林sir 你好！我係大概一年之前103班嘅學生
我哋係三人家庭
有個一歲嘅女女
未有物業，
現時住喺家人物業，每月比租金八千。
打算買樓喺12校網，
女兒四歲左右需要搬。
先生係自僱人士
扣除所有開支每年儲400k
每年醫療加人壽供60k（供20年）
供車每月5k（餘1年）
太太打工，年薪500k左右
扣除開支每年儲$250k
每年保險20k (無储蓄成份）
Mpf 大概有4-500k
夫妻每年共儲650k一年
二人共有以下嘅資金
200k 公司營運
200k 股票
200k 保險定期（10%利潤一年）
1400k 存款
問題一
我哋睇緊天后，大坑嘅樓
唔急要住，想問宜家係咪一個買樓好時機？
問題二
對於我哋現有储蓄，我哋期望有10-20%回報，請問有無建議或方法係較安全，回報又較高？
問題三
聽到一啲關於rent to rent 及收購重建的物業講座，想問一下林sir 嘅見解！
ANSWER:
答個案，很難。難在選擇堅持講人話，定用鬼話敷衍一下?
對於讀者而言，現在是買樓時機，因為佢現有資產大概應付唔到往後洗費。一旦超級通賬到，生活質素要進一步降級。筆者已不只一次提過:「是否時機? 很看個人」。上星期同汪總訪問提到，現時彌敦道有6800萬既靚鋪位放售，比起早前一般開位點都過億計，6800好平。然而此對汪總是時機，但唔係諗sir既時機。諗sir幾千萬可以，但成6千8無能力亦唔想借，加上只睇住宅唔識睇鋪，涉足生意類別唔夠廣，所以就唔應該考慮。
正如讀者無樓在手，如果經濟大崩潰樓市大跌，筆者唔知佢夫婦份工同生意可否保住。但如經濟上揚樓市重回升軌，雖然有家人提供8k住處，但現時年儲65萬的預期，即十年後估計儲到650萬，夠唔夠應付心儀12區跑馬地地區的三房，2-3年的樓價升幅呢? 在政府印銀紙而成的通賬下，人搵錢係慢過資產膨漲好多，低層員工靠一間居屋賺左廿年儲既錢比比皆是，此論點不續談了。
讀者先生月入不詳，太太年薪50萬，加埋年先幾肯定家庭月入過百萬。現時積蓄140萬，報稱年儲65萬。即現時手上資金只等於兩年儲蓄。那是否兩年前錢難儲呢? 這確不時發生在30出頭剛結婚的人身上。可是讀者仔女已5歲，而做理財分析最需要的年齡明白因私隱問題未有提供，那讀者儲蓄能力真如其所述? 這未能回應。
區份灣仔區唔見出色，不過如未有樓者，區內選擇700-1500萬樓房入手可接受。可以既返油尖區入手900-1500萬既三房，早在2017年筆者已疾呼睇好市區三房，最睇淡新樓studio及一房，2000萬之上樓亦睇淡。另外頭兩間樓選大屋苑樓正路，越見窮越不要抄小路，做投資最緊要「件野係自己名」同埋「可以隨時放到拎返大部份錢」，絕不要被什麼「未來前景好」或「頭幾年包租」蒙蔽。
至於10-20%回報得來殊不易，雖然筆者於收息101課提及之債基，初級版的E餐可予10-12%息，但其槓桿控制及投入什麼基金，要嚴格控制故要上堂教識學生。有些人投入100萬自行走入銀行，被遊說做了最大槓桿，因為槓得大先夠資金去買多些基金比佣，完全漠視市一旦下跌客人要面對CALL LOAN的驚恐(或有)。又或買了些極垃圾級別的債基，起首兩個月收息無事，但一旦個市下調，佢隻債基跌個價，收N咁多息都收唔番。希望筆者撰文唔好比錯觀念大家，正解是世上有賺20%咁高年回報，又易又好安全實不存在。筆者記得2007年爆破前，都有後生女入黎銀行問:「有冇方法穩陣些少? 我只要一年25厘呢~」
當然債基及直債，是管理比較易而又經眾多學生驗證，年派息在10-20%之間的方法。另外本案又大家親身示範:「錫仔女處處著想幫哂佢，做父母唯有捱到百二歲。」
由讀者提問問題顯示佢投資經驗唔多，尚待學習同磨練。間接說明參與「收購重建物業的集資計劃」唔合佢。一班人共同行事，拎左你筆錢走話去夾份，究竟呢批「共同行事」既人是否互相認識，只係你同少數人蒙在鼓裡，在不熟悉公司法下而被欺騙? 這不好說，但壹週刊早幾年有說。
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