諗sir您好，
最近拜讀您的著作，自知庸才，希望可得你指教
本人31歲，已婚，有1個剛出世既小朋友
本人月薪30,000，公務員
先生收入月薪約28,000
現時租住家人的單位，租金連家用10,000
平均每月儲有20,000
本人與先生約有140萬現金及5萬 股票
由於本人沒有什麼財技，不太懂投資
因為小朋友出世，希望在5-6年後搬出，想有多一點空間，
請問應該如何運用手頭上的現金，該買入元朗的2房單位，還是放在其他市場收息?
ANSWER:
2019-20年住宅預測落成量(18區較前位置)
7513 大埔
6578 西貢
2567 元朗
再之前18-19年，九龍城區都係重災區。有知識有方法，自然知買元朗樓前要三思。
誠然，在之前文章有提，考慮一單位之升值潛力，間格>屋苑>區份>經濟大環境
即區份考慮比重不夠單位自身間格獨特性及屋苑考慮重要。至於什麼構成好屋苑因素? 什麼間格搶手? 面談再授。好似上週未有兩個買樓003的學生都順利買到樓投資，一間是620萬左右的北區三房，一間是900萬減到800萬餘的三房在沙田區。普遍業主反價不嚴重，施政報告出後變成不議價，但未嚴重到反價。筆者舊同事的地產公司「買樓易」，其代理作為客人的單邊代理，由於不代表業主只替買家工作，故會盡力同學生爭取平價買樓。
相反市面主流為雙邊代理，正常都稍偏業主，因大部份客買樓都只一間，但業主個邊幾間咁去放。除非客人識點提示代理(合法地)，否則雙邊代理都係幫業主賣高價而令買家蝕底。「買樓易」行單邊代理制，幫買樓003舊生搵好野。就如筆者早年開立收息101課程，都是因銀行銷售人員越壞，我地學生越多。現在我們的工作，為改變傳統香港的樓市或投資的買賣模式，令買家得益。
由於是公務員，十年後月薪都是有限，就當大三倍都不比本BLOG很多有能的讀者之收入。因此唔識投資要學好佢、唔識財技都要攪掂，除非人工夠照，或選對投胎對象。買樓對讀者是好事，因手上無資產，樓是家人的。應該大家身邊都識到些香港人，只搵幾萬/月，但層樓幫佢賺幾百萬，這因為銀紙而家印到成街都係。數字上，就是香港的M3貨幣供應，比10年前大了3-4倍，而樓價只升了1倍餘。所以別再想什麼人工跟不上樓價升幅，現在大印鈔時代，人工同樓價關連性大幅降低。需說樓價由租金依託，而租金與人工有關。但君不見在港住宅租務回報率平均數，由10年前超4%跌到而家2.6%。都係個句:「正因為窮，所以要買樓。」
你如有2000萬港幣係手，雖同有錢都仲有距離，不過拎其中1000萬投入渣打恆大保誠東亞直債，收息101的學生都知未槓桿息都平均7%，收70萬一年已月月近6萬收入，那你就可開始考慮唔係點買樓。不少人試自己去渣打問，話點買渣打債? 又竟去問保誠經紀有冇保誠債? 結果如與虎謀皮，竟想從金融人手上買份靚回報既野，情況係點你可自己去試。不少人一心入銀行想投資儲錢，最尾個個買左份保險，點解!?
讀者及先生總借貸力為(30000+20000)/10000*50%*2.59 = 647萬。建議入手500-600萬樓一間，用夫婦其中一人名九成上會。至於買完借唔借比朋友住，自己決定。第一間樓供得咁上下，可將其轉正出租用途，例如收15K租，租金之七成可作借貸力便買第二間樓，如讀者借貸力會升至(30000+20000+15000*70%)/10000*50%*2.59 = 780萬。好似上文提及有個舊生剛入了800萬餘沙田區三房，佢真係九成上會，借700萬餘月供27K，然後將三房利用買樓003之方法少裝修成做學生宿舍去DOUBLE租金收入，收30K租(5間房每間6K租出)，變相出80萬就搵人代供間三房。此做法只合較有現金者做，如只得80萬係手不宜去盡買800萬樓，買邊點做及方法在買樓003詳解。
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
