買債係指呂小姐恆大被斬倉個種? #2041

你好 ! 我們會靜候學校安排。 我們有問題 急需想請教諗Sir 可否代為轉交?   諗Sir : 你好! 無意中在youtube 見到你的節目,睇你節目好耐了, 有點相逢恨晚的感覺。我倆是60歲的人士,有一納米公司仔。 我倆已報名參加101收息班,但因疫情的關係尚未上課。有一急切問題,不知可否得到你的指點,現簡述我們的資產負債情況。 資產 : 1)  自住住宅( 42年 )              價值約1800萬       位於堅尼地道,有蓋車位  價值約200萬 2) 自用寫字樓(8年) 2000呎  價值約2000萬      位於觀塘 海濱道 3)  出租寫字樓(8年) 1850呎 價值約1800萬       位於觀塘敬業街,租金48300 4)  個人現金股票 :  100萬 ( 先生)                                   50萬 (本人) 負債 : 1)   三個物業共欠銀行約900萬, 月供10 .2萬 […]

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12層樓揸手點解要逆市對沖? #2029

您好 ! 諗 Sir   本人係 上年 9月103 畢業學生, 有感現時市場過於波動,心感不安,懇請 諗 Sir 賜教   本人資產多與家人合資, 全部有收租收入 1, 九龍區 (單棟洋樓)              市值 : 3.3m 貸款 : 500k     回報 : 15.5% 2, 香港大學站 (單棟洋樓)            市值 : 5m       貸款 : 800k 回報 : […]

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被肺炎抽到應受傷的舊生 #2018

諗sir,您好呀,再次可以請教您,感激不盡。上年度報讀了您的課程,獲益良多。   其實我就係你個案 「#1656,38歲八間樓在手,葡萄慎入」個案。現公司主要從事飲食及教育生意,因肺炎關係,中到正一正,每月由平均收入60萬,降至可以勉強打和或微蝕或微賺,幸好我和太太也買落了一些物業,現況更新如下:   市區自住樓:估值 3100萬(欠銀行1150萬)每月供款$45000。 市區三房套單位:估值 1700萬(欠銀行680萬),每月供款$24000,收租$30000。 市區三房單位:估值 1400萬(欠銀行520萬)每月供款$20500,收租$24000。 啟德區一房單位兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值1000萬左右??各只出租了$13800,生約,但又撞正肺炎,就算沙中線通車都唔敢加租住。 新界區三房單位,入伙半年,現值1150萬(欠按$500萬)每月供$19000,收租$20500。 啟德區地花四房單位,買入價2200萬(欠銀行1130萬頭按,600萬二按),現已上會供款 $40000 + $20000,現收租$31000。估值$2600萬左右。 康城區兩房單位,現值750萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$13800(出租給親人,如市值租金應$15500)。 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。 啟德車位一個,買入價310萬,現租出$5800。   我和太太有私人銀行戶口,現金加起PB 大約加起有$1250萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。   現想請教諗sir: 我的資產組合,比兩年前有改進嗎? 我現時的現金(連PB)水平,你覺得夠防守性渡過這次難關嗎? 社會運動加上肺炎,我真係有啲驚驚地,我的資產是否因應作出安排,加強自己安全性? (我現工作能力上佳,還很勤力呢) 是否應該賣部分樓?係就應該賣邊一啲好? 我嘗試用期權,以儲貨形式買入黃金,目標買入港幣$500萬左右,你贊成嗎? 我PB主要買債券,多數是內地企業債,買的都是leverage後有8至10%或以上,現時還可行嗎?   諗sir,如能抽空賜教,感激不盡!   answer: 今日已答至個案#2018,而讀者#1656個案接近兩年前問,當年主張仍考慮開拓香港以外另一個資產儲存中心,及提出由買和記黃埔直債開始收息。時至2020年回望,很多人都爭相開立海外戶口,而誠哥對港人的影響已昇華至另一層次,大家都無再問佢既和黃重組後究竟是否穩健。   讀者在大市急跌後仍來信查詢,撰寫詳盡個案,說明了讀者面對困難時除了記得佢阿媽同老婆之外,仍留了一個小小的位置比筆者,收藏在心,用愛溫存。   啟德樓在兩年前已叫佢賣走,因為當時啟德(亦即九龍城區)屬18區供應之首。明白當時可能未過SSD又未收樓,想換都唔係咁易。現時收了樓開牌了,一房760萬租收13800,讀者話佢間樓市值或者值1000萬,不過筆者上美聯網頁睇過,啟德300餘實呎叫價就880萬左右,唔知成交可以幾多。加上約已簽13800估計要收一年,扣埋管理費一個月只收約11K,租務回報只1.8%,同定期差不多。   如同樣880萬加些少達1100萬,可以入兩間大兩房,或到新界東入手(細三房+細兩房)組合,間做宿舍租比人。而家個市差一間房都租成4-5千,三房原則一開五保守計都收20K/月,你話咁做係咪好過坐死間新樓收個萬餘蚊租? 加上新盤要賣唔易,啟德區大量放盤。宿舍有學生要租,返緊工既人都好受歡迎! 筆者有同事陪緊客去睇房,消化之前舊生改建好的一批宿舍,就當而家都有房租得出。   啟德一房唔會KEEP,啟德四房可以,其他都唔急賣。你諗下萬一政府出招幫新世界,比酒店單位改用途或者拆售逐單位賣,免得酒店拍蒼蠅。那市面揸一房既人咪再死多幾錢? 所以打從幾年前筆者在BLOG已講:「想死去啟德一房,無諗法的四小龍三房。」原因有興趣自己搵。   內地企業債要走鬼,今年頭半年都係美國國債天下,何不將內地企債轉債基B餐? 當然如有姆千萬港紙,成條100萬美金既美國國債成條食是可以的。否則用債基B餐入手美國債入場只10-20萬港紙,同樣做到9-10%年息。讀者用PB收左成兩年息,來文開心share之餘唔好忘記筆者伙記都要出糧的啊。   […]

