諗 sir 你好：
拜讀您寫的文章，令我獲益良多。
本人35歲，太太34歲，兩人任職公型機構，家庭月收入十一萬（名自月薪約五萬五）
現租住一大角咀單位， 月租13500，同時租一灣仔單位供外母居住，月租15000, 故每月租金支出約三萬。 太太現懷孕，BB 約在十月出生。 打算小朋友出生後，以20000 budget 租一3房單位以取代現時的兩個單位， 減少租金支出。
現每月可儲約五萬元, 但小朋友出生後支出必然會增加。
現有資產如下：
現金約250萬
股票約40萬
實金約40萬
理財計劃
1.以個人名義在屯門區購入一個約五百萬屋苑式的兩房單位作長線收租 （8成上會，cash outflow: 130 萬)。希望小朋友出生前，完成買入。
- 剩余的120萬現金，當中70萬買債基, 目標回報10厘。50萬放在mortgage link deposit account
- 伺機出擊，如他日樓價調整及儲夠現金，以太太名義再買一住宅收租。目標是45歲前家庭有兩宅作收租。
問題：
現在樓市處於高位，租金回報普遍少於三厘， 以八乘上會的話會出現每月負現金流。 我明白買住宅的目的是對抗通脹及利用時間磨走債務。 但現在是合適時機出擊嗎？ 如果屯門區，有那些屋苑諗sir 認為較可取？
我已報諗sir的收息101打算上課後才決定買什麼債基。 但也請林sir給予一點意見， 10％的年目標回報是否合適？ 我計劃的asset allocation 是否合適？
ANSWER:
先講八成買樓收租，是違規的。當然唔少人想做，但自己又唔落本試下，又唔付費聽課堂經驗，那淨低好途徑提議付律師顧問費去降低法律風險。至於屯門區，就當錯區，筆者都有幫學生改建間屋成學生宿舍，盡力「夾返正」。正用木改建不違例，能提高租金回報約一倍。可能你諗為何港人要攪咁多野又學生宿舍又債基及REITs又轉移資產等等? 只好說若你財務情況良好，咁你梗係咪睇筆者blog浪費你時間。而讀者月儲5萬約現金250但未買樓，咁普通既局唔靠些偏方，要突圍而出近零可能。那筆者現唯有開些偏方睇下你食唔食，重點係無人逼你食
- 買金表示讀者未明投資工具各功用，未有方向。留意金升得慢，買黎賺價唔好。雖筆者2018年尾在now tv表示看好REITs及金價，但問題係金的升幅慢對讀者理財之gap根本「杯水車薪」，所以讀者未係到用金為主之時。
- 金有原罪、美國佬的大敵。金價升，美國債避險角色轉弱，等於少左人借錢比美國威，淨係呢條都要叫金「死」。那美國佬何不打殘? 至於金價同洗黑錢活動密切此同意，但近十年世上有了支付寶加網購及paypal，要洗錢是否再用金成疑。當然金在戰亂初期可助富商運走錢，但筆者現時階段未叫富，更未需擔心二次大戰德國沒收民間黃金會否在世上重現。
- 讀者現時要做的，是倍大資產博有通賬令自己可跟大隊上、及產出月正現金流令自己唔使打風都要返工先。黃金雖有用，但次序未到。第一步用夫婦其一人名買大兩房去谷五間房收租，由於佢錢少，所以建議精選一間屋窗位夠而廚房可移去令大兩房變五房，每間房收七千至一萬蚊租。為何一間房可收$10000租!? 上下格床咪得囉。問題係想租既人點搵出黎先? 這個讀者慢慢係買樓003會習得。咁收之下五房租金共收約$38-40k，而供樓只係萬幾
- 當然若已有資產想錦上添花者，就只用木而唔好改廚房，買大兩房轉4間即可。或豪少少700-1000萬買三房轉5-6房也成! 租金回報50k左右。你見三房入手800萬，供就20k，首期200幾萬，那收租50k即正現金流就是近30k，呢個數夠係奧運站租個細三房、或沙田中心租個大三房啦，或貼幾千蚊一個月可搬上何文田住細三房。要既，就係二百幾萬。所以你既二百幾萬只識用黎買間七百萬樓屈係大埔、有人識用就可以何文田。當然大埔同何文田都係香港人，筆者自己就唔會計較既，筆者從事銀行工作一段時間，客群為港佬廠客及小型上市公司主席為主，發現越是超卓者，越不拘泥形式。我做細陣時，已經有上市公司主席同我斟茶，當時真係嚇死小弟。那剩低就睇你自己點諗同急唔急啦…
- 讀者當佢預100-150萬首期上會買樓(因佢有機可以八/九成上會，但留意租比人住是違規的)，250萬用淨百幾萬現金(假設淨120萬)加埋40萬黃金放返出黎，筆者看法是E餐派10-12%、或B餐派15-18%最調合佢。但A餐收30%不合佢、或最盡只可用10%的錢買當試一下。當佢用160萬當中之100萬買債基，B餐令佢收息15K/月，加埋間大兩房應可提供+20K現金流。此步驟令讀者月儲多35K
- 上述方法可驗證、有樓睇。債基派息在實行後下一個月已派、間房有制成品可看。讀者兵稍弱，步驟逐步完成，不要一氣呵成。是否客觀意見，自己剖析。
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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