Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好,
本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況
本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊
太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定
沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支
1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由$40000@ 爆發性至平均年薪 $2,500,000@, 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, ３年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m
2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate 4.5%PA 及出現正現金流, Thailand apartment 2020年開始收租, 沒有 mortgage
3.本人股市過往只投入 $500,000 左右, 輸多嬴少, 當修畢101 及103堂後已完全套現.
4.內子由2014-2016年度休息3年, 至2017年重新工作, 會於2025年退休, 去尋博士課程樂趣
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answer:
同意讀者來信本身就是教材，先講人工高的打工仔，買樓是皇道，除非你是好有機會被裁的高工資者。至於讀者話自己係個表面風光的窮中產，那大家自判啦。當然佢咁有心機寫既2千3百萬資產表嚇得下人，可是當中千七萬都係康怡同杏花賺返黎，其實市場之手已無形教授啦。
手上債基加現金及股票夫婦共三百幾萬，現儲蓄不多。估計之前儲起的錢主力用左買澳洲同泰國兩間海外樓。買澳洲樓，又係被市場之手教訓。早年澳洲買樓都仲可當資產移民，今時應只淨作投資。可是澳洲兌美金2018始由6蚊幾跌到5.4，加上澳洲借錢息口全球計都幾貴(讀者已告知大家係4.5%p.a)，希望讀者明白觀察美匯指數及宏觀經濟可助做對決定。
揭牌
上天其實已俾左好靚一幅牌比讀者，搵二十萬一個月仲要屬工資收入，雖然打稅好重但全可見光，銀行亦近全數可作核實收入，就當未計老婆，讀者單拖已借貸力=200k/10000*50%*2.59 = 2590萬。咁大借貸力當然係同銀行friend自己俾些少首期然後搵租客供埋佢，都到衰極兩公婆都4-5間樓揸手，淨係租金都平均每星期收一次啦!
借貸
「減貸」是一個差概念，適度增貸才是跳出打工圈之途，但絕不要被人偷換概念叫你猛借錢去買挖礦機! 讀者看看自己副身家，自己儲得多? 定係兩層樓升左令佢賺更多? 所以政府唔教你正確理財知識，等你死打工俾薪俸稅養佢! 就係想吸讀者呢類人既血啦。(當然，打稅係良好公民責任。特朗普係美國都有俾，你記住準時呀~ 仲有你一旦移民澳洲，要知澳洲人係全球徵稅，唔同香港架…)
風險
大家當然都會諗:「諗蛇~你都係睇住過去十年樓價升市先咁講，如果佢槓咁多樓之後跌咪P街死!?」首先買一間樓如三成上會而自己現金未盡的，跌到負資產機會唔高。因為樓市要快跌三成再加上你零現金才可「除到你褲」，但香港自97年至而家只試過1997當年係12個月內跌4成。現時樓市比按揭政策收得好緊，當年97讀者應已投身香港社會，佢應記得當年的狂熱氣氛，同而家爭好遠。97當年筆者與同學仔的話題，都講緊阿sir係咪遲到因為買股票，你老豆係咪拎到籌買樓花? 我都入左批郵票究竟幾時放貨，總之當年全民皆炒，才會有往後咁急既跌幅。故你只要比到30%首期，之後供樓就交比個租客租，等佢10-20年間樓就係自己，事情就是咁簡單! 要訣是: 你間樓一定要有人租。觀乎全亞洲，筆者咁講香港大屋苑樓，出租速度最快。筆者亦已在video交待過，租唔出既樓通常都衰某幾樣野。
50歲借貸力已打八折，讀者再唔行連借都無得借。首先要入銀行將兩間樓加按，按至5成，放心咁低成數唔會出事的。康山按出450萬，杏花按出300萬，按出放係mortgage link戶口等機會慢慢入市產出利息，放心我地唔係sales叫你按出後即刻要買野。放在mortgage link收息等同你按揭息所收取之息口，故共450+300=750萬收住約2.2%年息。按樓同時，留意自己150萬投入債基是否收息收得好。筆者課堂上提出的債基項目，加上最重要是買法及操作手法，應助讀者省下不少認購成本及最緊要是穩而有賺。本月買下個月就開始派息，基本上好唔好讀者快自知。如覺好將150萬投入債基加碼至400萬，利用103舊生資訊，應配到年息15%之組合，那年年400萬可產出60萬利息，已可補到讀者唔少支出。
讀者做了不少投資，車位，海外樓都未有正現金流。佢可試試用債基產出正現金流後，下一步用香港學生宿舍、或除澳洲以外的海外樓去幫幫手，留意產出正現金流是主要，sales講什麼前景及預期回報，都只是假設。但如今日買而下用有息或有租收，只要唔係個d「包租2年」的把戲，一件市場判定有租收的投資物總有其市值，除時可套拎返現金。
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