重新開始,投資進步學習三要點#1995

諗sir你好,   近日看你的文章和視頻,開頭覺得你謾罵形式對本人不合,到夜靜之時才覺是大道理!  始終真說話都是難聽聲音。現想急起直追,希望賜教   本人36歲月入4萬,太太近同年月入4萬,有1個小孩3歲 與父母同住在他們聯名物業,現估值1440萬 夫婦沒物業只有現金150萬 曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因 我有一哥哥及妹,哥有物業而妹未有   以我的情況睇,無樓而現金只少量,小孩還小,如何能部署退休生活?    P.S. 不想向父母找財務支援 佢地辛苦努力工作,至今生活安寧,唔想增加佢地負擔   期待你的答覆及二月上你的課程 祝新年進步   ANSWER: 相信讀者投資經驗少同處事「咩都少理」,學習作首步是關鍵。當然學後要實踐及找出一套屬於自己的投資方法。由於讀者都仲可叫後生,將欲投資的錢一半放股票另一半用債基,是可取的。當然趁後生買樓都要做,買樓就是要用時間拖死債務,就如讀者父母的樓當初可能幾百萬買落,現在已1400萬。此不因經濟走好,而是銀紙印太多引發通賬。此情於未來將更強烈。   學習方面,要理順到一套合自己的買股策略,睇報紙買股絕不是好策略 1.買股策略學習包括: 學習分辨現時是單邊市還是橫行市。投資就是要找出終結橫行而進入單邊向上或向下之時機 在有效率的市場,股價是會反映該上市公司的價值。然而你用公司年報去推估會理估價,基於年報有人為修飾,所以會唔準。至於香港是否有效率市場或什麼才是有效率市場? 應去學習。   2.下一步要認識買樓: 一般打工仔靠儲錢發不了達,買樓是發圍淨低唯一出路。銀行肯借最高九成比你,但借貸時要什麼條件? 另外如何判斷想買的業權沒有瑕疵? 最後是睇樓要留意什麼? 避免買入單位後「手尾長」,這些建議要學。   3.當然唔可以漏左認識債 買債不合二十出頭的人,但剛組家庭或年至三十幾的你,一家要識。債是贊助商顯然唔想提既事,你見好少媒體講債,其一原因是客戶穩收息揸條債四至五年,那其間SALES是否冇野可做再收佣? 至於其他原因當大家在收息101打好了基本功後,會同你再講。買債缺點是發不了達,筆者班別對想一步登天的人,歡迎不了。   學習好後,可將150萬的50萬投入債券,由於年少用進取些的A餐,年息18%-20%但波幅高一點。然而只要3-4年買入後不蝕價,意味讀者賺幅近100%,到時只消將本金部份沽售拿回便可立不敗之地。同時50萬債基派息一年達9萬,每月有成7千幾息收。讀者可趁後生試好50萬是否投入債基令你月月收回7千。坊間不少人說懂為你安排債基收息但派息未及收息101同學好,因為坊間偏向在安排過程中收高佣,或訂立細項收費去削減你回報。,當然此僅為筆者一方之言,建議大家去親自證實。就當最後讀者不用A餐而轉用穩的E餐,50萬都收5千幾,意味只要儲到400萬投債基每月收成4萬,幾可退休或提早唔撈。故值得趁後生試好此項投資。   另外要抽20萬買股票,留意只要你策略正確,本金起始少都可炒大,故不用急一下子將錢全投股票。   另建議臬買股票與莊博士同行,加入佢同漁勝師兄的教學群,港股分析,大市宏觀看法都有資訊,旨在教你進步,自己捕漁,而唔係日日比漁你食。打算只收1000人之後唔再收人,現已過800人了。

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[股市奇兵] 恐慌情緒下的不合理現象

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90後慨嘆上錯車:「我現在是等call loan了吧?」 #1994