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希望10年內做到財務自由 #2015

收息103舊生發問 諗sir 妳好, 本人今年40餘歲,太太是全職媽媽,一家3口,女兒讀小學。 現任某大企業高層,月薪約二十萬,另有年終奬金和分紅大約120-150萬。每月開支連供樓大約九萬。 現有一自住物業市值約1400萬,自用車位市值350萬,樓還欠銀行按揭600萬。其他資產如下: 1)環球基金約400萬 2)本地股票約100萬 3)本地房地產公司直債160萬 4)債基投入450萬另借800萬,然後買入了B餐,E餐和PIMCO GIS Income, leverage 後現收緊10-11% 5)大藍籌股票掛鈎ELI, 300萬收緊9厘 6)觀塘工貿樓單位市值360萬收緊10000租(沒有按揭) 7)現金400萬   請問對於上面的投資組合,有什麼優化建議?   400萬現金打算保留一半放在Mortgage link, 另外一半在找尋新的投資機會,請問有什麼建議?   目標是: 1)4-5年後換入一較大單位自住,預算2000-2400萬(未決定現時單位保留放租收息還是直接賣走) 2)希望10年內做到財務自由, 被動收入足夠維持現在的生活水平, 3)另送女兒出國讀大學。   謝謝   ANSWER: 450萬投入B餐原本盡可借450*3 = 1350萬,即450萬可當接近2000萬去投資。   估計由於讀者被告知B餐的槓桿水平將下降(但留意限期不是很多人說的二月),借那部份將由1350萬縮減至600萬左右,故讀者跟某些人將部份B餐轉了PIMCO,因PIMCO的槓桿水平無減。但留意PIMCO主買MBS(mortgage back securities),詳細不解,但像是2008年次按房利美出那些吧。PIMCO的十大持有中,大部份是MBS,相對B餐,大部份是美國國債,下圖展示了兩者的頭十大持有。由於取態不同,筆者對PIMCO有保留。 經過2月尾的跌市,估計讀者的股票掛鈎(ELI)要接貨,不少股票掛鈎的AIR-BAG只係10%-15%,2月尾一役已令很多股票的AIR-BAG穿哂,要接貨。貪那9%年息但只係做得3個月/6個月的年期,為咁少錢而大蝕做乜春? 股票掛勾在靜市等撈底時勉強可用,仲要分注做。但打從2018年開始的單邊跌市,用親ELI究竟是長年期達6個月以至1年的,九死一生。   如用一個月ELI,或者比你博到賺。不過做一個月ELI就當10%年息都只係令你賺雞碎咁多,明顯付出風險大而回報低得不成正比。   下圖展示其中一條本地房地產公司直債,過去一年由96水平升至100水平。由於讀者來文無講係邊一條,所以在該公司眾多條之中找一條之報價在下展示。過去一年價升4%,表現麻麻。加上讀者提的那間公司,有國策扶持但又未能受盡,有負面消息經常要食盡。唔係話差,不過用匯豐或恆大直債,起碼定位清晰,較好控制。至於利用美股系統低成本入手債券,要小心證券商倒閉之風險,百幾萬港幣放在外國券商,要睇下呢筆錢對你黎講多定少? 讀者40歲,應買一樓,或目標兩間。如50歲同情況,壓抑樓的投資,增加直債同債基。   讀者利用買樓收租加債基收息,差出10萬被動收入退休。條數係咁計:   新界三房720萬,借570萬月供22K,間成學生宿舍一開五每間收6.5K,租金共32.5K,正現金流10.5K,付出首期只144萬,現金流產出效率8.75%   債基已用B餐試到收11%年息無問題,可加大債基投入至900萬(即再加碼450萬),令每月收入增至900萬*12%/12 = […]

