諗sir, 你好。
我爸爸媽媽打算將現住的公屋放售。諗sir可以比d意見嗎？
爸媽63歲，已退休。 如放售公屋現時樓價可有大約230萬。
放售原因： 1）想拎筆錢，年紀不是太大，可以去旅遊享受
2）平時每月生活費一向由3個子女分擔，3個子女有穩定職業
他們計劃賣樓後，會租住一房一廳單位，他們已做資料搜集，粉嶺村屋或聯和墟一帶，月租$7000-8000 。賣樓後， 2/3 資金會放銀行做定期收息， 去作為部分租金。
他們手上只有不足十萬現金，不想子女額外負擔旅遊費用。
想請問諗sir 這計劃的風險。
我個人直覺覺得無左瓦摭頭唔可行，但聽左佢地計劃後又唔知點比意見。
一個平時聽開諗sir節目，但都唔識替父母分析既聽眾馬太上
ANSWER:
反問:
粉嶺村屋或聯和墟一帶永遠租金是8000嗎?
港元定期在現時減息週期下，仍會高息嗎?
如果業主收樓，每隔一排父母要搬屋，接濟父母暫住之責任在那子女?
公屋如果戶主過身，應不可傳予仔女，除非仔女人工夠低可加入公屋戶藉，詳情當然要問房委會。然而加戶藉之舉讀者不考慮，父母辛勞一生，相信亦想自食其力而不靠長期納稅人資助。若棄公屋而綠表轉居屋，既可交番公屋予有需要的人，自己又有資產留比下一代，這就是「一家便宜兩家著」。(更正: 本讀者估計已購入公屋，未必可行綠表換居屋，但有賣樓選擇，詳情各房委會查詢)香港早年欣欣向榮，就是早年政府攪好這良性流轉，令好人好事每每疊增。
再買居屋，綠表有皇牌通道加上九成半上會，買間兩房，十幾廿萬首期就掂。返錢230萬其中30萬用黎首期及裝修，淨低200萬筆者會轉美金，有知識既就買匯豐出既baby bond(嬰債)或尋晚收息104講完既匯豐優先股，分別派7.2%及6.2%。分別是買嬰債要食約38%溢價，而優先股或許有機會被EARLY CALL。嬰債計埋溢價，收到14K美金一年，即HK$9100/月，應夠供樓。至於優先股12.4K美金一年，結返港幣少些少。然而將標的物轉為渣打，回報可更高。
若上述方法再轉買其他次級公司，月入夠錢供樓之餘亦夠去旅行及日常支出。問題在於你是否會去學好件事，而不是道聽途說。筆者早說在免費video只會淺談，詳細只會同付費學生課上交待。點出公屋轉居屋加按揭再提出配息方法及公允計出風險之blogger，筆者樂見網上會走出另一位。
買居屋吸引之處當然是多年後子女有返間樓收，就當為子女打算移民，留間居屋在港起碼留了條後路，自己手上資產就可以賣盡一點。若果市場往後健康發展，樓市炒有炒的市場，民生有民生市場，走資對於幾百萬的樓影響唔大。但你揸間五千萬既海名軒或二千五萬既賽西湖，影響就有了。
當然200萬現金可用收息101的債基收息，新E餐轉買了高評級的債券，比之前用美公司債更保守，派息一樣達10-12%。可逐漸由買50萬添至200萬，分段加碼，細心觀察。筆者提的方法佣低而文件多，一般金融從業員識都唔想介紹。那200萬收息一個月18K-20K，用處很多了。或混合一半用債基而另一半用匯豐之嬰債也成。
至於父母買樓銀行唔會批按揭，要傾好用那一有人工的仔女擔保。相信擔保一下父母買屋養老，不成問題題。如子女是家庭主婦，如佢有樓收租，租金七成可作核實收入。又或可利用公司聘請自己產出收入，正規的去建立借貸力。
要成事請不要「覺得」，而是用方法及數理令件事成行。
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