我是90後 27歲 在上年2019年3月買了深井浪翠園3期全海景單位 24年樓齡 實用465呎 成交價600萬 買當時確實估足價(602萬) 而且其後數月更估價估到(中銀635萬,甚至恒生升到670萬) 當時為什麼我買這個地方? 因為市區兩房同呎數真的要800-1000萬 錢真係唔夠 才考慮這裡 現時估價回落550萬 雖然已經買咗冇得後悔 但是想請教你 現時如果一路再跌落去機會大唔大 如果回落三成以上我怕要call loan 如果真係自住或放租係咪真係冇乜好怕   answer: 這位非學生,但是年青人,幫手答答。近排SARS(估計)重臨,市場又瀰漫悲觀情緒。若閣下做的生意是網上的又或屬老闆生意可交員工打理,你確實可在宣佈疫埠前離開香港去杜拜住住,個度熱到細菌根本生存唔到,等SARS殺死埋港交所然後返黎撈底未遲。   若然你係香港太多野放唔低,或好似讀者咁驚驚,正確應對是面對風險搵出路。面對(管理)風險可以用避免(avoid)或對沖(hedge)兩式,當然仲要評估埋一旦命中究竟點先可減低傷害。   避免為離開香港,已述。對沖可找期權處理,香港樓市走勢最近似的投資物,就係領展。留意筆者提出之「樓市」,為500-1500萬市值樓,領展有大部份物業,都係座落呢類樓附近既商場或車場。領展有期權,在港交所有買賣。前日恆指一天跌600點,下圖領展於1月底到期的近末日期權升了700%(由0.01升至0.08),而3月尾到期的期權升了50%,一個上午的升幅。那你1萬投入,執返8萬,用幾萬蚊去利用領展期權對沖,樓市如大跌執返一百幾十萬補數。   另外要做評估,一旦被銀行CALL LOAN,究竟讀者有冇錢去補呢? 佢問得,即係無啦。而家要起錢上黎,去邊搵? 就係銀行既信用卡現金分期、或稅貸。筆者認為信用卡現金分期正一點,因用分期借了一百幾十萬,條數係唔使寫了信貸資料庫(TU),原因是銀行只係將你原有信用卡個額用現金模式一筆過借比你,沒有新增貸款,所以唔MARK入TU。幾年前有些人,就係用呢個方法零首期買樓。坊間有些人標榜零首期買樓,此為其一之法。而家教埋你用落有咩要避忌,就係HKMC都唔蠢,佢會抽你1-2張信用卡叫你哂成份月結單佢睇,否則唔批八/九成按予你。月結單會睇到你draw了現金分期沒有,那就可破此法。打從2019年尾政府放鬆九成按借貸上限後,有些人不明批九成按之舉證比六成難很多,真係以為好似政府咁講擺明幫佢上車,最後連首期都比人食埋(殺訂),所以買樓要注意的地方多著。   至於間樓「自住就唔使理,無咩好怕」這「金句」,只要你坐一星期係地產鋪實可聽到上十次。筆者對這「金句」是同意的,因為筆者寧願你死揸層樓幾十年仲要擔心埋call loan風險,都總好過你寧願用錢旅行唔買樓而相信靠現金儲蓄可致富(或退休)。   一個人月儲一萬,儲20年有240萬,240萬夠唔夠你食到死? 未計通賬? 以香港情況大家心知肚明。更慘在於一個月能儲到1萬既人,唔係太多。筆者提出的債基,收息101教個類,240萬放入e餐收12%年息,每月有2萬幾蚊息派,叫勉強可解此難題,令人可食息唔食本咁過活。但想再豐裕一點或打破此格,能力低者用買樓賺錢,人人可做到。能力高者做生意大賺,唔買樓賺大錢致富更佳。

