黎國佳 – 日本兇宅

區分公寓的所有權   日本房地產有借地權和所有權的分別。 在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold。  所有權的話,買的公寓是的專有面積和按比例的土地。 建築物不可永恆存在,總有要拆掉的一天。 土地的話便沒有有效使用日期了。    人是買東西都希望永久擁有。 但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權。 行使權利時不是百分百自由的。   因為所有權業主按比例買到的土地,不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。 將來土地上的房屋老了不能住人的時候,業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。 怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。  所以這個 Freehold 其實不是真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。   有時候我們挑選公寓來投資的時候,考慮到管理費和修繕費分擔的問題,會挑選大廈戶數多的。 但是針無兩頭利,長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時,戶數少的大廈做決定會比較快。  但戶數戶多的,便要80%戶主表態,不是想像的容易。 日本人口老化,很多業主都是老人家,要一個一個找到出來再等他們決定,說不定會花幾個月或一年多的時間。 那段時間房子太舊沒人租,會是有支出沒有收入的。   當然如果有能力的話,擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold.  

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黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同

TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。

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李翰斌-隔山買和牛,學到唔少嘢

TEXT: 李翰斌社長   JP HOUSING 日本不動產有限公司     www.jp-housing.com   當每次聽到客人在簽完買賣合約後,跟我們說:「原來喺日本買樓,仲安心過喺香港買。」,心裡都會有點暗喜。   雖然近年日本的經濟已無復當年勇,但無可否認,日本人民在法律制度,社會結構,人文質素等各方面,都仍有不少領先亞洲各國的地方。   例如香港業主最怕租給租霸。但於日本買樓,基本上無需要擔心這問題。   日本人的民族性習慣服從,普遍性格誠實認真,這形象於國際舞台上早已深入民心。另外,日本人超級重視面子。被人說他無信用不知羞恥對日本人來說是最大侮辱,比死更難受。所以,拖欠租金的問題,於日本其實相對少見。不過,一樣米養百樣人,當然不能保證每個人都一定老實唔呃人。   所以,真正令人可以不用擔心的原因,在於其不動產買賣制度上的完善妥當。日本有一個租務保證公司的制度。一般租客簽買賣合約時,都需要付大約半個月的租金給一家保證公司。當租客因任何原因拖欠租金時,保證公司便會自動代租客付租金給業主。一般最多為期一年。 租客因為不可隨意更換鎖匙,所以這一年時間內,租務管理同事的職員,只要去到那單位把門打開,換了一個鎖,租客便回不去了。   法律上租客並非於簽租約時必須同時簽保證公司,不過現在東京幾乎大部份的租客都會這樣做。因為業主有權選擇租客。如果租客不願意去簽保證公司,便很難找到願意租給他的業主。   不動產買賣制度上,其實還有不少值得香港地產業界去學習的地方。下次繼續講!    

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日本要是每年加入20萬移民的話……

    日本政府開始計劃檢討每年加入20萬移民計劃。 大家可以去雅虎或者谷歌搜索“日本移民”。可以發現不是太多的訊息,又或是門檻太高。不過這 個門檻有可能將大幅降低。 如果日本首相安倍晉三是想每年加入20萬移民的話,那麼將會帶來一個大大的衝擊,現在我們先 不說日本政權要如何如何,但至少如果這個一年20萬移民所帶來的變化我們能想像的出來。 首先,不動產投資者將隨著移民人口而增加,便十分有利於不動產投資環境。由於出生率低,日本整體人口其實是在減少,不過由於鄉村地方愈來愈少工作,大量大口湧去東京大阪等大城市。 主要城市的人口相反地逐年增加。而如果每年20萬移民的政策落實的話,對房屋的需求量,尤其是主要城市的,將會進一步增加。這將對將投資日本的投資者帶來很大的優勢。 – 投資人口 那劣勢是什麼呢?20萬的移民將可能給日本帶來犯罪率的增加,體力勞動人口的增加亦可能給日本原有的低收入人群帶來衝擊。不過,由於日本本身有最低工資的最低工資的法制,而且移民政策很可能只針對海外的高收入人士,這些問題應該不會太大。   所以,如果想投資日本不動產就是越早越好。現在移民計劃的事還在討論階段。但如果等決定下來以後再進行投資的話就太晚了,到時就有大量的個人以及團體介入,那麼物件價格將會上漲,回報率便相應下降。 還是那一句,早買早享受! JP Housing Company Limited 日本不動產有限公司 TXT: Alex Chiu 趙耀鳴   電郵: [email protected]  網頁: www.jp-housing.com

