如何訂立置業目標 #2042

你好諗Sir，最近有留意到你地嘅Youtube channel同埋開始睇homebloggerhk，發現入邊原來係個大寶藏，特別係唔同嘅真人個案分析，我後悔太遲先開始睇。當我今日睇完”十年儲蓄一招喪、買錯舊樓衰三年 #2027”呢個個案後，更加明白到，問岩嘅人可以少行冤枉路，希望諗Sir可以指點迷津。我嚟緊都會報讀買樓001同收息101以打好基礎。

 

以下係我嘅一些基本資料同埋未來置業嘅目標:

 

年齡: 30

職業: 消防隊長

現時月入: 59K(本人), 29k(太太)*

現時可動用資產: 650K(本人)

 

*太太方面，由於她家庭負擔較重，因此所以的資產及每月儲蓄，都以我一個人作計算。另外，太太工作為銀行back office，年齡同我一樣。

 

本人將於今年7月份升級，月入方面可大幅增加，約為79k(一 般紀律人員(主任級)薪級表第22點，打後1年加1個point，直到point 26，假設冇得再升級上去)。

 

現時住喺紀律部隊宿舍，將會喺7月份升級後的2個月內需要搬離。

 

以個人現時每月儲蓄去計，9月份搬離時可動用資產約780k。

 

我希望可以喺2年內盡快置業，因為想係2年後 (33歲-34歲時) 生小朋友，唔想再四圍搬。因此，我都計過自己係升級後第一年(2021年7月)以及升級後第二年(2022年7月)時可動用資產係幾多，俾你作一個參考。當然，唔一定局限係以上2年嘅7月先買樓。

 

另外，喺今年10月份開始，我都會拎埋政府嘅房屋津貼，盡快儲錢。可以拎到十年，頭4年約18k/月，尾6年就21k/月。

 

2021年7月時可動用資產: 約140萬  (當時月入79k)

2022年7月時可動用資產: 約220萬  (當時月入85k)

 

以上儲蓄計法，係假設我租左一個約15k的單位，同埋用埋房津儲錢。

 

2020年10月 後，每月儲蓄連房津為55k。   

2021年 7月  後，每月儲蓄連房津為67k。

 

短期目標:

1. 希望買入實用尺數為約400餘尺嘅2房單位，以供日後有一個小朋友及將會居住起碼3年作計算。
2. 置業地區會以沙田及東九龍為首，因本人同太太都係九龍灣工作。如其他地區，主要會考慮地鐵 / 巴士半小時可唔可以到達九龍灣 (如馬鞍山、大圍等)。

 

長期目標:

1. 買入第一個單位3居住年後，希望換到一個更大嘅單位自住，地點都係同上邊提及過嘅差唔多，實用尺數為約550尺-600尺以上嘅3房單位。而第一個單位將會由老婆名義買入，再轉放租。
2. 希望喺15年後，可以至少有1個自住單位同埋2個單位作收租用，當然仲會有其他資產製造現金流。

 

我以上嘅目標，唔知會唔會定得太保守 / 太進取，同埋好想請教諗Sir，如果以我呢個case，你嘅建議係點部署?

 

A: 搬離宿舍後先租1-2年，再買入第一個單位;

B: 搬離宿舍後買入第一個單位(以搬離時可動用資產去搵，可能搵唔到，又或者要買細少少);

C: 諗Sir方案。

 

另外，第一層樓嚟計，如果想住幾年後轉放租，買新樓同買2手樓，邊樣會較好?

 

以諗Sir你豐富嘅經驗同閱歷，我絕對相信你嘅意見，感謝！

 

answer:

呢位隊長數口都唔錯，列出問題清楚易明，入到火場相信會好冷靜。希望佢工作上唔好太忙，得閒睇下投資同救下馬騮，香港就有福啦。

 

隊長家庭借貸力為(59000+29000)/10000*50%*2.59 ~ 1139萬。成功加人工及拎到房屋津貼，家庭借貸力升為(78000+18000+29000)/10000*50%*2.59~1618萬，房屋津貼如有報稅個種，是可鈉入核實收入令借貸力上升的。由於隊長份工都好穩陣，諗sir反而認為隊長應該買新樓。

 

新樓好處是付首期少，住得舒服些。最色險係建期付款安排，一旦收樓個陣要比尾數而銀行又唔願借，就好似而家咁，映日灣(關鍵日期4月30日)、日出康城LP6(9月30日)、天鑽(2021年1月)都就快要找尾數，遇著銀行關水喉，筆者都落力叫買樓易按揭中介(whatsapp 96991141 陳先生)查一查幾時銀行可再鬆手，同埋邊間。一旦無銀行借錢比佢，就要用發展商高息PLAN上會頂住，當然撻訂被追差價是另一可能。

 

讀者而家買新樓到時建期完都2022，按佢估計到時有220萬，減返佢要付15%首期，讀者買左700餘萬兩房夠照，首期15%即約100萬，如當銀行只借700萬樓的60%，讀者補700*85%-700*60% = 595-420 = 175萬仲有能力，但新樓三房就能力不足，唔好勉強。大圍黎緊下半年應有新盤出，合佢心水，到時睇睇。

 

今年下半年買樓相信時機不俗，如買新樓或因未交樓而要租樓一陣，如買二手可即住。太多人話我同汪總係節目叫人買樓等於找人送死，先講我地係計過負擔能力才叫有能力者考慮，第二是早4-5年宣稱「比我地叫左去買樓」既人，佢地無死到而家仲要現真身去講多謝。

 

有留意開筆者Youtube節目「真。樓盤傳真」應知屯馬線打通及各期竣工後，馬鞍山至大圍一帶有直出港島及一線西移之便利，好似2002年有西鐵後元朗大升值，令人期待。

 

如想考慮二手樓，名城有幾個點可留意。首先選7-15年樓的，要知新樓頭1至5難升起，全新樓根本包裝靚連溢價賣比你，到第3年甩ssd(稅)又有一批業主被說賣樓，令沽壓強難升起。而家香港去到第20年樓，即2000年之前落成既，會所一般細唔合而家租客想有運動房同安靜室溫書既要求。要知如你是內地人到港，起初唔會咁想落街跑步，學生客就想有會所作另一修習室，這些都拓闊了一個盤的客源。

 

然而近5年落成既盤會所太靚，管理費太貴。所以綜合說沙士後而又2013年前的盤相對上有投資價值，地區就按讀者提那幾個無問題。當然選買那一單位都係關鍵，萬一鄰居愛惹事，外牆有問題，附近易惹火，唔通隊長自己著返套戰衣自己處理咩? 還是網上睇睇我地買樓001點講，家中上堂，學好才買不致他日恨錯難返吧。

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L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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