你好本人剛上了收息101 TEDV70
我與女兒住在家人居屋，市價480萬，按揭260萬，20年還，月供約14000
月入30K，儲蓄都有150萬左右
近日有兩項投資，希望指點:
自己名買新界一房細單位投資，490萬大屋苑，估計易租易放，收租有13000
另外利用500000買入收息保險，派息4.7%，縛5年
有感這計劃或許不是太好，怕投資錯，想請問好不好在冷靜期前停左佢?
希望用手上現金150萬做增值以及十年後有間供滿既樓，女兒出國讀書，自己有間樓仔收租，債基派下息比我同朋友去下旅行，已經無憾，希望你比下意見。
謝謝
ANSWER:
樓市的momentum，在傳統小陽春期(農曆年立春後)之前已動起來! 此見於土地註冊處12月公佈的物業成交宗數(下圖)，已連續兩個月比上年宗數多。在逃犯條例反對遊行後，社會一直觀望，2019年6月的成交6211宗，比2018年同月9252宗跌了不少。之後七、八、九、十月都比上年差，但十月5000宗左右已同上年差不多，情況在看似很差時，數字上反而說了話。而宗數在11及12月都比上年多，加上筆者到地產鋪及行家觀察，睇樓量在12月大幅上升，不少死盤都翻生，靚野一早(賣)走左，筆者希望結合數據分析加上身作地產前線，同你親手感受熱鍋上的溫度。
然而490萬買一房，筆者仍覺不合。一房客源少，同樣銀碼可在屯門買到大屋苑兩房，或荃灣中心荃德的細兩房都可。當然加些少錢最好，換間20-30年樓齡兩房，好租又正路，買樓最怕長空租期，白供樓。至於升唔升都係後話，唔好太睇重。留意唔係越大越好，1500萬價碼或其上的，實力少唔好諗。
讀者借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬，現時按揭政策註定單打獨鬥係難。統計處預估香港有約250萬個家庭，平均家庭人口2.8位，政策大多以一夫一妻再加小孩一個去量度，所以早年買間細兩房可以九成上會，夫婦如月入每人兩萬，借貸力盡計為520萬，只要儲到50萬而市區大有500萬兩房選擇，政策區條數就係咁計。2019年要討好一班有兒有女的中產，佢地肚腩大抗議無份，更為仔女不容有失，讀書又係政府津貼學校，只要稍轉按揭政策令換樓更易，例如買800萬樓上到九成的「喜訊」! 可能會「收貨」!當中只需有5-10%，或可將「局勢」反過來。
按2016年人口統計，46.9%的人口都介乎25-55歲，呢批人就當10%已佔很多。而讀者有個小朋友，相信仍可陸繽收到些恩惠，放寬按揭只係第一份禮。同意政府仍有不少作為，加上市民仍很有「子彈」，可支撐1500萬市值以下的樓市。
同於2016年人口普查，全港約120萬間私樓，約79萬間已供甩左。順提: 老居有約40萬間，公屋有70萬間。所以全港得160萬間住宅樓係可投資，對於全世界及中國市場，確實唔夠。
至於收息保險，留意要同時比保險計劃之平台費，又要付基金之管理費。那何不同證券行與銀行認購，都係買同一基金，但免去保險公司平台費呢? 雖保險公司有回贈比你更可免認購費，但證券行與銀行的認購費多少可以傾。更重要係，筆者與市面有些持牌人，正努力經營新模式:
不靠收取投資產品佣金去予投資意見，只在提供資訊及課程上收取費用。過去不少舊生到收息堂先知之前投資做錯哂，被繞圈….才意識到獨立人仕提供之意見，十分重要。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