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無限寬鬆,日本政府又阻香港人買日本樓了

日本上星期五又公佈了新的量化寬鬆措施,這次被市場形容為無限量寬,將每年收購公債的規模由原本的50兆日圓提高到80兆日圓,並將持有公債的時間延長至7到10年。 消息一出,股市、匯市及貴金屬市場隨時有所刺激,股市走高,金市受到日元弱、美元強的影響而下跌,日圓就進一步下跌。   現時每位打算投資日本樓的朋友心裡都會問,無限量寬,能否一如日本首相安倍晉三預料,成功刺激經濟?看看日本的經濟戰略伙伴美國,實行了幾年量化寬鬆後經濟已有起色,更順利結束了QE3。 日本呢?日本由於福島核災,在民意壓力下,要停擺所有核電廠,出現電力不足的問題,自然就是進一步加快產業外流。日本又不斷提高消費稅,令到人民可動用收入減少,經濟活動已經減慢,再加上人口老化嚴重之餘,總人口更連年下降。和美國因為大力發展頁岩氣,能源成本大幅下降,意味生產成本下降之餘,還省下大量入口石油的成本完全相反。   日本又不斷提高消費稅,令到人民可動用收入減少,經濟活動已經減慢,再加上人口老化嚴重之餘,總人口更連年下降。結果就是日本的經濟仍未有起息,再加重藥只會令匯價進一步下跌,買日本樓,除了維護物業的重稅外,還要再加匯率下跌的損失,皮費頗不輕。 賺回來的錢隨時匯價和稅完全蠶食,甚至要倒貼,要等升值,真的要有無限金錢和耐性才可應付,以香港人性格,不如投資其他東西去了。   BY 梁隼 想知多D?不如睇埋 樓市短打(16):出年邊度有新樓賣 (5) 樓市短打(28):擱置港人港地並不是樓市利好消息 (4) 樓市短打(17):2013年樓市回顧 (4) 樓市短打(7):市場告訴你樓市轉角位 (4)

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Agnes – 日本樓的另類按揭

剛剛又從日本東京回來,今次帶了一個公司投資者去東京了解日本樓房的融資情況、按揭和開戶事宜。           今次帶回的資訊是另類的按揭方案。           如果你感到日圓的跌勢有威脅,因為今日的匯率已經到達了112.5,距離分析員的120關口很近了,又可以做到什麽去對沖¥呢?答案是:用人民幣去做首期。日本的中國銀行是非常樂意的幫助你做按揭,當然房子是要¥3000多萬以上的樓價;或可以是¥2000多萬,用2間去捆綁式做按揭。這種另類的按揭做法是: –           比方,你要買一個¥4000萬的房子,向銀行貸款一半(銀行評估後),即¥2000萬,利率約是2.5%—3%,按揭年期是最長15年。             即如下(第一部份按揭:屬一般樓房按揭)           (i)¥2000萬*(利率2.5%—3%)*15年期/月=每月供款。           ( 第二部份:另類按揭)是你要付的首期¥2000萬。如你願意放人民幣在日本銀行戶口作儲蓄存款的話,你可以收到2%的人民幣利息,雙方每年商討是否續期,而這筆人民幣存款會有90%信貸比率去驅使中銀借出¥2000萬給你去做首期,而這筆¥的貸款利率是tibor+0.8%,即=約1.57%,那即是說你有0.43%入袋,若計埋你收了人民幣利息要繳政府利息稅,這其實當打平吧!          (ii)a)¥2000萬÷90%信貸額*存入的人民幣=¥2222萬的人民幣等值,作為人民幣儲蓄(雙方每年商榷續期)。 –          b)¥2000萬貸款*1.57%(如翌年你或銀行不續期,則你給回¥2000萬作首期,而相關的人民幣存款則你要親身到銀行電匯回香港戶口)。         而由香港電匯人民幣到日本,是在香港的銀行可以很簡單地辦理,如果在HSBC或香港中國銀行可以直接到日本中銀你开了的戶口,不需要給中轉銀行費用,約$500多元手續費,如需中轉銀行的服務則需要$700多元了。         這樣的另類按揭會不會對看升人民幣的「你」能對沖了日圓的跌勢,當然這個方法也是銀行做Structure產品最賺錢的工具之一。而且在日本取得人民幣外匯額度QFII更不是一件容易的事呢!     這也不失為一個互助互惠的另類方案。