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300至1000萬淨值投資選擇 #2006

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片,不吹水有步驟,我認為你是實戰型blogger既典範。   本人38才太太近同 有仔有女,上年買了新樓1200萬三房在元朗,八成上會車出車入 早年的幸運加上努力,現時生意能月產20萬月入,當然近半年社會不穩定,月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平 工作原故,在亞洲居都有買樓,英國亦有一間,打算第時小朋友讀書用 現金近500萬 希望得到意見怎執好下列投資: HK青衣已補價居屋一間,市值500萬約可隨時租比人,而家暫時比家人不時返去住 日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空,投入約267萬港元 泰國樓90萬,在asok市中心,唔租比人自用 英國樓300萬,Leeds,收租折返hkd成10000蚊每月 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍,可唔可以買? 用債基取代一些物業是否化算? answer: 讀者收入不俗,可以考慮用直債。有直債,可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息,然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債,那何不自己買入直債?   當然不少學生無買,主因直債入場門檻一般20萬美金,要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低,10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。   讀者提供保險擺三年平均年回報約10%,五年共78%約年14%,條數係咁計: 份計劃一筆過投500萬,銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。   其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭,因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。 借了450萬,利息2.575%,年支付利息成本106875元。3年後如退保,取回5473407元,減去3年利息支出及還返450萬,實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金,淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782,回報約30%,好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到,有時更要貸款介紹費,因為抵押保險去銀行借錢,只係客有利而銀行煩,落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。   雖現時加息風險低,但由於保險3年間放唔到,不少人考慮直債槓桿,一樣做到10%年回報 CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60% 進取者更可用墨西哥石油公取,6.83%,LTV=60%   假設用瑞信(CREDIT SUISSE),六成上會,年息2.5%,回報為(9560-3000)/80000 = 8.2% 可隨時買賣,唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算,坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂,可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。   由於讀者資產現淨資產計有約1000萬,3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹,對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心,俄羅斯人首選英國,次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國,行動總比言語有說服力。至於債基,派息達年12-15%,由於讀者唔使太買樓擴大資產規模,用債基收息絕對可考慮。   經源自武漢的「新冠病毒」一疫後,鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定,香港咁多人撈保險開賓館賺錢,找數既日子將會來臨,有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打,已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國,被勸退,已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租,一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家,你問下香港班專同內地人移民英美既中介,佢地熟。   由於已有共值600萬既海外樓,加上自住樓已有,往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人,宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸,因為居屋本身住客及配套次等,而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份,這在買樓003課程有解,可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野,唔睇好青衣既。