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為應對SARS,唔返工點每月有錢? #1993

你好:   我是舊生上年5月上堂,7月開始買債基,A餐買入50萬而B餐20萬,收緊13.32%息月月有11400正現金流,在此多謝諗sir教授   近月A餐價格向上但現時本港擔心SARS重臨,究竟應否賣走A餐先止賺? 至於B餐就如你講只派高息無價賺,這也可以。   本人及太太收入各3萬,三十中年 澳元存款有30萬(HKD市值) 債基70萬 現金50萬 股票20萬(長坐帳面輸了50%,不太賺錢) 自住樓一層720萬,尚欠400萬   我地想再增加現金流,如果有成3萬蚊一個月,兒子學費能承擔更有望儲多層樓首期,但這又和我想止賺的心理矛盾,應怎去想? 請指教。   謝謝 一個非典型爸爸上 ANSWER: 有感讀者上完堂仍未改「低買高賣」的投資取向,要明白人在市場前十分無力,將20-30%資金撥作買股買其他野博賺價可以,但主要資金留在樓同債或REITs持盈保泰之穩妥之法。買股去收息是投資工具錯配、買債去博賺錢亦是錯配。股、債、樓、匯各有特色、各適其適。所以讀者不要因一時擔心而將A餐賣走。病菌重臨香江估計是時間問題,同意有些人要將投資組合的風險壓低、但股民應考慮先將股票減持、股票更適合作「低位出現再入市」的操作助你反敗為勝,而不是債券。   股價的標準差代表其風險,下圖展示匯豐(0005)的標準差為39.16%,而過去一年平均回報為-5%,波幅比盈富基金之波幅高(29.97%)但回報竟是負數。一個EXCEL已可計出買呢隻股抵唔抵及發出買入賣出訊號(用晝圖功能),詳細在2月3日星期一晚,筆者同Patrick Tsoi會為EXCEL析股市去講解一下。Patrick Tsoi是成家博客老師,教授已超兩年,學生眾多。   至於另一隻友邦(1299),波幅為61.97%,即比匯豐高成倍,而回後一年為10%,咁講讀者買個債基B餐去收息都抵過用友邦做。債基沒波幅多少? 再看下圖   下圖展示債基的standard derivation,只3.23%,比友邦少20倍,比盈富基金的29.97%,少近10倍。而過去半年由$15.94升至$16.71,半年升4.8%,仲有派息。你話用61%波幅風險去博10%回報好? 定係3%波幅風險去換半年已升4.8%? 不少在外的股評人,只談談基本因素,或者將數字搬換過的公司年報當聖經咁睇,只好說一盤生意爆發點在那不是拎本書睇幾下就可捉到。筆者亦只能專注自己生意,所以主張用債用樓,自己都少炒股。   讀者欲再增現金流,請加按樓,因為佢現金不夠。當然讀者手上有30萬等值澳紙加50萬現金,如全買A餐收15%-20%年息,80萬投入收成10K-12.5K每月,連埋原有之11.4K,讀者3萬月現金流之理想近成。然而將錢全作投資永不屬好方法,例如你有得200萬債基係倉,至少留50萬現金,即20%現金水平。或更保守的,200萬現金永只投資最多130萬,即留1/3資金做現金。   現金水平很重要,無現金隨時補CALL或追債至即死,此理同公司被清盤一樣。   讀者可用買樓003之法將樓內部轉讓再省稅按至八成,720萬*80%-400萬= 套現176萬。夫婦借貸力盡為777萬,所以按八成借576萬是樂觀的。有關轉高將住宅加按,請96991141找陳生,買樓易物業經紀公司為筆者舊同事成立,有按揭服務提供。客人的表格直入銀行批核部,加大成功批核率及回贈水平。   多了176萬自然可增大債基投資,70萬資金添了176萬新資金,共250萬,可拎其中160萬收息,只要有15%年息即提供20K月入,連同原有10K月入讀者的30K被動收入目標即成,而加借的150萬令按揭供款新增了6K/月,將其他資產重組去找埋呢6K/月唔難。   Patrick Tsoi 的Excel 計量介紹班可利用下post報名。

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[股市奇兵] 另類選擇內房指標

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「5年50%回報的保險」vs「無年期15%年息債基」? #1992

