及早買債、回頭是岸 #1893

諗Sir你好, 

 

本人是101收息班的畢業生, 穫益良多, 並巳報讀了103收息班。想請教住公屋基層市民, 抽不到居屋, 又不想在高位購入私樓做樓奴，資產應如何分配才合適。

 

本人雖有置業需要但未算急切，而且熊市氣氛炒得熱烈，因此計劃與女友在碩士畢業或熊市後才置業結婚，亦計劃生育，正考慮如何滾大首期及改善現金流，增加未來選擇，好好計劃下半生。近年一直學習不同投資方法，上完諗sir課後此知債基及置業的強大之處。

 

本人29歲，女友27歲均大學畢業，月入分別是27及28K。股票320K，現金520K，女友股票400K，現金100K，家有未補地價居屋，市值約4000K，已供完，由女友父母持有。二人9月開始修讀碩士，學費每人約10萬（已扣減政府資助）。家用合共13K，每月消費約10K，二人均未買醫保，另為家人供醫保一年28K，每年遞增，暫無其他支出。

 

股票方面，二人於2018年5月入市，小弟不才，交了學費，不甘心於是上堂學好股票，現在二人已賺回學費，正等候入市時機。

 

目標：

1. 四年內置業結婚，如果可以一人一間更好，計劃生育
2. 女友父親一年內退休，之後兩老便沒有收入，saving只有20-30K，又無買任何保險，強積金現時約值1000K，想收息改善現金流，幫補家人支出

 

想問： 

1. 現打算以 50%股票/期貨/商品，30%債基，20%現金方向分配資產。估計股票將是首期來源，想用股票增大首期，試將來有沒有機會一人一層樓。這樣安排是否太進取？是否需要減少股市，增加債市百份比？
2. 根據上述分配，二人合共可投入債基約400K，未知夠不夠做PLAN E，同時因怕熊市被call-loan，蝕價又蝕息，正在考慮現時做不做槓桿，還是等熊市過後風險會低一些？該如何判斷應否做槓桿？
3. 女友想用居屋做按揭約2000K買直債收息以幫補兩老支出，未知是否合適？
4. 1000K的強積金可用來實行PLAN E 或 103 的 PLAN A/B，或做保險融資，未知如何選擇？
5. 另一個方案是，拿居屋按揭2000K加強積金1000K，用女友弟弟（將移民）名上會，運用買樓103方案收租？

 

求指點迷津，萬分感激！

祝身體健康，心想事成。

 

 

ANSWER:

戒除猜度後市的習慣，將令你人生升值，故第一戒是自行斷定往後是熊市。

 

建議可將樓市分為大升、唔郁、小跌、大跌四個選項，才評估一下自己能否準備面對。如樓市大升，今時今日悲觀情緒主導，或你認為無咩可能。然而錢最後只集中在小撮人身上，那你認為站在主流思想一邊究竟可以賺多少? 若果你起碼有幾千萬，跟主流可以，因只需要「人贏你贏、人輸你輸」對於初步上岸者已足夠。但對於讀者唔可以，兩萬幾人工加幾十萬儲蓄，必先求不敗，再把握人輸而自己獨贏機會。

 

若往後樓市再升，讀者及女朋友可共借(27K+28K)/10000*50%*2.59 = 712萬，計出讀者有能力買一間樓，但兩間根就好勉強，答左讀者「有否機會一人一間之問題」。讀者應在中原樓市指數若再破頂(約190點)之時，起碼留起60萬予自己九成上會夠錢買細兩房、另外要學好買入領展期權去為自己對沖樓市再升風險。領展同樓市相關系數較高，你可靠期權去槓大領展升幅，賺返部份樓價。樓價升亦表示讀者家人的樓都可再升些少，份工亦可保住，其實唔係最差結局。

 

若樓市高位持平，之後唔上唔落，物價相信唔會平及居住成本昂貴。讀者一旦工資唔加，股市處於上落市，此情下洗費高，投資賺錢唔易，樓亦唔升未能令一拆二再買樓，筆者認為咁對讀者不利。對一眾半上岸者就有少利啦。咁既情況出現就要用股票突圍，可以除現金外，股票及債券各買一半。

 

若樓市少跌，讀者工又有得返，普遍人都不會大減薪，樓價亦平些少。咁對讀者最有利。此情下多債少股做好準備，有樓市跌離頂達20%時出手買住宅，九成上會。

 

若樓市大跌，恐怕今時已唔想批按揭的銀行，到時會更唔想批比你。用逆向ETF去捕捉大市大跌、或黃金升值是可取的。下(圖)列一隻同黃金有關係之ETF，一天升了15%，5月至今由$35升至$89，一季double有多，更比起黃金升2%足足升多了7倍。留意此升幅不用槓桿戶口去取得，只不過到收息104課明解「一旦金價升，仲帶動了不少產物升的。」我們不買金、買其他。當然，肯定同bitcoin騙局無關。

買金者留意，揸實金如遇上大跌市或局部戰事，拎金有問題。二戰德軍佔領法國之後，指令全人民交出黃金，否則打耙。現時中國限制黃金入口，防止人邊過人幣轉金而加速資本外流。黃金就是「名氣」太大，反被「名氣」所累。反而美國國債大家知道係虛、但美國無原因會叫美國債作廢，最多只叫中國手上的美國債作廢，故美國國債為現時持盈保泰之選。比大家睇睇，由年初至今提的其中一隻債基，過去一星期有跌嗎? 沒有，下圖見8月23日計一星期升了0.36%。一個月仲升了1.88%

希望讀者多作評估，看自己會否因一些事而令自己「無棋」，咁做比估計後市更有為。若擔心市跌被call loan，不妨先唔借貸，就咁入手債基收住息。又或將美國國債為主的B餐行一蚊只借一蚊，發生call loan的機會都很微，而只槓一倍下都有成8-10%息收，用於保住要穩那注錢很有用。直債一手都20萬美金，對於現金少於400萬者不要考慮。至於堂上提出的三年65%保險方案、或5年70%的，年輕讀者可考慮，又保本而入場只幾十萬HKD，敢講內地保險公司，往後會更進取派息比美金計保單。

 

至於買股票收息，放長線? 相信到今天都不用再談了，煤氣今日再跌3%(至上午)，今日已跌了成年派的利息，而之前兩天跌了3.6%、5%，不少人未必頂到。都未講其他更悲壯的股票。及早買債、回頭是岸。

*本文談及過REITs, 期權、ETF這些投資選項，沒一定要用債的意思

 

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