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日本樓獨一無二的服務

 有關投資日本樓房,讀者除了懂得在網絡上或書本上找有關資訊、樓盤、然後google地圖、選擇買入等等。。。。但你有沒有考慮以下的服務——–住在日本的專家替你實地看樓,包括觀察周遭環境,更會附上相片或video,給出一個中立不偏頗的實地評報,並email回給你呢!            以下就是我的其中一個學員,在香港看到想買的一個小套房的實地評報實案(也可以要求中文評報) ——————————————— Hi, Mr  Prospect, Attached please find the followings: 1.  Your purchase request form on Axle Court Shin-Ohashi 2.  The prices of other flats asking for sale in the same building 3.  The prices of  flats in 1990 and 2014 4.  The floor plan of building 5.  A sample floor plan of a similar […]

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東京睇樓實況(下)

          各位Bolg友注意到在上篇睇樓實況中有關介紹的Aparto,其實只有一個小區的地點,而並沒有街名和門牌,甚至連相片外貌都沒有的部屋,有沒有想想我為何可以找到?沒有經指定地產代理,免得打草驚蛇,更尚未有心去買住呢!          因為我身邊有一個日本通—-醒醐指路,他只需要用google上網打入區域名稱,只打入Aparto,再打進銀碼¥3980去搜尋,便可以出了一幅相片去找這間部屋,真的是看圖索驥,兜兜轉轉,跟着這簡圖再搜尋位置,原來已經在附近了,對對相片,噢,太開心了,終於找到了「就是你們在相片中見到的那一間」。難度高的是它聳立在很多的部屋群和洋房中的一間。        另一間要介紹的是在東京的東急目黑線的小套房,現在已經被我其中一個學員買入了:在10月初簽約,10月尾成交的一層是我非常喜歡的平成品川區小套房。         話說我們香港人對日本鐵路線只是一知半解。而日本本土的鐵路近年發展也相當迅速,因為在東京市內的發展已經有限,各大鐵路公司不但做鐵路興建生意,也更積極發展土地,因在其鐵路上發展土地是最賺錢的項目。而東急東橫線和東急目黑線就是其中一項表表者的投資。香港人對於東急公司的認識只是百貨公司,其實它在日本是很大的鐵路公司,更是土地發展商。所發展的土地如:代官山、自由之丘、二子玉川,都是聞名東京的地區,所建的房子都很有規範,也極為漂亮,所以東急成為了日本的名牌鐵路線,住在這些鐵路線上的日本人都會感到自豪。       而這間小套房就在東急目黑線西小山站,徒步約一分鐘的居所,租金達到¥90000,算是很高的租金,既簇新,而凈回報可至6%以上。因為這鐵路新,所以是地底行車的,並沒有車聲的嘈雜,而且一出火車站已經見到遠處是這個小套房建築物了,再加上品川區是一個高尚區,火車站旁已經有很多大型商店,交通非常便捷,商業圈就在咫尺間。 – 而物業大堂和外型都十分吸引,我們駐足和拍照近半小時,出入的人流都是年輕斯文的男女,也有年輕夫婦,我們有點擔心,因戶數不多,會不會沒有升降機,於是我尾隨一個年輕人入內看,噢!有升降機的,但因背向入口,從外看不容易察覺。而出售的是頂層單邊的一間(我們從實地看圖中的門口位估計得知),應是頂層最好觀景的一間,向山而不向街,非常恰意的選擇。   環顧品川這小區的環境,旺中帶靜,商店林立,食肆、藥房、超市都有很多選擇,區內燈飾佈置亦很美輪美奐。 –   我們再駐足在不動產公司,看其他租盤,距離車站約4分鐘路程的都要¥85000租金,或比較舊的居所也要¥84000,故此,我們認為現時收的¥90000租金合約是合理價錢,並沒有欺騙成份,故我們一致建議想在日本投資樓房的學員買入。 ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業講座 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 –