諗 Sir 你好,本人是你長期讀者(由 903 骷髏會 blog 開始),閣下慷慨分享,課程言之有物,很有價值!   現況: – 33 歲單身男,收入約 100k/月,工作穩定 – 沒有意願結婚,亦不打算用伴侶人頭 – 儲蓄300萬,其中50萬買了股票,幸運地有10%增長 – 買了一間樓,兩房現市值600萬在新界,自住 – 樓按尚欠400萬餘,月供15k – 如要再買樓可利用父母名額免稅,已問兩老   由於想本世人仍有些時間去河邊釣魚、清閒一下。希望查詢有效產出現金流的方法。明白單人收入計不高,有50k月現金流在40歲前已心足。債基是否好方案? 還是先保住本去投10萬試下保險融資收成10%一年?   另外朋友建議夾份買商廈,本人亦希望將來成為股東搞下生意,商廈投資如何選取?   ANSWER: 讀者收入不俗而穩定,當然打工令人勞累故部署三十出頭搞生意,然而買間工商廈是否好開始?    筆者不建議人在經驗未夠時買工商廈投資,一間商廈工廈是否易租出,除了經濟大環境,玄關位有冇?近唔近lift? 樓梯位,電力,有冇廁所…全部都有關係,而答有定無可以因做唔同生意而異。在大多數港人都是打工仔,加上工商空租期一般比較長,經驗少而資金都較少的投資人又如何應對呢?   夾份一齊投資,如果是夾落間公司一齊買; 恐怕因對公司章程唔熟而被人食埋自己個份,這個網上早有報導。至於工商廈上會只5成,縱不用付眾多印花稅,對起步者仍是弊多於利。   至於買樓不是為求現金流,只打想趁後生借入港元變相沽空銀紙。即”Debt burden will be inflated away”這個道理。只要政府戒唔走印銀紙去解決問題呢鋪癮,通賬仍在樓價基本上向上升。買樓是長期等待,等三年才有小成,等十至廿年才有大成。所以趁後生買落,一直等就唔覺意賺大錢。   求現金流的可靠直債或保險,見效快但只有小成。什麼債基派年息15%,100萬買入派12k/月咁? 當然比不上買樓幾百萬咁賺。然而買樓買債及保險可同時做,筆者亦有助教幫學生去想點做好分配。只有銷售人員才會猛咁同你講買死一樣最好咪幫襯人地。   讀者借貸力達100000/10000*50%*2.59 ~ 1290萬,當然有能力買再父或母名低稅買第二間。然而筆者認為讀者已有一間樓唔急再買,讀者有高收入及好儲蓄能力,有能力等樓市再行低一點再吸。留意如儲蓄不多及平庸者,無樓必須先買一間。若已有一間但儲唔到錢,快買埋第二間逼自己儲錢好方法。   讀者應搞好債基及保險投資,由於後生所以不建議太多鐲買保險。雖保險在融資後,筆者課堂上展示那些能提供8-18%年回報,五期保本,但年期定死5年是需要的。至於債基雖不保本,但派成15%-20%年息而無年期。故40歲前不妨多資金入債基,好似讀者300萬分段買入,15%息之下已令佢年收入45萬,逼近佢想被動收入月5萬之目標了。至於保險50萬買,5年後拎返近75萬(本連息),算是不俗,又唔使好似直債拎20萬美金出黎,保險10-20萬港幣都可開始。

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[股市奇兵] 三管齊下,相得益彰

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賣樓改善居住環境 #1991

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 既興奮亦有點難過,希望你可協助 本人及先生同年三十中,工資23k,先生30k。有一子,沒家人能提供財務協助 上堂後將50萬積蓄買入ETF同REITs,收緊12%息,價上升了10%   我於三年前買入一個屯門細單位自住, 眼見單位已升了150萬, 由350萬升至現在500萬。SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入較大已補地價的居屋 明白諗sir一向不大推薦居屋,但睇中居屋位置較好同較大,可一家長住 難過因為由私樓轉去居屋,始終私樓管理較好 我經常思考此問題,究竟點先可以改善居住環境又可保持私樓Portfolio呢?   希望上流的主婦   answer: 讀者小康之家,靠樓市上升賺到百餘萬,究竟點好去利用改變下半生?    儲蓄少或人工較低者,不好常做物業買賣,出入的稅項及雜費對於此等人仕構成負擔。   買居屋是為了免地價,補了地價買埋居屋周邊之鄰居及配套,就是不值。 賣自住樓如得10年儲蓄,可以一博。即如你儲到20萬一年,而現在賣樓可返200萬或更多,值得連自住樓都賣埋。但留意非到迫不得已,唔好輕易賣自住樓。 數係易計,實行就難。好多人賣樓得100-200萬現金後就當自己成為富豪,亂洗錢或亂投資,因此每次叫人賣最後一間樓都是帶有擔心的。要明白發小財可改善習慣而成,當然要賺及長守十億計的財富要有人有運去配合。   讀者唔賣樓難儲百幾萬,故同意佢賣樓。及後有現金150萬在手,另50萬是ETF及REITs。賣樓後另一皇牌是夫婦皆無樓,如夫婦其中一人未曾買過住宅,更可九成上會買私樓。若非,都有八成。 150萬拎其中50萬去睇馬鞍山、大圍金獅或第一城。屯馬線通車後大圍之後去尖東只係8個站,20分鐘可攪掂,大概是元朗2003年後有西鐵去尖東的時間。尤其50萬九成上500萬樓,上述屋苑/地區都有。留意想買租值8k-15k的盤,鐵定選鐵路近的,因為呢批盤既租客源要返工要地鐵。 買返一間樓,自己仲有150萬在手,而九成上會的單位要供450/259*10000 ~ 17k。呢間樓可自住或借比朋友住,負現金流估計3k-5k。由於讀者財政實力不夠,要忍受買樓有負現金流。   然而150萬將其中100萬投入債基,可用收息課提及之c餐加b餐的混合,c餐提供升市時價升之可能。而b餐守死在美國國債提供年12-15%派息。100萬平均產出約15%年息而波幅更少於藍籌股,之前少人為此講解因為此項投資佣少而實行時間長,所以食佣為主既sales識都好少提。 那100萬收息月12k左右,現有50萬ETF+REITs提供月約6k的入息,讀者正現金流共有18k。此數夠述者抵銷新買樓的負現金流,餘數更達13k津貼讀者再租樓改善居住環境。當然將錢用盡買債投資唔係太好,較高工資或財政實力較住者不宜將全手頸上的錢拎去投資收息,只先拎一半為穩妥。但讀者估計要用較冒進的方法,佢既財務才可趕在40歲前改善。  

