收到讀者來文，35歲開始置業，現有三間樓加上月入八萬，無股票在手但現金有二百萬。情況如下:
| 現值 | 買入 | 欠款 | 租金 | 按揭供款 | |
| 爵悅庭 | 7.55mln | 5.42mil(Jun2010) | 3.3mil | 18,000 | 17597 |
| YOHOTOWN | 5.0mil* | 3.68mil(Feb2012) | 1.75mil# | 15300 | 7300 |
| 綠陽新村 | 5.0mil | 2.54mil(Sep2008) | 1.1mil | 12800 | 9800 |
| 車位 | 0.9mil | 0.45mil(2008) | 0.3mil | 2850 | 3200 |
| 自住居所 | 租 | 租 | 租 | 租 | n/a |
*讀者如未提供買入值，筆者查閱成交數據的市場估值
#未能收妥按揭還款表，欠款假設為此數方便計算
除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外，諗樣更會審視讀者每月支出，下表就好似自己盤數:
|
收入 |
|
支出 |
|
|
|
薪金 |
80000 |
供養父母 |
10000 |
|
|
|
|
旅行 |
5000 |
|
|
|
|
人壽保險 |
2000 |
|
|
|
|
租樓 |
13000 |
|
|
|
|
消費 |
5000 |
|
|
租金收入(1) |
18000 |
供樓(1) |
17597 |
|
|
租金收入(2) |
15300 |
供樓(2) |
7300 |
|
|
租金收入(3) |
12800 |
供樓(3) |
5500 |
|
|
租金收入(4) |
2850 |
供樓(4) |
3200 |
|
|
總收入 |
128950 |
總支出 |
68597 |
|
|
|
|
|
收入–支出 |
60353 |
|
其他現金流 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
總正現金流=(收入–支出)+其他現金流 |
60353 |
|
槓桿儲蓄(1) |
14847 |
供樓利息只$2750 |
|
|
|
槓桿儲蓄(2) |
4180 |
供樓利息只$3165 |
|
|
|
槓桿儲蓄(3) |
4800 |
供樓利息只$833 |
|
|
|
槓桿儲蓄(4)-車位 |
2139 |
供樓利息只$1050 |
|
|
|
|
|
|
遠期儲蓄=總槓桿儲蓄 |
25966 |
至於讀者購買力為80,000/10000*50%*2.59=10.36mil。現借貸為(3.3+1.75+1.1+0.3)mil=6.45mil，借貸比率為6.45/10.36=62%。在旺市只用掉借貸力約60%，已立於不錯之地，不用心急再「入貨」。
至於在上表的遠期儲蓄，就像公司的應收賬項，是你在還按揭中所還的本金部份。由於這些儲蓄是你先借錢用槓桿去購入樓房，一旦樓房市值低於買入價，這些儲蓄便全數報銷。在遠期來說樓市行足一個周期，除非你真係摸了頂上頂，否則你肯定有機會用相同於當年買入價出售樓放，將多年所儲本金釋出。所以這些儲蓄是遠期的。筆者會用公司的應收賬項去形容這些未到手的儲蓄，只可觀賞而未能動用。位置較次但有用，應列出。
而要達成財務自由，必須是(總正現金流–收入) > 0
讀者現時情況是(總正現金流–收入) = (60353-80000)=-19647，表面上未能達成財務自由。由於每月儲蓄強勁，就當唔計遠期儲蓄都可以每月有$60353落袋，佢只要儲好現金將當爵悅庭按揭欠款清繳，支出即時少17597，那(總正現金流-收入)由原本-19647逼近零，離財務自由已十分近。清繳爵悅庭按揭要3.3mil，讀者已有現金2.0mil，自己再儲1.3mil現金，要$1300000/$60000=21.6個月，換言之今年40歲的讀者，在42歲前可達成財務自由。
當然不一定要清還爵悅庭，可先計每個mortgage loan的利息再決定先清還那個loan。此例是方便計算及令大家知道幾時財務自由是可以計得到的，希望在日後文章可用此表為大家作更多示範。當然你都要留意homeblogger啦!!
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
–
聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物
※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.
-.
【聶SIR – 講座】
–
買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F
是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略
講 者：聶sir
時 間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用：全 免
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
–
(課程編號: YUS40F)
【我要報名 網上填表】
聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用：$2,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
–
【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41U： 網上填表】
–
*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–
內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41TF： 網上填表】
–
*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–內容：
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」
聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)
2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用：$1,500
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
–
【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41T： 網上填表】
–
*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–
內容：
聶SIR【股市淘金系列】課程
–
聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用：$3,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
–
【 按此進入 課程】【我要報名： 網上填表】
–
*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–
內容：
–
–
聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。
–
2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)
–
費 用：$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢。
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
–
【 按此進入 課程】【我要報名： 網上填表】
–
*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–
內 容：
股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法
配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
－
–
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】：填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項
============
了解更多：股市漁夫系統 免費試用
股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。
莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
