500萬預算買樓選擇? #2072

諗sir

你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓101+103的課程 (Phone num: 90xxxxxx)。 誠蒙呀Sir開班教學，指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。 小弟在買樓003學習了出齊所需文件努力上車, 現正審視自身財政和積極看樓, 在實行上遇上幾大謎思, 懇請呀Sir可以解答一下:

 

背景: 本人行年38歲,首次置業目標希望買500萬以下兩房 （20-30樓齡以下）房屋以作出租。 買500萬以下樓, 首期 是50萬 + 律師費7K+ 代理佣金 50K+印花稅 150K= 大約75萬。 (在家人幫助下可集得此數)

 

問題1:

之前因家母有疾病的原因 「在沒有」補地價的情況下用父母名做按揭借了30萬 （我做擔保）每月還 $5631 到 10/2022。這條數會影響我做按揭嗎? 因小弟去查 TU時資料沒有明確顯示,但如有影響是不是現在立即還清來解決?

 

問題2:

因小弟不才只可做到500萬為目標, 但現在大型屋苑在這價錢以下的,好像只有九龍東區九龍灣和新界沙田區 (或只有 “半新樓-零實用則+貴管理費”)，在這情況還有其他方向指點一下嗎？

 

問題3:

現在積極睇樓中發現，業主開價一般比銀行高8-15%，而小弟策略是看緊銀行估價來還價。如估價是＄480我會回$468希望可以咬住480買到, 主要因為怕自己不夠首期，我這樣做法正確嗎？

 

問題4:

買樓之前，現金如何投資?

 

謝謝你!

沒有理財方向，愚笨及數口不精之庸才上

 

ANSWER:

擔保人需與借款人同扣同一數額的借貸力，縱使房委因病批出免補地價可加按，仍需扣借貸力的。由於只剩廿幾期未供，日後發覺上車唔夠計可清數解決。

 

至於500幾萬預算，同意係九龍買到都好細，只可向荃灣或大埔打主意，廿幾三十年樓齡的開則頗實用。當然達40年樓齡就難再做到30年按揭，要得平又要荃灣，樓齡就唔會輕。再入一點去屯門，例如大興就少於30歲，不過又遠了。至於500幾萬的第一城，只夠買細單位，size太細令業主困於一房難租出之局，咪亂咁試。

 

有得700-1000萬預算會好很多，起碼有得諗2000-2010年落成的樓，當中有部份樓有些射別令其稀有性提高。當然買間樓預個則可以改建，例如兩房可以用木轉四房，買樓003亦有建議間屋要點執才合年輕人口味，每間租5k出去都可以收20k/月，更何況很多地區都唔只租呢個數。踏入暑假租務旺季已到，今年縱使內地人落唔到黎，佢地會搵香港朋友幫手睇定房，所以買樓易既同事一樣忙爆。經濟是活的，唔係話唔通關就無deal做。我地既助教係有真人見每個Weekend有新料，而唔係微信女扮係乜乜助教叫你買股票個隻。。

 

買樓易同事推動緊單邊代理的精髓，代表買家向業主講價。坊間的代理同時幫買家同業主，你估佢又幫邊面呢? 業主賣到樓有錢返，表示很可能有下單生意，我話幫業主就十分理性。買家有幾個係買完一間再一間? 至於係地鋪類既代理，買家成交後都好似要長料一排咁…至於你想講價係要搵個心態弱既業主，而唔係搵電腦禁個估價出黎。

 

你又可以諗下，你如果放緊個盤，幾時會話比經紀聽你會改價? 

 

至於錢點投資? 你都知諗sir經常提債基的B餐或保守些少做E餐。不少人問B餐係乜? 真係派到12%-15%年息?其實2012年已有收息課，派唔派到相信大量舊生已證明，不少新生都是舊人介紹。而每個餐會因應時間而改變用法，好似今年美國國債短年期的走勢較差，而長年期普遍好，香港傳媒一向都唔會咁深入研究，佢都都要「跑贊助」。

 

我們主授唔係買咩? 更重要是你點應市。銷售人員當然為佣會將客帶錯，除非你有幾億可以請埋佢，否則都係為自己份工幫銀行跑佣。2018年一隻ALLIANZ，2020年到PIMCO，幫同學避開左。2019年講3年必殺保險PLAN，上年做完今年唔再出。今個月係經紀都知有類保險PLAN要開TURBO跑，不過唔熟你個經紀唔會講你知。我們收息101課後會持續同學生溝通，好似讀者後生由債基開始確實較好。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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