下,請指教怎樣更好部署 – 500k作為日常備用金 – 3m bond funds @ 10% with […]

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一年內做好90k月入攪定退休 #1820

諗SIR 你好, 本人是收息101, 103 的學生 (TEDV5509),獲益良多。 本人今年52 歲, 太太45歲,合共月入十萬, 收入和支出:本人同太太月入共$100k, 月儲$70k。 (不包括租金收入 $44,500, 債基利息收入 $28,000) 資產:   自住樓:灣仔單幢樓3房,單名。市價: $8m; 銀行借款餘額: NIL    收租物業: 離島村屋 太太單名 x 3     市價: $2.6 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $6.5K     市價: $4.5 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $23K     市價: $3.5 m; 銀行借款餘額: $400k, 租金收入: $15K 利息: $500   債基 $2.8m, 每月利息收入$ 28.5k  現金$7m 打算投資另一個物業來收租。現時是否適合,那區比較合適?二房定三房?已報讀買樓001 (TELY57) […]

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理財首步、必閱此案 #1818

諗SIR你好!   大學時期已經有閱讀你的文章,  亦報過收息101課程 數年前亦有向你提問意見 #1052 3年過去, 儲蓄計劃大致按如期進行, 投資主要以收息股及優先股為主 (每年7-9% 回報) 現在與家人同住, 但打算將來1-2年上車 (如#1052所計劃, 短期目標: 30歲置業及結婚)   28歲 資產: 30萬現金, 股票/ ETF65萬, 優先股80萬; 黃金20萬 收入: 110K (預計每年升10K) 支出: 每月35K作家用及個人支出, 每年150K供保險及稅 每月可儲約60K 想問諗SIR 置業: 如打算將來在離島/大嶼山居住, 暫時目標600-800萬樓.你會建議 (1)直接購買那裡的物業自住 (2) 先購買市區新盤並放租, 再自己租住大嶼山物業? 鋪路: 打算3-5年後按能力再作第2次置業, 供放租用, 現在開始該如何佈署? 投資: 投資組合中優先股及ETF比例頗重, 惟本人在股市眼光較差, 往往回報不佳; 請問諗SIR有何建議?   當日得諗SIR指點, 盡早開始投資路 現在處於另一交叉點, 還望諗SIR指點, 謝謝! 感激不盡! […]

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如何為投資項目評好壞? #1810

諗sir 您好,   我們兩夫婦48歲,已一同報了收息101 五月班,現想請教問題如下: 我們月收入合共20萬,另每年60-70萬花紅, 希望十年內退休。   資產方面如下:   – 九龍塘聯名自住樓連車位2011年買入1600萬,欠銀行1120萬,曾套了少許資金投資,現市值2600萬 – 英國兩層樓花一連車位,今年底和下年收,仍有六成未付約二百三十萬,會申請樓按,租金收入頭兩年保證6%. -香港石門工商厦一樓花明年收,買入5.88M, 租值約3%, 因有獨立水爐喉厕,位置電梯旁,比同區較高值,現摸貨價 6.8M. – 沙田富豪兩車位,已full pay, 去年買入1.5M, 現微升至1.7M.  租出每個1800蚊,已收全年租。 – 一份2009-2024年月供1萬基金,累積回報率只有16厘,現值一百三十萬,另一份老公月供5千基金2025年完,现值一百萬。   以前拼命工作,尤其找一些項目投資。 – 一份去年投資離岸保本對冲基金15萬美金,年息8%, 隨時可以取回。 –  現金320萬,股票藍籌70萬。 – 另MPF自由行投資了美國及港股基金,現值230萬。退休才可取回,兩年回報30%.   兩夫婦一直專注職場上打拼,只有時間心力放在保守投資項目。可是看了諗sir的訪問和blog之後突然清醒,覺得月產現金流仍然很低,不足以財自,現有問题如下:   我們想換同區二手有花園樓作退休之用,樓價約2600-2700,想先賣現在單位再換,拆名,可以嗎? 怎樣可以提升被動收入?正考慮賣了兩個車位。希望每個月有六至七萬。 其他資產應該怎樣處理?希望十年內可以退休,達到財自。   非常感謝,並十分期待上課。   ANSWER: 計一計現金流產出效率: 富豪兩車位,投入150萬,收租3600,產出效率為2.4% 石門工商厦,雖未收樓未有經市場證明之租值,但講者話3%姑且信 英國兩層樓花一連車位,投入約540萬(當中230萬未付),市場租值不詳,頭兩年租金有(6% of 唔知乜野),因為讀者冇講及收樓時單位市價幾多唔知。我們先簡化,就比佢當產出效率為6%。然而此段已夠出此項投資其中兩項不明朗性。   筆者唔明讀者工作上是否咁鐘意聽人講,好似投資咁佢聽人講石門收樓時有3%,佢就信。英國樓保證6%明白,但當時該英國樓的市值為何又是異數,樓價未知令租值是高或低於6%又不明。如果佢返工個陣都係咁,確實香港就真係太好搵,無決策有人教莧咁返工搵十萬銀一個月,筆者相信當中有些事,或許是筆者單從讀者來信而未明的。   至於「離岸保本對冲基金」,「離岸」指公司冇係香港註冊,或者到時搵人告都查冊唔到既公司。「保本」是指由該可以查唔到冊既公司保本,「對沖」是指投資策略不一定是單邊睇升或跌,是利用市場之暫時失效(inefficient)而落盤為此作單/雙向盤對沖。留意有人為了幫客人賺錢將基金錢買入自己親家姐間公司既股份都在所不惜(虛構情節),故筆者不會投資於規模較少的投資計劃。亦希望讀者投資是在匯豐銀行於開曼群島的離岸公司旗下基金吧,如果咁問題就細了。 […]

