諗sir你好:
本人已完成收息101課程。黎緊想透過債基或債劵收息以增加現金流，有些問題想請教。
小弟今年29.5歲，已婚，任職公務員，月入$56000
太太任職教師，月入$36000
兩人未有小朋友，計劃明年至後年做人，不過睇緣份，希望未來能生兩個:
資產:
- 自己名Full pay 現值$760萬(買入$730萬)東涌兩房物業，已出租，每月收$17800
- $40萬現金
- $20萬股票
支出:
- 上列full pay樓係透過重按屋企人自住物業，現欠$487萬，30年按揭每月還款$19000
(此舉一來不用偷偷租出東涌物業，二來相比$760萬做六成按揭只借到$438萬，利用屋企人自住物業可以借到500萬)
- 供車每月$4900
- 每月還錢連家用$20000俾屋企人，5年後還清
- 宿舍交租$4400
- MPF$1500
- 每月其他食用及雜項$7000
- 每月儲蓄保險$4241 (2015年買既時候2020年可以break even，但係forecast而家係2022年先break even，自己預計明年保單價值應該可以去到總供款8-9成，應否蝕住走?因為唔想俾佢lock住D錢)
- 太太家用俾佢屋企人$5000
- 太太每月保險約$6000 + MPF1500
現每月可儲約$30000到，現在打算將現值錢$760萬按3成，即$228萬出黎放入債基收10%息，減去每月還款$8861，約有多$1萬現金流，此舉會否用了太多貸款力? 因為小弟希望5年後可以買多間兩房作收租用。
另外仲有一個問題想問關於按揭，想問下諗SIR意見，小弟有個諗法，過左兩年罰息期後轉按，是否應該借少D，將還款年期縮減至廿五年，但係維持每月還款$19000，如此一來每兩年可以將還款年期縮減五年，二來因為小弟每年增薪，變相其實愈供愈輕鬆，此做法是否上上策?
希望諗SIR協助及解答，謝謝!
ANSWER:
讀者家庭借貸力為(56000+36000)/10000*50%*2.59 = 1190萬。加按屋企人樓借的487萬係讀者擔保定係屋企人揹? 如自己黎，借貸力現已用487/1190 = 41%。若再加按東涌760萬*30% = 228萬出黎，借貸力將用至(487+228)/1190 = 60%，故按東涌三成不會用掉太多借貸力。當然如按至5成，會用借貸力至73%，此數為應按之最盡。
讀者詳列收入支出事項，在理財上頗為有心的，然而知識要再加增進。 首先自己間樓如不按超50%，可將其轉做出租去增加借貸力。需要文件為六個月租金證明、已打厘印租約及銀行轉用途信件，轉出租獲租金70%加作核實收入，假如租金有19k，借貸力升至(56000+36000+19k*70%)/10000*50%*2.59 = 1363萬。若讀者當時仍負上父母樓的債487萬、按樓五成達760*50% = 380萬，在出租比朋友下可獲1363-380-487 = 496萬借貸力比佢再買第三間樓。今日計到呢條數，自會衡量點去部署。
誠然讀者工資會加，但始終打工仔及有頂薪，建議每條數計得準一點，暫未有條件去粗疏大漏。
買樓一向是有幾多都按盡，當年一炮過買樓筆者唔建議，因現金永遠留在自己身邊好。至於買樓最好要供，讓通賬站在自己一邊，即係開初供樓辛苦但十年後萬幾數唔算什麼之道理。你可能認為萬幾蚊在15-20年後對你仍是負擔，不過睇返早年大快活早餐仍是8蚊的廣告，加上未來通賬只會更暴升的看法，擁有地權硬收租是對無為者最好的做法。舉個例子，就是太古城開賣時叫你「首期萬六，月供千餘」，所以時間偷走了銀紙的內含值。
有能力者，一早就做生意或者行險著搵真銀啦! 仲睇什麼諗sir blog叫你供樓等十年去獲收成咩? 所以本blog的蠢方法、肯等就贏的大勝面方案，只限唔認叻又唔想博的人。由於樓要拉長供先見到通賬威力，依筆者愚見供款年期不要縮減。
讀者儲樓為主行得對，不過有淨錢可買債基收住息先，收息101的E餐提供10-12%年息，穩定產出回報而不大輸，從來是增加現金流去累富之策。不少人大贏又大輸，最尾都要輸。因為100蚊輸了5成只淨50元，而50元升番50%只得75元。
而債基無論派息約18%之B餐波幅少，E餐都係年波幅在10%之內。那100蚊輸了10%淨90元，而90元升番10%得99元。這就是筆者的投資心法，簡單而矣，不需你去銀行聽上幾句鐘都能明，仲未計債基有息派。當然佢有個學名，叫low-volatility strategy.
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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