錯誤理財示範 #1859

你好諗sir, 

 

我係報讀咗你TEDV66嘅學生，已留位：TEDV6619

而家係人生交叉點，希望諗sir 可以畀啲意見

 

我先講下我個background:

我44歲, 月入$69,000,  年尾bonus可能有兩個月

老公51歲, 做銀行月入$40,000, bonus大概一至兩個月

冇小孩

 

每月洗費：

供樓$30,000 (如果減左mortgage-link，實質供樓大概$24000)

供養父母, 保險, 管理雜費$20,000

自己同老公夾埋每月使$20,000

Total $70,000

 

共有資產：

1. 自住樓三房，九龍區，市值1100萬

 

出租物業兩個，兩個都over 32年

2. 荃灣區兩房市值$600萬

租金$14800 

3. 九龍區一房市值$510萬

租金$12500

住宅物業市值共2210萬

 

車位三個及一劏工廈，total 市值700萬, 全數出租

 

所有租金收入夾埋每月係$42500

 

現金

今年6月轉按 按出780萬

所以现在有現金有八百萬左右。 其實夠錢還曬啲按揭。

 

不過因為我諗緊好唔好退休，所以就轉定按先，我怕將來冇入息證明不能夠轉按。亦都順便拉長返去30年。

 

呢八百萬現金：

1. 我買咗半條恆大直債10萬蚊美金
2. 100萬放咗喺人民幣定期(N年前做落)
3. 另外400萬就放喺mortgage link戶口
4. 其餘放咗喺港幣定期

 

而家我諗緊可唔可以退休, 因為而家份工覺得好辛苦， 我老公就會繼續做做到畀人炒為止。 不過我而家覺得好不安，因為会有成大拿拿六萬幾蚊收入忽然冇咗。我想問下如我嘅情況，有冇能力辭職呢？

 

我擔心我個壽命去到89歲，咁而家都仲有成四十五年

未来学生上

 

ANSWER:

筆者都好不安，讀者竟自己走去買條恆大直債，仲有劏間工廈，同埋一房九龍樓，三樣野都唔要得。那為何要唱衰一房樓及劏廈仲有恆大呢? 建議做投資先要想想一旦市況差劣，你揸既野到時賣要打折幾多先? 很多人都用自己買入價去將投資產物「MARK入BOOK」，這是錯的。本例子決定利用讀者去談談理財令大家思考，唔敢話每一項都有野教大家。

 

恆大2008年有版睇，88蚊水平跌到60幾。當然捱過左個價升返去88蚊有突，唔似當年140蚊匯豐，一瀉之下連100蚊水平都去唔返。至於劏房，係咪入左則去屋宇署個類? 就當係，市差時放賣有幾多人會接? 

 

一房由始至終不建議買，因客源較少。一間屋有價值，始因有租收。租唔出既屋，市值會大瀉。現時旺市當然一房都有人租，一旦市差無實力既客會將你間「新樓一房」與「劏房」比較。有實力既客就UPGRADE上更大既屋。

 

我地不妨正向一點，講講投資點先有章法。

 

人工中等加上穩定既人就宜買樓。做生意大賺者玩法可以利用私人銀行的槓桿，既可將錢分幾個國家擺防不測。人工低至中者買一至兩間樓之後要改裝間屋去DOUBLE租金，因為跟政府規定去參賽，你輸左九成九九。至於人工低反而靠股票反底，但要諗清楚你入市的方法是否正確。另外留意長勝將軍好似叫拿破崙，佢最後都係Waterloo輸左。所以你一旦買股手風順，將收入部份買樓更穩妥。

 

當然買樓，買樓當中利用之槓桿、私人銀行、將錢分係唔同國家、股票，當中全部有硬知職及經驗要學。而是招將招式出得順就看個人心態。

 

近日生果報介紹可在香港花旗開個新加坡花旗戶口，就當轉移資金去新加坡。誠然新加坡在2018年已加入CRS，即共同通報協定，香港都有加入。就是加入地區需為追稅事項而將當地銀行資料予別國公佈。你有時行過中原地產大大隻字講幫人搞移民然後什麼塞浦路斯未有CRS，應很有可能就係講呢味野。所以唔係淨係有個戶口係新加坡，就當走到，錢亦唔應一野由香港銀行打去新加坡。當然我們沒有教人唔比稅既意思，只係回應生果報講既野可能同有些人心想的有分別。

 

劏工廈及恆大直債應清走。780萬暫唔使郁，我地唔係sales唔需要你一野同我地買咁多野。清走兩樣應返到2-3百萬，分注用收息101的E餐。近日收到舊生WHATSAPP回信，上完當後佢實行了E餐(10-12%年息)，指出收息穩定。現想加碼買B餐(15-18%年息)。讀者假設返300萬，第一注投100萬收15%，一個月派息$12500。收番一季再加注至300萬，增加利息收入至3萬幾蚊，再觀察夠一年，才把另外780萬作另一打算。債基B餐過去半年價格穩定，與外間時勢起伏造成很大反差。下圖展示2019年YTD(至19年6月30日)，B餐升8.27%。2018年全年，跌1.13%，除價格外更有派息。

讀者家庭月入只10萬，其實只要早年有籌劃而家坐住收10萬被動收入根本唔難，而唔應該50歲仲黎什麼交叉點。債基500萬投入B餐加E餐各一半，平均收15%利息，一年收75萬。另外整一間學生宿舍，將原本18K的新界三房租值打高一倍至36K(其實只要三房有5張床位訓就已穩收7K一張)，宿舍產出的正現金流又有36K-18K = 18K，淨係出債基加宿舍兩招，已令現金流達九萬幾。所以大家咪將一副原本好牌亂咁打。

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330