諗SIR, 您好!
小弟一直很想達到財務自由, 曾有過物業但一個錯誤的決定而賣了, 令自己抱憾終生, 之後睇到諗sir既blog, 更覺得自己做錯決定, 但亦因有諗SIR既Bolg, 令自己重燃一絲希望. 之前唔識投資(現在都唔識), 只靠銀行職員及基金經紀, 跌跌碰碰, 結果都是蝕錢收場. 誠心希望諗SIR可以指點一下, 以爭取時間, 重新出發, 儘快做到財務自由.老年好過D
小弟是單身人仕, 47歲, 與家人父母同住公屋, 暫時住屋沒問題, 但當父母百年歸老後, 住屋會成為主要問題. 加上自知隨年齡增大, 揾錢力借貸力均下降, 儲蓄貶值的情況下, 到時才打算己太遲, 所以想在仍有能力時做好部署, 不求奢華生活, 只求養活自己, 生活安穩, 安享晚年.
由於之前做錯決定, 小弟一直想再購入物業, 但因父母年紀己大, 亦不能只顧自己, 同住方便照顧, 加上買樓要搬離公屋,難於照顧, 而資金及能力又有限. 工作前景不明朗, 種種原因, 所以一直思絮很亂, 未知如何是好.
因小弟財務知識貧乏, 怕再做錯決定, 一錯難返, 以下是小弟諗到幾個方案, 煩請諗SIR指點一下或比D其他方案小弟, 務求儘快做到財務自由. 家人安心生活, 萬分感激.
方案一:
同弟弟夾份,用佢名買樓,弟弟想買低過500萬屯門樓出租投資或將來自住(睇過諗SIR同汪總意見, 知屯門區有發展潛力), 佢未買過樓, 現租緊樓, 因佢亦步入中年(40歲), 見樓價不斷上升, 怕再遲上車供唔起, 想趁有能力前先買 1 間, 逐步前進, 如我們各自買都唔夠首期, 又過唔到壓力測試, 又冇人可以做擔保, 所以諗住夾份會好D, 但他是自僱人士, 自己公司每月出2萬糧比自己(有出糧証明), 如買樓會出多D糧去過壓力測試. 而大家都唔想做擔保人, 怕將來買樓有影響
如買得成, 是否比保費做盡 9成? 但除要付保費外, 每月租金不夠供款20K需補貼9K 或是比多D首期做 7 成按揭,每月供少D? 冇咁大壓力? 那屋苑好D?
方案二:
用我自己現有的資金去投資(已報收息101, 6月尾上堂), 待累積多D首期, 借少D, 過到壓力測試後, 等時機再買(想買葵青區現價600萬2房, 如儲到6成360萬首期, 借240萬, 每月供1萬過到壓力測試, 并有5K租金收入). 但樓價一直升, 未知是否追得上
方案三:
抽資助房屋, 雖然知不及私樓, 且機會渺茫, 可能60歲都未抽到, 但有個安樂蝸心情總會比較踏實.
| 每月收入 | 每月支出 | ||
| 每月薪金收入
(已扣MPF, 但公司遂漸裁員, 可能隨時冇得做)) |
21,000.00 | 每月開支 | 13,000.00 |
| 每月兼職收入(無收入証明) | 3,000.00 | 每月醫療保費 | 1,500.00 |
| 每月澳元基金收息
(全方位入息基金+ 高息股債基金) |
2,000.00 | 每月儲蓄保險
(每年供4萬, 仍有9年要供, 因當年唔懂投資,放著貶值才買) |
3,300.00 |
| 26,000.00 | 17,800.00 |
===============================================================
| 現金,定期(含人民幣饋緊匯水) | 1,000,000.00 |
| 澳元基金 (饋緊匯水) | 680,000.00 |
| 股票(有D坐緊艇, 有D有少少息收) | 300,000.00 |
| 澳元定期 (同人夾份買了澳州樓花, 2020年尾收樓用,預按揭50%) | 680,000.00 |
| 儲蓄保險110萬: (2019年11月起可每年取款 8.8 萬, 取12年後完結或一直放著) | – |
| 2,660,000.00 |
唔上唔落的中年人上
ANSWER:
筆者唔認為讀者屬「唔上唔落」，佢根本係中毒大深。已睇出係銀行買左成堆垃圾產品，加上年紀已47歲，難救。只怪大家緣份不夠多，此情筆者只有力勉強幫一下。其餘靠佢兄弟同心及福氣。
先講: 自僱者唔能夠九成上會、最多八成。
500萬屯門樓八成上會月供(500*80%)/259*10000 ~ 15.4K。理解500萬屯門收14K租可達到，估計讀者只需少補2-3千即可供租相抵，識計應知無話要補貼9K/月才有樓收租。另需了解沒正現金流的買樓計劃是否值得? 在讀者而言是的。因樓(住宅)最大功用是租金隨通賬升值，滿足退休需求，你買樓就要用通賬加時間去磨走當初欠債，讀者時間已無乜但仍鼓勵細細地先買一間。
另外如你信將政府建議做既野反轉做就會發達，那政府提供退稅誘因的年金就咪亂試、政府唔想你做買樓投資你就爭住做，咁既思路真係錯唔哂! 香港過去廿年只有買樓及後改善生活之個案、買年金或MPF仲未有發達例子可以上到報紙，可能政府真係要拍拍成功例子谷一下先再有傻仔投井。
讀者亦不妨可用弟弟聯名買樓，保障兩方權益。其實只要你買個陣就種好第日拆名之法門，聯名買樓用多過一個「人頭」唔係問題。至於拆名之中的印花稅很多時不需過萬，方法在買樓003有解。
買完第一間樓究竟八成上會點完美出租自己諗掂。另外讀者現金可入手債基收息，由於現金不高加上再儲都唔可以儲多，那投入B餐收15-18%年息又或只用E餐收10-12%年息已屬極限。債基A餐(派約30%年息)對於錢少而又年過45歲讀者不合適。
大家可能見筆者屢對讀者年紀作出評價，其實筆者都唔想。佐銀行批貸比筆者更現實，讀者後生時不趁機把握優勢，到老就要承受後果。基本上讀者同弟弟退休時若攪到每人有1間樓在手及數百萬CASH備用，已很值得恭喜，此階段諗財務自由都嫌太遠。亦絕不要貪快去試唔受監管的投資方法，有些人就係諗偏門方法博一鋪，最尾連底褲及僅餘尊嚴都無埋。
讀者買了澳元全方位高息股債基金入息，到六月到收息堂時佢就知銀行令佢多付佣在那處了。筆者認為讀者買錯野付高佣都唔係「致命」，反而後生無部署無步驟作理財，才是今天敗象之因。當然讀者之希望仍在人間，但唔好眼高手低諗太遠啦。
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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近月高回報收租方案分享
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