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40鬆歲就唔使撈 #1800

諗SIR, 本人在兄弟幫 BIG BOY CLUB睇咗訪問你既節目, 再到homeblogger睇你既文章, 並已報讀你五月份收息101課程, 但想早些請教諗sir, 希望在上堂前可先安排部署. 本人和太太42歲, 兩名子女. 因十年前創業, 幾年後幸運地以高價賣出業務, 故現在靠收租和收息已退休幾年. 資產如下: 物業 – 5個在油尖旺的舊單位(40-50樓齡), 市值大約3千2佰萬. 1個自住, 4個收租. 租金大約70k 幾個外國單位, 不過租金主要留在當地銀行, 到當地旅遊才用. 現金 – 香港現金太約有3佰萬 以前經常和國內做生意, 故有大約1千2佰萬人仔在國內做定期和收息產品, 4-6厘不定, 不過大部份至少要做5年. 本來靠收租和收息生活已很穩定, 不過近年兩名子女相繼到英國讀書, 支出亦相對大增.   1, 希望請教諗sir如何利用手頭資源最大化, 可收取至少10厘以上穩定低風險回報以增加收入? 2, 相信其中會以樓宇按出以槓桿將收入再放大. 但本人和太太已退休沒薪金收入, 還可以做到這效果嗎?   3, 只利用香港資源便可? 還是建議把陸續把到期的人仔調回香港再利用? 希望諗sir能給予寶貴意見,感激不盡 !   ANSWER: 我地都話40歲前退休既人大有人在,今日個案又有一個。有人話「40幾歲就唔使撈好犀利, 憑咁就要聽佢講個市跌到幾點」…  那只好說大家看的事情高度不一。明白不少剛入職場之年輕人看筆者文章有感離地,只好說「作者文章如何,讀者也就如何」,如你想跟高資產一群中學習而成長,除了筆者的blog及課堂你認為仲有咩地方? 你公司? […]

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讓被動收入達100萬 #1799

諗sir: 久聞你的智慧和眼光,現請教閣下我倆夫婦怎可善用現有資產製造被動收入,已報讀5月份收息101班。 背景: 夫婦均是專業人士,perm jobs, both age 42 共收入: 24萬per month 子女: 3 名 (10~14歲)   聯名資產: 港島東 藍灣半島一千呎,買入 750 萬,現值1600 萬 尚欠銀行400萬 用H +0.65, 7成按揭 月供18000   自用車位一个,買入58萬,現值150萬,尚欠銀行30萬 H+0.7, 月供1600   妻子名下: 歐洲物業,買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值100萬歐羅 尚欠私人貸款港幣60萬元。 一直放租,現時租金每月2000歐羅 註: 為取居留權而買,因此要2020年或之後才可出售。 現持有現金400萬港元   支出: 三子女每月學費連興趣班共4萬元 全家連父母家用支出約6萬元 期待你的不吝指教,謝謝你。 M 君上   ANSWER: 數天前倪匡老師在香港電台的訪問被網上炒作,指其早年著作《追龍》,故事說東方有一個城市將會滅亡,原因不是什麼天災,而是因其優點盡失。訪問中老師承認此城市正是香港。      香港之亡,見於本案讀者。讀者都算高收入一群,亦好聽曾特首話要生夠三個。然而讀者已拎歐洲護照,三個仔女究竟會否為香港未來出力? 大家心中有數。香港具視野的一群將往何處? 大家唱唱國歌,想想讀者,就是了。至於淨低什麼人? 筆者不時都會路經尖東,在港晶中心的地庫層,發現不時都會有批同胞在廁所門口開會進行傳銷激勵聚會。一轉眼上到地面,見到中午時份最受歡迎的鋪頭,就係買包點拎走的,一批人將包當午飯食唔知係咪想瘦身? […]

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40萬月入39萬租金收入點理財? #1797

你好,諗sir, 本人也在網上看過了很多關於你的影片, 聽了很多諗sir 的心得和跟你學習,多謝你.   本人38歲, 跟太太同年, 有一個女兒和一個工人姐姐, 現住在阿麻買落的居屋,平均家庭每月支出大約三萬, 從事電子產品零售及批發生意,平均每月收入40萬 (已扣除開支), 現有固定資金大約350萬 , 上年以太太名購入了樓花,價格$9,822,200, 樓花尾數$8,839,980 需在6月付款, 入伙期預計在2021年年中至年尾, 在銀行做一按和二按, 一按批了$488,1000, 二按批一成,   另外我也在恒生買了45萬新興市場債券, 並計劃將按揭的款項做其他投資 ,將投資每月的收益想用來買萬用壽險, 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 定息每年4.8%, 存放3年, 請諗sir 給意見小弟, 這計劃化算嗎? 或還有其他投資意見   另外本人也持有日本大板有七個單位 1.一個 中央區公寓扣雜費每月收入85000日元 2.一棟三個單位地舖租金收入每月75000日元+二樓租金收入每月75000日元 +三樓丟空未成功租出 3.近難波公寓每月收52000日元 4.鶴穚一戶建租了做民宿業務的每月收入143000日元 5.在阿倍野半死場的地舖丟空了,每月支出35000日元的管理費加房產租 我間日本公司已經營了4年,主要用作收租金, 沒有其他, 想做大公司的賬目, 主要想在銀行做容資 請問諗sir 有什麼意見可提點?   ANSWER: 讀者的租金收入為85000 + 75000*2 + 52000 […]

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