諗Sir你好!
很感謝你早前嘅回覆！喺等待上黎緊嘅收息班之時，我睇咗你嘅《樓換樓》同很多你網上回覆的個案，啟發咗我不斷咁諗未來嘅理財之路點樣行，有些問題等唔到上堂先向你發問，希望你抽空回覆！
簡單recap我背景資料，我35歲（份工月入7萬），先生43歲(份工月入3萬），有一小朋友3歲，月儲1萬。以前全無理財概念，從未置業，無負債，現金加埋賣哂啲勁蝕嘅股票，手頭上資金只有50萬。知道怨自己點解唔早啲學識理財係無用嘅，只有現在努力改善情況。你上次回覆建議我從債基及保險開始，我會等上埋堂學識再展開行動。
湊仔返學時同其他家長傾開，發覺有好多懂理財嘅家庭，都係同我兩夫婦差唔多年紀，己有兩層樓收租，afford到太太做全職媽媽，享受珍貴嘅親子時光，而我同老公就仲係手停口停階段。
我先生份工就3萬盡㗎啦，我嗰份黎緊幾年內有機會晋升，升咗會有約10萬，但我實在做多一日都嫌多。我嘅同事及上司大部份都係自以為好叻、以公司為家嘅單身中/中老年人士，以女姓為主，個環境係點，你明的。眼見我啲上司，50未夠就個頭白到唔染髮唔見得人，有一些更身患重病（如癌症），我份工係唔使接觸輻射或有毒物質嘅，而啲人嘅病同工作壓力有冇關，我唔評論啦。
正因上述，我好希望可以做到每月產約3萬至4萬正現金流，咁樣，起碼我可以選擇唔接受黎緊嘅晉升機會，以免身心健康被進一步摧殘。我亦諗緊轉工，應該可以搵到另一份月入約3萬，但比現在輕鬆嘅工，如我做到每月正現金流3至4萬，咁即係我就算轉工都不會減少整體家庭收入。我有以下嘅諗法，希望諗Sir俾啲意見：
- 我手上得50萬資金，想借埋140萬信用卡低息貸款(年息2.7%)來投資債基，以加快增加資本。
- 到我哋儲夠100萬時，以夫婦其中一個人頭9成按揭上車一新界樓收租。以我嘅情況，你認為應先買一間約400萬兩房或約700萬三房做分租？
- 我現在份工人工較高，對借貸力有幫助，是否應該死忍到上咗會先辭職？仲有無其他好方法可以用到我現時嘅借貸力？
希望諗Sir 幫忙諗一諗，非常感謝你！
answer:
是的，埋怨沒有用，離開傷心的地方靠行動力，傲視同儕靠判斷力，大家逐步黎慢慢進步。二是需先承認自己能力不足，利用他人予之便去成就自己，買樓就是此一進程。買樓利用銀行予之借貸力去借一千幾百萬比自己，儲呢個數對於十萬八萬月入既打工仔，都屬天文數字。所以搵對工具用好佢，唔再靠自己死力no gear咁「一比一」output，就係避免比份工攞走條命(有云: 好彩五十全白髮，運滯更會生埋癌)之方法。
對於從未買過債基收息既人，借錢去買債收息賺息差唔建議，何況2020減息風向，而家唔借遲下仲平，加上今年可分期交稅令銀行跑數難，做客你又何需同佢急? 今個月最好近月尾做定期，同埋搵下有冇年尾心急賣樓既客，利用年尾效應讓利潤更大。至於讀者份工最好唔辭，唔關7萬人工事，而係離職後按揭一般停賽半年，有渠道既或可只停3個月，但下年銀行借貸審慎，先預停半年吧。讀者由於未有樓係手，佢同先生合共借貸力(70K+30K)/10000*50%*2.59 ~1295萬，都夠買兩間平民三房。只要部署好，一旦讀者人工由7萬降至3萬，都不會打亂置業路。
部署為讀者要學買樓003借貸力由無變有之法，向銀行證明自己有兩項月入，一是由佢長工，另外有公司再出糧比佢，那人工降格仍可買樓，當然不可跨張得話自己月入廿萬。香港打工仔過十萬月入已幾叻叻，你工資在那一水平? 銀行唔睇你文件都問到大概。
中原城市指數已回至180點，建議一旦見165-170水平，可九成上會600萬左右的樓房一間。為什麼是165點? 因跌至此樓市已回15%，在付10-20%首期下讀者入手後要跌20%-15%=約35%先見負資產，歷史上樓市直跌40%試過一次，在1997。估計在政府2010始眾多調控下，樓市大調不見得。你去問問經紀，現在不是缺客買樓，而是無盤可賣，無人肯放。最多盤源，就係上月諗sir去睇第一城那個最少二百幾呎既則(單位)，全52座第一城夾埋有30-40個類盤，合乎細單位睇淡無人要之象。再次說明本BLOG由2016年講絕不要買一房或SUTDIO，避走細單位供應大潮是對的!
未來仍是細單位供應為主，新界濕地公園新鴻基個新盤，主打兩房。錦上路上蓋下年重頭戲，都係兩房。比起往時嘉湖主供應三房引你平價住大屋，今時樓市因政策之扭曲，分版塊的走勢，絕不是一句「今年樓市你睇升?」「或跌?」可以概括。本月底諗sir對樓市不同版塊再會拍片交待。請先like我地youtube channel(id: homebloggerhk)
眾業主受惠於林鄭十月放寬按揭，中產家庭只將樓加按就有幾百萬傍身，那就更難找人急賣樓。
讀者現金水平同工資都係稍弱，佢買樓做分租走唔甩。就咁買間700萬樓九成上會，月供已700*90%/259*10000 ~ 24.3k，而收租只16k水平，現金流負8k，很慘情，雖然供樓有還本當儲錢。做分租就當而家市弱，都收5.5k一間，一間新界三房一開五，共收租27.5k，即將三房轉為正現金流，遲下市好每間房仲可用7k/月租出。木間房如在家擺放組合櫃，較少條例問題，看來讀一次買樓003，能助讀者一次「解幾個任」。
當佢同先生每人一間分租屋，由於可九成上會現金加雜只需150-200萬就可成，夾埋收租5萬5至6萬5/月，供樓完全由租金支付。這10年只需等租客幫兩間屋供完，或供了超過一半，又可將按揭拉長返30年還去增加正現金流，直至50歲前用儲用供把樓供滿，到時退休及反租更好居處根本唔成問題。
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直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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債基不同的購入方案如利弊比較
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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