月入廿萬零儲蓄，無言 #2000

諗SIR：

 

              你好，本人剛報讀上述課程，現有關樓宇投資課程事宜，希望能有較理想及明智的投資及自住組合，欲請教之，詳述如下：

 

夫婦狀況：

1. 本人月入85000元，穩定工作及收入，無樓宇外的投資，無欠債，無積蓄。
2. 太太月入102,000元，穩定工作及收入，無樓宇外的投資，無欠債，無積蓄。

 

樓宇狀況：

1. 本人2018年8月購入近港大一個單楝樓物業，作價580萬元，還欠銀行328萬，每月供款12800元；現以月租19000元租予港大內地生。

 

2. 太太於2016年9月購入元朗地鐡上蓋物業，作價1300萬元，還欠銀行650萬，每月供款26500元；自上年8月放賣至今，仍未賣出，現以1200萬元標價出。

 

3. 兩夫婦現以約4萬元租住港島一單位，一家打算長住港島區。

 

問題：

1. 現巿道低迷，樓巿似有下行風險，本人對是否該賣出上述兩單位甚有疑惑；本人該否賣出上述單位、賣其中一個單位、還是兩個單位都不該賣出呢？

 

2. 本人欲長遠在港島居住，長遠應否在港島購置物業呢？

 

3. 以兩夫婦的收入及現有投資，應如何策劃，才能做到投資自住均明智理想呢？

 

感謝回應

 

會員編號31645 X先生上

 

ANSWER:

賣唔賣樓係睇身上有幾錢，次選才用考慮樓市未來是否升跌。即係你鋤大D是否出隻梅花2，最大考慮是你手上其餘有什麼牌。如果我有葵扇2(大Dee)，我打梅花2可以係想引紅心2出黎，削弱人地牌面吧。但如果我成手牌最大先得一隻梅花2，那就緊係唔輕易出手，等大大佬內亂我才趁機上位做大佬。

 

我們勿從非黑即白的考慮模式，硬性要求從「睇自己?」定「睇升跌?」二元取一去得知答案。大概未齊三間樓的人，睇自己副牌為主要考慮，因擁三間樓退休一自住兩收租是基本需求，你做你的，勿太考慮人地。到第四間樓以上買樓是近乎純投資考量，到時就考慮未來樓市升跌為上，同埋去到第四間樓即自己副牌都做到有番咁上下靚，可更有底氣出擊吧。

 

搞好概念，讀者疑難可逐步拆解:

讀者夫婦借貸力總計為(85000+102000)/10000*50%*2.59 ~ 2430萬

現已用借貸力大概: 328+650 = 978萬

由於借貸力在45歲後開始下降，例如讀者如是50歲，大概借貸力打八折，55歲，8折再八折，即假如讀者是50歲，借貸力為2430*80% ~ 1900萬

 

可惜讀者無提供個人年齡此基本資訊。而恕筆者未有時間返頭再因應新資料去重答個案

 

假設讀者45歲，而讀者已透露佢無積蓄(我諗佢講笑者….衰野….哈哈)，那兩間樓最好唔賣，或只宜賣一間。原因之一是讀者連理財首步儲錢都做唔好，筆者驚佢賣左樓一有錢就身痕，亂做投資決定。留意一旦你開始有錢，騙徒就出現。請勿線性思考，認為你無錢變有錢後，身邊既人同事係一樣。

 

至於港島樓打從2007年開始跑輸新界西及東，不應買港島。筆者早前已提及如預算一般，唔太少，九龍三房就最穩妥，想「自殺」去啟德買一房，元朗供應排18區長期三甲，這些前期文章全部講過原因，不重覆。

 

自制能力低及投資經驗少的，唔好買新樓，原因參考「愚蠢的新樓買家」系列文章。

 

建議下調價賣走元朗樓，返400-550萬再拎其中300萬作首期，高成樓上會入四小龍三房。其實為何元朗樓放左成半年都放唔到? 讀者宜深思，及從此改善之後選樓技巧及放盤技巧。早賣早收錢，存債基券收息就當你放100萬，收12%年息，一個月都有10000月入，存一年等於收多一個月人工，等於第13個月糧。

 

如不能自制，放左元朗樓會有機會將錢亂咁投資，那筆者寧願佢連元朗樓都唔好賣，拜託。見到讀者起首咁既牌都可玩到而家咁爛，筆者其實都好心痛。

 

筆者唔係推薦四小龍，只因未必有時間教到咁多選區及睇樓技巧(我錯…)，四小是最平衡。但如果你買四小龍底層，你又要預掛極盤都走唔到。做投資物最緊要唔係考慮佢升定跌，而係持有其間的流通性，即返唔返到錢。好似讀者元朗樓的帳面淨賺550萬，是虛的。光有佢叫賣，擺左半年都無人買。

 

那若元朗樓那550萬虛數入唔到帳，加上港大單楝又係新買無乜點賺，讀者就有月入廿萬而「淨資產值< 一年收入」之象。

 

真係賣到元朗走，買返下一間之後又儲到些錢，希望佢用100-200萬買下債基收息吧。懇請佢體驗下有現金有債基收息，月月有息收的好處，從而引起佢想儲錢之慾望。

 

資金少勿經常想在樓市出入，買樓要付高印花稅。先唔講已有樓再買要付15%從價印花稅那種，有「人頭」就咁買都要比成4%稅，即1000萬樓比40萬稅，未計佣同雜，這些支出不知會否對讀者構成壓力。

 

樓市不長升，此為正確。但係未儲到錢之前，現金咁少，那又何談升與跌呢? 讀者自己計計洗費，如有1000萬現金夠佢咬幾耐? 10年? 當然讀者有機會是獲長俸的公務員，如屬實就祝願佢那月月幾萬的長糧夠洗。

 

另外鋤大D模式是四人封閉型的，你嬴我要輸那種。但世界經濟是開放型，不屬封閉，可你羸我又贏既，所以起首的大dee比喻，只是筆者一時賭癮起而引出，未必能100%貼切。

 

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