諗sir:
久聞你的智慧和眼光，現請教閣下我倆夫婦怎可善用現有資產製造被動收入，已報讀5月份收息101班。
背景: 夫婦均是專業人士，perm jobs, both age 42
共收入: 24萬per month
子女: 3 名 (10~14歲)
聯名資產:
港島東 藍灣半島一千呎,買入 750 萬,現值1600 萬
尚欠銀行400萬
用H +0.65, 7成按揭
月供18000
自用車位一个,買入58萬,現值150萬,尚欠銀行30萬
H+0.7, 月供1600
妻子名下:
歐洲物業,買入價62萬歐羅（當時兑換率10.5),現值100萬歐羅
尚欠私人貸款港幣60萬元。
一直放租,現時租金每月2000歐羅
註: 為取居留權而買，因此要2020年或之後才可出售。
現持有現金400萬港元
支出:
三子女每月學費連興趣班共4萬元
全家連父母家用支出約6萬元
期待你的不吝指教，謝謝你。
M 君上
ANSWER:
數天前倪匡老師在香港電台的訪問被網上炒作，指其早年著作《追龍》，故事說東方有一個城市將會滅亡，原因不是什麼天災，而是因其優點盡失。
讀者都算高收入一群，亦好聽曾特首話要生夠三個。然而讀者已拎歐洲護照，三個仔女究竟會否為香港未來出力? 大家心中有數。香港具視野的一群將往何處? 大家唱唱國歌，想想讀者，就是了。至於淨低什麼人? 筆者不時都會路經尖東，在港晶中心的地庫層，發現不時都會有批同胞在廁所門口開會進行傳銷激勵聚會。一轉眼上到地面，見到中午時份最受歡迎的鋪頭，就係買包點拎走的，一批人將包當午飯食唔知係咪想瘦身? 看上去呢批人都西裝筆挺 ，女的花枝招展，看來與激勵聚會的是同夥。上一年香港富豪排名榜，在內地大做直銷的李錦記家族擢升第三，究竟是否將內地唔做得的傳銷帶黎尖東做? 只有用「木宰羊」回應。而將讀者的仔女取締，轉為香港新力軍的，恐怕是批不視香港為根，只視錢銀為神的人。
讀者錯失08年至今資產暴升潮，現時有間1600萬香港樓、另有間1000萬歐洲樓，再加400萬現金，以佢收入而言算只做得勉強合格。由於已年42，有追趕的需要。十分建議讀者加按藍灣半島至五成，由於讀者收入高credibility良好，之前唔用實在浪費。緊記除收入能力之外，借貸力(credibility)都是個人武器。讀者家庭借貸力為(240000/10000)*50%*2.59 = 3100萬，現只用400+30 = 430萬(14%)，希望往後讀者可每遇樓市由高位跌15-20%，就去買大屋苑兩房或細三房一間，咁做是保障了讀者55歲或之後，可以在別處生活但仍能靠香港的租金收入去生活。當然佢如返工開心既，照返可也。
大屋苑之兩房通常500-600萬有售，而此等單位承接力強而空租率低。一些專業人仕或有米者，由此入手令上手更易。當然有時間又經驗多了，可以做分租或找筍盤。讀者夫婦之間可利用買樓003之「擠牙膏法」令印花稅支出減少。即買就用太太名，然後每隔一段時間將物業業權有步驟轉比老公，那買樓就可免除15%高印花稅、或即情連~3.25%原稅率都可避免。
由於讀者資金少，不妨將藍灣半島加按至5成套1600萬*50%-400萬=400萬，連同原現金得800萬。讀者有800萬加一間1000-2000萬市值既樓，個案就同呢位舊生近同，而佢2015年建立年收息過100萬的系統，前兩日發了感謝信給我們。
此讀者將800萬開私銀戶口令融資息率低於1.8%年息，再將800萬投入直債+債基組合，例如派18%年息之B餐加上派7%息的渣打直債，直債唔槓桿下，都令平均息率達12%一年，800萬即獲年100萬息。估計幾年後再買樓的首期，都只係用這年來的利息支付，無傷本金。由於直債到期俘本，而債基選美國國債為主的，收100萬息不表示高風險。而風險利用標準差之演示，筆者堂上計過了。讀者可慢慢一步步黎，先收下息去支付兒女的興趣班費，睇定先加碼未遲。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
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800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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