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[股市奇兵] 勿忘這個落後板塊

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愚蠢的新樓買家(2020篇)#1990

諗sir,   你好,本人近半年開始閱讀諗sir的BLOG,對各類穩健的收息方案及課堂深感興趣。由於本人是澳門居民,對於日後收息管理及資金提取存有疑問,希望諗sir抽空分析及解答。   基本資料 男,32歲,妻子同年,育有兩幼兒,夫妻二人年收入共1.2M,年儲0.6M 現金/定期500K,股票350K(虧約10%) 住宅物業: 住宅物業 樓齡/實用面積 市值 借貸餘額 月供 A(沙田三房) 28年樓/80m2 8.5M 2.9M 14K B(自住三房) 30年樓/50m2 4.5M 2.5M 10K(租11K) 現時均接近最高按成數及限額,再加按也按不多。 自政府收緊非首置按歇成數及徵收非首置印花稅(10%),感再置業成本太高。   目標: 隨後4年共儲4.5M(包括現有的0.85M) 50歲時每月可有100K被動收入   疑問: 由於不想經常往返港澳,有關收息課堂可否網上教學?課堂後如何跟進及提供市場意見? 往後的基金買賣,收息管理,資金匯款、提取是否均可網上操作? 外地人仕開戶有何要求,是否合法的金融公司,帳戶資金有何保障? 收息方案具體預期收益、買賣收費、佣金、管理費等費用為多少?   盼覆,祝生意興隆   有心讀者上   ANSWER: 沙田三房應是舊樓,可考慮賣走套錢,再在別區置業。賣樓返錢550萬,又或唔賣樓將其加按至六成,都可套成200萬。   就當200萬,入手債基收息12%-14%年息,都是好開始。若不槓桿,6%-8%年息。即200萬每月收息11K-23K不等。風險可以因應想收幾多息而調較。   至於實行,筆者不打算做網上教學,過去有學生曲解筆者內容,筆者唔想呢件事發生。筆者亦想親自為學生解釋一些不良投資顧問坑殺客人資金的方法,總之絕不會放低投資物個名就走人。其實同一個投資項目名,投資內容及回報可以係兩件事。例如2019年買名叫ABC的保險計劃,2020年保險公司可推出同叫ABC的計劃而回報降低的,所以跟PLAN名買本身就內藏殺機,同一道理在不少投資物都適用。   我們的方法在香港銀行及證券行都實行到,澳門人一般可在港開戶。至於有些人自己落銀行問而又問不著,可能因為方法無咩佣賺,令有人識都唔想教你。先講證券行在2009年執(笠)過一批,銀行保障性高於證券行,勿因省些少洗費而TOTAL LOST。   筆者亦有助教於課後同收息學生傾資產分佈,佢地唔SELL野真CONSULT。買賣野同買幾多要兩個問題都攪清楚,至於上了堂明原理就唔會野野風吹草動都訓唔著搵人問。之後亦有舊生群跟進市場變動。   買賣佣金收費因執行方案而不同,大致0.05%-2%都有。先講方法正確比佣金重要。修習內容由收息101做起,打從2013年辦學,絕大部份學生由收息101作為首個修讀本人之課程。   留意沙田屋苑變舊而社區配套難再提升,相反馬鞍山同大圍更見潛力,這亦是建議讀者考慮賣樓之原因。留意香港屯馬鐵路本年會打通,大幅減少馬鞍山出市區的時間。讀者屬有能力搵錢之人,加上1200萬既沙田三房,此叫價應是舊樓,雖自己覺得好住但要回應市場,建議準備賣走換另一間。 […]

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