高收入不等於高儲蓄，識得去洗不及荷包有米

IT sales, 19k 加佣約6至8k
Finance Manager, 月入55k, 公司restructure, 可能會layoff或轉職, 遣散費約500k
兩人手頭現金唔多, 約20萬, 包括股票, RMB, RMB基金等

 

問題:
有一女, 歲半, 想添多一成員, 努力中
有一居屋於將軍澳, 8xx呎, 樓齡約25年, 08年私人市場買入, 先生名下及按揭, 當年做95%mc上會, 月供約9k。現銀行估價438至468, 有以下planning, 但唔知邊個比較適合

 

先套現:
1. 放盤480, 套現約300萬。但agent話對白表客可能太進取! 或
2. 加按有166萬cash, 但因有mc, 要重新再做按揭, involve律師費

 

後投資:
1. 換私樓, target 5xx萬, 可買細3房或大兩房, 做8成按揭。雖然都睇淡後市會跌, 但因確有住屋需要, 寄望私樓升及保值能力較高
餘款買total return fund或買籃籌高息股收息, 待樓市回落再買第一城淘大花園之類3xx呎收租
2. 租樓 (如放得出) 或住返而家間屋 (如只加按) , 全數cash in買以上收息工具, 待市跌再買一3房自住, 有錢剩再買多間細樓放租, 同樣攞盡按揭

 

未知以上計劃是否可行? 自知兩公婆大駛慣, 儲蓄唔多, 以上安排會否太高風險或過份借貸? 因有小朋友, 擔心賣樓後換唔切樓, 中間過度時間唔知點安排。

極需明燈指點, 免行錯路, 謝謝!

答案

先行解答讀者target 5xx萬換私樓的計劃能成功與否

 

如成功放出4.8mil樓房再買入5.5mil單位，除非用太太名自己買，否則要先比雙重印花稅，即5.5mil之6%為約30萬。如半年內完成換樓可退回當中一半(即3%)。傭金兩間樓夾埋10萬，如你出示賣樓臨約，就算舊樓仲未交樓又還緊按揭，買入新樓時計借貸此率都不用將舊樓供款納入。兩人現購買力為(55000+23000)/10000*50%*2.59mil=10mil，太太傭金收入如能出示半年糧單加同稅單，幾可肯定能將平衡數加入月薪計數。照咁睇必須要先交樓，再買入新樓，才會夠錢支付遂項洗費。亦可問銀行借入過渡性貸款，即後舊樓未找數時，有多舊錢比你先買入新樓，留意必須再過渡期限清繳，否則狂加你息至6%或更多。另外買新樓都只係借四百幾萬，以讀者總家庭收入只為借貸力一半，實是可以。如果狼死更可以先生hold實一間樓租出，太太用單名名義買入第二買九成上會作自住亦可，惟「一人一間」之策真係會令兩公婆借爆廠，所以只係提出，不建議現時做。

 

 

但留意此個案，兩人年過三十，家庭月入有80k，但儲蓄只廿萬少到連讀者都覺得自己唔對路。另外讀者能清楚說出先生有可能被裁及計定遺散費多少，相信此風險不能忽視。當然先生還年輕，假設能找回同酬工作加上今次換大屋順行進行，他們可以再想仔女長大後之教育費及退休儲蓄如何產出。

 

 

一般退休自在，都想有退休前七成之收入水平，雖然讀者夫婦都未入五十之年，但十年人事極快過。仔女一大，屋有一間但存摺只剩幾日萬，往後條數點行令人諗起都煩。如果他們想持久擁有現收入之50%作為自己退休月入，他們需有被動收入$40000。而讀者要問自己究竟想而家為生活質素及仔女先花錢，定係老來淨低些少比自己有條出路。如果想有四萬咁既收入，除了自住樓房外，請及早擁有價值一千二百萬的房產收租，或將一千二百萬放入美國三十年國庫債券，起始時有近似效果(即到老都有$40000月入)。

 

 

但睇開homeblogger之讀者，都知銀紙會貶值，而租金會隨通賬上升。所以有樓係手真係會穩陣些少，亦留意所謂房產不限於只購入香港樓房。今日新聞都講1966年5毫子可以食飯睇戲，今日5毫子跌左落地都冇人理。所以用債券為自己製造被動收入，不是長久之策。樓房是較佳選擇，更比你買入盤生意去爭取月入為好。當然有資金可以每樣做些少，但香港人無奈在最叻都只係為幾注錢，所以放入租金會隨通賬上升之樓房，實是咁多個選擇中最好既。股票是一個最多用的選擇，惟股海浮沉，真係捱完全程上到岸既人唔多。

 

 

讀者問現時換樓之策，但點解會轉講退休呢? 因今次三十幾歲換樓之舉對日後生活影響深遠。讀者儲蓄較少，根本無機會靠強大儲蓄(是儲蓄，不是收入)去改變自己做錯的投資決定。由於現居屋是私人市場買入了，所以建議讀者將樓房加按及後租出，再將加按金錢(百餘買)再去打算買樓收租。先為自己形成兩樓在手之局，而自己想住大些少就去租樓住，時間過來就是二間供滿的樓，總好過一間大屋，如果市差時遇上生病而「焗賣」，相信用開洗開既讀者只會更不開心。其實此類個案實在常見，當初本樣寫作冇諗過可以推動人儲錢，原本只係想講下買賣樓宇要作之準備事項，無謂有人撻訂蝕錢而矣。讀者如想令自己日後收入更穩定，真是要比點耐性慢慢改善。只好同大家講:「高收入不等於高儲蓄，識得去洗不及荷包有米」。諗樣不喜歡扮老人作說教，而你儲起既錢只會留在你戶口的。」

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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