付費後留位編號: TEDV7031
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諗Sir 你好!
每次看到你的文章及 youtube部甚有啓發，十分佩服。 由於我和太太是首置及深感理財知識不足，還望賜教。 我家庭財政狀況如下:-
本人42歳, 月入$90,000
太太36歳, 月入$30,000
現金合共約$110萬
股票約＄20萬
現在租樓支出 ＄16,000/月
需供養父母，除家庭支出每月可儲 ＄40,000 － 50,000
2019年購入馬頭角一房新樓(實呎320，＄510萬), 因為太太中票為免她上唔到會，夫婦二人共同名義簽了臨約，已附大訂$50萬及律師等雜費，準備找銀行上會
自知浪費了一個首置quota，但又簽左臨約，有冇辦法free番個人頭出來?
另外，有計劃於新樓自住頭幾年然後放租，再購置另一層面積較大單位自住，請問來緊按揭應攤長幾多供好?
而我們應如何改善理財策略及分佈呢?
多謝賜教，祝生意興隆!!
CS 謹啓
ANSWER:
三樣錯事佢都做左，祝讀者好運而希望錯既係諗sir啦
1.聯名買樓浪費了一個首置名額，這個讀者已自知
2.九龍城區為細單位(即差管署A類）供應重災區，同時為2018年18區供應之首。平時一區供應一年2500個已算多，九龍城一年出成七千幾個單位。筆者三年前開始提出「想跑贏買九龍三房，想自盡九龍城一房」。其後按揭政策放寛，早期積落大兩房或三房的學生大豐收。至於讀者新樓一房剛買，未等夠3年SSD賣走再要比稅
3.買新樓黎租比人是最差之選，交貴管理費及把新裝修比租客消耗。相反，租新樓自住是CP值最高之選。當然讀者樓已買，唯有自住返係一房咁啦，地鐵未知係入伙頭幾年開得成未
按揭永遠是攤最長還的好，買樓就是要利用銀紙越見眨值，令你在後生月供18K的負擔到老時輕鬆好許多。時間過去，你用更少的米就可完成一期供款。相對樓的租金收入隨通脹而升，你收的租可買返同樣的米，一上一落只要時間過自己財富就累積。
甩名可以做，將先生業權半份賣比老婆，完成內部轉讓便可甩名。如在轉之時合法避埋稅，可在買樓003得知更多技巧。510萬樓賣一半原要按255萬打稅，付印花稅約5萬幾。
讀者最大問題係唔學好理財，錯用死力賺錢。42歲先買第一間樓係個迷，身家比公司下屬還少是事實。點解? 只要下屬早年買間第一城細兩房，兩百餘萬買今日都升至500萬附近。結果樓市幫下屬賺既錢仲多過老闆儲起既錢。
未來要向經紀打聽新樓既SSD期幾時過，筆者認為最好一到期就賣樓，但有心理預備到時放個價好中庸，戒吊高黎賣。這也無計，新樓一過SSD個個業主都想放，這是讀者為自己結的果。拎返舊錢買間例如大興花園兩房，出租率更高亦你4賣樓潮拖低呎價。
讀者強項為良好借貸力，家庭借貸力為110000/10000*50%*2.59=1424萬，現已借450萬，由於未知讀者點向新樓發展商安排按揭，所以未用借貸力1000萬只屬粗疏估計。展望未來幾年，要買兩間大屋苑三房，每間預700至800萬市值入手，新界區大把選擇。香港2023將進入住宅供應斷層，而三房供應更是少數，大家留意。
現時手上110萬用債基收下息吧，110萬買直債又未到入場門檻廿萬美金，買香港REITs相信在政局波動加上2019用減息之因炒升REITs之熱潮後，香港REITs再上有難度。債基對30至45歲的人很合，攪得好兩至三年後買樓的首期都係由債基息收返黎。例如利用美國國債為主的B餐，年息15%，讀者之前那70班的收息同學已知其法，不少更實踐著，收緊息。那110萬收15%息月息為$13750，收番三年都有近50萬，又是買下一間樓的首期了。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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策略5 如何判定將上升之美股
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策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