你好本人剛上了收息101 TEDV70
我與女兒住在家人居屋，市價480萬，按揭260萬，20年還，月供約14000
月入30K，儲蓄都有150萬左右
近日有兩項投資，希望指點:
自己名買新界一房細單位投資，490萬大屋苑，估計易租易放，收租有13000
另外利用500000買入收息保險，派息4.7%，縛5年
有感這計劃或許不是太好，怕投資錯，想請問好不好在冷靜期前停左佢?
希望用手上現金150萬做增值以及十年後有間供滿既樓，女兒出國讀書，自己有間樓仔收租，債基派下息比我同朋友去下旅行，已經無憾，希望你比下意見。
謝謝
ANSWER:
樓市的momentum，在傳統小陽春期(農曆年立春後)之前已動起來! 此見於土地註冊處12月公佈的物業成交宗數(下圖)，已連續兩個月比上年宗數多。在逃犯條例反對遊行後，社會一直觀望，2019年6月的成交6211宗，比2018年同月9252宗跌了不少。之後七、八、九、十月都比上年差，但十月5000宗左右已同上年差不多，情況在看似很差時，數字上反而說了話。而宗數在11及12月都比上年多，加上筆者到地產鋪及行家觀察，睇樓量在12月大幅上升，不少死盤都翻生，靚野一早(賣)走左，筆者希望結合數據分析加上身作地產前線，同你親手感受熱鍋上的溫度。
然而490萬買一房，筆者仍覺不合。一房客源少，同樣銀碼可在屯門買到大屋苑兩房，或荃灣中心荃德的細兩房都可。當然加些少錢最好，換間20-30年樓齡兩房，好租又正路，買樓最怕長空租期，白供樓。至於升唔升都係後話，唔好太睇重。留意唔係越大越好，1500萬價碼或其上的，實力少唔好諗。
讀者借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬，現時按揭政策註定單打獨鬥係難。統計處預估香港有約250萬個家庭，平均家庭人口2.8位，政策大多以一夫一妻再加小孩一個去量度，所以早年買間細兩房可以九成上會，夫婦如月入每人兩萬，借貸力盡計為520萬，只要儲到50萬而市區大有500萬兩房選擇，政策區條數就係咁計。2019年要討好一班有兒有女的中產，佢地肚腩大抗議無份，更為仔女不容有失，讀書又係政府津貼學校，只要稍轉按揭政策令換樓更易，例如買800萬樓上到九成的「喜訊」! 可能會「收貨」!當中只需有5-10%，或可將「局勢」反過來。
按2016年人口統計，46.9%的人口都介乎25-55歲，呢批人就當10%已佔很多。而讀者有個小朋友，相信仍可陸繽收到些恩惠，放寬按揭只係第一份禮。同意政府仍有不少作為，加上市民仍很有「子彈」，可支撐1500萬市值以下的樓市。
同於2016年人口普查，全港約120萬間私樓，約79萬間已供甩左。順提: 老居有約40萬間，公屋有70萬間。所以全港得160萬間住宅樓係可投資，對於全世界及中國市場，確實唔夠。
至於收息保險，留意要同時比保險計劃之平台費，又要付基金之管理費。那何不同證券行與銀行認購，都係買同一基金，但免去保險公司平台費呢? 雖保險公司有回贈比你更可免認購費，但證券行與銀行的認購費多少可以傾。更重要係，筆者與市面有些持牌人，正努力經營新模式:
不靠收取投資產品佣金去予投資意見，只在提供資訊及課程上收取費用。過去不少舊生到收息堂先知之前投資做錯哂，被繞圈….才意識到獨立人仕提供之意見，十分重要。
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