2020國際投資策略(續) #1983

諗Sir:

 

我倆夫婦是您的忠實粉絲，現有意購入首個投資物業，望諗Sir指點迷津，您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。

 

夫婦年約30歲，有一子女，每人月入4萬，兩人共儲2.5萬，工作穩定。

 

自住在元朗單位，價值約600萬，其中約300萬尚未供完，現時每月供款12,000元。另有現金約80萬，需在港島工作。

 

計劃儲蓄兩年得現金60萬，連同自己80萬，共140萬現金作下列投資:

 

買入約20年新界三房作學生宿舍，750萬入手，付10%首期用夫婦拆出一人名購入

用木間為5間房，保守計每間套房每月收租6,500元

扣除差管地租約1,000元，4間套房的淨租金收入為31,500元

假設屆時實際按息為2.4%，每月供款約24,000元。扣除供款後，每月淨現金流為7,500元。

 

50萬投入債基，年息12%，佣金2%計首年收息淨10%，之後每年12%，每月有$5000收入

 

上述兩件事做好之後，將元朗單位出租，應租金可夠$12000供款，而夫婦行用(7500+5000)=12500加上原本要供樓的12000，共24500去荃灣或荔枝角租三房，方便小朋友上學

 

請問上述計劃是否可行？有否更好的選擇？

 

希盼賜覆

 

ANSWER:

讀者的計劃作得頗周詳，計算準確，用此態度理財就當沒諗sir亦能活出一片天。然而執行上點做好細緻位，就係成敗的判定關鍵。

 

套房唔係每一處都做到，至於人地講既location, location, location，唔係就咁選個最旺既地方。而係指投資地產，屬排他性投資。即係呢個地方我霸左，你就無，唔同股票，你買完我再印，印到你唔夠錢買為止，仲可以掉轉數叫你供股。所以買樓，要選一個地方對於某些人能提供exclusion的。

 

好似97至2007年落成既樓，開始有會所又沒陽台，呢類屋苑既兩房較合一些單身而又高薪既單身族，加上97-07年既樓管理費一般無咁貴(同而家新樓比)，而單位開始因為樓齡高而出現折舊，令租務回報稍高，大家買樓投資時要考慮埋呢類因素。

 

至於三房客係要陽台、較要停車位同學校/補習社的。陽台大部份人覺得浪費，不過三房家庭多衫要洗，有陽台好重要。亦有些內地客佢地係好喜歡陽台既，可能慣左。至於會所大多數有健身房，這些對單身女或異地工作的人，都有吸引力，佢地較少落街跑步。有時睇一個經紀勁唔勁，熟地區熟書為基本。再高一層次睇佢識唔識因應面前個客既背景，找出「痛點」打中佢「要害」，說服呢間屋有佢想要既野。一個好經紀，少既幫你賺多一百幾十萬，多既真係可以助你發達。

 

當然租比學生做宿舍，又是另一類「痛點」。筆者在買樓003課交待。至於學生宿舍唔一定租比學生，很多內地人為求身份證或真事業，在港工作。第一味可以叫佢地租樓，第二味可以問一些內地業主有冇意平賣手上香港樓盤? 時局不明，機會更是處處。

2020年最不明不是香港，中東打從2019開始筆者就留意，如今真要爆發。中東因回教什葉派同遜尼派兩邊邀對，時常被不同國家陣營拉攏而打起來，什葉派伊朗超過六成石油產出都到中國，如美國能助沙地阿拉伯打擊伊朗，既鞏固英國新在埃及與也門成立的新美國勢力，亦打制著中國咽喉，一舉兩得。土耳其原本親歐，現在加入中、俄聯盟，加上中國硬係覺得美帝要亡佢咁，在預期會自我實現之下，貿易戰轉為熱戰，真由中東打起。怪不了國泰要賣中國的帳，更要徹底的跪。因國泰飛英國的油水航線，很可能再經不了中東飛，透過中國去是後2020年的唯一路徑。

 

打從2019香港人多了國際視野，來得正是時候。欲知後事發展必先明白運行著的主旋律，而最軸心的旋律不是貿易戰，而是早年疑似俄羅斯向北韓輸出技術射彈惹美國，美國利用貿易問題逼中國攪掂「金仔」單野，中國唔想上身而在貿易戰問題上又拖拖拉拉。家陣美國向中俄陣營反擊於伊朗製造問題。你見貿易戰只係「副產品」，核心還是伊朗究竟在中俄力撐之下，夠膽去到幾盡。同時油價唔係必升的，美國要打壓伊、俄最有效還是力壓油價。至於俄羅斯點解咁攪事? 君不見俄羅斯三倍ETF(下圖)在過去一年由$34水平升一倍$70，就知俄羅斯呢幾年無人攪加上英國內亂法國(派人成功)混亂，開始自大又身痕了。英、德、俄打從1890年開始就是西方三國誌，只要有任何一方缺角，就會助長其他方聲勢。何況克利米亞大捷、土耳其靠攏，俄人不趁此時向南擴張勢力，更待何時呢? 

上圖的俄羅斯三倍ETF，前幾天在伊朗大事發生之後，再急跌5.8%。明眼人知道，這件事唔只美國同伊朗咁簡單。

 

留意細節，集中分析同主旋律有關的新聞而消除雜音，是2020投資獲利的重要原則。

 

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