Hello 諗sir
小弟為上期買樓101既學生，(今早剛補完堂，遺憾當時你在忙未能親自向你請教)，之前亦都拜讀左你既樓換樓同收息論。認同亦都希望能夠早日達到財務自由，我都初步訂立左幾個目標同想法，希望諗sir 能夠指點一下，盡量避免冤枉路。
本人28歲，月入54K，據合約預計人工1年後會有60k，之後按年上升。
由於早年要比學費同埋近年先投身社會，儲蓄唔多，現金300k。
五年前買左份hang Seng bank insurance, 供5年，每年供40k，啱啱今年供完。亦附上有關proposal and 現在既summary.
另仲有一份同AIA 買既危疾加儲蓄，每年供11k，供左7年。
現跟屋企人住，每月家用11k, 洗費10k, 儲蓄33k 。
如無意外兩年後會儲得1.2mil ，就可8成上一層約6mil 既樓。
問題如下，
- 由於工作地點關係，之前都打算將目標放喺東涌，愉景灣或元朗。但係你喺堂上講過唔建議呢啲區域，因為太多supply 好難有升值潛力。同埋當能力有限既時候，要揀favour投資一面多過自住需要。咁我係咪應該將目標定喺東鐵沿線，之後”冒險”將物業放租，自己再喺公司附近租樓住？(當然有機會比銀行loan review)
- 除左東涌區 ，我都有諗過港島，因為近屋企人。但係符合我預算既盤，除左啲舊區單幢樓，就係啲一手既studio/1房。未知你有什麼意見？
- 本人借貸力約為5.5/2 x 2.56= 7mil。 請問一般用借貸力既幾成先算穩健？我目標借4.8又是否可以？
- 雖然目標係兩年後儲到1.2mil 上車，但此其間都唔想就咁放喺銀行。看完收息論略知債基既作用。請問收息101是否會詳述細節？而我又應該點計劃我個portfolio ，放幾多落去？
- 最近睇過你一條講保險既片，有感自己早年太天真，買得太多保險。恆生那份雖已供完，但要到第8年，即3年後先可以攞翻個本。現惟有放喺度，到時上車可能套現金出黎幫補下。抑或我應進取啲及早套翻筆現金出黎放喺債基上？
自知無依方面既才能，亦都較遲起步，想法未夠周詳，望諗sir 能夠多多提點。
Bruno
answer:
是的，再諗一次都係唔好東涌，愉景灣或元朗。當然影響住宅呎價的因素有次序，先後為:間格>屋苑>區份>大環境經濟。即你咁叻咁到元朗入面一個有兩個車位又可裝大陽能版及係斜路上唔驚水浸既獨有間格，你可overcome區份差之元素。買樓買Exclusiveness，即係樓貴在不能與你共享，故其獨特之處及稀有性比起當時加減息更重要。
買股票就是買趨勢，股票既沒有Exclusiveness更可無限印發，該行業升起上黎就當垃圾級管理都有得賺。所以買股及買樓的考慮是倒轉的，買股票是「由大至細」，先後為: 大環境經濟>行業>管理團隊。由於相信讀者落區睇樓經驗不足，時限又有限，第買一間樓還是用課堂的提出之好區份加大屋苑落場先睇。
回說正題，我們答題是為同學做好籌劃，改善生活。請看倌不要沉迷於「買唔買樓好? 」又或「買邊度好?」這些問題。讀者收入穩定加上收入對比上唔錯，佢28-35歲呢七年應打好個底，「插」好三支樓係身然後兩間搵租客供起佢，36歲開始就更有能力去諗呢世能否吃大茶飯定係打工一世。誠然打工一世都唔係差，但有時食唔起又夾硬要食，人生只會更慘。那為什麼我們要錢要理財? 主因是我們想要選擇。讀者趁後生搞好基本三間樓同有D錢，佢就可選擇是否再返工或出黎做生意。
第一間樓可自己名買，九成上會，由於佢借貸力短期內都係800萬睇盡，所以建議買大屋苑500-600萬價碼的樓。當然入手後會否借比朋友自住去收利是，讀者自己決定。你跟政府呼籲走，下場只會很可憐。2010年開始規管買樓及沽走，只令樓價越谷越高。2000年有MPF，到今日又開年金免稅去解決同一問題。有時真係逼到你一個位，焗你將佢不提倡的事做齊佢，反而人生會比過西隧更順利。
第二間樓要搵父或母名或第時老婆名，都可八/九成上會。由於讀者800萬借貸力在之前用淨了300-400萬，加上如同第時老婆買即老婆都可提供些少借貸力，在讀者擔保下要批第二間樓問題不大。至於買樓首期由於第1-2間樓都係八至九成上會，平均每間借八十萬可以了。咁28歲人會唔會儲到80萬? 而買完第一間後再儲3年，加埋老婆或自己投資賺些少，能否在32-33歲再有80萬? 唔太易但絕不是高難度。
至於買第三間樓應是而家7年後，到時第一間樓已供了不少，建議補些少錢加上等樓價比買入後升了約2成之時，可將第一間樓結欠比市價低於50%之時把該樓轉正出租用途，其租金收入之七成當作核實收入，把讀者之借貸力由800萬總數增至1100萬左近，咁買第三間樓就有眉目啦。同埋買第二或三間樓，可趁樓市跌離高位至少15-20%時買。至於轉正出租用途，就趁呢七年間等到高位時轉。相信利用文字，在免費channel，筆者已將收集3間樓的步驟交待了。
讀者後生有樓即有租收! 到時想轉做生意人都有本錢。至於樓放得長自然越供越輕鬆，通賬永站在業主一邊。故後生仔早醒覺早部署往後人生更成功。
至於恆生plan唔講啦，唔睇都知可以丟, 10年唔保證地賺20%此事鹿接受嗎? 每年收息2%可以嗎? 而家做定期息口係幾多? 佢供左呢20萬如做好些少，當年收5%息，未來五年每年收多3%，一年賺多6千而5年讀者保守計賺少了30000。而恆生就拎左讀者筆錢更好運用去獲得呢舊錢了。呢廿萬錯擺輸掉3萬當買個小教訓，要堅料請在收息101獲得。
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