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一個月賺13萬的債券投資(即8%月息) #1988

你好諗sir,   本人為你收息101(DV69XX)的學生,阿sir幽默風趣,令我本來很抗拒讀書的人,都能清醒完成課程,現在想學以致用,向你請教。   早年因家父欠債,很早投身社會。現在從事電子行業生意,略有小成,更騰出時間讀返大學,完成心願。於2007年買了樓之後再買,資產收入如下:   個人收入90K(有證明的收入約35K),太太閒工20K,有一子一女 年齡: 42 沙田三房1280萬,自住,已供滿 大圍三房1600萬,出租,欠下600萬 直債年息9.25%,投入26萬美金 英國樓劏房計劃,投入20萬鎊,收£600-700左右   希望有效產出被動收入,望諗sir明言   祝生意興隆 ANSWER: 沙田三房開始舊,可決定是否賣走換債。   進取 讀者如行進取可賣走沙田樓,將有1280萬返錢,拎300萬去做首期買1000萬樓,借比親戚住,而自己租樓。工作多年40-50k月租讀者有能力比得起,去九龍站住下無妨。再加些少錢可去紅磡海名軒,或跑馬地小別墅都可! 當然筆者只提出讀者有條件去嘆一下呢點,明白要同時尊重讀者生活模式。300萬首期間樓要供700/259*10000 ~ 27K,計現時1000萬估計租出收22K左右,現金流為負5K。剩餘700萬可分段投入收息101教授的債基收息,2020年用B餐40%加C餐60%較好,去到一月由於股幣都升,有人提出B餐升得比市慢。   大家留意買債就是升市時會跑輸,但B餐用美國國債為主,一進入跌市會提供很好防守力,槓桿後提供12%-15%年息回報。280萬投入收購$35000月息。至於420萬投C餐,投入C餐收10%-12%左右。C餐派息小一點但提供價位上升之可能。暫不提價升定跌,420萬派息36K-40K/月。B及C餐合共70K-75K左右,夠哂讀者津貼那5K多付的租或住更大的屋。   保守 行保守的不把自住樓賣,只將1280萬的樓其中六成錢加按,得768萬。讀者如工資不夠,可用買樓003的「借貸力由無變有之法」將人工重組。768萬其中一半投入B餐,唔好預賺價,380萬買B餐收息約$42000月,債基不保本但波幅低。至於另一半淨錢380萬可投入直債,直債是到期保本的。筆者早前在債市心電圖明言及於12月6日免費文章暗示提一隻直債:路勁,一開波IPO個陣都提過,寫文時最低$93,成個12月都約$100蚊報價,而家$107。用$100入貨計,買20萬美金的學生賺8%(2019年12月6日至今2020年1月中),即賺左16000美金(成13萬港紙),等於讀25次收息101學費,這個筆者樂於見到,亦唔駛佢請返我飲茶,這是精明又肯付出時間及金錢去學習者,應得之回報。未買既人可利用下圖幫手買債接貨。 12月6日文章 https://homebloggerhk.com/96718/   明白有些人唔會係93蚊最低價買,但如你是100蚊入個批,年尾賺唔少,派利是都起碼100蚊一封吧。   筆者發覺收息103群組提出的債,很多時提出後都獲一定升幅,故此在債市心電圖節目會更為慎言。而讀者將380萬投入直債收息5-7%左右,380萬都收19萬-26萬年息,月月都有約20K返。那768萬產出62K月息,有一半錢仲要保本,交易不俗。 當本文刊出之時,收息103同學在舊生群,應會看到新一集債市心電圖,會講一隻知名銀行的債券,派息5%,2023年會再變。若當時息口比而家高,派息會提。反而,派息會減。最令人留意的,是踏入2020年只15日,佢個價很走好(見上圖)。買入後如不賣走可獲到期保本之保證。   心電圖有上有落,但債市心電圖的債價經常只升不落,難怪咁多人鐘意睇。債基及直債由收息101課程開始研習。

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沙士成功撈底買樓、生活仍感飄泊個案  #1972

諗sir你好!本人已修畢收息101、收息103,並已報讀買樓001課程。   本人現年46歲,現為全職家庭主婦。過去努力工作和儲蓄,可恨並未有好好投資,白白浪費了黃金資產增長期。若現在不努力追趕,恐現金被迅速蠶食,生活質素將不斷倒退,故希望諗sir可以給我一些意見。   家庭狀況:丈夫49歲,育有兩名兒子分別17和15歲。夫婦二人向來財政獨立,從未過問先生財政狀況。離職後,家庭支出全部由先生負責,每月約四萬。先生收入每年120萬,不過他投資意識更薄弱。他的資產部份,暫且不作討論。   本人持有資產: -保險公司產品 渣打保誠理想人生/雋陞 $120萬 -渣打智富八年保險計劃 $100萬 -中人壽盈豐寶 $100萬 (由於投資傾向保守,以往保險顧問常說用時間換回報,所以不知不覺買落唔少長年期保險儲蓄產品⋯) -強積金$30萬 -債基B餐 $100萬 未摃 -債基E餐 $100萬 未摃 -JPM老竇之選人民幣 $80萬 未摃 (2019年11月於上完103後買) -現金$550萬 -九龍區三房市值$1,200萬,已供滿,我單獨名持有,丈夫已甩名 以往一直持有現金因為買股票蝕多賺少,個人膽小,另想於樓市回落時,再買物業。現在持有之物業是於2003年買入,因為係超低價買入,之後睇物業所有價錢都覺得貴,一次又一次錯過入市時機⋯絶對應驗左”what got you here won’t get you there”!     目標: 1)一生三宅;2)製造被動收入每年$70萬為兩孩子海外升學做準備   求教: -第二注債基,想再買$200萬,摃多$600萬。連原來持有的,扞摃比例約1.2x, B餐與E餐比例70:30。什麼時候為買入時機?計劃第三注再摃$500萬,建議什麼時候買入? -應否買直債及個人推介 -打算按現有物業取首期,用先生名買第二、三個物業出租。因為年紀大,估計按揭年期未能做太長,故有點心急但又怕摸頂⋯想請教入貨時機。   感謝賜教 一位努力的媽媽上   answer: 香港人很多所謂「智慧」,例如「努力工作」、「最緊要有著數」,如理解只在字面上,很害人。   讀者錯在沙士用低價買入一間樓,之後或覺得幾時買都係貴,無著數,最終錯失資產膨漲潮,現時再返做效果只減半。留意這是想法同性格害左佢,而唔係讀書小害左佢。誠哥讀書,小過佢成堆員工。老闆難在,要先應承大家月底有糧出,自己才看看搵返黎條數多唔多過出糧。先付出,後得到,控制風險,唔先講著數。   所以,論投資:「平買、貴買、中平價買,平均而言仍是少平。」論財富:「做人、做事、留有餘地,次次唔會你最著數。」 […]

