40歲4間樓400萬理財下步 #1909

諗sir您好，

 

修畢你的收息101, 103, 104 及買樓003, 獲益良多，而且課堂內容以實際執行為主，完全無廢話，非常值得。最近更報了英國二手樓班，期待上課學習。幾年前已接觸理財投資課程及現金流概念，也不吝花錢上課了解，可是大部份課都只把“窮爸爸、富爸爸” 概念重新包裝，完全無實際執行作用，更恐佈者上課要叫口號、又要分享，像邪教一樣，浪費了我們不少時間 (苦笑)!

 

很感謝你安排助教Gary及Pan 照顧我們及繼續跟進，已經和他們約見過。現有一些大方向問题想請教再實行。

 

我和丈夫同是48歲，無小孩，也是屋邨出身，努力讀書上大學及不斷在商界上打拼，現工作已有些成績，可是理财則要請教你們這些專家, 資產如下，請賜教!

 

薪金: 本人年薪約 2.8 – 3M; 丈夫1.2M 全部有報税。（丈夫其實職位高，能力好，可是入錯行做Trading 接美國客，行業不斷萎缩，薪金已是行內頂點 – 無奈)

 

房產: 1) 自住樓又一居複式聯名單位，2012年1600萬連車位買入，現值2600萬。欠按揭1100萬，由於想換樓, 暫不考慮轉按，而且硏究過各種方法也很難甩名。明白諗sir建議可租，但妹妹經歷租樓三年半搬五次(業主賣樓趕客), 有點怕怕。

2) 沙田富豪車位兩個無按揭，買了兩年。75萬一個買入，現價跌回80萬一個。月租1800一個 x 2 = 3600月入。

3) 石門新鴻基工商單位樓花，500呎600萬。由於每個單位有獨立去水厕所，潛力較高，已付兩成，明年收樓。

4) 英國曼徹斯特一手新樓，三年前130萬買入一房，今年五月已收樓，發展商保證頭兩年6厘回報，月租6500元。剛獲獅子銀行批七成按揭，息口3.75%。

5) 英國曼徹斯特一手新樓樓花，兩房連一車位，兩年半前買入约180萬，已付四成，明年初收樓。

 

 

其他:

1) 一百萬藍籌股票。

2) 15萬美金澳豐銀行保本外幣對沖基金，保本及guarantee 8%一年。

3) 老公有月供3000基金，供20年，只有30%回報，年輕時儲蓄買入，已供15年。

4）MPF 現值220萬，主要公司供款多，我月供1500。

5）法國頂级酒莊40箱紅酒，逐年酒花買入，買入價29萬，現值80萬，全部在英國trader酒倉，可隨時賣出套現。

6）現金400萬mortgage link户口

 

 

目標:

可55歲退休，專注藝術發展及陪家人，月產出10萬現金流支付每月使費。

 

請教問题如下:

1) 我應如何佈置400萬現金？現時樓價稍稍回調，應否買一個600萬或以下單位做學生宿舍，剩下才買債基？由於要借丈夫弟弟名而他薪金只有2萬，要我們担保，所以只能按七成，加上装修及税，要付220萬。

2）或是我應先留100萬cash flow, 用300萬買債基B+E 餐先收息，再等賣走兩個車位才買學生宿舍？

3) 諗Sir曾建議我賣走兩個車位，我也放盤兩個月，可是社會問題嚴重，仍未賣出。 我是否應考慮按了兩個車位先拿80萬現金出來投资其他？

4) 長遠來說，希望英國及香港也成三宅，再加債基及直債產出現金流，這個方向對嗎？

5) 請問我其他資產有什麼可改善？我已剛開了美股户口，打算用20萬去買入一些美股，但仍在分析中，遲些再分享或求教。

 

非常感謝諗Sir毫無保留教授一些實際理财智識，而且常提醒學生risk level, 讓我們對退休方向清晰許多，祝閣下桃李滿門，課課爆倉!

 

answer:

謝謝讀者支持，今晚就是收息67班開課，今班收了超67人，持續能爆倉!

 

炒富豪花園車位就如豪景車位，市差一定要走。而家二手車交投很少，已提劏廈、偏遠車位、studio單位這些投資物不要碰。尖咀展示予5980月租青衣酒店包早餐的Bill board，就是studio及一房單位的哀歌。筆者認為讀者車位小賺/小蝕都要趕快賣! 不要加按取錢。

 

讀者早前投資的特點: 現金流低或零現金流，佢成堆野最叻就係兩個車位有幾千蚊收，同埋英國樓個「假租金」。要知道Cash.On.Delivery.永遠是動人的，你買樓講價講到尾，一疊現金勝過成桶口水(當然太多CASH就唔好拎出街啦，手斷勿怪我…)正因如此，投資最好選能月月提供現金的。但海外新樓之包租，很多時都屬「羊毛出在羊身上」。筆者學校提供之英國樓課程，教人去搵有當地租客支持租值的二手樓收租，已有註員在當地隨時可飛去面見，而唔係發展商mark高個價再包租幾年去引你落搭個隻。

 

英國樓同石門樓冇野好做，keep住就算。賣走車位連同400萬現金再加100萬籃籌，即約650萬，可看看能否用自住樓加按200-300萬出黎，共800萬開立私人銀行戶口。私銀戶口保密性較強及儲存於海外，唔一定香港人，世界上任何有錢人都需要。二是提供低融資成本，增高回報。三是香港需求高，不少已提升至2500-3000萬HKD入場門檻，而筆者早前為103學生做的私銀講座，為800萬入場而book在新加坡的。

 

私銀錢做些渣打或保誠的直債吧，現時五成槓桿都唔上，先少試三成槓桿，7%的渣打槓至(200000*7% – 60000*2%) / 130000 = 9.8%，就當渣打債有些少溢價，起始提供9%年回報已不錯。另外由於只槓三成，基本上除了渣打有滅亡級的消息外，否則都唔會call loan。慢慢試好玩法，才轉更高槓桿至5成或情況許可的，買少少內房債都無妨。至於債基可在私銀或銀行做都可，現在可直行B餐收息15%。那800萬資金收成1平均12%息，一個月都有80K月入提供。只要儲下錢找埋當初找自住樓多供10K按揭條數，讀者投資算是有50K+以上之正現金流了。

 

香港既樓其實要拆住揸，一注揸2000萬樓感不妥。總括1800萬市值之上樓不太睇好。

 

此等操作，才是改善生活。而家開個私銀戶口錢就未收到，但個客background就寫勁耐，唔係咁多人有閒情同你開。至於買什麼海外一手新盤同偏遠車位，讀者自己說說除了幫經紀外，幫了自己什麼? 讀者選取英國作為香港外另一資產儲存中心，筆者認為正確。

諗Sir 真人授課

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330