你好,諗sir, 本人也在網上看過了很多關於你的影片, 聽了很多諗sir 的心得和跟你學習,多謝你.
本人38歲, 跟太太同年, 有一個女兒和一個工人姐姐, 現住在阿麻買落的居屋,平均家庭每月支出大約三萬, 從事電子產品零售及批發生意,平均每月收入40萬 (已扣除開支), 現有固定資金大約350萬 , 上年以太太名購入了樓花,價格$9,822,200, 樓花尾數$8,839,980 需在6月付款, 入伙期預計在2021年年中至年尾, 在銀行做一按和二按, 一按批了$488,1000, 二按批一成,
另外我也在恒生買了45萬新興市場債券, 並計劃將按揭的款項做其他投資 ,將投資每月的收益想用來買萬用壽險, 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 定息每年4.8%, 存放3年, 請諗sir 給意見小弟, 這計劃化算嗎? 或還有其他投資意見
另外本人也持有日本大板有七個單位
1.一個 中央區公寓扣雜費每月收入85000日元
2.一棟三個單位地舖租金收入每月75000日元+二樓租金收入每月75000日元 +三樓丟空未成功租出
3.近難波公寓每月收52000日元
4.鶴穚一戶建租了做民宿業務的每月收入143000日元
5.在阿倍野半死場的地舖丟空了，每月支出35000日元的管理費加房產租
我間日本公司已經營了4年,主要用作收租金, 沒有其他, 想做大公司的賬目, 主要想在銀行做容資
請問諗sir 有什麼意見可提點?
——
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ANSWER:
讀者的租金收入為85000 + 75000*2 + 52000 + 143000 – 35000 = 395000!!! 不過係円….
點都好40萬円都等於約28000港紙一個月，都係錢。
另外讀者亦有350萬現金，及住係家人居屋。知道近年買了樓花及日本樓花費鉅，所以冇咩錢儲。在四十萬月入而言只350萬現金屬頗少，或讀者有些原因未能將財務情況說盡，筆者都無時間再深究啦。
總括而言，投資之前要問自己究竟目的如何，再配投資物，而唔係見人買乜好自己就隊埋去。要知筆者自己認為銀行定期最好! 有些後生仔就覺得買股票快將2轉4再4轉16好。咁38歲讀者應如何? 如果可以持續兩年有40萬月入或之上，不妨將收入歸在公司，先慳一點稅。至於有銀行承認turnover之15%為董事核實收入，即老闆就當唔出糧比自己而用公司盤數都有些銀行肯借。如讀者作近同安排，應可獲借貸力2000-3000萬或之上。問題係讀者要慎選公司來往銀行，及做調當的稅務安排，此舉將令讀者在港往後置業更為輕易。
但…港樓已貴，為什麼讀者仍要買港樓? 返「鄉下」日本買不是更好嗎? 筆者淺見認為未過40者，用香港樓提供大槓桿令自己被動收入大大提升最為要緊。次之用稍有波幅的債基提供18%年息之上又係好。而讀者買保險理財，只好說現階段不需要，40歲後或資金再升一屠才考慮未遲，至於返股票市場博亦唔需要的。用港樓不妨參考買樓003分租方案，將3房單位打成5個房間出租，不用劏房只求合適客源，月租三房可變4-5萬(因一間分租房而家平都可以租7千/月)。你見只要識選區同搵到對客源，一間香港三房已頂哂讀者成堆日本樓了。何況讀者如會計做得好，複制3-4間「三房分租」絕對唔難!更有協同效益。
至於日本，去玩可以。95年阪神大地震、11年仙台地震、基本上十鬆年就黎劑大大獲! 所以日本人培訓良好、喜向外擴張是天性所然。筆者在早前文章亦提過，311大地震發生後全東京往國外線的機票全被購的場面，日本平地少而一旦有災，會點? 你自己去問下日本人內心的想法吧。當然香港樓不是唯一選擇，新聞已報導誠哥已將錢搬到英國買廠買生意了。對於資產淨值超2000萬港元的人，開始要考慮除香港外另一個資產儲存中心。開始有錢，在會計、律師、銀行、經紀、裝修要有齊靚配套，而筆者在此方面認識人不足，團隊的能力暫只能服待收息103舊生。
保險點睇恕不回應，有時客睇實一份保險計劃之回報，經紀就會係其貨幣及借貸條件做功夫。對於非付費學生的提問，答到呢度已很算有交待，拜拜。
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