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日本睇樓實說(上)

在日前未去日本時,朋友介紹了一個專業樓房投資者給我認識,他想將小額的投資移至日本買樓房,無論住宅或商業樓或店鋪,甚至可以是一幢幢的買賣,以日本的註冊公司去買賣投資樓房,目的(一)是在低日元政策下買日本樓會更平更抵買,(二)是看好日本樓的投資,在未來是有利可圖的。            因應他的取向和要求,我這次到日本便幫他找合適的人選去籌組日本公司,並檢閱他要注意的事情。我到銀行替他諮詢一些基本公司按揭的程序和可行性。但最重要的是收集日本各種樓房的買賣情況、市場動態和需求情報。        在東京的這一星期,我大部份時間是替自己和客戶收樓,找盤、看樓和入紙申請買樓。行程是相當忙碌和緊張,但當中也加添了很多以往不認識的知識,其中一些是要和大家分享的:買擁有地權的Aparto (以木材搭建的屋)因為其擁有地權,所以地價也價值相當,如今次造訪的其中一間較便宜的Aparto¥3980萬,佔有91m²的建屋面積,如用日本政府釐定的該地區平均地權價格,這間Aparto的地價已經值¥3150萬,而換言之,這間凈組建屋是¥3980萬減去地價是¥830萬,所以我便立刻到現場去視察環境和看組屋的質素是否值得投資(可看賣樓單張)。        租金則有年收¥304800元,約7.65%,因為土地是自己的,則沒有修繕費的支出,而再重建改裝也不用申請,你可以今日新建,明日不喜歡的話,也可以拆去再建築,自由度非常高。如果伙數多,你也可以聘請管理公司為你收租和管理,我也看見有部份Aparto大門處貼有管理公司牌和聯絡電話,住客有問題時,可電管理公司。       剛從該偌新的Aparto出來,約2分鐘已見到24小時的uny,直走約3分鐘便是丸/內線了,非常方便。唯一是感到這地區有頗多的Aparto供應,真是House與Aparto共融的小區。       因為價錢平,它對我都有相當大的吸引力! —————————————————————————- ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業講座 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 –

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29歲六間樓有咩擔心? #689

諗sir 你好! 小弟29歲,已婚,未有小朋友,同太太(29歲) 一齊搞小生意,另出面各有一份part-time 小弟月入約 $60k – $85k (part-time報稅收入約$25k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支約 $27000/月 淨約$33 – $58k/月 – 太太月入約 $85k (part-time報稅收入約$50k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支 $32000/月 淨約 $53000/月 另有私人貸款 $800k, 每月還 $17600,分4年還 每月可儲 $68 – 98k 現租住沙田蚊型單位 $9200 / 月 (上面開支已計) 喺香港冇樓,但雙方父母持有物業分別有我地名,所以受DSD影響 – 現有 股票約 $1.5M,都係D無錢賺既香港藍籌股 現金 $650k 日本東京樓6間 (睇左「進擊日本樓」獲益良多!): 2012-2014買入 買入價共約 5830萬yen,本金3380萬yen,按揭2440萬yen,分15年還,利息2.8% 以每年供款199萬yen,首年供息66萬yen計,淨回報9.95%,淨現金流(供本金果部份唔當現金流) 6% – 現正煩惱,應該: 其中一人從家人物業除名,借9成買樓; 唔除名,俾DSD買樓; 繼續租樓,儲到既錢作其他投資,等多兩三年先喺香港買樓? 希望指點迷津!! – 另外買的話傾向買3房,因有生小朋友的打算. […]

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