諗 SIR 你好，
本人拜讀閣下文章如當頭捧喝，獲益良多，特來希望閣下能指點迷律。
基本資料：
本人35, 月入42K
妻子 33，月入 50K
兩小朋友分別4歲及1歲
現金140萬，租住黃大仙三房單位租金$22K
單名擁有土瓜灣舊樓 400尺，市值440萬，租金14K，沒有借貸
每月儲蓄28K
有些保險，基金，合共不過30萬
小朋友未來開支將增加，儲蓄可能更少
還望閣下就以上想法給予專業意見，及懇請閣下指點迷律如何:
運用太太無樓名額?
使用手上資源達一生三宅?
祝教安
ANSWER:
面對能儲蓄之金額不斷下降，是已婚有小孩者常面對的問題。如果你儲蓄慢又無資產，係無得救架。先講明筆者唔係上帝，唔勤做野又大洗父母又無剩落既人，只好靠買礦機博一變十，日日自然醒咁話。最近bitcoin價格下跌穿兌美金10000元關，騙局擺唔成。下陣子升穿10000蚊關，post又會再出黎。
所以乜都無既人，你除左可埋怨下去，仲可以一日打三份工趁後生儲幾個錢，先用股票再用債，逐步改善人生。然而讀者有間供滿既樓，絕不屬「乜都無」。筆者認為土瓜灣舊樓最好賣走，換成首期幫夫婦每人一間樓用盡名額上會。土瓜灣鄰近啟德供應重災區，上年產出近8000個單位，是高供應區如將軍澳(西貢區)兩年供應之總和，仲要係細單位。在啟德不斷有唔使兩萬蚊都租到既新三房之下，讀者間舊樓租到12-14k都偷笑。加上啟德賣左既樓一到SSD期滿，業主又被AGENT游說放盤，造成高沽壓而令鄰近區域升唔起。
提提你，下一年，到大埔，再唔係啟德(九龍城)。九龍城亦唔係每單位都屬34校網，何況為仔女搬去九龍城既人，聽晚都黎左筆者公司舉行的英國教育講座。至於買樓睇區份屬其次，首要睇間隔及屋苑。然而經紀很少教你買樓要選的間格及屋苑，因合間格選取原則的單位只得一至兩個，咁講咪只可做1-2個客生意? 所以講區份最好，成區大把盤，梗有個你想買。
讀者賣樓返440萬，要買返咩樓先計家庭借貸力。借貸力為(42K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1190萬。由於旺市不要用超6成借貸力，所以讀者夫婦宜入手600-650萬左右的樓房，付20%首期上會，兩間屋夾埋要約250萬首期。市面亦不少600-650萬屋苑樓之選，在按揭政策下此類單位受惠價硬，加上多屬市區兩房或新界的細三房，有一定客路要租出產生現金流唔難。留意現金少者不要買單幢樓，入左唔易出，壓死資金隨時引來危機。樓不要兩間一齊買，第一間可在賣樓後即補回，反正中原城市指數比高位已下調了超10%，若買家付20%首期上會，意味樓市要快速由高位直插三成才令現買樓者負資產。此跌之急在98年才試過。
至於再下間樓可在中原城市指數回至140點時才考慮買入，145點為2014-15年價位，若呢個位買再付20%首期，指數要跌到116點才令人負資產。加上112點是2012年之價位。若跌穿此位(112)必引發大量業主尋求幫助，似足2003年富榮花園的「苦主」，最終亦可在政府幫助之下捱過關。當然筆者對樓市看不太淡，始終香港低稅亦有其功能發揮，就當11月決戰FEEL都有阿里巴巴夾硬黎圈錢。
440萬用了250萬做首期，淨190萬可用黎做債基，主打買美國債類的B餐，或價升得好的新E餐，分別派15%及12%年息，令讀者新增19K-23K月現金收入，夠找三房的租金，令讀者月多20K儲蓄，加上兩間樓借比朋友住更易供滿，5-10年後睇返格局比現時改善不少。
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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揀選債基的要點及原理
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問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
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保費融資計劃比較
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離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
目前優惠費用: $3000
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