諗Sir 你好，
拜讀閣下文章已久，基本上每期都會追。現時剛剛獲得收入比較好的職位，希望獲指點迷津。
本人今年27歲，月入90,000。太太無收入，未有小孩。之前的小量儲蓄用在了結婚，現時無儲蓄，名下無樓。
本人目標為儘早買樓上車，以及可以有足夠的儲蓄支持未來小孩的花銷。希望在十年內買到一個單位，被動收入3-5萬。我明白最近是入市的大好時機，但遺憾還未有儲蓄。請問諗Sir可能達到嗎？
張先生敬上
ANSWER:
簡單黎講就係後生搵到些少錢，可以點做? 做法是先買樓去槓桿大資產變相沽空美金、另外趁股市走低吸納去盡快改變人生。尋晚美國又減息半厘，在此之前澳洲都減息，各國爭相印銀紙及貶值去振興經濟，利好沽空美金者。越好的資產在銀紙變多價格會搶上，樓房黃金其次是債就屬了。當然債及樓的類別多，本文先不各一討論。另留意如你唔係張生咁行年廿七，方法就要轉轉，不同資產配不同年齡。好似人如37(歲)，投入股市的錢要比廿七時少，至於37歲拓展資產是可以，人工高的可與廿七時一樣狠。
股海機遇，不妨利用同黃金相閞的ETF去食盡黃金升浪，又易買。下列一隻ETF在昨晚金價上升之時，佢同時升14%。你就咁買金，金本身屬商品類行得慢，而家就係睇你功夫既時候，有心拎既點用波動市改善未來十年。
然而到四十七，銀行借錢比你較審慎，借貸力開始縮減。另外亦要考慮抵押物本身，即係你想買間樓係咩材料。若是村屋、工廈，除非是錦繡咁大型既村屋群、否則借到五成市價為止。在市況艱難時更會擺低你隻case唔多方邀請下都唔會批。今年買樓要睇清楚一點，一些往時能勉強過關的僭建，平時只要你在按揭契加簽銀行要求時會拆返，就可過關借足。但現時如食水喉改在外牆、改門位、改窗位這些都應令按揭難批。若是洋樓，又再涼一截。
故在市淡想去單幢樓尋寶再壓價，大哥你就要先學好功夫。最慘係你沾沾自喜以為執到平野，到上會先發現要付高首期硬食，咁就唔好啦。有時買到間樓又唔易租出，先講幾點大家要留意的:
a.如你是想買間屋再間細租比人，留言樓的附近有冇洗衣鋪，有的表示可能性一: 該區能承劏房客。二是可能食到遊客或airbnb，究竟一定二或兩者都可要再詳探。
b.將單位原則改造，例如三房改兩房、又或三房改四房都好，預左較難租出。千萬不要將你的口味認為是大家認同的口味。
c.想將樓快租出，黃/白色牆身，反光亮地板，令間屋睇落光猛一定有分加。至於入牆傢俱可免則免。
講返讀者，8萬月入而太太唔做野，家庭借貸力變返平凡，計為80000/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。現時800萬之下樓可九成上會，讀者只要將收入33%儲起即可在兩年間儲到首期，那又何需等10年先買到樓呢? 只要在起步時買細樓再慢慢換大，唔少人肯努儲3-5年錢就可上車，勿聽網上一些不計樓不負責任的留言，與負面及唔計數的人圍爐取暖。要圍，後生仔請圍個有希望有理想的爐。
由於借貸力基本計有約1038萬，即讀者將來可借錢買兩間約500萬的樓，九成上會下同老婆每人一間樓，首期唔難儲。但兩間500萬的樓現時月租收只約14k，咁莫非要等兩間樓廿幾年後供滿才可達讀者想要的30k-50k被動收入?
其實趁後生買樓只係過程，旨在趁早上船坐在通賬之上受惠於資產大膨漲。等一排及利用租客幫手供樓，時間一過百萬計儲蓄在手。呢件事你見朋友得過，你父母輩都得過，易掌握，但要耐性及時間。買股票發達相信你身邊識唔到好多個，若有正職及想心情好，莫在股市強求。
係買完第一間樓及等待之際，可利用買樓003借貸力由無變有之法，令太太有人工有借貸力。讀者缺點是太太無工作，單人搵錢就當佢月入九萬，此家庭能借及及能發展之財務潛力很為受限。一旦太太有返30-40k月入，借貸力即增至約1500萬，細細地買三間樓完成一生三宅有可能。至於在儲蓄首期之時，將儲蓄的50%放入港股，趁大市比50天線明顯低時入市。
另外50%投入收息101債基，穩收息。年10%派息如複利滾上4-5年，很見威力。若主角是37歲，股票/債券比率將調為30/70。
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