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為月入15萬的月光族理財 #1954

諗Sir,   您好!本人四十出頭,屋村妹冇父幹,從不理財,是高收入的月清族,僅靠幸運而非才智擁有現時的資產。但知幸運之神不會常在,且不想亦冇資格再過揮霍無度生活。希望現在開始好好學理財,多謝賜教!   月入150k + 約3個月bonus + share option (我的幸運快車) 2013年買九龍市區樓13.3mil自住,用自己名,現估價約18mil-20mil,剛轉按,outstanding 6mil,另draw多2mil睇下點投資。total outstanding 8 mil。每月還42k。 2018年用親人名持有full paid 7.5mil九龍市區新樓300 sq ft studio flat, 剛收樓,已出租每月13.5k 2019年自己名full paid GB290k mil買英國樓two suites出租, 每月收GB1350。如香港淪陷,當買個保險。 Exercised shares option 現市值5mil ,冇息收,應該冇再爆升空間 Cash 4mil (包括轉按2mil) MPF + Provident Fund市值大約2mil 剛開始月供股票基金10k,人買我買之類 冇personal loan, 冇持任何其他股票,冇private banking  已拎第二國藉 現在打算每月儲蓄約50k + all bonus and incentives。   […]

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銀行光棍與你做節,債基買錯很快就蝕 #1946

諗Sir你好. 本人將會上12月收息101, 之前已經看了不少個案分享,驚覺走了不少 寃枉路, 希望撥亂反正. 本人正開始計劃收息之路, 感困惑, 希望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人40歲, 算是高管, 年薪150萬 (正職+part-time工作) , 但位置正職不穩, 可能一 至兩年後其中一份高薪正職沒有而只剩餘 part-time工作, 估計此時只餘年薪60萬 . 老公44歲, 也是高管, 年薪100萬, 正職穩定, 有1子1女, 四大長老健在, 每月支出共13萬, (約157萬一年).   支出明細: 1子1女學費12,000 X12 = 144k一年(香港學費); 自住樓供款 = 42,000 x12 = 504k 一年 長老支援費 = 43,000×12 =516k 一年 (已包括長老生病,每月支付 25k ~30K醫藥費) 保險=14,500×12 = 173k 一年 其他支出:20,000×12 = […]

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半億身家怎去理財 #1937

諗Sir你好. 本人剛上完收息101, 課後才驚覺走了不少寃枉路, 希望撥亂反正.期待12月收息103. 本人正開始計劃退休之路, 感困惑, 望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人48歲, 算是高管, 年薪156萬, 但位置不穩, 可能兩年後無人請而只剩 freelance, 估計年入只餘20萬 (此收入現時每年約10萬). 太太47歲, 文職年薪42萬, 因公司有股份10年8載內無被辭風險. 無子女, 四大長老健康, 每月支援費共4萬.   資產/負債: [1] 青衣3房自住樓, 市值1600萬, 欠450萬, 供款20K至2047年10月 [2] 青衣3房本人父母自住樓, 市值1200萬, 欠380萬, 供款15K至2047年10月 [3] 青衣2房A收租, 市值900萬, 欠120萬, 收租18K, 供款10K至2031年1月 [4] 青衣2房B收租, 市值900萬, 欠260萬, 收租19K, 供款10.5K至2047年8月 [5] 珀麗灣2房二收租, 市值700萬, 欠260萬, 收租16K, 供款10.5K至2047年8月 [6] 灣仔商業樓480呎, […]

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